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1、第十二章房产测量第十二章房产测量第1页，本讲稿共58页学习提示学习提示了解了解 房地产测量的任务和精度要求房地产测量的任务和精度要求重点掌握重点掌握 房屋用地调查的方法房屋用地调查的方法 房产面积的组成和量算方法房产面积的组成和量算方法 共有建筑面积的分摊方法共有建筑面积的分摊方法掌握概念掌握概念 房产调查、房产测量、丘、幢房产调查、房产测量、丘、幢本章目录课程目录第2页，本讲稿共58页一、概 述房产测量的任务与内容房产测量的任务与内容房产测量的作用房产测量的作用房产测量的基本精度要求房产测量的基本精度要求房产控制测量房产控制测量本章目录课程目录第3页，本讲稿共58页 主要采集房屋及其用地的有
2、关信息,为房产产权、产籍,房地产开发利用、交易、征收税费,以及为城镇规划建设提供数据和资料,是测量技术与房地产管理业务相结合的测量工作。本章目录房产测量的含义课程目录第4页，本讲稿共58页房产测量的任务与内容房产测量的任务房产测量的任务房产测量的内容房产测量的内容本章目录课程目录第5页，本讲稿共58页房产测量的任务房产测量的任务任务任务 通过测量和调查工作来确定城镇房屋通过测量和调查工作来确定城镇房屋的权属、位置、界址、数量、质量和现状的权属、位置、界址、数量、质量和现状等等,并以文字、数据和图件表示出来并以文字、数据和图件表示出来。目的目的 弄清房产产权、使用权的归属、界线弄清房产产权、使用
3、权的归属、界线和面积和面积,房屋的分布、坐落位置、建筑物的房屋的分布、坐落位置、建筑物的结构、层数和建成年份结构、层数和建成年份,以及房屋及其用地以及房屋及其用地的用途等基础资料。的用途等基础资料。本章目录课程目录第6页，本讲稿共58页房产测量的内容房产测量的内容 房产平面控制测量、房产调查、房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量、成果资料的积测算、房产变更测量、成果资料的检查验收。检查验收。本章目录课程目录第7页，本讲稿共58页房产测量的作用房产测量的作用管理方面管理方面为城镇房地产管理部门和规划设计部门提供资料为城镇
4、房地产管理部门和规划设计部门提供资料为开展城镇房地产管理理论研究提供重要基为开展城镇房地产管理理论研究提供重要基础资料础资料经济方面经济方面为城镇财政、税收、土地等部门提供资料为城镇财政、税收、土地等部门提供资料为开展房地产经济理论研究提供重要资料为开展房地产经济理论研究提供重要资料法制方面法制方面房产图是具有法律效力的图件房产图是具有法律效力的图件本章目录课程目录第8页，本讲稿共58页房产测量的基本精度要求房产测量的基本精度要求房产平面控制测量的基本精度要求房产平面控制测量的基本精度要求房产分幅平面图与房产要素测量的精度要求房产分幅平面图与房产要素测量的精度要求房产界址点与房产面积的精度要求
5、房产界址点与房产面积的精度要求本章目录课程目录第9页，本讲稿共58页房产平面控制测量房产平面控制测量遵循遵循“先控制后碎部先控制后碎部”的原则的原则房产测量一般不要求测高程房产测量一般不要求测高程,故一般只进故一般只进行平面控制测量行平面控制测量本章目录课程目录第10页，本讲稿共58页二、房产调查二、房产调查房产单元的划分与编号房产单元的划分与编号房屋用地调查房屋用地调查房屋调查房屋调查行政境界与地理名称调查行政境界与地理名称调查本章目录课程目录第11页，本讲稿共58页房产调查房产调查是根据房产测量的目的和任务是根据房产测量的目的和任务,对房对房屋及其用地的位置、权属、权界、特征、数屋及其用地
6、的位置、权属、权界、特征、数量和利用状况等基本情况量和利用状况等基本情况,以及地理名称和行以及地理名称和行政境界的调查政境界的调查,其中确定房屋及其用地的权属其中确定房屋及其用地的权属状况是最主要的调查内容。状况是最主要的调查内容。房产调查分为房产调查分为：房屋用地调查和房屋调查；：房屋用地调查和房屋调查；调查的单元调查的单元：以丘和幢为单位；：以丘和幢为单位；调查应用的资料调查应用的资料：地形图、地籍图航摄像片。：地形图、地籍图航摄像片。本章目录房产调查的含义及分类房产调查的含义及分类课程目录第12页，本讲稿共58页房产单元的划分与编号房屋用地的调查与测绘单元房屋用地的调查与测绘单元丘的定义
