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1、2023物业管理员理论知识考试题库及答案试题1一、单项选择题(每题1分，总分值60分)1、物业管理起源于19世纪60年代的()。A德国B美国C英国D法国2、()是指房屋从开发、营销到使用管理的全过程。A物业管理B房地产C不动产D单元性地产3、因为物业具有(),所以在建造之前必须依照政府有关部门 的规划进行设计，要考虑与周围环境的协调一致。A稳定性B固定性C耐久性D多样性4、物业管理是围绕着创造()这一中心开展各项工作的企业行 为。A经济效益B社会效益C安居乐业D保值增值5、物业管理企业的根本任务和基本属性是()。A维修B管理 C经营D服务6、物业管理的主要内容不包括()oA财务管理B保洁管理C
2、环境经营D车辆管理7、房屋装修规划、设计由()进行。A房地产开发商B房地产行政管理部门C业主和使用人D物 业管理公司8、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物 业的具体管理者，这表达了物业管理的()原那么。A产权“经营权别离B业主之上C专业高效D公平竞争A仪表仪容端庄B具有科学头脑C具有科学思想D运用科学 的手段66、忠于职守，尽职尽责是对物业管理人员职业道德的()。 A全部要求B基本要求C首要要求D最高要求67、物业管理公司管理部的业务范围包括()OA环保，绿化管理B报案，消防管理C车辆管理D房屋装修管理68、物业管理公司租赁部的职责有()oA做好物业的产籍管理B扩大租赁业务C
3、提高物业出租率D提高经济效益69、业主委员会的义务有()oA召集，主持业主大会或业主代表大会B向业主大会或业主代 表大会汇报工作C支持，配合和监督物业管理企业的工作D积极创 建文明物业小区70、物业管理企业应当与居委会共同做好()工作。 A综合治理B老龄C妇女D计划生育71、住宅小区由。构成。A居民B居住面积C居住设施D居住环境 72、住宅小区房屋按产权划分有()oA遗产毗连房屋B私人房屋C集体房屋D国有共有房屋73、在法律允许的范围内，居民对自己拥有的产权的房屋可以()。A出租B出售C抵押D赠与74、1994年3月国家建设部颁 布的城市新建住宅小区管理方法，为我国城市住宅小区管理() 奠定了
4、基础。A正规化B自动化C法制化D现代化75、住宅小区物业管理主体由()组成。A业主和业主大会B业主委员会和物业管理公司C政府相关部门D房地产开发建设单位76、建设部队住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，必须达到98%以上的指标有()。A房屋完好B群众满意率C零修及时率D各种费用收缴率77、住宅小区物业管理公司实行()的服务原那么。A有偿B低价C高档D高效78、写字楼原指用于办公的建筑物，一般由()组成。A绿化系统B办公用房C辅助用房D交通系统 79、写字楼商务中心应配备一定的现代化办公设备，这些设备主要有()。A电视机， 机B打印机，计算机C 机，中英文 处理机D装订机，投影仪80、客户对写
5、字楼商务中心服务质量的评 价，是以服务的()为出发点。A价格B精确C周到D快捷81、写字楼商务中心在为客户提供服务之前应()oA 了解客户的服务要求B填写商务中心费用收据单C向客户讲明收费情况D按规定收取押金 82、写字楼的客务服务工程包括()oA问询，留言服务B航空机票订购服务C酒店预定服务D清洁卫生服务83、商业场所按建筑功能可分为()oA敞开型B封闭型C综合型D商住两用型 84、商业场所要规划设计合理，就是要合()之理。A广开就业渠道B经济规律C经济开展D提高效益85、商业服务业设施建设要防止O OA盲目效仿B主次颠倒C精心筹划，合理布局D只看眼前， 不计长远86、商业场所对市容有很大影
6、响，要符合社会的()o A - 贯要求B超前要求C实用要求D美学要求87、商业场所物业管理内容之一是建立企业识别系统，它包括()。 A理念识别体系B视觉识别体系C行为识别体系D幻想识别体系 88、公共商业场所识别体系包括()oA企业名称B商标，招牌C企业简介D员工服装89、工业区 物业管理包括()等房屋建筑的管理。A工业厂房B生产车间C仓 库D住宅区90、各类环境小区的功能有()oA强化管理B方便耐用C美化环境D组织空间三、判断提(每题1分，总分值10分)91、在物业管理中，物业管理公司始终处于主导地位，是管理的 主体。()92、只要是对业主和使用人有利的事，物业管理企业都应 该积极去做。()
7、93、业主大会和业主代表大会有权撤销业主委员会 的不正当决定。()94、住宅小区最大特点是相对封闭独立，居住功能单一，居民居 住集中。()95、住宅小区物业管理的动态管理指的就是状态化管理。()96、IS09000族的核心就是创名牌企业。()步到位，一次性置备齐全。()99、公共商业场所的良好形象是潜在97、目前，我国写字， 规模、功能进行分类。搂主要是专业人员依照气写字楼所处的位置、 ()98、写字楼商务中心硬件设备的配备应一的资产和潜在的销售额。()100.工业厂房和仓库用作生活居住时, 须经公安部门批准同意。()参考答案一、单项选择题1、C2、B3、B 4. C 5. D 6. A 7.
