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1、LOGO 财务管理从预决算开始 物业服务公司财务部 赵丽燕 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 1 LOGO 课程收益 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 2 了解财务口径基本知识 1 了解财务预算的意义、目的及作用 2 明确物业管理财务预算编制流程 3 学习如何编制物业管理财务预算 4 了解财务决算编制调整事项 5 LOGO 财务基本知识的简介 1.资产的确定 2.收入的确定 3.成本费用的确定 Part1 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 3 LOGO 1.资产的确定 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 4 资产是指企业过去的交易或事项形成的，由企业拥有或
2、控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。资产的定义是什么？LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 5 1.资产的确定-4个相关的资产 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 6 2.收入的确定 以货币形式收到的所有收入 直接确认收入 暂不需开具物业服务发票的收入 以签订减免协议或通过房产审批确认承担物业服务费的金额为依据确认收入。LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 7 3.成本费用的确定 物料的成本费用确定 采购回来的物料进入仓库后，属于公司的资产，反映在原材料或者存货科目上。部门领用物料时，财务根据当月出仓的物料类型、数量、金额，记入相应的成本费
3、用类科目。固定资产折旧 固定资产购置回来后反映在固定资产科目中，并在购置后的下月开始产生折旧费。一般按平均年限折旧法分5年进行摊销，每月的折旧额=固定资产原值（1-5%）/5/12。重点注意：固定资产购置后，列入当期成本费用的金额并不是购置固定资产的成本价值，而是当期应该分摊入账的折旧额。LOGO 物业财务预算的意义及作用 1.物业财务预算的概念 2.财务预算的作用 Part2 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 8 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 9 1.物业财务预算的概念 物业财务预算是根据物业管理公司的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础
4、上，对公司未来经营的过程和结果进行事先安排的一种财务管理活动。LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 10 2.财务预算的作用 制定计划 合作交流 业绩评价 激励员工 协调功能 控制功能 LOGO 财务预算的编制流程及要求 1.预算编制的主体 2.预算编制的方式 3.预算编制流程 4.预算数据编制的要求 Part3 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 11 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 12 1.预算编制的主体 预算的主体 预算的主体为经营活动收支的负责人或部门。编制的原则 以谁花费，谁预算的原则进行预算编制。LOGO 2013年7月 广东碧桂园物
5、业服务有限公司 13 2.预算编制的方式 全员参与、调动员工积极性。部门作为预算的主体，预算编制工作应具体分配到各负责人。由于各部门基层人员比较了解该部门的日常运营情况，让他们直接参与财务预算的编制，可以大大地提高预算数据的准确度，同时也可以让员工认可公司的经营目标，提高达标的能力。LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 14 3.预算编制流程 物业总公司下发预算表格格式，通知开始预算编制的时间，并下达经营指标。分公司经理接到预算编制的相关通知后，分配各部门负责人编制相应部门的预算数据。部门预算编制完成后，以物业分公司为经营主体，对各个部门编制的预算数据进行汇总。分公司经理对总体
6、的预算数据进行审核，检查公司总预算的经营情况是否与物业总公司下达的经营指标相符。当盘财务人员审核 区域总监审核 物业总公司审批 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 15 4.预算数据编制的要求 预算必须与企业的战略或目标保持一致。数量化和可执行性是预算最主要的要求，预算要成为一种可以据以执行和控制经济活动的、最为具体的计划。LOGO 物业管理财务预算的内容 1.物业管理收入预算 2.物业管理支出预算 3.物业管理经营损益预算 Part4 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 16 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 17 1.收入预算 有偿服务收入 物
7、业管理收入预算 物 业 服 务 费收 入 包 括：住 宅、商 用物 业、车 位服务费收入 兼 营 性 收 入包 括：出 租车 位 服 务 费收 入、场 地使用费收入、广告收入。收入预算的组成：LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 18 1.1.物业服务费收入的预算（一）从性质上来说，物业服务费收入有两个主要来源：直接影响收缴率 决算表调整收入部分 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 19 1.1.物业服务费收入的预算（二）从流入对象来说，物业服务费收入也有两个主要来源：&已开始计收免交物业服务费、应收未收免交物业服务费、空置房物业服务费，都需要通过房产公司确认
