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1、小镇概念小镇概念小镇的基本概念小镇的基本概念市中心离市中心一定距离特色小镇农业或相关产业3-5平方公里地产建筑1平方公里90%住宅：售价适中，10%的配套系统：医疗、学校、酒店、餐饮、书店、影院等3万人口，农民/城市各一半一般理解是第一 旅游地产与旅游小镇旅游小镇契合开发商追求的业态特点主力店概念旅游配套可以和城市配套合二为一供应量和形式不佳，开发商去做配套和旅游基于旅游地产角度的旅游小镇分类旅游小镇诞生旅游地产大概念依托资源发展皇冠上的明珠旅游地产要求先做旅游和配套，沉淀资金多和长，开发商不愿意去做深层的概念深层的概念第一、从旅游地产角度看旅游小镇：旅游小镇是旅游地产休闲体验化、景区化的很好
2、业态，相当于城市综合体里面的主力店1、旅游地产概念企业主导型旅游（居）小镇的盈利点旅游地产n以旅游业作为小镇的造血机：形成产业磁力、消费磁力和就业磁力，凝聚成小镇n旅游地产以旅游度假为目的的房地产开发，具有资源依托性、要素综合性、开发销售和经营方式多样性，以及生活方式非常态化等特点n旅游地产的发展必须以旅游资源为核心n旅游地产必须依托旅游资源打造休闲度假概念n旅游地产两个特点：一是可流通性，可异地置换；二是旅居型，不同于居家型房产n旅游地产，关键是要先旅游，后地产。很多开发商对于旅游以及旅游的需求不求甚解，就盲目地去开发一些旅游地产项目，这是大忌2、旅游地产类型企业主导型旅游（居）小镇的盈利点
3、旅游地产n以旅游业作为小镇的造血机：形成产业磁力、消费磁力和就业磁力，凝聚成小镇n风景区小镇自然资源依托型n特色古镇新旧城类型n主题乐园型迪斯尼小镇n行业依托型产业小镇结论:从旅游地产角度看旅游小镇1、旅游小镇只是旅游地产商开发商打造旅游吸引力和利润点的一种项目载体，站在地产开发角度，旅游地产大于或包含旅游小镇。2、旅游地产存在前期沉淀资金大，开发周期长的特点，而旅游小镇的休闲配套功能、旅游配套功能、城市配套功能和其用地产承载休闲、旅游、城市的物业形态属性，其可通过地产出售或出租的形式变现，是一种解决旅游地产开发资金与周期的良好载体。3、旅游的六要素全部可通过地产形式在小镇体现出来，且可经营可
4、出售，而相比主题乐园、产业载体等旅游吸引核打造，其优势显而易见。第二 从旅游角度看旅游小镇旅游小镇城镇化文化和科技注入新的资本运作和品牌运营手段业态集聚和产业多样化旅游小镇分类泛旅游业态产生进而产业集聚泛旅游产业整合和人气导入搬运属性终端属性深层的概念深层的概念第二、从旅游角度看旅游小镇：是入口、平台、启动区旅游的搬运性、提前性、终端性等决定了旅游具有产业整合能力，其对旅游地产业态的整合是通过旅游小镇形成旅游休闲产业主导的休闲消费集聚。以从产业结构的角度讲，旅游小镇泛指以旅游休闲产业为主导产业的小城镇，包括三层含义，首先，是城镇的概念，旅游小镇与一般旅游景区的主要区别在于其是一个有人口集聚、具