7、丘的定义丘的编号丘的编号房屋的调查与测绘单元房屋的调查与测绘单元幢的定义幢的定义幢号的编立幢号的编立房产权号房产权号房屋共有权号房屋共有权号本章目录课程目录第13页，本讲稿共58页房屋用地的调查与测绘单元（丘）丘的定义丘的定义丘丘是指地表上一块有界空间的地块；是指地表上一块有界空间的地块；独立丘独立丘是指一个地块只属于一个产权单是指一个地块只属于一个产权单元；元；组合丘组合丘是指一个地块只属于几个产权单是指一个地块只属于几个产权单元元。本章目录课程目录第14页，本讲稿共58页房屋用地的调查与测绘单元（丘）丘的编号丘的编号一般采用五级编码即：市、市辖区（县）、一般采用五级编码即：市、市辖区（县）
8、、房产区、房产分区、丘；房产区、房产分区、丘；丘的编号：丘的编号：市代码市代码市辖区（县）代码市辖区（县）代码房产区代码房产区代码房产分区代码房产分区代码丘号丘号+（2位）位）（2位）位）（2位）位）（2位）位）（4位）位）+本章目录课程目录第15页，本讲稿共58页房屋的调查与测绘单元（幢）幢的定义幢的定义 幢幢是指一座独立的是指一座独立的,包括不同结包括不同结构和不同层次的房屋构和不同层次的房屋；幢号的编立幢号的编立 幢号注在房屋轮廓线内的幢号注在房屋轮廓线内的左下角左下角,并加括号表示；并加括号表示；本章目录课程目录第16页，本讲稿共58页房屋的调查与测绘单元（幢）房产权号房产权号 在他人
9、用地范围内所建的房屋在他人用地范围内所建的房屋,在幢号在幢号后面加编共有房产权号后面加编共有房产权号,房产权号用标识符房产权号用标识符A A表示；表示；房屋共有权号房屋共有权号 多户共有的房屋多户共有的房屋,在幢号后面加编共有在幢号后面加编共有权号权号,共有权号用标识符共有权号用标识符B B表示表示。本章目录课程目录第17页，本讲稿共58页房屋用地调查房屋用地调查本章目录课程目录第18页，本讲稿共58页房屋调查房屋调查本章目录课程目录第19页，本讲稿共58页行政境界与地理名称调查行政境界与地理名称调查行政境界调查行政境界调查地理名称调查地理名称调查行政机构名称调查行政机构名称调查企事业单位名称
10、的调查企事业单位名称的调查本章目录课程目录第20页，本讲稿共58页三、房屋要素调查三、房屋要素调查房产要素测量的主要内容房产要素测量的主要内容房产要素测量的方法房产要素测量的方法本章目录课程目录第21页，本讲稿共58页房产要素测量的主要内容房屋用地界址测量房屋用地界址测量境界测量境界测量房屋及其附属设施测量房屋及其附属设施测量本章目录课程目录第22页，本讲稿共58页房屋用地界址测量（界址点编号）房屋用地界址测量（界址点编号）界址点的编号组成界址点的编号组成：区代码类别代码点的编号（9位）（1位）（5位）*注区代码中：注区代码中：第第1、2位数为高斯投影带的带号；位数为高斯投影带的带号；第第3位
11、数为横坐标的百千米数；位数为横坐标的百千米数；第第4、5位数为纵坐标的千千米和百千米数；位数为纵坐标的千千米和百千米数；第第6、7和第和第8、9位数分别为横坐标、纵坐位数分别为横坐标、纵坐 标的十千米和整千米数标的十千米和整千米数。本章目录课程目录第23页，本讲稿共58页房产要素测量的方法房产要素测量的方法野外解析法测量野外解析法测量极坐标法极坐标法直角坐标法直角坐标法距离交会法距离交会法航测法航测法 过程：像片控制点测量，像片调绘，外业过程：像片控制点测量，像片调绘，外业补测，屋檐宽度测量与屋檐改正，数据采补测，屋檐宽度测量与屋檐改正，数据采集，数据处理与图形编辑。集，数据处理与图形编辑。全
12、野外数据采集全野外数据采集本章目录课程目录第24页，本讲稿共58页四、房产图绘制四、房产图绘制房产分幅图房产分幅图房产分丘图房产分丘图房产分层分户图房产分层分户图房产图的绘制方法房产图的绘制方法本章目录课程目录第25页，本讲稿共58页房产分幅图房产分幅图分幅图的测绘范围分幅图的测绘范围城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点。矿企事业单位及其毗连居民点。分幅图应表示的基本内容分幅图应表示的基本内容控制点、行政境界线、丘界、房屋、房屋附属控制点、行政境界线、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物，以及与房地产有关的地籍设施和房屋