8、 C 8. A 9. B 10. A 11. D 12. B 13. A 14. A 15. C 16. D 17. C18. C19. B20. D21.C22. A23. B24. B25. D26. B27.A28. B 29. D30. D31. D32. A33.C34. A35. D36. B37. B38. B39.D40. C 41. B42. D43. D44. C45.D46. D47. A48. D49. A50. A51.C52. B 53. D54. B55. D56. C57.A58. B59. C60. D二、多项选择题61. ABCD 62. BCD 63. A
9、CD 64. ABC 65. BCD 66. BC 67. ABC 68. ABCD69. ABCD 70. ABCD 71. ABC 72. BCD 73. ABCD 74. ABD 75. ABC 76. ACD77. ABD 78. BCD 79. ABCD 80. BCD 81. AC 82. ACD 83. ABC 84. BCD 85. ABD86. ACD 87. ABC 88. ABCD 89. ABC 90. BCD三、判题91. X 92. X 93. J 94. V 95. X 96. X 97. V 98. X 99. VV试题2、单项选择.物业不仅有价值，而且具有使用
10、或观赏价值，这表达了物业的（B）基础P2A、固定性B、高值性C、耐久性D、多样性1 .物业管理企业对不属于自己管辖范围的问题（A）员PP5-9 A、也要给住用人以满意的答复B、不必作出答复C、必须彻底解决D、应及时向上级报告2 .物业管理企业接到报修后立即行动，马上修好，这对物业管 理企业（D）的影响是非常明显的。A、经济效益B、知名度C、规模D、信誉3 .当主用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创 造条件满足其要求，提供（B）基础P6 A、一般性服务B、特约性服务C、公共性服务D、公共代办性服务4 .物业管理企业内部的权利与职责要非常明确，才能做到人人 有事做，事事有人管，这表达了
11、（B）基础P7-9 A、业主至上原 那么B、权责清楚原那么C、产权、经营权别离原那么D、公平竞争原那么5 .物业管理公司服务部的主要职能有（A）基础P20-21 A、 依法建立各类服务网点B、扩大租赁业务C、负责管理区域的环境卫生D、负责管理区域内的房屋修缮6 .物业管理公司的（A）是负责物业维修及设备运行的技术管理 部门。基础P20-21 A、工程部B、管理部C、产业部D、租赁部8、业主直接参与物业管理区域的物业管理，这种自治管理是通 过（A）实现的。基础P25. P27 A、业主大会B、业主代表大会C、业主大会或业主代表大会D、物业管理公司9 .业主大会作出的决定，要有全体业主的（B）通过
12、方可有效。基础P28 A、1/3以上B、半数以上C、2/3以上D、全部10 . (C)不是业主大会或业主代表大会的职责。基础P28A、 选举业主委员会委员B、罢免业主委员会委员C、修改业主委员会章程D、选聘或解聘物业管理公司11 .业主委员会为取得社会团体法人资格，需要(C)部门提交 有关资料。基础P12K-)-2、P132 A、工伤B、公安C、房管D、城建12 .住宅小区物业管理的主要对象是(B)基础P8服务第一 原那么A、房屋B、业主C、设备D、环境13 . (A)是最容易被管理者控制的因素、住宅小区构成中最重 要的因素。A、人为环境B、地理环境C、自然环境D、社会环境.物业开发商可以通过
13、与物业管理公司签订（B）,委托其介入物业的前期管理和销售工作。A、托管合同B、临时委托合同C、永久性合作协议D、合作备忘录14 .住宅小区物业管理公司生存与开展的关键性问题是（C）。基础P8服务第一原那么A、创造最大的经济效益B、减少漏交管理费的现象C、使住宅小区居民满意D、协调好业主之间的关系.业主公约签定的条件是小区入住率达（）以上，以入住业主中持有产权（）以上。A、30% 30% B、30% 50%C、 50% 50% D、 50% 80%15 .建设部对小区物业管理服务质量的具体要求有（C）。基础P47 A、房屋完好率达98%以上B、居民满意率达90%以上C、房屋零修及时率达100%