5、备日常生活功能和生活设施的小城镇的结构；其次，是旅游景区概念，旅游小镇也是具备旅游功能的景区，旅游十要素食、住、行、游、购、娱、体、疗、学、悟的配备是基础。再次，是规模的概念，旅游小镇是特色鲜明的小城镇结构，区别于城市旅游。从旅游的角度讲，旅游小镇是文化旅游的重要载体，是文化休闲的重要平台。2、旅游小镇三大类型根据旅游功能的不同，旅游小镇可分为观光休闲型旅游小镇、集散型旅游小镇、度假型旅游小镇三种类型1、旅游小镇概念旅游视角的结论：1、旅游小镇是旅游目的地、是旅游集散地、是度假居住产品，是旅游平台。2、是旅游品牌和旅游线路构建载体3、区别于传统小镇，新的小镇赋予旅游对现代科技、文化开发、品牌资
6、本运作，企业运营更多使命第三 从文化角度看旅游小镇资产证券化、股权化、品牌化。上市化运作文化和科技注入新的资本运作和品牌运营手段具有底蕴和可持续性文化角度的旅游小镇分类泛旅游业态产生进而产业集聚旅游小镇的升级从单纯观光到休闲到体验度假跳出地产的只开发不运营的阶段属性深层的概念深层的概念第三、从文化角度看旅游小镇:文化即旅游小镇的底蕴，是其高度和深度2、旅游小镇八大类型根据旅游小镇依托文化的不同，可将旅游小镇分为传统文化、民族文化、饮食文化、宗教文化、异域风情、艺术情调、历史题材、文化主题型等八种类型1、文化是旅游小镇的灵魂，旅游小镇的文化又可以透过肌理结构、建筑风貌、民俗风情、生活习惯、传统工
7、艺、商业业态等表现出来，文化挖掘就是要确定旅游小镇的地域背景、历史背景和文化主题，为小镇的打造寻找文化支撑，确定主题方向，寻找差异化优势和独特性内涵。文化也是旅游小镇的核心吸引点所在，因此旅游小镇的打造中文化点的选择和主题定位是第一步，也是至关重要的一步。文化角度结论：1、文化与旅游的融合通过旅游小镇的载体使旅游价值从单纯观光型迈向体验度假型更高阶段，也使”死”文化通过旅游小镇的现代打造”活化”2、文化是旅游小镇的深度与高度，是旅游小镇的底蕴，是开发运营的价值所在第四 从旅游综合体角度看旅游小镇产城一体化空城鬼城避免产业链形成集聚和裂变土地价值的提升和整体产业的带动新的经济增长点新的产业发展带
8、从旅游小镇到旅游综合体从项目到区域的跨越内涵与外延的夸大化深层的概念深层的概念第四、从旅游综合体角度看旅游小镇:土地综合开发价值工具以2、旅游综合体的分类休闲小镇：以商业街区为主要形态，休闲聚集与居住聚集混合的综合开发项目。休闲古镇、休闲洋镇、艺术小镇、时尚小镇 1、温泉旅游综合体，如珠海海泉湾2、滨海旅游综合体，如三亚湾红树林度假世界3、主题公园综合体，如深圳东部华侨城4、乡村旅游综合体，如北京的蟹岛5、高尔夫旅游综合体，如深圳观澜湖6、文化创意旅游综合体，如横店影视城7、休闲商业旅游综合体，如华南mall8、主题酒店旅游综合体，如迪拜棕榈岛的亚特兰蒂斯酒店9、生态休闲旅游综合体，如世界木屋
9、村10、休闲小镇旅游综合体，如彝人古镇、天津佛罗伦萨小镇有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指：基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。旅游综合体=旅游小镇+酒店群+休闲地产社区+综合休闲项目1、旅游综合体的概念旅游综合体角度结论：1、相比城市综合体对城市商务办公、消费休闲、居住等的中心聚集辐射作用，旅游综合体也是开发旅游的聚集经济效应，其通过旅游小镇的休闲聚集形式达到旅游开发和开发的经济效应。2、通过旅游小镇的商业休闲集聚带动土地综合开发价值，是一种