13、围护物，以及与房地产有关的地籍地形要素和注记地形要素和注记本章目录课程目录第26页，本讲稿共58页房产分幅图房产分幅图分幅图的编号分幅图的编号分幅图的编号：分幅图的编号：编号区代码：编号区代码：分幅图代码：分幅图代码：完整编号：完整编号：*（9位）位）（2位）位）简略编号简略编号 *（4位）位）（2位）位）本章目录注区代码中：注区代码中：第第1 1、2 2位数为高斯投影带的带号；第位数为高斯投影带的带号；第3 3位数为横位数为横坐标的百千米数；第坐标的百千米数；第4 4、5 5位数为纵坐标的千千米和百千米数；位数为纵坐标的千千米和百千米数；第第6 6、7 7和第和第8 8、9 9位数分别为横坐
14、标、纵坐位数分别为横坐标、纵坐 标的十千米和整千米标的十千米和整千米数数。课程目录第27页，本讲稿共58页房产分丘图房产分丘图分丘图的规格分丘图的规格比例尺比例尺 1:1001:1000 图幅大小图幅大小 32K、16K、8K、4K分丘图的内容分丘图的内容图廓整饰图廓整饰本章目录课程目录第28页，本讲稿共58页房产分层分户图房产分层分户图分户图的规格分户图的规格比例尺 1:200图幅大小 32K、16K分户图的内容分户图的内容房屋权属界线自有墙、借墙共有墙本章目录课程目录第29页，本讲稿共58页房产图的绘制方法房产图的绘制方法全野外采集数据成图全野外采集数据成图航测像片采集数据成图航测像片采集
15、数据成图野外解析测量数据成图野外解析测量数据成图本章目录课程目录第30页，本讲稿共58页五、房产面积测算五、房产面积测算房产面积测算的内容房产面积测算的内容房产建筑面积测算房产建筑面积测算房产用地面积测算房产用地面积测算共有建筑面积的分摊共有建筑面积的分摊本章目录课程目录第31页，本讲稿共58页房产面积测算的内容房产面积测算的内容房屋的建筑面积房屋的建筑面积 指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。水平投影面积。房屋的使用面积房屋的使用面积 指房屋户内全部可供使用的空间面积，指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算按房屋的内墙面水平
16、投影计算。本章目录课程目录第32页，本讲稿共58页房产面积测算的内容房产面积测算的内容房屋的产权面积房屋的产权面积 指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。积。房屋的共有建筑面积房屋的共有建筑面积 指各产权主共同占有或共同使用的建指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积筑面积。本章目录课程目录第33页，本讲稿共58页房屋建筑面积测算房屋建筑面积测算计算全部建筑面积的范围计算全部建筑面积的范围计算一半建筑面积的范围计算一半建筑面积的范围不计算建筑面积的范围不计算建筑面积的范围房屋建筑面积的量算方法房屋建筑面积的量算方法本章目录课程目录第34页，本讲稿共58页
17、房屋用地面积测算房屋用地面积测算房屋用地面积测算的范围房屋用地面积测算的范围下列土地不计入用地面积下列土地不计入用地面积无明确使用权的冷巷、巷道或间隙地；无明确使用权的冷巷、巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道、巷道的公共用地；市政管辖的道路、街道、巷道的公共用地；已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；经规划部门核定需要作市政建设的用地；其他按规定不计入用地的面积其他按规定不计入用地的面积。用地面积的测算方法用地面积的测算方法本章目录课程目录第35页，本讲稿共58页共有建筑面积的分摊共有建筑面积的分摊与共有建筑面积有关
