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1、 THE APPLICATION OF FAIR VALUE IN INVESTMENT REAL ESTATE:BASED ON ZHONG GUAN GU FEN A Dissertation Submitted For the Master of Professional Accounting Candidate:Chen Yu Supervisor: Professor Zhang Li S choolofAccounting JiLin University of Finance and Economics 学位论文独创性声明 本论文是我个人在导师指导下进行的研宄工作及取得的研宄成果
2、。论文中 除了 特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或其它机构已经发表或撰写 过的研宄 成果。其他同志对本研宄的启发和所做的贡献均已在论文中作了明确 的声明并表示 了谢意。 作者签名：日期： 2016 年 5 月 30 日 学位论文使用授权声明 本人完全了解吉林财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留送 交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部 分内容，可以 采用影印、缩印或其它复制手段保存论文。保密的论文在解密后遵 守此规定。 作者签名：导师签名：日期： 2016 年 5 月 30 日 随着房地产市场的成熟和市场经济的快速发展，企业的投资业务早已渗
3、入到 房地产 业，为了了解企业的房地产投资业务、正确评估企业价值，投资者对与投 资性房地产相 关的会计信息也提出了更高的质量要求。在这种背景下，我国财政 部将投资性房地产单 独作为一项会计准则，规范了它的确认、计量、记录和报告， 目的在于能清楚体现投资 性房地产的真实价值继而体现企业的真实价值。为了解 决公允价值如何进行合理估值的 问题，我国财政部在征求了外界意见后，再次颁 布了企业会计准则第 39 号一一公允价 值计量。新准则的颁布重新定义了公允 价值，并对估值方法进行规范，统一了不同资 产和负债公允价值的计量方法。准 则的逐步完善，使得如何正确核算投资性房地产成为 了我国企业所必须面对的重
4、 要内容。 会计准则的制定和完善遵循了我国经济市场化和国际化的规律，逐渐涵盖企 业各项 可独立进行会计信息处理的经济业务。在会计准则不断创新的同时，自然 也会为企业留 下不少财务舞弊的空间。比如，保险业的某些企业就利用房地产评 估标准差异性大的问 题，将其作为盈余操纵、虚高资产的工具，为投资者获得有 效的决策信息、创造公平的 市场竞争环境、国家相关机构的审计监督、法律制度 的完善等方面都带来了不小的挑战。 2016 年 1 月止，沪深两个证券交易市场共有 1194 家上市公司发布了当年的年 度业 绩预告，六成以上企业预计全年业绩增幅不低于 10 倍，中冠股份更是达到了 近 30 倍的 预增。纵
5、观中冠股份近 6 年来业绩，曾在两个连续的会计年度内大额亏 损，被冠以 “* ST” 帽子，是什么让该公司摘掉 “* ST” 帽子，并使业绩扶摇直上， 以致达到 2015 年的逾 30 倍预增业绩，这将是本次论文研宄重点。 本文首先对投资性房地产基础理论、公允价值本身的特性、与相关计量模式 的关系 以及在投资性房地产中应用时对资产负债表和利润表的影响进行研宄分析， 为后文的分 析打下理论基础；然后结合对中冠股份的分析研宄 了上市公司变更计 量模式对财务报表 的影响以及在应用过程中出现的问题；最后根据上文提出相应 的建议并做出总结。 关键词：投资性房地产；公允价值；确认；计量；信息披露 II A
6、bstract With the rapid development of the real estate market matures and the market economy, enterprises have already infiltrated into the real estate investment business, in order to understand the business of real estate investment business, correct assessment of enterprise value, investors and in
7、vestment real estate-related accounting information is presented higher quality requirements. In this context, Chinas Ministry of Finance will invest in real estate as a separate accounting standards, standardized its recognition, measurement, recording and reporting, aimed to clearly reflect the tr
8、ue value of investment property in turn reflect the true value of the business. In order to address how the fair value of a reasonable valuation issues, the Ministry of Finance in consultation with outside views, once again issued Enterprise Accounting Standards No. 39 - Fair Value Measurements. Pro
9、mulgated new guidelines redefined the fair value, and the specification of the valuation method, the unification of the different measurement methods of assets or liabilities at fair value. The gradual improvement of the guidelines, so that the proper measurement of investment real estate has become
10、 Chinas enterprises must face an important content Development and refinement of accounting standards followed the market economy and international law, gradually covering the enterprise independent accounting of economic and business information processing. In accounting standards and innovative at
