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1、万科商业物业物业二次装修管理主讲人：刘工1 目录一、装修管理的概念二、法律法规三、装修施工流程四、装修过程监管五、装修监管要点六、减少投诉策略2装修管理的目的保证装修工程质量安全维护公共利益及业主利益保证人身安全维护设备设施安全，减少后期管理成本营造和谐有序的物业管理氛围进行装修管理必备相关知识房屋建筑工程知识识图装修知识施工操作及安全常识 消防知识 环境条例 行为心理学 风水学知识物业装修的条件物业已竣工验收合格、交付使用业主或使用人已办理完入伙(租赁）手续业主或使用人拟进行重新装修、装饰、布置等物业装修的特点符合原设计工程技术规范与技术指标顾及已住（用）户的正常工作及生活装修户数多、涉及面
2、广，装修频繁，周期长施工队伍人员人多及复杂对施工人员的技术及素质要求较高容易损坏毗连房屋和公用设备设施施工防火非常重要二、装修法律法规住宅室内装饰装修管理办法（中华人民共和国建设部令第110号）于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日起实施三、装修流程管理公司装修管理准备n装修申请表n装修承诺(责任)书（业主、装修公司与管理公司）n装修保证书（业主与管理公司）n装饰装修管理服务协议(业主与管理公司)n装修审批表n装修许可证n装修整改通知书n装修防火责任书(业主、装修公司与管理公司)n装修人员登记表n装修人员临时出入证n装修巡查表n装修验收表三、装修流程物业管理公
3、司装修管理准备n拟订装修管理规定和装修指南n拟订装修收费标准n明确规定装修单位的装修项目 例如：煤气系统 消防及报警系统 中央通风空调系统 家居安防及智能系统 阳台 天台 外立面三、装修施工流程物业管理公司装修管理准备n预备相关设计施工图纸和技术说明n拟订统一装修原则：建筑结构 地板 天花 天台 外墙 楼面荷载 墙身 隔墙 阳台 花园 花架 围墙 消防 燃气 电气 防水 给排水 智能 用户大门 防盗门窗 晾衣架 遮阳棚 广告牌 窗式及分体空调 普通热水器 太阳能热水器 垃圾堆放 垃圾清运 货物垃圾运输 接水点 接电点 减少纠纷和投诉三、装修流程 业主申请业主申请填写装修申请表填写装修申请表签订
4、装修管理协议签订装修管理协议缴纳相关费用缴纳相关费用重新设计重新设计限期整改限期整改装修施工审核装修施工审核动工动工验收验收退还保证金退还保证金不合格不合格未通过未通过通过通过再审核再审核合格合格三、装修流程装修手续办理在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题 例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改
5、变空调安装位置等等 解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的三、装修流程温馨提示只在下列情况下，装修工作方能展开:管理处已书面发出批准装修许可证 所有有关费用已经缴付 所有工程并没有和国家法律有任何抵触 消防机关已发出批准文件三、装修流程业主(租户)装修咨询及申报 业主（租户）提出申请，管理公司审核业主资格 领取及提交以下资料n装修申请表：n 业 主：姓名 地址 身份证号 联系电话n装修公司：公司名称（盖章）资格证号n公司地址 联系电话 施工期间和人数n现场负责人 负责人身份证 申请装修内容n装修承诺书：承诺已知并遵守各物业管理规定n装修保证书：承诺已知并遵守
6、各物业管理规定三、装修流程 业主(租户)装修咨询及申报 领取及提交以下资料2：建筑防火设计申报审批表装修消防审批表装修所需的单元技术资料及图纸管理公司：提供装修管理规定 房间平面图 机电系统图及其分布图装修施工人员登记表装修手册及装修守则等装修管理规定三、装修流程 业主(租户)提供装修设计图纸n业主(租户)提供施工单位资质n业主(租户)与施工单位提供复印件 n业主(租户)及施工单位填写:装修申报表 施工人员登记表三、装修流程 装饰装修施工单位申请装修单位提供：建筑企业营业执照复印件(加盖公章)装饰装修工程施工资格证书复印件(加盖公章)装修施工单位税务登记证复印件(加盖公章)装修施工单位负责人身
7、份证原件及复印件 装修施工单位施工人员身份证原件及复印件 装修施工单位负责人及施工人员照片 .三、装修流程装修业主及装修企业应与管理公司签订室内装饰装修管理服务协议n工程实施内容 实施期限n允许施工时间 废弃物清运与处理n外立面设施及防盗窗的安装要求n禁止行为和注意事项n管理服务费用 违约责任n其他需要约定事项三、装修流程 签定装修管理文件房屋装饰装修管理承诺书：业主与管理公司装修保证书：业主与管理公司 装修管理责任书：业主、装修单位与管理公司违章开挖地下室违章开挖地下室三、装修施工流程无违反装修保证金 装修人预交纳装修管理规定未给邻舍造成任何不良影响无损坏公共设施装修完毕初验及1 1个月后的
