《房地产企业专业运营管理关键环节与关键指标1234527851.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业专业运营管理关键环节与关键指标1234527851.pdf（40页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、房地产专业运营管理核心基础房地产专业运营管理核心基础房地产企业运营管理体系房地产企业运营管理体系组织架构及授权组织架构及授权区域公司与集团之间的权限探讨：人事权、行政权、财务与成本权、专业业务权区域公司与集团之间的权限探讨：人事权、行政权、财务与成本权、专业业务权区域公司与项目公司的权限探讨：人事权、行政权、财务与成本权、专业业务权区域公司与项目公司的权限探讨：人事权、行政权、财务与成本权、专业业务权组织架构、片区公司定位、核心员工组织架构、片区公司定位、核心员工员工配置与稳定员工配置与稳定核心员工状态、人才配置、员工素质培养、员工考核与激励、团队建设核心员工状态、人才配置、员工素质培养、员工
2、考核与激励、团队建设供方管理体系供方管理体系铁杆供方、供方资源配置权限、供方筛选、供方录用、供方评估与激励铁杆供方、供方资源配置权限、供方筛选、供方录用、供方评估与激励合约管理体系合约管理体系供方资源选择权、合约策划、合同确定权（成本权限，万科集团项目公司供方资源选择权、合约策划、合同确定权（成本权限，万科集团项目公司10万元）、合同范围划分、格式化招标文件与格式化合同、目标成本体系、动态控制体系、责任成本体系万元）、合同范围划分、格式化招标文件与格式化合同、目标成本体系、动态控制体系、责任成本体系考核与激励体系考核与激励体系各项考核指标设计与激励方法各项考核指标设计与激励方法房地产企业运营管
3、理的三个核心基础房地产企业运营管理的三个核心基础有效激励有效激励铁杆供方铁杆供方核心员工核心员工房地产运营标杆指标体系房地产运营标杆指标体系与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比指标类别指标名称行业标杆指标地产开发规模拿地到四证周期拿地到融资贷款周期目标成本变动率计划完成率开发效率（从拿地到开盘）企业整体运营指标回款情况人均利润率人均开发面积人均效能（净利润/人力总成本）资金计划使用情况指标类别指标名称行业标杆指标地产老供方选用比例项目工程合同数量合同结算时间监理费用标准满意度员工满意度新项目开发老员工比例项目管理核心指标客户满意度与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比指标类别指标
4、名称行业标杆指标地产设计周期人均设计面积限额设计关键指标达成率设计费用标准设计管理设计差错率（设计错漏变更费用/总变更费用）与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比指标类别指标名称行业标杆指标地产人均招采面积合同的标准化份数招标周期偏差项目工程合同数量最低投标入围单位比例暂定工程量合同比例无图分判建筑合同比例战略采购合同额比例清单加图纸合同价格包干比例招标文件的标准化份数采购与合同管理与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比指标类别指标名称行业标杆指标地产人均成本管理面积目标成本的偏差率（结算成本/目标成本）设计变更率补充预算与设计变更按合同编流水号率基准成本的准确率（单项结算成本/基
5、准成本）零星合同审批时效结算节省金额及比率（施工单位结算价-实际结算价）现场签证率成本管理与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比指标类别指标名称行业标杆指标地产人均工程建设面积老供方选用比例标准工期达成率重大安全事故率新项目开发老员工比例工程管理工程质量客户满意度与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比指标类别指标名称行业标杆指标京御地产人均销售面积来访客户成交率客户成交周期销售去化速度房款回笼周期策划营销与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比项目计划管理执行不力原因分析项目计划管理执行不力原因分析项目计划执行的稳定性探讨项目计划执行的稳定性探讨项目计划执行的稳定性，是一个公司