14、D、新建小区公共绿地人均3平方米以上.与物业管理公司签定写字楼物业管理合同的是（A） o基础P66 A、大厦业主委员会B、大厦承租人C、大厦产权人D、大厦投资人.写字楼商务中心服务保障的前提条件是（D） o基础P66A、物业的保值增值B、物业的出租率C、资金的良性循环D、设备的正常使用和保养16 .写字楼的客户服务主要指（C）基础P67A、硬件服务B、 软件服务C、前台服务D、保洁服务17 .市级购物中心的建筑规模一般都在（D）平方米以上。基础P77 A、1-3万8、 1-5 万C、1T0 万D、 3-10 万.大型车场、小件批发市场、电子工业供应市场属于（A）商业场所。基础P76 A、敞开型
15、B、封闭型C、多用型D、综合型22 .商场具有（A）,才会吸引更多的顾客。基础P77-78A、自己鲜明的特色B、强大的经济实力C、潜在的无形资产D、大面积的停车场23 .现在我国大型商厦一般是每（D）平方米的地上建筑面积设 置一个停车位。基础P78 A、10-100 B、50-100C、 100-200 D、 200-50024 .物业管理区域的标志牌、路灯、垃圾桶等属于（B）环境小 品。A、装饰性B、功能性C、分隔性D、人文性25 .在物业的接管验收中，物业管理企业与开发企业之间的关系（D） o基础P132-133 A、利益关系B、责任公司C、供需关系D、监管关系26 . （C）是选择物业管
16、理企业时要考虑的主要因素。A、收费 低廉B、规模较大C、社会信誉D、历史长久27 .物业管理招标是由（C）负责，通过竞争择优选聘物业管理 企业的一种方法。P A、物业开发商B、业主C、物业开发商和业主9、物业管理企业可以根据需要通过（）的方法，将一些专业性 较强的工程分包给其他具有实力的专业公司。A承包B签订合同C双方协商D中介10、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收 的费用要让业主和使用人感到（）。A质价相符B能够接受C价格优惠D价格偏低11、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处 理问题时应以（）为依据。A企业的规章制度B业主委员会章程C上 级行政部门的指示
17、D法律、法规12、物业管理人员应具备的职业道德之一是（）oA仪表端庄，形象良好B忠于职守，尽职尽责C体魄健康，胸 怀宽广D语言流畅，表达力强13、物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合。的 职业道德要求。A忠于职守，尽职尽责B实事求是，办事公道C谦 虚谨慎，文明礼貌D遵守纪律，奉公守法14、物业管理人员要做到人找工作，不要让工作找人。但凡用户 需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这表达了 O OA积极主动，讲求实效B谦虚谨慎，文明礼貌C刻苦学习，提 高素质D仪表端庄，良好形象15、讲求实效，要做到急修零活当时到现场；如果是一般水、电、气、暖方面的问题，虽然当时不处理也不会发生危险，也。
18、D、房地产管理部门29 . 一个有序的物业管理资料库是一个完整的（B） o A、树型 图B、菱形图C、矩形图D、环行图30 .在管理档案的各个环节中，（B）的重点是去伪存真，留下 物业管理有用的资料。员P21 A、收集B、整理C、归档D、利用31 .计划按性质分类有（A）员P15A、生产、学习、科研等B、国家、单位、部门等C、综合、专题、工程等D、条文式、表格式、综合式物业管理劳动本钱为（C） A、有形本钱B、无形本钱C、固定本钱D、有形本钱和无形本钱33 .物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体，也应获得一 定的利润。其利润率暂由（D）来确定。基础P147 A、业主委员 会B、物业管理公司
19、C、政府房管部门D、政府物价部门34 .房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位（D）的 基金。基础P148第一条A、日常保养B、日常维修C、所有维修D、大修理35屋面工程维修养护的中心内容是（C）。员P77 A、防水 层的养护B、二次装修管理C、杜绝不合理负荷D、防止虫害.在房屋计划养护工作中，要求外墙每（B）彻底检修一次。员P80 A、3年B、5年C、10 年D、15 年37 .房屋维修管理的基本原那么是（B） o员P80A、经济合理 原那么B、区别对待原那么C、有偿服务原那么D、服务原那么38 .新建房屋在保修期内由施工单位负责，室外上下水和道路的保修期为（C）。员P36 A、半年B