11、 the same time, the enterprise will naturally left a lot of room for financial fraud. Some insurance companies have relied on real estate appraisal standards difference big problem, as earnings manipulation tools inflated assets. Effective decision-making for investors to obtain information, to crea
12、te a fair competitive market environment, audit and supervision, improve the legal system of the relevant state agencies have brought no small challenge. Ending in January 2016, two in Shanghai and Shenzhen Stock Exchange listed company released a total of 1194 annual results notice that year more t
13、han 60% of enterprises expect full-year performance increase of not less than 10 times in the crown of shares is reached nearly 30 pre-fold increase. Throughout the past six years, the highest share performance had large losses in two consecutive fiscal years, to be known as M* STM hat is what allow
14、s the company to take off M* ST hat, and performance soared, so 2015 reached more than 30 times the pre-growth performance, which will be the focus of this thesis. Firstly, the concept of investment real estate research, the theoretical foundation for the analysis of the text; secondly focuses on th
15、e fair value of its own characteristics, with relevant measurement model and the application of the investment property in the balance sheet and income statement impact; and then combined to crown the shares of listed companies analyzed the impact of change on the financial statements of the 3 measu
16、rement model and the emergence of problems in the application process; and finally make recommendations based on the above and make a summary. Keywords： Investment real estate； Fair value； Recognition； Measurement； Information disclosure 4 目录 mw. i ABSTRACT . II 第 1 章引言 . 1 1. 1 研究背景 . 1 1. 1. 1 房地产
17、的支柱地位 . 1 1. 1. 2 公允价值的优势性和必然性 . 2 1. 1. 3 投资性房地产对公允价值模式的应用 . 3 1. 2 文献综述 . 4 1. 2. 1 对公允价值计量属性的研宄 . 4 1.2.2 关于公允价值在投资性房地产中的应用研宄 . 5 1. 3 研宄意义 . 7 1. 4 研宄方法 . 7 1. 5 研刻勺仓丨撕点、 . 8 1. 6 研宄框架 . 8 第 2 章投资性房地产和公允价值的相关理论 . 9 2. 1 投资性房地产的基础理论 . 9 2. 1. 1 投资性房地产的性质 . 9 2. 1.2 投资性房地产与相关资产的区别 . 10 2.2 公允价值相关理
18、论 . 11 2.2. 1 公允价值与其他计量属性的关系 . 11 2.2.2 公允价值的计量 . 12 2. 2. 3 公允价值的可靠性和相关性 . 13 2. 3 公允价值模式下投资性房地产会计的应用 . 14 2. 3. 1 公允价值模式下投资性房地产的会计处理 . 14 2. 3. 2 其他综合收益和公允价值变动损益 . 15 第 3 章中冠股份案例分析 . 17 3. 1 背景资料 . 17 3. 2 投资性房地产公允价值计量情况 . 18 3.3 投资性房地产公允价值计量经济后果分析 . 19 3. 3. 1 对企业财务状况的影响 . 20 3. 3. 2 对企业经营状况的影响 .
19、 21 3. 4 中冠股份投资性房地产公允价值应用的问题分析 . 23 3. 4. 1 投资性房地产的确认和计量模式的转换 . 23 3.4.2 投资性房地产的公允价值计量 . 24 3.4.3 投资性房地产的记录 . 26 3.4.4 投资性房地产的信息披露 . 27 3. 5 案例启示 . 28 第 4 章 建 议 . 29 4. 1 提高管理者和会计人员的职业道德素质和专业素养 . 29 v 4. 2 完善投资性房地产相关会计准则 . 29 4. 3 加强社会监管 . 30 4.4 完善法律制度，加大打击力度 . 31 4.5 推进房地产市场化改革，建立透明的市场环境 . 31 参考文献
20、 . 33 记 . 35 第 1 章 引 言 1.1 研究背景 1.1.1 房地产的支柱地位 在现代社会中，与人类生活息息相关的房地产业逐步发展成一个综合性产业， 不 仅与生产息息相关，更横跨了流通和消费领域，对财政收入的增加、就业机会 的创造、 居住条件的改善、经济发展的促进等诸多方面有着十分重要的作用。在 我国房地产市 场改革的短短几十年里，就有多次提出将房地产作为促进国民经济 增长的支柱型产 业，其中包括： 1. 1998 年亚洲金融危机的影响下，中央确定了 房地产作为支柱产业 的地位，对住宅建设提出了要求，要求将经济适用房建设作 为扩大内需的重要措施之 一，为国民经济的增长目标作出贡献
21、； 2.2003 年国家 明确提出将房地产行业作为推 动经济增长的主导产业，培育和鼓励消费者的住房 需求，保持房地产行业健康发展； 3.2008 年，全球爆发金融危机，为了降低金 融危机对我国的负面影响，房地产业进 入密集的宏观调整期，再次被 定位为 “ 国 民经济的重要支柱产业 ” ，在保证增长的同 时也要“ 保民生 ” ，将经济增长和民 生保障作为各级人民政府的主要责任。 房地产投资占固定资产投资的比例 数据来源：中国统计年鉴 图 1.1 近十年来中国房地产投资占固定资产投资的比例 2 一一房地产投资对 GDlffl 贡献率 数据来源：中国统计年鉴 房地产投资对 GDP 的贡献率 图 1.