6、管理能力的集中体现。项目计划执行的稳定性，是一个公司管理能力的集中体现。房地产时间计划管理体系执行不力的原因分析房地产时间计划管理体系执行不力的原因分析原因原因对策对策备注备注领导战略定位。领导战略定位。有些企业领导志向高远，急迫在短时间内完成基础积累，定指标订计划脱离企业实际，工程做不可为而为之事。有些企业领导志向高远，急迫在短时间内完成基础积累，定指标订计划脱离企业实际，工程做不可为而为之事。调整心态，务实战略。调整心态，务实战略。计划程度不够计划程度不够。没有完整系统的时间计划管理体系，特别是没有精细化地考虑现金流。没有完整系统的时间计划管理体系，特别是没有精细化地考虑现金流。建立健全项
7、目时间计划管理体系，把钱算好。建立健全项目时间计划管理体系，把钱算好。房地产项目时间计划的核心是资金。房地产项目时间计划的核心是资金。计划没有考核。计划没有考核。有些企业计划管理体系，十分漂亮，但没有相应的考核与激励，结果员工热情也不高，企业士气不足。基础数据不够，不是可以不考核的理由。有些企业计划管理体系，十分漂亮，但没有相应的考核与激励，结果员工热情也不高，企业士气不足。基础数据不够，不是可以不考核的理由。员工的工作需要考评，即使是最简单的员工的工作需要考评，即使是最简单的“人为印象人为印象”评分，也是必要的，否则就会奖懒罚勤。评分，也是必要的，否则就会奖懒罚勤。考核是计划执行的基础。考核
8、是计划执行的基础。授权度不够。授权度不够。企业内部管控环节太多，一个小小的决策都需要45个环节，审批程序过于繁杂；企业内部管控环节太多，一个小小的决策都需要45个环节，审批程序过于繁杂；管理环节一般不要超过管理环节一般不要超过34个。审批环节多，实际上是拉领导下水，让领导担责任背黑锅。个。审批环节多，实际上是拉领导下水，让领导担责任背黑锅。信任度不够。信任度不够。特别是与成本有关的工作，领导往往放心不下，一定要搞一个水落石出，影响了效率。特别是与成本有关的工作，领导往往放心不下，一定要搞一个水落石出，影响了效率。计划留有富裕时间，工作透明化，为工作审计留有足够的时间。计划留有富裕时间，工作透明
9、化，为工作审计留有足够的时间。中国企业为信任付出了巨大成本！中国企业为信任付出了巨大成本！专业度不够。专业度不够。我们知道干一件事需要多长时间，但不知道到底要干多少遍才会达到效果，表现在策划、设计，导致营销、策划、设计、合约对工程管理的支持度不够。我们知道干一件事需要多长时间，但不知道到底要干多少遍才会达到效果，表现在策划、设计，导致营销、策划、设计、合约对工程管理的支持度不够。加强专业修炼，引进专业人才，借助外脑。加强专业修炼，引进专业人才，借助外脑。房地产时间计划管理体系执行不力的原因分析房地产时间计划管理体系执行不力的原因分析原因原因对策对策备注备注习惯度不够。习惯度不够。企业内部工作习
10、惯尚未形成，表现在各专业工作交接上，专业习惯是最好的效率。所以，专业运营管理中，核心员工很关键。企业内部工作习惯尚未形成，表现在各专业工作交接上，专业习惯是最好的效率。所以，专业运营管理中，核心员工很关键。公司内部工作尽量程序化、流程化。加强企业行政管理，让行政管理成为企业文化和公司做事作风的传播载体。公司内部工作尽量程序化、流程化。加强企业行政管理，让行政管理成为企业文化和公司做事作风的传播载体。这是国际公司的良好传统，也是品牌的良方。这是国际公司的良好传统，也是品牌的良方。组织架构配备度不够。组织架构配备度不够。各部门责、权分工不清晰，导致专业沟通困难。各部门责、权分工不清晰，导致专业沟通
11、困难。明确分工、责任、权限。明确分工、责任、权限。领导把控度欠精准。领导把控度欠精准。计划管理执行不力，主要原因是高层的把控不力，不论是管理上、专业判断上、人力调配上。计划管理执行不力，主要原因是高层的把控不力，不论是管理上、专业判断上、人力调配上。领导需要提高管理水平。领导需要提高管理水平。根据公司情况补充根据公司情况补充领导介入度间歇性过深。领导介入度间歇性过深。领导平时管事深度不够，关键时间介入，对前期工作推倒重来，表现在策划、设计上较多。领导平时管事深度不够，关键时间介入，对前期工作推倒重来，表现在策划、设计上较多。多请示多汇报多与领导沟通，不要等到最后领导才知道具体情况。多请示多汇报
