目前物业管理存在的问题与对策.docx

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1、目前物业管理存在的问题与对策目前物业管理存在的问题与对策一、目前物业管理存在的主要问题1、业主委员会过分强调维权,忽视对业主责任与义务的教育。业主 委员会是业主大会的执行机构,是全体业主的“代言人”。目前,一 些小区的业主委员会在维权中却采取了不正当的形式,忽视了法律法 规允许的维权范围和形式。业主委员会也忽略了自身对业主的教育和 引导责任。2、小区物业管理未真正纳入社区建设,政府有关部门对社区管理未 进行有效整合,有些工作也未到位。居住区物业管理纳入社区建设的 问题,北京市人民政府第五次城市管理工作会议上已作了明确阐述。 物业管理属综合性问题,由于管理工作不到位,小区内违章停车、私 搭乱建、

2、野蛮装修等情况时有发生。在上述情况出现后,物业管理企 业因无任何行政手段,只能对居民进行劝阻。由此,物业企业承担了 大量政府部门的职能,导致企业在实际管理中存在诸多困难。此外, 由于政策滞后,政府一些部门在相互配合上缺乏整体性,对于整个社 区的管理未形成有效整合。甚至把物业企业视为“社会单位”,而非 市场经济中的企业主体,忽视了业主与物业企业之间基本的雇佣关系。 3、开发商遗留问题转嫁给物业管理企业,个别物业管理企业也未按 要求提供相应服务。多数小区由于开发端向业主将会房屋之前,缺乏 政府整个开发项目共同验收的环节,导致缺乏必要的配套共用设施, 引起业主入住后的不满。同时,业主又认为开发商对于

3、销售承诺没有 兑现、房屋质量存在问题、分摊不合理、面积缩水、规划更改、延期 交房等,纷纷找开发商索赔甚至退房,但长期解决不了问题,所以把 怨气发泄到物业管理企业身上。业主表达不满的通常方式就是拒交物 业服务费,造成物业费收缴困难。个别物业管理服务意识也不强,没有从过去的“管理者”角色转换来, 未能形成“在管理中服务,在服务中管理”的机制,业务素质不高, 往往成为业主投诉的热点。部分物业管理企业在为小区内车辆丢失; 公共施维修养护不及时、服务不规范、擅自处置物业管理区域内的公 共设施、共有财产等等,以上是导致物业企业与业主各种矛盾的导火 线。二、对策1、业主委员会应当合法地进行维权,同时要教育引

4、导为主转变观念, 提高素质,遵纪守法,依规办事。业主委员会作为业主大会的执行机 构,是整合广大业主共同意愿,维护业主合法权益的有效组织形式, 是小区公众利益的代表。它有利于明确业主与物业管理企业之间的责、 权、利关系,有利于促进形成物业管理市场竞争机制。业主委员会要 从全体业主的利益和保护共有财产的角度出发,按照现行的法律规范 和政策规定采用合理合法的方式进行理性、有序的维权,同时在维权 过程中注意把握好度。业主委员会还要与物业管理企业共同制定小区 业主应遵守的规章制度,同时要树立责任意识和具备公益心,提高自 治能力,加强对业主的正确引导和教育,切实保障业主的合法权益, 保障业主正常的生活秩序

5、。.业主也是小区和谐氛围形成的一个责任主体。有人形象的把物业管理 企业、业主各业主委员会的关系归纳为三句话“物业文化业是请来的 管家,业主是主人的子女,业委会是家长”。由此可见,业主委员会 对业主负有教育和引导的责任。业主委员会要教育业主增强责任意识、 公德意识,做到自觉遵守国家的法律法规、首都市场文明公约和 社区管理的基本规章制度;遵纪守法、依规办事。此外,还要教育业 主按时缴纳物业服务费,遵守社公德,自觉提高道德水平和自身素质。 2、社区居委会是小区和谐氛围形成的建设者。当前社区居委会必须 转变观念,提高自身业务素质,特别要分析和研究新时期社区内业主 的利益目标及现实需求,从他们最关心的问

6、题出发,积极帮助业主组 建业主委员会,配合物业管理企业在社区中依法开展物业服务活动, 积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷。3、政府有关部门要做好监管、指导到位。当好服务者,指导者、监 督者和管理者。政府主管部门应当扮演好四种“角色”:服务者、指 导者、监督者、管理者。作为服务者,主管部门要以人为本,更好地 为物业管理企业和业主服务。作为指导者,主管部门要尽快完善小区 管理的法规政策,出台物业管理的实施细则,加强宣传力度。作为监 督者和管理者,主管部门要严格按照法律法规的要求,加强对物业管 理企业的管理,依法行政,严格规范物业管理企业的行为。同时应加 强对业主行为的正确引导,提高业主的素质,为小区和

7、谐氛围的形成 创造有利条件。4、开发商和物业管理企业应为小区的和谐氛围的形成提供物质保障。 开发商应本着百年大计,将质量合格、配套设施合格的房屋交给业主, 这也是养活小区物业管理纠纷的前提。开发高前期遗留的问题如房屋 质量不合格、分摊不全理、承诺不兑现、配套设施不齐全等切实避免, 才能为业主和物业管理企业合作提供一个好平台,为小区和谐氛围的 形成创造良好的开端。物业管理企业对小区和谐氛围的形成起着至关重要的作用,它提供物 质基础。物业企业应该树立以人为本的服务理念,本着“我为社区服 好务,我为首都添光彩”的宗旨,严格按照政策法规和物业服务合同, 公开服务标准、收费标准和收费依据,尽职尽责的为业主服务。物业 企业与业主的关系应该定位于鱼水关系,成为业主亲密的朋友和至亲 的伙伴。物业企业还要进一步提高自身素质,加强对员工的培训,增 强与业主的沟通和交流,积极与政府相关部门配合,进一步提高协调 能力,全力支持社区建设,开展健康向上的社区文化活动,促进邻里 交流,加强邻里团结。北京宣武区国土资源和房屋管理局张宏生张楠

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