20、、一年C、两年D、三年39 .服务指标要求月走访查访率(B)以上。员P80A、30%B、50%C、60%D、80%40 .根据房屋结构、装修和设备等组成局部的完损程度，房屋的 完损等级可分为()o A、两类B、三类C、四类D、五类41 .个别分项有轻微损坏，经过小修就能修复的房屋属于(B)o A、一般损坏房B、基础完好房C、完好房D、严重损坏房42 .小修工程的综合平均费用为所管房屋现时总造价的()。A、 1%以下B、3%以下C、5%以下D、10%以下.经过翻修重建的房屋必须到达(D)的标准。A、完好房B、70%完好房C、基本完好房D、基本完好房或完好房43 .房屋修缮设计必须以(C)为依据，
21、并充分听取业主和使用 人的意见，使方案更加合理、可行。基础P50-55 A、挡案资料B、现行法规C、房屋勘察坚定D、房屋完损等级44 .设备操作人员和设备维修人员按计划进行的保养维修工作是(A) o基础P50-55 A、日常保养B、一级保养C、二级保养D、三级保养46 .房屋附属设备维修的中修工程，更换率一般在()、10%-30%B、5%-10% C、5%以下D、30%以上47 .依据国家和地方法规的规定，建设部()发布了城市房屋 修缮管理规定，这是房屋修缮管理的指导性文件。A、 1991 年1995 年B、 1998 年C、 2000 年.程控交换机房环境保持在最正确条件下，最正确室温是（B
22、）度。员P102 A、10-2020-25B、 20-4020-5049程控交换机房的温度和湿度应严格控制在极限条件之内，极 限相对湿度应控制在（C）范围之内。员P102 A、10%-50% B、20%-50% C、 20%-80% D、 50%-100%50 .在建筑物防雷等级划分中，（）建筑物是指存在大量易燃物 品的房屋，或具有重要政治意义的民用建筑物。A、一类B、二类C、三类D、四类51 .为防止雷击时产生跨步电压，避雷接地装置与道路及建筑物 的主要入口距离不得小于（B） o A、半米B、1米C、2米D、3米52 .电梯运行管理中发生任何故障时首先要（D）。员P119A、切断电源B、查清
23、原因C、及时修复D、救护乘客出梯53 .我国给排水设计规范规定，生活热水当无软化水设施时，出 水温度不得高于(B)度。A、50B、55C、60D、6554 .物业管理区域内动用明火作业的签批和现场监护工作由(D) 负责。员P157 A、保安部主管B、工程部主管C、义务消防员D、专业消防管理人员55 (B)灭火器不适扑灭带电物质的火灾。员P129 A、二氧 化碳B、泡沫C、干粉D、所有56生活引用水二次供水的水质检测每(A) 一次。员P147 A、 半年B、一年C、二年D、三年57 .防治物业环境固体废弃物污染的重点是对（C）员P148 A、 商业垃圾的处理B、工业垃圾的处理C、生活垃圾的管理D
24、、公共厕所的管理58 .我国有城市区域环境噪声标准规定，一般居住区和文教 区的昼夜噪声标准分别是（C）分贝。员P154 A、65. 66B、55. 45C、50. 40D、40. 3059 .物业管理公司应及时清运管理区域内的各种垃圾，一般要求 垃圾收集后（B）清楚。A、当时B、当日C、隔日D、三日内基础P4960 .在绿化系统中，（A）范围最广，面积最大，是城市绿化中 最重要的局部，基本上属于房管部门或物业管理公司管辖。员P167 A、公共绿地B、街头道路绿地C、居住区绿地D、绿化环带.在工业厂房外墙或屋顶设置企业标志和广告，应（C） o基础P91 A、经厂长办公会同意B、经职工代表大会批准
25、C、事先向管理者申请D、事先经工商部门批准.工业区内各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，不按要求造成的损失有（A）基础P92A、责任企业负责B、物业管理公司负责C、由双方负责D、施工单位负责61 .在物业管理法律关系中（B）法律关系占大多数。基础P113 A、刑事B、民事C、人事D、行政62 .民事法律关系的主要特点不包括（D）。基础P113 A、 主体法律地位平等B、大多由当事人自愿设立C、当事人权利义务等D、主体之间有63 .法律规范的表达方式必须有一个严谨的逻辑结构，假定、处 理、制裁在法学上称之为法律规范3要素。其中（B）是物业管理法 律规范的核心。基础P115 A、假