18、的概念与共有建筑面积有关的概念共有建筑面积的组成和分类共有建筑面积的组成和分类共有建筑面积的确认与分摊原则共有建筑面积的确认与分摊原则共有建筑面积的分摊方法共有建筑面积的分摊方法本章目录课程目录第36页，本讲稿共58页与共有建筑面积有关的概念与共有建筑面积有关的概念套内使用面积套内使用面积指套内房屋使用空间的面积指套内房屋使用空间的面积；套内墙体面积套内墙体面积指有共有墙及自有墙；指有共有墙及自有墙；套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积指套内各阳台建筑面积之和；指套内各阳台建筑面积之和；套内建筑面积套内建筑面积套内使用面积、套内墙体面积及套内阳套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积之和台面积之和
19、；本章目录课程目录第37页，本讲稿共58页与共有建筑面积有关的概念与共有建筑面积有关的概念共有建筑面积分摊系数共有建筑面积分摊系数 共有建筑面积与各套建筑面积共有建筑面积与各套建筑面积之和的比值之和的比值本章目录注注:K:K为共有建筑面积分摊系数；为共有建筑面积分摊系数；m m为共有部位数；为共有部位数；SSi i 为共有建筑面积之和；为共有建筑面积之和；n n为套（单元）数；为为套（单元）数；为 S Si i 套内建筑面积之和套内建筑面积之和。课程目录第38页，本讲稿共58页与共有建筑面积有关的概念与共有建筑面积有关的概念分摊所得的共有建筑面积（分摊面积）分摊所得的共有建筑面积（分摊面积）S
20、i=KSi 式中：Si为分摊面积，Si为参与分摊的某（单元）的套内建筑面积；套（单元）总建筑面积套（单元）总建筑面积套内建筑面积和分摊面积之和套内建筑面积和分摊面积之和。本章目录课程目录第39页，本讲稿共58页共有建筑面积的组成和分类共有建筑面积的组成和分类共有建筑面积的组成共有建筑面积的组成共有建筑面积的分类（按功能）共有建筑面积的分类（按功能）幢共有建筑面积幢共有建筑面积功能区共有建筑面积功能区共有建筑面积层共有建筑面积层共有建筑面积其他共有建筑面积其他共有建筑面积本章目录课程目录第40页，本讲稿共58页共有建筑面积的确认与分摊原则共有建筑面积的确认与分摊原则共有建筑面积的确认方法共有建筑
21、面积的确认方法共有建筑面积的分摊原则共有建筑面积的分摊原则本章目录课程目录第41页，本讲稿共58页共有建筑面积的分摊方法共有建筑面积的分摊方法多层住宅楼共有建筑面积的分摊多层住宅楼共有建筑面积的分摊商住楼共有建筑面积的分摊商住楼共有建筑面积的分摊多功能综合楼共有建筑面积的分摊多功能综合楼共有建筑面积的分摊本章目录课程目录第42页，本讲稿共58页多层住宅楼共有建筑面积的分摊多层住宅楼共有建筑面积的分摊多层住宅楼共有建筑面积形式多层住宅楼共有建筑面积形式:房屋四至外墙的一半房屋四至外墙的一半,楼梯间、突出楼梯间、突出 屋面的楼梯间、室外楼梯、电梯；屋面的楼梯间、室外楼梯、电梯；多层住宅楼以幢为单位
22、多层住宅楼以幢为单位,按幢分摊按幢分摊,一一幢房屋计算一个共有建筑面积分摊系幢房屋计算一个共有建筑面积分摊系数。数。本章目录课程目录第43页，本讲稿共58页多层住宅楼共有建筑面积的分摊多层住宅楼共有建筑面积的分摊 S1,S2,S3,S4为各套内建筑面积，为各套内建筑面积，S1，S2是作为共有是作为共有的楼梯面积的楼梯面积,S3为外墙一半的面积为外墙一半的面积。本房屋的共有建筑面积分摊系数本房屋的共有建筑面积分摊系数 K=(s1+s2+s3)/(s1+s2+s3+s4)各套分摊面积各套分摊面积:si=ksi（i=1,2,3,4）本章目录课程目录第44页，本讲稿共58页商住楼共有建筑面积的分摊商住
23、楼共有建筑面积的分摊分摊方法分摊方法确认属于全楼分摊的共有建筑面积；确认属于全楼分摊的共有建筑面积；确认商业和住宅部分独用的共有建筑面确认商业和住宅部分独用的共有建筑面积；积；把属于全楼分摊的共有建筑面积和属于商把属于全楼分摊的共有建筑面积和属于商业或住宅部分独用的共有建筑面积分别相业或住宅部分独用的共有建筑面积分别相应分摊应分摊。本章目录课程目录第45页，本讲稿共58页商住楼共有建筑面积的分摊商住楼共有建筑面积的分摊sq:全楼分摊的共有建筑面积全楼分摊的共有建筑面积 s1、s2:商业、住宅的套内建筑面积商业、住宅的套内建筑面积s1、s2:商业、住宅各自独用的共有建筑面积商业、住宅各自独用的共