8、，才能调整收入。账面实际现金流入 房产公司确认调整收入 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 20 1.2.住宅物业服务费收入预算 住宅物业服务费=建筑面积X收费单价。分公司在预算前可以先对管辖范围内的房屋接管时间、房屋类型、面积、收费标准等资料做一个详细的统计。LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 21 1.2.1.住宅物业服务费收入的影响因素及预算方法 已开始计收物业服务费 已收楼的成熟、半成熟项目 新收楼项目 收费单价 收缴率 收费单价的调整 根据往年收缴率进行预测 收楼率 收缴率 考虑购房目的、周边交通环境、工程质量等因素。考虑周边交通、社区环境因素。L
9、OGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 22 1.2.1.住宅物业服务费收入的影响因素及预算方法 已开始计收物业服务费减免 已收楼的成熟、半成熟项目 新收楼项目 新旧业主介绍减免 工程质量减免 根据物业系统数据预测 往年情况和项目部承诺完成整改时间 新旧业主介绍减免 工程质量减免 咨询销售中心是否有赠送物业服务费的销售策略。根据交楼的批量大小、工期的长短进行预测。LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 23 1.2.1.住宅物业服务费收入的影响因素及预算方法 应收未收物业服务费减免 已收楼的成熟、半成熟项目 新收楼项目 因工程质量问题导致的应收未收房屋，应向项目部了解
10、其承诺完成整改的时间进行预测。结合收楼率和房屋工程质量预进行测。LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 24 1.2.1.住宅物业服务费收入的影响因素及预算方法 空置房物业服务费 已收楼的成熟、半成熟项目 新收楼项目 根据销售中心提供的空置房面积直接统计得出。LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 25 1.3.商用物业服务费收入预算 商用物业服务费的两种收费方式：1.每月物业服务费=商铺建筑面积X收费单价。2.协议约定每月物业服务费的金额，并且每年递增一定的百分比。LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 26 1.3.1.商用物业服务费收入的影响要素
11、及预算方法 已收楼的成熟、半成熟项目：（1）商铺出售及出租率：往年收入数据。（2）收费单价的调整：是否会在当期调整收费单价。（3）工程质量减免：往年数据结合项目承诺完成整改的时间。（4）特殊租户欠费：具体沟通的情况。（5）空置商用物业服务费：根据销售中心提供的空置商铺面积直接统计得出。LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 27 1.3.1.商用物业服务费收入的影响要素及预算方法 新收楼项目：（1）新建的商业街或商铺工程项目是否能够按时交付。（2）向项目部了解工程质量情况。（3）结合周边人流情况、交通环境等因素预测出售或出租率。（4）空置商用物业服务费：根据销售中心提供的空置商铺
12、面积直接统计得出。LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 28 1.4.车位物业服务费收入预算 车位物业服务费的两种收费方式：1.车位面积乘以收费单价。2.协议约定每月的物业服务费金额。车位物业服务费收入的影响要素及预算方法：LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 29 1.5.有偿服务收入预算 有偿服务费收入的影响要素：LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 30 1.5.办卡及装修管理服务费收入的影响要素及预算方法 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 31 1.5.中介服务费收入及兼营性收入预算 中介服务费收入：有中介服务收入的分
13、公司，可以根据自身经验或周边同类行业的经营状况进行预测。兼营性收入预算：（1）出租车位服务费。（2）场地使用费。（3）广告收入。LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 32 2.支出预算 固定预算：是指以往年的实际费用支出为基础，考虑预算期的相关影响因素，增加或减少一定的百分比来确定当期的预算。零基预算：零基预算是指一切从零开始，通过考虑支出费用的必要性和经济效益来进行预算。无论是固定预算还是零基预算，预算数据都应该由相关数据作为依据而计算得到的。LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 33 2.1.支出预算的类型 人员成本费用预算 上年度未实际支付的费用 物料、零
14、部件的需求预算 其他支出预算 固定资产折旧费预算 行政事项支出预算 报销类费用预算 有合同、协议约定的费用支出预算 公共电费预算 公共水费预算 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 34 2.1.1.人员成本费用预算 人员成本包括：人员工资、年终奖、社保费、住房公积金、福利费、饭堂费用、职工教育经费。人员成本预算由分公司编制并由人力资源部审核。重点注意：新收楼项目必须根据收楼的具体进度来进行人员划拨。LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 35 2.1.2.物料、零部件的支出预算 已领出的物料存量 公共区域维修零部件 内外围墙防护 垃圾桶、垃圾袋 已领出的物料存量