10、很好的开发载体和工具。3、是新型城镇化和产城一体化的方向土地适应性研究土地适应性研究1.是否有引力资源：自然景观、人文历史、产业特色；2.土地规模：1000亩（暂定）以上3.土地可塑性：地形地貌等 哈密为例：土地适应性判断：土地适应性判断：哈密旅游资源哈密旅游资源回王陵、回王陵、盖斯墓、天山庙以及古城、古盖斯墓、天山庙以及古城、古碑、岩画等碑、岩画等自然景观自然景观人文景观人文景观巴里坤湖、白石头、口门子、巴里坤湖、白石头、口门子、鸣沙山、石城子河、八大石、鸣沙山、石城子河、八大石、庙尔沟、西黑沟庙尔沟、西黑沟哈密为例：哈密为例：自然景观自然景观自然景观自然景观自然景观之自然景观之巴里坤湖巴里
11、坤湖巴里坤湖巴里坤湖位于新疆巴里坤县西位于新疆巴里坤县西北北18公里处，是一个公里处，是一个高原湖泊，海拔高原湖泊，海拔1585米，四周山峦起伏，米，四周山峦起伏，水草丰美，湖中碧波水草丰美，湖中碧波荡漾。独具荡漾。独具“迷离蜃迷离蜃市罩山峦市罩山峦”的奇观的奇观。自然景观之白石头白石头白石头位于东部白石头位于东部天山主峰喀尔里天山主峰喀尔里克雪山北麓，口克雪山北麓，口门子东约门子东约 2公里公里处，距哈密市约处，距哈密市约70公里。在碧绿公里。在碧绿的草场和茂密的的草场和茂密的松林间独独有一松林间独独有一卧牛卧牛 般大小的白般大小的白色巨石。色巨石。自然景观之自然景观之自然景观之自然景观之口
12、门子口门子口门子口门子口门子是一个天山峡口，三面崇口门子是一个天山峡口，三面崇山峻岭，林海苍茫。一出峡口，山峻岭，林海苍茫。一出峡口，则是开阔的草原，绿野绵延。这则是开阔的草原，绿野绵延。这里气象多变，里气象多变，“六月雪六月雪”并不稀并不稀罕，冬季更是一派罕，冬季更是一派“林海雪原林海雪原”的北国风光。这里建有高原冰场，的北国风光。这里建有高原冰场，是训练冰上运动员的理想场地。是训练冰上运动员的理想场地。自然景观之自然景观之鸣沙山鸣沙山位于哈密市以北位于哈密市以北70多公的口门子柳条河沿处。相多公的口门子柳条河沿处。相对高度对高度35至至115米，南北长约米，南北长约5公里公里,塔水河和柳条
13、塔水河和柳条河绕沙山两侧蜿蜒流过。立于天山庙上，可鸟蓝河绕沙山两侧蜿蜒流过。立于天山庙上，可鸟蓝瞰其全貌。山麓有泉，四周草茂，有河从山前绕瞰其全貌。山麓有泉，四周草茂，有河从山前绕过，每当风起可听到沙鸣，胜似牧笛悠扬。过，每当风起可听到沙鸣，胜似牧笛悠扬。自然景观之自然景观之-石城子河石城子河哈密石城子河流域是哈密市主要水源，更为独特的是河流附近哈密石城子河流域是哈密市主要水源，更为独特的是河流附近的山，山上不仅有很大的洞，还有象用墨水划出的线条。的山，山上不仅有很大的洞，还有象用墨水划出的线条。自然景观之自然景观之自然景观之自然景观之-八大石八大石八大石八大石 八大石位于新疆哈密地区黄田农场
14、北端喀尔里克山主峰八大石位于新疆哈密地区黄田农场北端喀尔里克山主峰-木尔提峰的南山坡上，海拔木尔提峰的南山坡上，海拔1900多米。这里有一多米。这里有一处盛开樱花的山谷，哈密王曾在此修建了一所避言山庄，还开辟了一座占地百由的果园。园内栽值绿沙果、处盛开樱花的山谷，哈密王曾在此修建了一所避言山庄，还开辟了一座占地百由的果园。园内栽值绿沙果、白沙果和樱桃等各类果木。由于该果园内有八块形态各异、比房屋还要高大的巨石，白沙果和樱桃等各类果木。由于该果园内有八块形态各异、比房屋还要高大的巨石，八大石八大石便由此得名。便由此得名。庙尔沟位于哈密市东北约庙尔沟位于哈密市东北约4040公里的天山脚下，属十三师