12、多与领导沟通，不要等到最后领导才知道具体情况。资源配置度不够。资源配置度不够。突出表现在供方选择、资金支持上。供方选择不当，特别是总包选择。突出表现在供方选择、资金支持上。供方选择不当，特别是总包选择。供方选择要慎重，钱要算清楚。供方选择要慎重，钱要算清楚。这是很多企业出问题的根本原因。这是很多企业出问题的根本原因。原因专题分析1：设计管理对工程时间计划的影响具体体现在：原因专题分析1：设计管理对工程时间计划的影响具体体现在：设计出图时间滞后，影响工程合约以及现场施工组织；设计深度不足、设计版本或变更过多、各专业矛盾较多；材料部品选择滞后，影响招标；设计一意孤行，与项目部配合太少，出来的结果在
13、施工上行不通，或质检站报批不通过；设计图纸的造价严重超越目标成本，导致临时修改图纸；新出台的规范、法规对设计的影响设计出图时间滞后，影响工程合约以及现场施工组织；设计深度不足、设计版本或变更过多、各专业矛盾较多；材料部品选择滞后，影响招标；设计一意孤行，与项目部配合太少，出来的结果在施工上行不通，或质检站报批不通过；设计图纸的造价严重超越目标成本，导致临时修改图纸；新出台的规范、法规对设计的影响；不同地区的设计习惯和审图要求的影响，影响报建审核时间；设计上存在模糊地带。如上海，设计部对幕墙设计控制不严，而现在政府对幕墙的设计也要通过验收。施工过程中，设计变更处理的流转效率低下。不同地区的设计习
14、惯和审图要求的影响，影响报建审核时间；设计上存在模糊地带。如上海，设计部对幕墙设计控制不严，而现在政府对幕墙的设计也要通过验收。施工过程中，设计变更处理的流转效率低下。合理的设计周期是多少？合理的设计周期是多少？行业标杆开盘时间节点行业标杆开盘时间节点万科04年战略万科04年战略拿地到开盘：多层项目9个月；高层项目12个月；拿地到开盘：多层项目9个月；高层项目12个月；顺驰、万科的共性顺驰、万科的共性1）1）采取传统工序前置采取传统工序前置:提前做好70%的准备工作,以提前做好70%的准备工作,以“成本换时间成本换时间”；虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但从总体上看认为值得。2）虽然
15、会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但从总体上看认为值得。2）采用工序并联作业采用工序并联作业：在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉/并联进行。3）在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉/并联进行。3）采取规模复制模式采取规模复制模式：梳理好产品线，优化好资源，扩大产品和管理的复制性。梳理好产品线，优化好资源，扩大产品和管理的复制性。4）重视长期性工作4）重视长期性工作：对市场的调查了解把握准确，做好客户关系的长期研究与积累工作。对市场的调查了解把握准确，做好客户关系的长期研究与积累工作。5)均好、提速5)均好、提速前期策划与设计周期指标前期策划与设计周期指标论证阶段论证阶段设
16、计管理阶段设计管理阶段概念规划概念规划施工图施工图策划阶段策划阶段55天天(多层多层)70天天(高层高层)概念规划草案概念规划/战略规划方案设计扩初设计实施方案实施方案大盘至少大盘至少3个月个月至少至少11.5个月个月大盘大盘180天天中小盘55天市场定位：15天；概念规划：32天；成果确认：8天；高层高层/复杂户型多层复杂户型多层90天天多层多层70天天设计前准备：0天；设计过程：高层：方案50天+扩初35天多层可省扩初，方案65天；成果确认：5天；设计前准备：0天；设计过程：多层55天高层70天；成果确认：不计时间拿地与项目论证时间设计周期：高层215天；多层180天大盘（一期多层）305
17、天土建扩初土建扩初建筑、规划方案建筑、规划方案结构、设备结构、设备初步方案初步方案施工图设计施工图设计建筑、建筑、规划方案规划方案部品部品设计及设计及定板定板扩初设计扩初设计概念规概念规划草案划草案概念规概念规划方案划方案施工图施工图拿地节点拿地节点概念规概念规划草案划草案概念规概念规划方案划方案方案报建方案报建方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计模型研究模型研究景观概念方案设计景观概念方案设计景观方案设计景观方案设计景观施工图设计景观施工图设计销售配合资料销售配合资料结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段实施方案设计阶段产品、技术创新研发产品、技术创新研发论证阶段论证阶段策