24、有建筑面积本章目录课程目录第46页，本讲稿共58页商住楼共有建筑面积的分摊商住楼共有建筑面积的分摊分摊步骤分摊步骤全楼分摊系数全楼分摊系数 s1=kq(s1+s1)s2=kq(s2+s2)本章目录各部分从全楼分摊所得的共有建筑面积各部分从全楼分摊所得的共有建筑面积课程目录第47页，本讲稿共58页商住楼共有建筑面积的分摊商住楼共有建筑面积的分摊计算各功能区分摊系数计算各功能区分摊系数 K1=(s1+s1)/s1 K2=(s2+s2)/s2计算某部分的分摊面积计算某部分的分摊面积 Si=KSi 式中：式中：SSi i为分摊面积为分摊面积,S Si i为参与分摊的某为参与分摊的某（单元）（单元）的套
25、内建筑面积的套内建筑面积；本章目录课程目录第48页，本讲稿共58页多功能综合楼共有建筑面积的分摊多功能综合楼共有建筑面积的分摊计算全楼分摊系数计算全楼分摊系数本章目录课程目录第49页，本讲稿共58页多功能综合楼共有建筑面积的分摊多功能综合楼共有建筑面积的分摊把把SS1212分摊到分摊到s s1 1、s s2 2两个功能区两个功能区,把把SS2323分摊分摊到到s s2 2、s s3 3两个功能区两个功能区本章目录课程目录第50页，本讲稿共58页多功能综合楼共有建筑面积的分摊多功能综合楼共有建筑面积的分摊计算各功能区分摊系数计算各功能区分摊系数s s1 1功能区功能区 K K1 1=(k=(kq
26、 qs s1 1+k+k1212s s1 1)/s)/s1 1=k=kq q+k+k1212 s s2 2功能区功能区K K2 2=(k=(kq qs s2 2+k+k1212s s2 2+k+k2323s s2 2)/s)/s2 2=k=kq q+k+k1212+k+k2323 s s3 3功能区功能区 K K3 3=(k=(kq qs s3 3+k+k2323s s3 3)/s)/s3 3=k=kq q+k+k2323 本章目录课程目录第51页，本讲稿共58页六、房产变更测量六、房产变更测量房产变更测量的内容房产变更测量的内容现状变更测量内容现状变更测量内容权属变更测量内容权属变更测量内容
27、房产变更测量程序房产变更测量程序房产变更信息采集和分类房产变更信息采集和分类房产变更实地调查房产变更实地调查自然状况（现状）调查、权属调查、界址调查自然状况（现状）调查、权属调查、界址调查变更测量变更测量修正现有房产信息修正现有房产信息本章目录课程目录第52页，本讲稿共58页六、房产变更测量六、房产变更测量房产变更测量的要求房产变更测量的要求房产变更测量的精度要求房产变更测量的精度要求房产变更测量的业务要求房产变更测量的业务要求房地产编号的变更与处理房地产编号的变更与处理丘号丘号点号点号幢号幢号本章目录课程目录第53页，本讲稿共58页七、房产测量成果的检查与验收七、房产测量成果的检查与验收房产
28、测量成果检查、验收制度房产测量成果检查、验收制度 二级检查二级检查,一级验收一级验收房产测量应上交成果资料内容房产测量应上交成果资料内容本章目录课程目录第54页，本讲稿共58页七、房产测量成果的检查与验收七、房产测量成果的检查与验收检查、验收项目及内容检查、验收项目及内容控制测量控制测量房产调查房产调查房产要素测量房产要素测量面积测量面积测量变更与修测成果的检查变更与修测成果的检查成果质量评定成果质量评定本章目录课程目录第55页，本讲稿共58页复习思考题复习思考题房产测量的任务和作用是什么？房产测量的任务和作用是什么？房产调查的内容包括哪些？房产调查的内容包括哪些？房屋用地调查的内容包括哪些？
29、房屋用地调查的内容包括哪些？房产调查与测量的基本单元是什么？它是如何划房产调查与测量的基本单元是什么？它是如何划分和编号的？分和编号的？房产图有何作用？如何分类？房产图有何作用？如何分类？房产面积测算包括哪些内容？房产面积测算包括哪些内容？简述共有建筑面积的组成。如何进行共有建筑面简述共有建筑面积的组成。如何进行共有建筑面积的分摊？积的分摊？本章目录课程目录第56页，本讲稿共58页主要参考文献主要参考文献 1 顾孝烈.房地产测绘.北京：中国建筑出版社，19962 张建强.房地产测量.北京：测绘出版社，19963 国家技术监督局.GB/T17986.2200房地产测量规范.北京：中国标准出版社，2000 本章目录课程目录第57页，本讲稿共58页课外阅读书目课外阅读书目 1 国家技术监督局.GB/T17986.2200房地产测量规范.北京：中国标准出版社，20002 顾孝烈.房地产测绘.北京：中国建筑出版社，1996 本章目录课程目录第58页，本讲稿共58页