26、定B、处理C、制裁D、处理和制裁.民事责任主要表现为一种（A）基础P117 A、财产责任B、侵害责任C、财务纠纷D、财务归属64 为了规范物业管理活动，维护（D）的合法权益，改善人民群 众的生活和工作环境，指定物业管理条例基础P130A、业主B、开发商C、物业管理企业D、业主和物业管理企业65 .物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管 理企业按照（C）,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。基础 P130.P2A、物业管理条理的规定B、法律规范的规定C、物业服务合 同约定D、业主大会的决定66 国家提倡业主通过公开，公平，公
27、正的（A）选择物业管理企 业。基础P130 A、市场竞争机制B、民主法制机制C、法律法规意识D、开拓创新意识.业主大会应当（C）物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。A、代表B、维护C、代表和维护D、监督和指导基础P14369 .召开业主大会会议，应当于会议召开前（C）日以前通知全体业主。基础P144 A、3B、7C、15D、3070 .业主委员会是业主大会的（C）基础P30.P131 A、权利 机构B、管理机构C、执行机构D、附属机构71 .在业主。业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物 业管理企业的，应当签订书面的（B） o基础P37. P132 A、业主 公约B、物业服
28、务合同C、前期物业服务协议D、物业管理各项规章制度A必须马上修好B必须三天内解决C要力争当日给用户答复D要力争三天内给予答复16、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设施以 及()的现代化科学管理，为业主和用户提供良好的生活、工作和学习环境的服务性企业。A场地B绿化带C 道路D周围环境17、物业管理公司处理业主或是用人投诉的部门是()。A管理部B服务部C监察部D产业部 18、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是()OA业主直接进行的B通过房地产行政部门实现的C通过业主大会和业主代表大会实现的D通过物业管理公司实现的19、业主小组成员可以通过协商选举产生，一
29、般按每。平方米建筑面积产生一名小组成员。A 300500 B 5001000 C 10001500 D 10002000 20、第一次业主大会或业主代表大会由()组织召开。A房地产行政管理部门B房屋出售单位C业主委员会和物业 管理公司D房地产行政管理部门和房屋出售单位。21、物业管理区域内新建商品住宅出售额到达()以上后，可以 召开第一次业主大会或业主代表大会。A 20% B 30% C 50% D 80% 22、物业管理区域内公有住宅出售额到达。以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。72 .建设单位应当在销售物业之前，制定(B),有关物业的使 用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当
30、履行的义务，违反公约 应当承当的责任等事项依法作出约定。基础P132 A、业主公约B、业主临时公约C、前期物业服务协议D、物业管理各项规章制度73 .建设单位与物业买受人签定买卖合同应当包含(D) o基 础P133 A、业主公约B物业管理各项规章制度C业主大会议事规那么 D前期物业服务合同约定的内容74 .建设单位应当按照(D)在物业管理区域内配属必要的物业 管理用房。基础P133 A、协议B、合同C、协调D、规定75 (B)应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承当物业的 保修责任。基础P133 A、施工单位B、建设单位C、物业管理企业D、业主委员会76 .国家对从事物业管理活动的企业实行(
31、A)制度。基础 P23 A、资质管理B、合格证书C、职业资格证书D、自制管理78物业委员会应当与（C）选聘的物业管理企业订立书面的物业 服务合同。A、业主B、业主委员会C、业主大会D、建设单位基础员P3LP14579 .物业管理用房的所有权依法属于（A）基础P133 A、业 主B、业主委员会C、开发建设单位D、物业管理企业80 .物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适 应的原那么，区别不同物业的性质和特点，由（C）按照国务院价格主 管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费方法，在 物业服务合同中约定。基础P9. P147. P134 A、业主B、物业管理企业C、物业和物