18、划阶段策划阶段设计管理阶段设计管理阶段工程工程管理管理销售示范区设计销售示范区设计部品材料调研部品材料调研部品材料清单部品材料清单部品材料定板封样部品材料定板封样产品配置建议产品配置建议施工图设计指引施工图设计指引房地产设计管理程序优化房地产设计管理程序优化原因专题分析2：合约管理对工程时间计划的影响原因专题分析2：合约管理对工程时间计划的影响具体体现在：具体体现在：签订合同时，没有解决好工程管理二个根本性问题：供方选择、资金配置。签订合同时，没有解决好工程管理二个根本性问题：供方选择、资金配置。合同风险。合同条款阐述笼统，不严谨，标准不具体，引起现场纠纷或增加了现场协调难度。具体表现在六点：
19、工程范围管理、清单招标、技术措施与质量标准、措施费与规费、节点付款合理性、合约交底深度。合同风险。合同条款阐述笼统，不严谨，标准不具体，引起现场纠纷或增加了现场协调难度。具体表现在六点：工程范围管理、清单招标、技术措施与质量标准、措施费与规费、节点付款合理性、合约交底深度。不能及时签订合同，使得工地现场等合约。不能及时签订合同，使得工地现场等合约。解决方法：解决方法：合约策划、节点付款。合约策划、节点付款。原因专题分析3：现场执行力对工程时间计划的影响原因专题分析3：现场执行力对工程时间计划的影响具体体现在：具体体现在：对内：在项目实施过程中，没有树立以对内：在项目实施过程中，没有树立以“项目
20、为中心项目为中心”理念；与营销、设计、合约部门沟通不够，特别是合约阶段，项目部的工作前置不够，没有利用好合约策划手段，系统控制项目管理；与公司管理层沟通不够，现场项目部的合理意见无法及时与管理层沟通。对外：传统的理念；与营销、设计、合约部门沟通不够，特别是合约阶段，项目部的工作前置不够，没有利用好合约策划手段，系统控制项目管理；与公司管理层沟通不够，现场项目部的合理意见无法及时与管理层沟通。对外：传统的“甲方甲方”观念浓，不能与供方有效沟通，甲方的真正威信没有树立起来；与供方高层沟通少，不能及时掌握供方资源状态，不能准确把握供方的意图；供方提出需要解决的问题或甲乙方的分歧，甲方项目部不能及时帮
21、助解决或化解。与承建单位打交道，不要指望有了一套管理文件就解决问题，关键是做人的工作。观念浓，不能与供方有效沟通，甲方的真正威信没有树立起来；与供方高层沟通少，不能及时掌握供方资源状态，不能准确把握供方的意图；供方提出需要解决的问题或甲乙方的分歧，甲方项目部不能及时帮助解决或化解。与承建单位打交道，不要指望有了一套管理文件就解决问题，关键是做人的工作。解决方法：解决方法：改变观念。项目进入实施阶段，项目部的声音要大，项目推进，当仁不让要以改变观念。项目进入实施阶段，项目部的声音要大，项目推进，当仁不让要以“项目为中心项目为中心”。改掉传统的。改掉传统的“甲方甲方”观念，做好服务工作。加强沟通管
22、理。观念，做好服务工作。加强沟通管理。房地产项目时间计划管理体系的日常维护与管理房地产项目时间计划管理体系的日常维护与管理项目整体计划分解到年度、月度、周计划（计划分解）项目整体计划分解到年度、月度、周计划（计划分解）上下部门督促与帮助（预警机制）；上下部门督促与帮助（预警机制）；周周部门落实与检查（日常管理）；周周部门落实与检查（日常管理）；月月公司检讨与调整（工程例会制、动态调整）；月月公司检讨与调整（工程例会制、动态调整）；问题分层次、处理重措施（考核与激励机制）。问题分层次、处理重措施（考核与激励机制）。房地产住宅项目关键成本指标体系房地产住宅项目关键成本指标体系质量质量进度进度成本成
23、本传统角度或承建角度传统角度或承建角度房地产企业角度房地产企业角度工艺质量工艺质量工艺进度工艺进度成本控制成本控制产品质量产品质量经营进度经营进度投资控制投资控制房地产工程项目管理核心理念剖析房地产工程项目管理核心理念剖析房地产企业与传统角度对房地产企业与传统角度对“铁三角铁三角”认识的区别认识的区别房地产成本管理理念投资控制房地产成本管理理念投资控制经营定位客户需求对手条件经营定位客户需求对手条件房地产住宅项目成本管理的思考房地产住宅项目成本管理的思考为什么先进的成本管理理念总是那么难推动？为什么先进的成本管理理念总是那么难推动？如何轻松跨越如何轻松跨越“理念理念”到到“落地落地”的一步之遥