8、复验合格管理公司凭缴款收据办理退款手续收费标准符合当地政府及物价部门规定违章搭建扩大花园违章搭建扩大花园面积占用公共空间面积占用公共空间三、装修流程 装修垃圾清运费:收费标准：以按实际发生费收取为原则管理公司拟定不同户型的普通装修状况的垃圾清运费标准对允许拆除隔墙的，可酌情增收垃圾情运费收交时间为住户申请装修时或装修完毕后从住户装修保证金中扣除例如：由管理公司从垃圾集中点统一清运 一般住宅装修垃圾清运费12元/M2 一般住宅装修拆墙垃圾清运费30元/M2三、装修流程物业管理公司装修审批接收装修申请及方案资料三个工作日内发出审批意见管理部签署审批意见工程部签署审批意见 物业公司签署审批意见执行建
9、设部令第110号文 住宅室内装饰装修管理办法三、装修流程装修申报审批资料n申请人身份证n房屋所有权证或合法权益的有效凭证n装饰装修方案及图纸n变动主体或承重结构资质设计单位的设计方案n变动政府监控审批部分相关政府管理部门的批复资料n非业主使用人：业主同意装饰装修的书面文件n委托装修企业的相关资质证书复印件三、装修流程提交装修报审资料-住宅装修设计资料装修平面图、装修材料说明、配电系统及其管线平面图弱电系统及其管线平面图给排水系统及其管线平面图排风排烟机及排放口布置图拆墙、移墙和重新分隔墙体图、改、封管道和重新敷设线路说明改移卫生间、厨房设施和阳台说明、防盗网、窗花的式样、颜色和安装位置说明空调
10、机架的材料、安装位置和空调水的排放说明、入户门安装形式和位置说明遮阳棚、太阳能热水器的规格、安装位置和安装方式、室外花园设计图其他装修内容装修报审资料装修报审资料装修报审资料装修报审资料三、装修流程 装修报审资料3-主管部门审批资料消防设计修改审批资料:电力增容之供电局申请批复资料 燃气主管部门设计修改审批资料 其他规定的批文 装修施工单位资质证:营业执照复印件建筑企业资质证书复印件施工人员上岗证 保险：施工单位应购买装修工程保险：第三者责任险火灾保险雇主责任险装修报审资料装修报审资料装修报审资料装修报审资料三、装修流程 装修批准:管理公司签发:装修许可证 装修更改许可证 施工临时出入证 收取
11、押金及工本费 装修验收申请及初验收:装修单位提交装修质量保修书 装修正式验收:初验收三个月后 退发保证金 保证施工符合：工程建设强制性标准和其他技术标准三、装修流程装修许可证制度业主（用户）与管理公司签订装修保证书管理公司指定施工接电、接水点、垃圾堆放点施工单位指定装修单位防火责任人施工现场放置灭火器施工单位与管理公司签订装修施工承诺书施工单位与管理公司签订装修工程施工消防责任书领取装修许可证三、装修施工流程装修时间控制:8:0012:00 14:0019:00 节假日停止装修如须施工报批 不得影响其他业主/租户闭门施工 封闭中央空调送回风口不得影响占用公共部位和公用部位满足运输通道及卸货区限
12、高运输通道保护:地面 墙面 电梯及电梯间 玻璃幕墙 设施设备装修材料及工具:放置在业主/租户房间内建筑物外墙不得悬挂和张贴广告、招牌天台搭建竹结构花架天台搭建竹结构花架三、装修流程 装修初验收注意项目符合装修审批消防设施完好情况装修材料与消防要求的一致性空调通风设备的完好情况卫生环保设备的规范情况 电器设备的使用情况供排水系统情况 商铺招牌 室内 天花 地台三、装修流程装修施工验收管理 装修初验收装修户提前申请验收按申请和审批意见逐项验收初验合格签署装修初验合格证明装修单位应向业主提供：装饰装修工程质量保修书凭证明申请办理退场放行手续违章在室外搭建雨篷违章在室外搭建雨篷四、装修过程监管装修巡检
13、的重点了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。四、装修过程监管材料、工人进场时的管理在业主材料、工人进场时，需要安全部门岗的密切配合，如果发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台上搭建构筑物。四、装修过程