15、黄田农场的一处风景区。那里最令公里的天山脚下，属十三师黄田农场的一处风景区。那里最令人心醉的绿色是喀尔里克山一段光秃秃的山脉用双手拦腰抱住一片杏树、核桃树、苹果树人心醉的绿色是喀尔里克山一段光秃秃的山脉用双手拦腰抱住一片杏树、核桃树、苹果树而圈成的。揽入怀中的树木尽管有限，却密密麻麻、遮天蔽日，每年到了春天，各种花儿而圈成的。揽入怀中的树木尽管有限，却密密麻麻、遮天蔽日，每年到了春天，各种花儿争相开放；而怀外的树，东一棵、西一棵，稀稀疏疏，蜂窝密布的峭壁随处可见。争相开放；而怀外的树，东一棵、西一棵，稀稀疏疏，蜂窝密布的峭壁随处可见。庙庙尔尔沟沟距巴里坤县城西南距巴里坤县城西南8 8公里处有一
16、个公里处有一个山沟叫西黑沟。山沟叫西黑沟。黑沟山高、沟长，黑沟山高、沟长，植被茂盛，暖季植被茂盛，暖季一片葱笼墨绿，一片葱笼墨绿，即使冬季大雪封盖，即使冬季大雪封盖，但松柏长青，依然苍翠，但松柏长青，依然苍翠，与墨色有不解之缘，与墨色有不解之缘，才以黑命名，才以黑命名，所以称所以称“黑沟黑沟”。自然景观之自然景观之西黑沟西黑沟 人文景观人文景观人文景观人文景观1.1.回王陵又称哈密王墓回王陵又称哈密王墓陵墓位于回城沙枣井陵墓位于回城沙枣井,陵陵墓建筑群占地墓建筑群占地1.31.3公顷公顷,四四周有围墙周有围墙.2.2.是哈密地区最大清真寺是哈密地区最大清真寺3.3.是一座伊斯兰式的长是一座伊斯
17、兰式的长穹顶建筑穹顶建筑 人文景观之人文景观之回王陵回王陵 盖斯墓为盖斯墓为伊斯兰式建筑，伊斯兰式建筑，高约高约1010米，米，下部方形，下部方形，上部为拱式圆顶，上部为拱式圆顶，顶部用绿色琉璃顶部用绿色琉璃瓦镶砌，瓦镶砌，四周有廊檐，四周有廊檐，这座陵墓规模不大，这座陵墓规模不大，但因安葬但因安葬“圣人圣人”而闻名，而闻名，许多不能去麦加许多不能去麦加朝圣的伊斯兰教徒，朝圣的伊斯兰教徒，纷纷来这里朝拜。纷纷来这里朝拜。朝拜者所献锦幛朝拜者所献锦幛挂满墓内墙壁，挂满墓内墙壁，叠盖在叠盖在“圣人圣人”坟上。坟上。盖斯墓盖斯墓天山庙位于天山之巅，海拔天山庙位于天山之巅，海拔640640米，米，南距
18、哈密市南距哈密市6060千米。登临天山庙，千米。登临天山庙，天山美景一览无余。天山庙天山美景一览无余。天山庙全称全称“天山关帝庙天山关帝庙”，庙为方体建筑，庙为方体建筑，长长1212米，宽米，宽7 7米，巨木为梁，青砖为墙，米，巨木为梁，青砖为墙，墙中嵌有四根立柱；上、下共三层，墙中嵌有四根立柱；上、下共三层，现顶部已毁。天山庙扼丝路北现顶部已毁。天山庙扼丝路北新道的咽喉要冲，它的历史上新道的咽喉要冲，它的历史上可上溯至汉唐，天山庙与汉、唐、清可上溯至汉唐，天山庙与汉、唐、清三代经营西域的历史都有重大关系，三代经营西域的历史都有重大关系，原庙中存原庙中存“联额颇多联额颇多”。因清乾隆。因清乾隆