32、业管理企业D、物价管理部门二、判断题81、物业管理企业对选聘的专业服务企业可以试行承包责任制。（对）基础P982、业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要 是有权依法撤换物业管理企业。（对）基础P3183 .商业场所不仅包括各类商店，而且也包括服务企业、娱乐场 所和银行等。（对）基础P7684 .搞好工业区的环境卫生工作，工厂区职工负主要责任，物业 管理公司要密切配合。（错）基础P9485 .竣工验收是由政府建设行政单位负责，开发商和物业管理企 业共同组织综合验收小组进行。（错）基础P786 .房屋修缮工程质量分为“合格”和“优良”两个等级，评定 时各项工程均应到达规定的标准。（错
33、）87 .运行电梯发生故障时，保养单位的专业人员负责抢修和电梯 设备的大修更新。（错）员P10088 .在集中式生活用水供应系统中，许多设备均属于压力容器, 对其安装与维修，应由物业管理公司的技术人员进行。（错）89 车辆入库后，车内贵重物品丧失由物业管理公司负责。（错） 员P142广告的经济功能式：沟通产需，推动产生，指导消费。（错）经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申 请人发出资格预审合格通知书，资格不合格的投标申请人不必告知资 格预审结果。（错）基础P13992 .在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从选择 不多于5家资格预审合格的投标申请人。（错）基础P1
34、3993 .投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招 标人提出。（对）基础P14094 .在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件, 为无效的投标文件;在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达 的补充或者为改的内容有效。（错）基础P14095 .被取消评标资格的人员，一年不得再参加评标活动。（错） 基础P14196 .招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标 的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人 可以依序确定其他中标假选人为中标人。（对）基础P14297 .招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知 所有未中标的投标人，并
35、应当返还其投标书。（对）基础P14298 .招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一 种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文 字表示的数额与数字表示的金额不一致，以文字表示的金额为准。（对） 基础P14299 .推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当书面征求 其所代表的业主意见，凡需投标表决的，业主的赞同、反对及弃权的 具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反响。（对） 基础P144100.包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈饿或者亏损均有物业管理企业享有或者承当的物业服务计费方式。（对）基础P147试题3 物业管理基本概
36、念1、物业的概念从物业管理的角度来说，物业是指己建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。相关的设备、设施和 场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各 类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。2、物业的长期性和永久性物业的长期性是指建筑物一经建筑完成，在正常情况下，其自然寿命期限可达几十年上百年，可供人们长 期使用。物业的永久性仅是就土地而言，土地是永存的，具有不可毁 灭性，而建筑物那么可能灭失或逐渐损耗，直至丧失自然寿命。3、物业的配套性物业的配套性是指物业以其各种配套设施，满足人们各种需要的特性。没有配套设施的物业是难以满足人们的各种 实际需要的，物
