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1、物业管理公司应收账款控制与管理策略摘要：应收账款是物业管理公司非常重要的流动资产，在全部流 动资产中占有较大的比重。做好应收账款的控制和管理有利于降低 物业管理公司面临的财务风险，提高公司的经济效益。本文主要针 对物业管理公司应收账款控制与管理的相关问题展开研究，重点提 出做好应收账款控制和管理工作的策略。希望可以为物业管理公司 提高应收账款控制和管理工作的质量提供一些参考和建议，减少坏 账损失，促使物业管理公司实现效益最大化。关键词：物业管理公司；应收账款；控制；管理策略所谓的应收账款主要是指企业对外出售产品、材料以及提供服务等应该向购买单位收取的款项。这等应该向购买单位收取的款项。这款项是
2、企业非常重要的流动资产，能否做好对应收账款的控制和管理工作直接影响企业经营质量 和经济效益。如果应收账款控制和管理不到位，那么有可能导致企业 资金链断裂，使企业难以继续经营，严重的话还会使企业破产倒闭。 物业管理公司在应收账款控制和管理方面既有和一般企业相同的 特点，同时也具有自己的特性。物业管理公司应收账款对象主要分 为地产开发商与分散的业主两种，尤其是后者应收账款的控制和管 理存在一定的难度。在这种情况下，如何做好对应收账款的控制和 管理工作，提高应收账款的回收率，已经成为物业管理公司面临的 重要问题。鉴于此，本文本人将着重解决这一问题。一、应收账款控制和管理的本钱分析随着市场经济的不断开
3、展和进步，赊销和赊购已经成为一种重要 的交易方式。物业管理公司因为赊销的对象为众多分散的业主而产 生应收账款，之所以这样做主要是为了扩大销售，增强公司的竞争 力，进而获取更大的利益。由此可知，应收账款是公司的一项重要 的投资行为，而投资一定会产生本钱，在对应收账款控制和管理之 前一定要全面了解应收账款本钱的构成1。应收账款本钱主要由三 个局部构成，即管理本钱、资金占用本钱以及发生坏账的本钱。管 理本钱顾名思义就是由于应收账款管理而消耗的公司开支，主要包 括对业主资信状况调查产生的费用、管理人员费用、记录以及监督 等费用。资金占用本钱主要是指公司将资金放在应收账款上而导致 公司失去的机会本钱。坏
4、账本钱主要是指应收账款无法回收给公司 带来的损失。正确分析应收账款本钱的构成，可以帮助公司正确权 衡这种政策实施增加的盈利以及本钱之间的关系。只有在盈利大于 本钱时才能实行赊销制度,而当账款赊销制度有良好经济效益时, 公司可以考虑将信用条件放宽，从而增加赊销量，提高企业的盈利 水平0。二、对应收账款控制和管理的策略分析（一）真实全面的收集关于业主的资料，对业主的信用进行评估, 做好业主信用管理对于企业来说，赊销存在一定的风险性为了将这种风险最小化， 关键就是要做好对业主的信用管理，只为信用状况良好的业主提供 赊销服务。首先，加强建立健全信息管理制度，做好对业主的信息 管理。物业管理公司在办理业
5、主的入伙手续时一定要将业主的详细 信息填写清楚，并核实业主信息的真实性。同时，物业管理公司还 需要定期对业主的资料进行更新，以便在发生相关事件时可以及时 和业主取得联系。其次，需要对业主的经济能力以及信用进行评估， 不断优化业主资料，建立业主信用档案，对于信用较差的业主需要 采取一定的措施保证公司的利益3。（二）采用科学的信用政策物业管理公司采取的信用政策直接影响应收账款回收质量的好坏, 因此物业管理公司需要根据实际的情况制定科学的信用政策。信用 政策主要包括三个方面的政策，即现金折扣政策、信用期间政策以 及信用标准政策。其中比拟重要的是信用期间的选择，所谓的信用 期间就是指公司允许业主从享受