19、五十一年五十一年(公元公元17861786年年)在天山顶部在天山顶部修建关帝庙而得名。修建关帝庙而得名。天山庙天山庙斯开霞尔古城斯开霞尔古城岩岩画画哈密有维吾尔、哈密有维吾尔、汉、回、哈萨汉、回、哈萨克、满、蒙古克、满、蒙古等等20多个。具多个。具有闻名遐迩的有闻名遐迩的“名族乡名族乡”之之称称民民族族风风情情产业特色产业特色哈密瓜大枣葡萄地块研究1.价值如何分析：1）地块的城市属性：人口净流出还是净流入、城市的定位2）地块的市场属性：市场容量、价格弹性3）竞争属性：竞争态势4）文化属性：显性的文化因子、隐性的文化因子5）地块的自然属性：地形地貌、高差6）城市规划对地块的影响：功能分区规划对地
20、块的影响、如工业区建住宅则负影响结论：土地价值分析土地价值分析地块价值核心：服务和文化。游客到访量预测：1.土地所在区域游客到访量预测；2.项目游客到访量预测；3.房产年去化量市场容量市场容量市调论证项目的到访意愿市调论证项目的到访意愿1.每年旅游次数2.旅游偏好3.投资结构4.置业倾向农业科技园：产业结构、循环发展、环境改造、组织形式、融投资方式、产权制度、创新及技术提升、产品输出及投资回收旅游小镇：以旅为主，房产为辅，突出文脉，综合联动（餐饮、娱乐、住宿、客运、商贸）、协调发展（旅游与文脉相辅相成）、升级换代（带动配套设施升级改造）、和谐相处（实现人与自然的和谐相处）产业的可持续发展研究：
21、产业的可持续发展研究：项目背景、特色介绍项目背景、特色介绍1.建设兵团用地；2.规划限制条件；3.政府支持范围4.开发商资源和当地产业资源国内成功特色小镇借鉴：丽江古城、凤凰古城、大理古城、周庄古城案例分析与借鉴案例分析与借鉴案例分析案例分析云南 丽江古镇丽江的打造是政府在加大投入的同时，贯彻利用“原生态”的精神，把传统文化与现代服务业挂钩，增加配套，进行整体区域营销，取得了显著的成就。1、主题与文化相关：“原生态”以鲜活的城市形态表现，使资源循环起来，打造活文化，而不是遗址。2、商业活动与文化相关：把传统文化与现代服务业挂钩，例如：纳西古乐及东巴文化在丽江的商业化运作。3、建筑形态切合纳西文
22、化：保护古建筑，加以有节制的利用，并建造风格一致的新建筑，完善旅游配套。4、整合品牌资源：在国际上进行整体营销，增强海外影响力，同时借助这种影响力，引导国内旅游人群。5、政府加强文化主题引导：政府投资文化基础设施建设，使当地民族文化特征加强。丽江文化与商业的相互促进主要体现在商业与文化的相互依赖关系、用非物质文化丽江文化与商业的相互促进主要体现在商业与文化的相互依赖关系、用非物质文化宣传丽江以及打造以体验纳西民族生活方式的旅游主题宣传丽江以及打造以体验纳西民族生活方式的旅游主题n 鲜明的特色主题：丽江在向游人讲述纳西民族社会生活方式。n 非物质文化的利用：以民俗节庆和民族文化活动代替广告宣传。
23、n 文化传丞与旅游业发展相互促进：文化成就丽江旅游业，旅游业也是纳西文化不可多得的载体。传统文化传统文化现代商业现代商业丽江的发展也带动了云南新的变革，使区域更加国际化，并且率先诞生了以经丽江的发展也带动了云南新的变革，使区域更加国际化，并且率先诞生了以经营民族文化为主导的新兴产业，加速了云南第三产业的发展营民族文化为主导的新兴产业，加速了云南第三产业的发展丽江对云南大区域的带动：n 加速第三产业发展：成功的项目运营，带动了当地第三产业的发展，例如：商业旅游项目、房地产开发等。n丰富产业市场：丽江的旅游业处于国内先进水平，因此率先诞生了先进的民营企业形式，例如：大研纳西古乐会、东巴宫等以经营民