14、监管水、电线路施工管理大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上。业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30以上的墙壁上，避免破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必须及时开具整改通知单，提醒业主防水层已经破坏。四、装修过程监管水、电线路施工管理卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修弱电线路的改动一定要注意，只有专
15、业人士才能完成四、装修过程监管结构改造小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座楼的安全。如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部的密切配合，一旦发现有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后文明情况再行处理。四、装修过程监管地板、瓷片铺设业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设置防水层，不能让楼下“下雨”卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定要用防臭的
16、，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用洼胶。四、装修过程监管下水管道、烟道的施工厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应注意厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串烟现象厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气四、装修过程监管结构改动这一类违规装修是最严重的违规，主要表现在：在承重墙上开门、开孔、做壁橱，改变室内楼梯位置，在室内砌砖墙，在天花板上安装很重的物品，在室内安装阁楼，拆除卧室窗下墙体，在外墙上随意打孔开门开窗等等四、装修过程监
17、管改变房屋用途这一类违规装修主要表现在：扩大卫生间的门窗尺寸，更改卫生间干湿隔墙的位置，将卧室改为卫生间，将阳台改为洗衣间，将主卧卫生间改为书房或衣柜，改变空调的安装位置，改变燃气暖气管道等等。针对这类违规装修，物业管理企业应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，可能会对其以后的入住生活带来的麻烦等后果。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可破坏防水层四、装修过程监管线路改动以及房屋外观改变这一类违规装修主要表现在：破坏了卫生间的防水层，上水管道暗铺在地板内，用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道并没有预留检修孔，改动主下水管道，改变烟道的开孔位置，将污水管连接到雨水管中，可
18、视对讲移位，改变进户门样式颜色，改变窗户玻璃颜色，随意安装防盗网等等四、装修过程监管破坏环境卫生这一类违规装修主要表现在：装修垃圾没有按照规定运放，污染损坏公用设施设备，噪音污染，高空抛物，空气污染，将装修垃圾倒入下水管道等等四、装修过程监管n严禁小孩和非业主擅自进入施工现场n严禁:吸烟 打闹 赌博 随地大小便 违规不戴安全帽/带n严禁:违法行为n施工安全防护措施 安全标识 警告牌 警示灯 n垃圾清运:袋装清运 废弃木材等扎成捆 指定时间清运 日产日清 堆放指定地点 严禁抛散 电梯前室及运输通道地面铺设保护层 指定运输电梯:指定楼以下及超长或易损坏电梯之材料设备 -走消防电梯 施工人员不得擅自
19、乘坐客梯 留宿四、装修过程监管提示由于物业公司没有行政处罚权，物业公司一定要制定住户室内装修审批及监管制度，最好要制定装修保证金制度 物业公司有权对违规的装修行为进行处罚（收违约金），纠正违规装修行为对于小型的施工项目可采取外来施工管理四、装修过程监管n装修施工安全管理n现场应配置消防器材 100m2以下：2-3支2公斤以上灭火器 100m2以上：3-4支2公斤以上灭火器n装修有机溶剂、油漆限当天用量n控制办公时间装修影响周边客户：使用天那水涂料产生浓烈气味 产生粉尘 产生电锯电钻等装修噪音 开门施工四、装修过程监管n装修现场吸烟 违规留宿n强行使用客梯或运载超长或超重物品n在茶水间厕所倾倒施