6、服务到付款的时间，信用时间过短 或者过长都会对公司不利，时间过短不能吸引业主，而时间过长会 导致公司产生的费用增多，甚至有可能会大于收益。物业管理公司 在和业主签订付款合同时就需要明确信用期限，不同的业主可以有 不同的信用期限，可以根据业主的意愿以及信用情况进行调整。一 年收费一次可以减少业主缴费的次数，给业主带来方便，减少物业 管理公司收费的工作量。但是如果业主不能按时缴费，那么会对企业 造成严重不利的影响，使企业面临较大的财务风险，同时也会增加 业主一次性缴费的资金压力。本文本人建议物业管理公司每个月收 费一次，这样可以大大降低坏账风险。这种缴费方式虽然增加了业 主缴费的次数，但是由于银行
7、代扣、微信、支付宝等电子银行技术的开展,很大程度上降低了对业主造成的麻烦，因此每个月缴费 次切实可行4。（三）建立完善的应收账款控制和管理机制应收账款管理和控制的状况直接影响公司的现金流量，进而影响 公司的运营。因此，物业管理公司的领导人员需要提高对应收账款 控制和管理问题的重视程度，明确各个相关部门责任、义务和权利, 重点提高对财务部门的要求，要求财务部门定期对每笔应收账款的 账龄以及增减变动情况进行核算，分析每笔应收账款形成的原因以 及准时回收的概率，并整理成系统的报告，反应给公司的领导以及 其他各个相关的部门。同时，物业管理公司还需要根据实际的情况 制定科学合理的应收账款控制和管理规章制
8、度，将应收账款回收的 情况和相关部门以及员工个人的绩效薪资相挂钩。另外，还需要加 强对应收账款余额的控制，将其控制在物业服务总收入的2%-10% 之间。为了提高应收账款的回收率，还需要将具体的回收责任分配 到具体的工程负责人和相关工作人员身上，在年终需要对工程负责 人以及员工个人的工作绩效进行评价。对于工作不到位的人员需要 调整岗位，优化工作队伍，提高应收账款的回收率5。三、提高应收账款回收率，防范和降低坏账发生的策略分析（一）加强对应收账款回收情况的监督和管理由于物业管理公司面对的是广大的业主，收费工作比拟繁重,并 且应收账款的时间长短也不一样，需要具体情况具体对待。在现实 中，费用拖欠时间
9、越长，回收的难度越大，形成坏账的可能性也越 大，因此一定要加强对应收账款回收情况的监督和管理，尽量缩短 业主逾期的时间，降低坏账的发生率。（二）调整应收账款回收的政策科学的收款政策是提高应收账款回收率的重要保障。因此，物业 管理公司需要根据不同的业主制定不同的收款政策。对于逾期为缴 费的业主需要在合适的时间催款。对于逾期较长时间的业主,业务 人员上门催款时改善可以给予业务人员一定的折扣，以便更好的和 业主进行协商。另外，为了提高工作人员的工作热情，还需要给予 工作人员一定的奖励。（三）对收账策略进行调整对于拖欠时间不同和信用品质不同的客户需要采用不同的收账办 法，这样可以收到事半功倍的效果，切
10、勿采取一刀切的方式催款。一般情况下，催款都是循序渐进的，首先是通过信函、 联系等 方式，然后是上门面谈、协商，最后是仲裁和诉诸法律。对于超时 较短的业主，不要进行过多的打搅，以免引起业主反感，对于时间 比拟长的业主也需要用婉转的态度通知，在通知无效时可以上门面 谈甚至诉诸法律6。对于通过法律途径催收的，一定要保存好相关 证据，以便获得最有利于企业的诉讼判决。另外，要注意防止超过 法律规定的2年诉讼时效。（四）建立应收账款坏账制度在商业信用行为当中，坏账行为是无法完全防止的，但是物业管 理公司需要尽量将损失降到最低。首先，公司需要坚持谨慎性原那么, 提前对坏账发生情况进行评估，建立健全坏账准备制
11、度。其次，需 要根据业主的财务状况评估坏账的风险,然后选择最恰当的会计政 策，根据现行的准那么，采用备抵法对坏账进行有效的处理，尽量减 少公司的损伤。最后，公司还需要真实的反映管理费用收支状况, 维护公司以及广大业主的利益。综上所述，对于物业管理公司来说，做好应收账款控制和管理工 作具有重要的意义，有利于降低财务管理的风险，提高企业财务管 理的水平和经济效益。因此，物业管理公司的相关领导人员应该进 一步提高对应收账款管理和控制的重视程度，优化财务管理的政策, 改变收账的方法，做好对业主的信用管理，并加强对应收账款回收 情况的监督和管理。只有这样才能做好应收账款的控制和管理工作, 将企业存在的应收账款风险降到最低，提高物业管理公司经营开展 的质量。