37、业配套越齐，其功能发挥就越充分。4、物业的效用性物业的效用性是指人们因占有使用物业而得到某些需求的满足，具体表达在：物业既可以为生活服务，也可以为生 产服务，可以保值。增值，可以作为资本参与经营活动，可以抵押贷 款等。5、物业的自然质量物业的自然质量是指物业实体所具备的物理 性能、特征、基本条件及其周围所处的环境条件，它包括：区位;地质。地形、地势（一般，地势高的优于地势低的）地块平面形 状和面积；日照。通气、干湿、气候；环境状况；楼龄与完损 程度;工程质量（包括建筑工程质量、装修质量。环境施工质量等）, 工程质量不仅直接影响物业的使用寿命,还影响其使用功能的发挥以 及用户的满意度；物业结构类
38、型与设施；物业外观与装修；物 业平面与平面利用。6、物业的验收一般而言，业主在验收住宅时应重点检查以下部 位或设施的质量问题：门窗是否密缝。贴台，框架是否牢固、安全、 平整，门锁有无质量问题等。水管、水表、水龙头是否完好，下水 道是否有堵塞，地漏。马桶排水是否通畅，是否有注水现象。墙面、 屋顶及地板是否平整，是否有剥落或起砂现象，是否渗水等。电线、 电灯、电表是否有质量缺陷，空调是否漏水，制冷效果是否正常。物 业管理公司对业主提出的质量问题要尽量当场解答或记录在案。假设确 系因施工验收时的疏漏而存在的质量问题，物业公司应及时通知施工 单位或房地产开发公司尽快整修。其他配套设施设备是否能正常使
39、用。7、物业管理 物业管理是指物业管理企业受物业所有权人的委托, 依据物业管理委托合同，对房屋建筑及其设备、设施、绿化。卫生。 交通。治安和环境容貌等管理工程进行维护、修缮和整治，并向物业 所有人和使用人提供综合性的有偿服务。为业主和承租人提供高效。 优质和经济的服务，创造安全。舒适、和谐的居住环境，使物业发挥最大的经济价值和使用价值，并且尽可能保值、增值。其管理对象是 物业，服务对象是住户。8、物业管理的主要原那么物业管理应坚持的主要原那么：一是有偿 服务的原那么，二是业主自治与委托物业管理公司专业服务相结合的原 那么，三是统一的金方位多层次管理服务的原那么，四是实行合同委托的 原那么。9、
40、物业理的主要作用 物业管理可以延长物业使用年限及确保 其功能的正常发挥。物业管理能为业主及租户创造与保持一个安全、 舒适、文明、和谐的生活与工作的环境。物业管理有利于提高城市 管理的社会化和专业化程度。完善的物业管理不单是使物业保值， 而且可以使物业增值。10、物业管理服务的分类物业管理服务分为公共服务、代办服务和特约服务三类。公共服务指物业管理单位对物业管理服务区内公 共设施设备的维护修缮运转、绿化管理、卫生清招保洁、治安管理进 行的日常管理服务，代办服务指代收水、气、电、通讯、有线电视等 代办服务；特约服务指提供公共服务以外的其它与居民生活、公众服 务相关的服务。11、物业管理公共服务的主
41、要内容物业管理公共服务主要包括以下方面：房屋建筑共用部位的养护。维修和管理，包括门厅、楼 梯间、楼道、外墙面、承重结构。屋顶等；共用设施、设备的养护, 维修。运行和管理，包括：电梯、水泵、二次洪水设施。上下水管道。中央空调、共用照明设施、消防设备等；附属配套建筑和设施的养护、维修和管理。包括商业网点。自行车房（棚）。停车场（库）等。公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共环境卫生，包 括公共场所和房屋共用部位的清扫保洁。除“四害”以及垃圾的收集、 清运等；车辆停放与行驶循序的管理，维持公共秩序，包括安全 监控。巡视、门岗执勤等；物业档案资料的保管。以上内容应该是物业管理部门面向所有业主提供
42、的最基本的管理与服务，只要业主交纳了管理费物业管理部门就必须提供。当然, 具体的物业管理费所包含的内容，主要是通过物业管理合同来约定, 既有可能多于上述内容，也有可能少于上述内容，视具体情况而定, 如，某一物业管理区域内本无绿化地，当然就不存在有绿化管理费了12、物业管理的特约服务物业管理特约服务主要包括：物业管理公司可以接受业主、使用人的委托，提供诸如车辆保管。房屋代管、 室内清洁、家电维修。装修房屋、维修房屋自用部位和自用设备，料 理家务、代购车船机票、代购商品、代收代缴水电气视讯费、垃圾清 运费、代订报刊杂志、代聘保姆。接送小孩、搬运物品等专项特约服 务。13、如何选聘满意的物业管理企业