24、族文化为主导的新兴产业。n带动区域国际化：促进云南与国际的交流、合作，是更多的国外专家、学者及普通百姓关注云南。n整合云南旅游资源：丽江现在还在一定程度上承担旅游集散地功能。专业化的旅行社服务，在一定程度上整合了云南丰富的旅游资源。项目概况：项目概况：项目为城市开发新区的大规模旅游项目；以彝族文化为灵魂，打造集旅游、居住、商贸一体的文项目为城市开发新区的大规模旅游项目；以彝族文化为灵魂，打造集旅游、居住、商贸一体的文化旅游地产化旅游地产 。选址：彝人古镇位于楚雄经济技术开发区永安大 道。区位：城市经济开发区、距铁路客运站约一公里 运营时间：2006.7旅游区试运营，2006.10商铺 正式营业
25、 总占地面积：约1740亩 总建筑面积：100万 开发序列：共分8期开发，前四期以商业为主，商业面积22.8万，后四期为住宅开发。文化根源：彝族文化 项目定位：让世界倾听彝人的声音 滇中最大的旅游商品集散地 滇中最大的缅甸翡翠批发市场 滇中最大的集中韩国街区 景点布局：景点布局：旅游景点的散布，一步一景，通过实景感受彝族文化，满足游客对彝族文旅游景点的散布，一步一景，通过实景感受彝族文化，满足游客对彝族文 化观光的需求化观光的需求 。文化是旅游的灵魂，旅游是文化的载体。彝人古镇在设计过程中突显文化旅游要素，通过结合将建筑与彝族民族风情结合，让建筑有了文化的灵魂，让文化的灵魂有了外在的载体 业态
26、特征：业态特征：占地面积大，通过主题分区，增强游客消费导向性；主街以珠宝银器、民族工艺品为主，展示彝族文占地面积大，通过主题分区，增强游客消费导向性；主街以珠宝银器、民族工艺品为主，展示彝族文化风情化风情 业态占比最大的为珠宝银器，占比达到22%；其次为餐饮17%，民族工艺品和土特产占比均为14%，超市烟酒和客栈酒店占比也均为8%，银行票务占比为6%，其他业态占比6%。运营管理：商铺采用售后返租形式，保证业态统一规划；与旅游公司、政府合作、举办名俗活动等形式，带动项目人气。租售情况：住宅：多层、小高层、高层，其中5-7为定向团购房，全部出售 别墅：四合院形式的商墅，普通联排、双拼、独栋别墅，全
27、部出售 商业：底商和独栋商业，开发商自持景点建筑（望江楼、土司府等），其余商铺售后返租，租期三年，同时，利用现有商家招商。营销活动：举行旅游推介会，邀请知名旅游公司参加 与旅游集团签订长期战略合作伙伴关系 借力政府，引入民族节日，炒活项目人气 通过国家旅游局4A景区评定，入选国家级非物质文化遗产名录 在国庆、中秋、彝族年的节假日，举行活动 四大街区组成，总营业面积四大街区组成，总营业面积1 1万多平米万多平米,苗族吊脚楼主要建筑形式苗族吊脚楼主要建筑形式.凤凰古城商业老街由老营哨、东正街、北门、建设路组成，拥有店铺近千家，基本以苗族吊脚楼为主，总营业面积1万多平米，营业率90%以上。凤凰古城商
28、业街自2003年凤凰县大力发展旅游业至今，短短三年时间，旅游商业发生巨大变化。现共有店面约495家，总营业面积1万多平米，主要以民族服饰、工艺品、银饰、姜糖等旅游产品及餐饮和酒吧为主。现凤凰老商业街铺位很多都是由居民改造而成，少许私有物业。所有旅游商品全部在一层经营，铺位基本无空置。凤凰古城商街凤凰古城商街凤凰古城商业街的业态主要以旅游商品类、餐饮类、休闲娱乐类、服务及配套类为主。凤凰古城商业街的业态主要以旅游商品类、餐饮类、休闲娱乐类、服务及配套类为主。凤凰古城商业街整体业态分布凤凰古城商业街整体业态分布情况分析：情况分析：按店数分：旅游商品占73.5%，餐饮业占13.2%，休闲娱乐占3.5