15、 公共区域维修零部件 已收楼的成熟、半成熟项目：年末已从仓库领取的物料存量 设施的新旧状况及使用寿命 是否计划加强围墙防护 计划垃圾桶放置和清运频率 以节约为原则 考虑物料市场价格变动 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 36 2.1.2.物料、零部件的支出预算 新收楼项目：考虑预算期内公用设施是否还在保修期内。特别是新收楼项目的公用设施，若在保修期内，维修类的物料及零部件需求实际发生率较低。新收楼项目应考虑新收楼的初期，办公用品、清洁用品等物料是否由房产公司承担，若由房产公司承担，该项成本费用可适当地少预算或零预算。LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 37
16、 2.1.3.公共水费预算 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 38 2.1.4.公共电费预算 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 39 2.1.5.有合同、协议约定的费用支出预算 一般签订合同或协议的费用有：电梯维保费用、垃圾清运费用、水池化粪池清洗费用、防雷设施维保费用、绿化外包费用、区内穿梭巴租车费用等。对于已收楼的成熟、半成熟项目，以上费用预算可根据往年签订合同或协议的金额，上下调一定的百分比进行预算。新收楼项目需要预算上述费用的，可根据当地市场价格进行预算。LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 40 2.1.6.其他费用预算 1 2
17、 3 4 O T T F 报销类费用预算 行政事项支出预算 固定资产折旧费预算 上年度未实际支付的费用 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 41 3.物业管理经营损益预算 人员成本费用预算 报销类费用预算 以分公司为经营主体，对各个部门编制的预算数据进行汇总，汇总后得出分公司的经营损益预算情况。经营指标：净利润率=净利润额/总收入 全员劳动生产率=总收入/属管理公司支付人数 人均净利润值=净利润额/属管理公司支付人数 LOGO 物业管理财务预算的审核、执行与管理 1.物业财务预算的审核 2.财务预算的执行原则 3.落实财务预算的执行 Part5 2013年7月 广东碧桂园物业
18、服务有限公司 42 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 43 1.物业财务预算的审核 人员成本费用预算 报销类费用预算 审核预算数据的合理性 1 1 审核预算数据的同比增长比例合理性 2 2 审核预算数据前后关系的逻辑性 3 3 审核预算数据是否达到总公司下发指标 4 4 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 44 2.财务预算的执行原则 人员成本费用预算 报销类费用预算 事中控制 事后分析 事前预测 物业管理财务预算的执行以下原则：LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 45 3.落实财务预算的执行（1）收入预算执行：根据预算的收缴率以及追缴率
19、，开展物业服务费的催收工作。根据预算的有偿服务收入目标，开展一系列经营创收活动。（2）支出预算执行：按预算及时进行人员划拨处理。按预算开展员工活动等。按预算严格控制物料采购。按预算开展电梯等维保工作。LOGO 物业管理预算的常见问题 1.集团物业财务预算执行的现状及建议 2.收入预算的常见问题 3.支出预算的常见问题 Part6 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 46 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 47 1.集团物业财务预算执行的现状及建议 由于物业公司的预算还没有到达成熟的阶段，集团现时还没有下发相关的文件，规定物料采购必须严格按预算执行。预算执行的情况没有
20、对分公司各部门负责人进行考核，难以调动各部门员工的对预算和执行的积极性。分公司以没有预算为由申请把费用调减，以减少预决算的偏差率。LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 48 2.收入预算的常见问题 1.对物业管理接管范围内的应收物业服务费概念不清。2.对已开始计收、减免、应收未收、空置房概念理解不清。3.忽略房产签证收入。4.认为现金流收入才能算是经营收入。5.物业服务费收缴率预算过高。6.没有考虑商用物业或车位的出售或出租率。7.出租车位物业服务费没有按月分摊预算。8.装修服务费收入预算没有考虑特殊时间因素。9.忽略营业外收入违约金收入预算。LOGO 2013年7月 广东碧桂
21、园物业服务有限公司 49 3.支出预算的常见问题 1、没有考虑公共设备的保修期。2、忽略收楼初期物料支出由房产公司承担。3、忽略已领出物料存量。4、没有考虑季节变化、节能设备更换等对支出的影响。5、账面原有的固定资产折旧费没有采用财务部提供的数据进行预算。6、共用资源费用分配不均。LOGO 物业管理财务决算调整事项 1.收入决算调整 2.支出决算调整 Part7 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 50 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 51 1.收入决算调整 需要经过房产公司审批后才能在决算表中调整。物业服务费决算收入的调整 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 52 1.收入决算调整 预缴车位服务费要在收入决算调整时进行分摊。出租车位服务费收入调整 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 53 1.收入决算调整 根据项目开发协议，每月进行决算收入调整。项目开发服务费收入 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 54 2.支出决算调整 按权责发生制对当期应付费用调整 社保、公积金成本调整 特殊费用调整 Add title text 饭堂支出调整 营业税金及附加调整 共用资源成本调整 LOGO 2013年7月 广东碧桂园物业服务有限公司 55