24、？的一步之遥？设计部门也知道设计阶段控制成本的重要性，为什么他们总是控制不住呢？设计部门也知道设计阶段控制成本的重要性，为什么他们总是控制不住呢？我们如何跨越专业管理边界，实现项目成本无接缝管理？我们如何跨越专业管理边界，实现项目成本无接缝管理？我们能否提炼一些成本关键指标，让我们一目了然发现问题？我们能否提炼一些成本关键指标，让我们一目了然发现问题？成本管理指标化！成本指标技术化！技术指标数据化！成本管理指标化！成本指标技术化！技术指标数据化！09年房地产行业成本管理的关键词09年房地产行业成本管理的关键词成本指标化！成本指标化！本次讲座目的本次讲座目的为设计阶段成本控制与优化提供思路和方法
25、！为设计阶段成本控制与优化提供思路和方法！房地产项目关键成本指标体系目录房地产项目关键成本指标体系目录与房地产项目成本有关的核心参数成本控制关键指标体系成本统计分类范围管理各项成本控制细化指标与房地产项目成本有关的核心参数成本控制关键指标体系成本统计分类范围管理各项成本控制细化指标与房地产项目成本有关的核心参数与房地产项目成本有关的核心参数序号指标名称计量单位指标描述指标范围合理指标12534与房地产项目成本有关的核心参数与房地产项目成本有关的核心参数序号指标名称计量单位指标描述指标范围合理指标67含钢量指标Kg/m2单位工程8混凝土含量M3/m2单位工程含钢量、混凝土含量参考标准，详见链接。
26、与房地产项目成本有关的核心参数与房地产项目成本有关的核心参数序号指标名称计量单位指标描述指标范围合理指标9地下室成本（包括地下室总成本与地下室单方成本）指标万元（元/m2）地下室单个车位面积m2/位地下室层高m地下室顶板覆土厚度m地顶板是否有消防车道吨/m2人防分区面积比率无消防分区面积比无地下室水位深度米地下室地下室总面积/总建筑面积无其中地面停车率无说明：普通地下室含钢量、普通地下室混凝土含量、人防地下室含钢量、人防地下室混凝土含量，详见含钢量、混凝土含量指标。与房地产项目成本有关的核心参数与房地产项目成本有关的核心参数序号指标名称计量单位指标描述指标范围合理指标10基坑、边坡与勘察关键成
27、本指标基坑或边坡侧壁单方造价元/m2此指标用于不同基坑的成本比较以及形成成本数据项目地基承载力吨/m2地下抗浮水位M内摩擦角粘聚力桩端承载力不良地质条件其中与房地产项目成本有关的核心参数与房地产项目成本有关的核心参数序号指标名称计量单位指标描述指标范围合理指标11建筑主体成本指标墙地比无项目窗墙比无项目建筑层高米项目空间面积比m3/m2项目屋面复杂度m2/m2项目门窗单方造价元/m2项目外墙保温单方造价元/m2项目其中说明：裙房含钢量、裙房混凝土含量、转换层含钢量、裙房混凝土含量、标准层含钢量、标准层混凝土含量，详见含钢量、混凝土含量指标。与房地产项目成本有关的核心参数与房地产项目成本有关的核
28、心参数序号指标名称计量单位指标描述指标范围合理指标11建筑主体成本指标厨房面积比无项目卫生间面积比无项目立面复杂程度个/m2项目涂料使用率m2/m2项目其中说明：裙房含钢量、裙房混凝土含量、转换层含钢量、裙房混凝土含量、标准层含钢量、标准层混凝土含量，详见含钢量、混凝土含量指标。与房地产项目成本有关的核心参数与房地产项目成本有关的核心参数序号指标名称计量单位指标描述指标范围合理指标13 室内装修成本关键指标装修成本售价比无项目厨房面积比无项目卫生间面积比无项目精装修单方造价元/m2项目电梯轿箱装修售价比无项目电梯自行装修重量KG/个项目大堂装修单方造价元/m2项目电梯前室装修单方造价元/m2项目公共走道单方造价元/m2项目电梯装修成本元/个项目其中与房地产项目成本有关的核心参数与房地产项目成本有关的核心参数序号指标名称计量单位指标描述指标范围合理指标14室外园林成本关键指标园林绿化面积单方造价元/m2项目景观工程面积占地比元/m2项目车行道路面积比m2/m2项目绿化园建比率无项目景观立面面积比m2/m2项目水景面积比m2/m2项目人行道路面积比m2/m2项目泳池户数比m2/户项目建筑面积单方造价元/m2项目其中THANKS!