43、选择物业管理主要应综合考 虑以下几个重要问题：物业管理企业的从业资格：提供物业管理服 务的企业应具备物业管理企业资质证书。人员素质，物业管理工作 主要是通过对业主和非业主使用人的服务来实现对物业的管理，因此 管理者和操作者的素质显得十分重要，考查物业管理公司人员素质, 主要应从以下两方面来把握：A、专业人员配置情况，即，是否有足够的合格专业技术人员，包括“建筑工程”类工程技术人员、“机电” 类工程技术人员、财务会计及物业管理专业人员。B、工作人员形象 及其工作态度。物业管理公司的社会信誉，有关投诉记录情况，有 无重大安全责任事故。收费是否合理，即是否按照物价管理部门所 批准的收费标准在政策允许
44、的范围内收取合理的费用。管理业绩: 所管理的物业工程是否获得过物业管理优秀住宅小区称号，所管理的 物业工程的租金和出租率是否高于同类工程的同期水平。已往的管 理质量，即应对物业管理公司正在管理和已往管理的物业进行考察, 看一看各项服务到达的标准和管理上所采取的措施。另外，还应选择 合适的选聘方式，如议标、邀请招标、公开招标等。14、住户在办理入住手续时，应注意的问题住产在办理人住手 续时，应当注意以下事项：要对房屋的设施设备进行验收，检查房 屋有无外观上渗漏水、裂缝等房屋质量因素；在已实行物业管理的 住宅小区，要与物业管理企业签订入住公约，遵守该小区物业管理规 定；要了解物业管理服务的具体内容
45、。质量及其收费标准。15、物业使用中的禁止行为为了保障物业的完好和安全，业主 和使用人装修房屋时，应遵守有关房屋装修管理规定，事先告知物业 管理公司。业主和使用人如果违章装修房屋或阻碍他人正常使用物业 造成他人损失的，应承当经济责任。损坏房屋承重结构和破坏房屋 外貌，占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备, 在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构 筑物；侵占绿地、毁坏绿地；乱设摊、乱设集贸市场；乱倒垃圾、杂物；在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写。乱刻画；排放 有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；法律、法规禁止的 其他行为。16、物业管理公司与业主的维修责任的
46、区分业主作为物业的所 有权人，应对其所有的物业承当维修养护责任。因此，房屋的室内部 分，即户门以内的部位和设备，包括水、电，气。户表以内的管线和 自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括 房屋的外墙面。楼梯间。通道、屋面，上下水管道、公用水箱、加压 水泵、电梯。机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施, 由物业管理公司依据物业管理合同组织定期养护和维修。物业所有人 可以自行维修养护其自用局部和自用设备，也可以委托物业管理公司 或其他专业维修人员代修。费用由业主自行承当。由于业主拒不履行 维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公 共安全，造成损失的，
47、业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的， 由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。17、不动产的相邻共系，如何协调？不动产的相邻各方，应当 按照有利生产、方便、生活、团结互助。公平合理的精神，正确处理 截水、排水。通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨 碍或者损失的，应当停止侵害，排除阻碍、赔偿损失。.18、在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等, 没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，应由谁承当民事 责任？在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，A 30% B 50% C 60% D 80%23、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用(),可以召开第 一次业主大会或业主代表大会。A满一年B满两年C 一年以内D两年以内24、业主委员会成立后，负责着急此