29、，服务及配套占9.8%；按面积分：旅游商品占旅游商品占45.1%、餐饮业占27%、休闲娱乐17.5%，服务及配套占10.4%。凤凰古城的休闲娱乐与旅馆业生存状态欠佳，这主要是因为凤凰古城游客停留时间短、住宿客源少所致。古城商业街整体租金水平分析：（以使用面积计算）古城商业街整体租金水平分析：（以使用面积计算）地段地段 租金租金(元元/)虹桥虹桥200200老营老营哨哨50-100东正东正街街300建设建设路路150江南药镇江南药镇2015年6月，浙江省第一批37个省级特色小镇创建名单正式公布，以中药材历史经典产业为主导的“磐安江南药镇”名列其中。江南药镇位于磐安县新渥镇境内，距离磐安县城不到1
30、0公里。自古以来磐安便是浙江省中药材之乡，尤其盛产以“白术、元胡、玄参、白芍、玉竹”为代表的磐五味，被誉为“天然的中药材资源宝库”。中国药材城“磐安浙八味市场”是长三角地区唯一的大型药材特产批发地。磐安以此为基础，以浙江省特色小镇为发展契机，打造融“秀丽山水、人文景观、生态休闲、旅游度假、康体养生”于一体的江南药镇。近期建设用地面积393公顷，其中主要建设区用地面积132公顷。江南药镇定位为“药材天地、医疗高地、养生福地、旅游胜地”，通过培育中医药健康产业、旅游服务业和养生养老产业三大新兴产业，融产业、旅游、社区、人文功能于一体，建设成为以中草药文化为主、集高端中药产业、旅游度假养生、区域联动
31、发展的特色小镇；塑造一个尊重和传承中国中医药文化、一个人与自然和谐共生、一个可持续发展的精致特色小镇。江南药镇总投资51.5亿元，主要用于非盈利性基础及服务设施和重点工程项目，其中非盈利性基础及服务设施投入约11.5亿元，主要用于打造文化旅游品牌、中医药养生园、特色文化街区和中药产业园建设。分为三大功能区：一是结合浙八味市场，通过药文化园、养生博览馆、中医药文化特色街区、中医院、康体养生园的建设打造江南药镇的核心区，作为药镇对外服务的主体部分；二是主题展示区，包括中医药主题公园、百草园，以中药材的种植和展示功能为主；三是以中医药产业园建设为代表的产业区。磐安县“江南药镇”被列为省首批特色小镇创
32、建对象，由县委书记牵头专门成立了小镇建设指挥部。截至2015年底，已开发建设面积112公顷，完成固定资产投资（不包括商品住宅和商业综合体项目）10.05亿元，吸引120家企业、990家个体工商户、20多个创业团队入驻。江南药镇初见成效，中药材特色产业服务业营业收入已经突破五亿元，百草园、中医药文化特色街区、中医院、康体养生园等项目也已经在规划建设中，逐步将药镇的功能从简单的种植、生产、销售延伸至旅游服务、医疗保健、养生研发等多个领域。江南药镇作为浙江省唯一一个以中药材特色产业为依托的特色小镇,正在成为全县加快跨越发展的新引擎，为全县中药材产业转型发展提供了新的契机。江南药镇江南药镇项目市场定位