20、工物料n违规使用易燃或有毒装修材料n施工及运货损坏物业公用设施设备n保护措施：地面 墙面 电梯四、装修过程监管n将易燃易爆有毒或腐蚀性等危险品带入n违反安全用电及临时动火规定n擅自改动消防设施n施工擅自遮挡消防设施、通道及公用区域n盗用公用能源 公用设施设备n越权装修n违反管理公司规定且不服从劝告n违反政府有关管理部门规定五、装修监管要点 禁止下列行为变动建筑主体：建筑实体的结构构造 屋盖 楼板 梁 柱 基础 支撑点 须经原设计单位或相应资质设计单位批准无防水要求的房间阳台改为卫生间厨房扩大承重墙上原有门窗尺寸 拆除连接阳台的砖墙 混凝土墙损坏房屋原有节能设施 降低节能效果其他影响建筑结构安全
21、和使用安全的行为五、装修监管要点严格控制下列行为搭建建筑物、构筑物 经城市规划行政主管部门批准改变外立面，在非承重墙上开门窗 经城市规划行政主管部门批准拆改燃气管道和设施 经燃气管理单位批准拆改消防管道和设施 经市消防主管部门批准拆改供暖管道和设施 经供暖管理单位批准五、装修监管要点严格控制下列行为超设计标准或规范增加楼面荷载 经原设计单位或具有相应资质等级 设计单位提出设计方案改动厨厕等防水层：按照防水标准制定施工方案 做闭水试验 任意刨凿楼板或顶板 大量使用易燃装饰材料 封闭下水管清查口或将废弃物倒入下水道将阳台改卫生间五、装修监管要点施工单位有相应施工资质物业管理单位应告知装修人及施工企
22、业：装修禁止行为、管理规定和注意事项装修人装修前应告知邻里严禁从楼上向地面或由垃圾道、下水道抛弃装修垃圾及其它物品违反装修规定和业主（用户）守则装修材料符合消防、环保及承重要求擅自改动智能化线路应委托专业公司符合国家及有关部门拟定的设计规范和要求五、装修监管要点设计允许使用荷载：楼板或屋面板除去结构自重：结构板+抹面静荷载+动荷载荷载值：例如：客厅 餐厅：2KN/M2 卧室：1.5KN/M2 厨房卫生间阳台：2.5KN/M2 裙房 楼塔 屋面:3.5KN/M2五、装修监管要点装修不得破坏：主体结构：柱、梁、承重墙、剪力墙、钢筋混凝土楼板结构安全 防水安全毗邻 屋面 公用建筑和设施更改或加建屋外
23、设施阻挡消防通道和设施阻挡公共设施设备的操作和维修擅自楼板、外墙、隔墙上穿孔/洞装修安全防护和防火措施消防改动装修材料 符合规范 审批同意破坏外墙五、装修监管要点拆改室内原设计电表、水表、燃气表改变表前进户线路和给水管道拆改燃气管道和排水管道擅自封闭阳台 加设檐蓬防盗网 屋外设施设备管理厨房、卫生间 结构和功能改变六、减少投诉策略对于住宅楼，严禁在夜晚、周末等时间装修；对于商业大厦，白天上班时间只允许一些不产生噪音及油漆气味的装修，将发生较大噪音如电锯声和油漆等工序安排在非办公时间进行。装修前发通知给同一楼层及上下楼层住户，让他们有思想准备和采取一些必要的预防措施。将装修注意事项（施工许可证）
24、贴在装修单元大门上，提醒装修人员文明施工。六、减少投诉策略对住户和装修公司进行必要的培训，解释装修程序和有关管理规定，避免他们因事先不知而产生各种影响他人工作或休息的装修工程在住户提交装修申请时，提醒住户聘请信誉好、实力强、人员精的装修公司，并尽量缩短工期六、减少投诉策略施工人员必须办理施工证或临时出入证方可进场施工，施工人员不得从事与施工无关的各种活动加强对装修单元的监管，及时听取邻居意见，对违规施工人员视情节轻重分别给予口头或书面警告、停止装修、暂扣装修工具、责令赔偿损失等处罚为施工单位提供必要的服务条件，为其保质、按时完成装修任务给予方便加快装修申请、验收所需的时间，在规定的时间内将装修
25、保证金退还住户工程保修期建设部建设部房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程保修期起始日：房屋建筑工程保修期起始日：原则上从工程竣工验收合格之日起计算，由原则上从工程竣工验收合格之日起计算，由承建商承建商负责保修负责保修首批入住后仍未售而空置首批入住后仍未售而空置的商品房，保修期应从交付使用之日起记，并由的商品房，保修期应从交付使用之日起记，并由发展商发展商承担相承担相应的保修责任应的保修责任保修期规定：保修期规定：屋面防水工程：屋面防水工程：5 5年年有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏：有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏：5 5年年供热与供冷系统：供热与供冷系统：2 2个采暖期、供冷期个采暖期、供冷期电气管线、给排水管道、设备安装：电气管线、给排水管道、设备安装：2 2年年装修工程：装修工程：最低最低 2 2年年其他项目：其他项目：由建设单位与施工单位约定由建设单位与施工单位约定装修工程的保修日从工程竣工验收合格之日起计算装修工程的保修日从工程竣工验收合格之日起计算谢谢聆听58