33、项目市场定位新疆唯一产业+旅游+度假+本地化+生态 生活 小镇小镇项目规划项目规划p天山小镇：天山小镇：p项目规划：共分项目规划：共分8 8个片区个片区n农业科技园-n汉城-n斯开夏尔情景商业街-n洋房小区-n别墅区-n医疗配套区-n瑶池-n生态园-各园区规划内容各园区规划内容-农业科技园农业科技园 功能组成及空间特色：功能组成及空间特色：园区由8个产业区组成：都市农夫体验区满足游客体验农耕乐趣的需求；休闲农业娱乐区主要是水上农业游乐项目和水上餐饮；民俗文化观光区包括露天烧烤、动物展馆；果蔬采摘区包括阳光温室采摘区和陆地果品采摘区；现代园艺展示区包括园艺博览园、花卉示范园和工厂化育苗园；云农场
34、认购区庄园风情度假区由10个特色农业主题庄园组成；后勤保障配套区满足园区正常转运；科研培训服务区主要为接待游客和培训人员。汉城汉城大舞台：花的传说、七仙女、喀纳斯湖的传说、赛里木湖的传说、博斯腾湖、音乐舞蹈史诗十二木卡姆、维族传统舞蹈：顶碗舞、大鼓舞、铁环舞、普塔舞等；维族民间舞蹈：赛乃姆、夏地亚纳；街区：仿库车县热斯坦历史文化街区、仿伊宁市前进街历史文化街区微缩场景：薛仁贵兵困锁阳城、龟兹古城、楼兰古城、唐僧情困女儿国、猪八戒娶亲、新疆婚嫁仪式、三过火焰山、张骞出使西域场景、苏武牧羊场景、霍去病封狼居胥场景、卫青直捣龙城场景、阿凡提的故事场景千佛洞、魔鬼城民俗城：葫芦人摔跤、赛马、叼羊、土布
35、加工、土陶制作、姑娘追、高空走绳、根雕奇石、十二木卡姆、刀郎木卡姆、顶碗舞、狮子舞餐饮区（各民族特色饭馆为主）小吃街（各民族摊档为主）民族工艺品区民族土特产区特色娱乐区（酒吧、滑雪场、滑草场等）特色休闲区（茶馆、咖啡厅、桑拿、会所）影院异域画廊博物馆民族旅馆（民族建筑的小客栈）斯开夏尔情景商业街斯开夏尔情景商业街渔夫码头小岛岛中别墅长廊亭台特色餐饮（高端餐饮）瑶池瑶池地产产品地产产品别墅：外地客户第三居所洋房：本地第一居所、外地客户第三居所情景商业街铺：本地自营户+外来投资客独栋客栈：投资客：本地30%+外地70%，用户：背包客、穷游小年轻财务分析财务分析收入分析：租金、地产销售收入、运营收入
36、、农业销售收入成本分析：土地购置成本、建安成本、运营费用（管理费、保险费、房产税、水电费、服务费）、财务费用税费分析：营业税、所得税、土地增值税资金来源：资本金、销售收入、租金收入、运营收入、银行贷款利润分析：成本利润财务评价：净现值、内部收益率敏感分析：价格变动、销售变动盈亏平衡分析：价格平衡、销量平衡开发节奏开发节奏房地产：产品、比例、时间、投入、回收农业科技园：进度、时间、投入、产出、回收配套：建面、比例、时间、投入主题公园：进度、时间、投入、产出、回收生态园：进度、时间、投入人工湖：进度、时间投入运营模式运营模式一般小镇风景区小镇自然资源依托型特色古镇新旧城类型主题乐园型迪斯尼小镇行业
37、依托型产业小镇本项目：风景区+特色古镇+主题公园+产业小镇 旅游城市天山小镇汉城农业科技园地产销售+情景商业部分持有+景区自营+客栈销售+农业销售+股权销售+定制地产+自建地产各种模式对比：在既有资源基础上提升的有文化小镇、旅游小镇；原创的有综合小镇、产业小镇、养老小镇、养生小镇，都是凭空造出来的小镇；从中国农村转型的意义上来讲，我们讲的小镇是可以生活，依赖于产业可以持续发展，打破城乡二元体制，促进中国农村面貌根本改变，实现城乡一体的产业+生活小镇。案例分析：缺点分析：混淆概念：中央最近公布的小镇，批判小镇的灵魂：生活如何做模式研究模式研究:文化小镇、旅游小镇、综合小镇、产业小镇、养老小镇、养生小镇文化小镇、旅游小镇、综合小镇、产业小镇、养老小镇、养生小镇