22、2 房地产投资对 GDP 的贡献率 在对中国统计年鉴上的数据进行对比分析后我们发现，房地产在我国经济发 展史 上占主导地位。如图 1.1 所示， 2005 年一 2014 年的近十年间，房地产投资 占固定资 产投资的比重在 18%上下波动，并且具有轻微向上浮动趋势，房地产投 资对我国固定 资产投资的影响比较大，对投资起到了明显的带动作用；正如我们 在图 1.2 中看到的， 其对 GDP 的贡献率也在逐年增加，由 2005 年的 10.74%增加 到了 2014 年的 18.75%， 即使 2014 年由于商品房供应量过多和信贷利率上升等 原因使得其对 2014 年 GDP 的 贡献率稍降，其也
23、保持在 10 年来的平均值 18.42% 以上，房地产行业的投资直接推动 了材料行业、建筑行业、家电行业、运输行业、 通信行业、医疗行业、教育行业、零 售行业以及水电行业的发展，进而推动了国 民经济的发展。在对 GDP 的贡献上，房 地产行业具有举足轻重的地位，因此， 国家将其作为 “ 国民经济的支柱产业 ” 是明智 之举。 1.1.2 公允价值的优势性和必然性 20 世纪 80 年代后金融工具涌现，随着投资者对会计信息质量的要求越来越 高，历史成本逐 渐显现出相关性弱的弊端，公允价值的优势便逐步凸显出来。公 允价值的计量可同时立足于当前 和未来，并站在市场的角度衡量资产，充分考虑 风险的不确
24、定因素，真正体现了真实和公允的相 对统一。 公允价值是站在独立的市场角度估计的，是所有市场参与者对资产或者负债 价值的认定（有 序交易中），充分的反映了当前的经济情况和对未来市场的预期， 与利益相关者做出商业决策时 所需信息更为相关。从相关性角度出发， 以公允价 值为计量基础的财务报告信息与利益相关者对 企业的未来所作出的预期更加相 关，这种相关性的提高主要通过所反映信息的及时性、信息的预 测性来体现，所 提供的会计信息具有高度相关性的优点。 3 由于市场中各种因素的相互作用，导致了市场价格的变化，由此得到的公允 价值 自然具有一定的波动性，但却由于波动性使公允价值广受业界质疑。价格是 市场参
25、与 者根据其所掌握的信息对未来的市场情况做出的理性预期，随着市场参 与者获得信息 的增加，这种理性预期也会不断变化，从而价格也会不断变化。 而 公允价值作为一种 能披露这些变化的计量属性，能将企业的潜在风险及时揭露出 来，便于利益相关者及 时调整自己的决策。所以，公允价值的变化并不影响其可 靠性，作为利益相关者，关 注的应该是这种变化后面所揭示的信息。此外，公允 价值在真实反映企业财务状况与 经营成果、企业资本保全、发现企业财务风险、 管理当局受托责任评估等方面具有优 势。 公允价值计量模式在我国经历了从没有到逐步提倡，再到适度引进的阶段， 逐步 在会计领域得到应用。新中国成立之初，中国实行的
26、是计划经济模式，公允 价值所依 赖的市场还未形成，随着市场化改革的推进，市场上的价格形成机制逐 步完善，企业 会计准则也顺应形势变化从不提倡使用再到逐步引入公允价值属性。 世界各国间的经 济合作日益频繁，国际经济向着一体化趋势演进，各国经济关系 密切、相互依存，交 易各方更是需要一个互信的计量属性来达成共识，这种合作 格局直接影响并推动了国 际会计核算标准和制度的相互协调与统一。正是在这种 国际环境的迫切需求下，我国 加快了会计准则向国际趋同的步伐，在追踪国际会 计准则的同时结合了我国的特殊国 情，我国 2006 年发布的企业会计准则第 3 号中投资性房地产的后续计量模式适当 的引入了公允价值
27、计量模式，这是我国 会计发展史上的一大重要举措。在引进公允价 值模式后一段时间，各企业对公允 价值进行估值的方法五花八门，没有得到统一的规 范，成为其应用的一大障碍。 2014 年 7 月实施的新企业会计准则新增了第 39 号准则 一一公允价值计量， 新准则的颁布完善了会计的核算方法，统一了原本分散于会 计准则体系中所有关 于公允价值计量的规范，对公允价值的估值方法和信息披露提出 了具体要求。此 举实现了我国企业会计准则与国际企业会计准则的对接、增强了企业 会计准则的 适用性，是优化我国投资环境、提高对外开放水平、促进国际交流的必要 之举。 而我国企业会计准则的发展比较晚，借鉴发达国家的理论和
28、实务经验并结合我 国 市场特征对会计准则进行制定和完善，对于提高企业会计准则在不同类型企业中 的 实用性、提高企业会计信息质量有重要意义。 1.1.3 投资性房地产对公允价值模式的应用 2007 年实施的企业会计准则对投资性房地产的单独核算和反映提出了相关 要求， 并适度引入了公允价值作为投资性房地产的后续计量 模式，这也是在我国 的会计发展 史上首次将公允价值应用到非金融资产的计量上。从 2007 年至 2014 年，我国市场经 济健康发展，顺应经济形势产生的上市公司不断增多，由原来的 4 1658 家增至 2768 家，而其中拥有投资性房地产的上市公司也在不断增多，由原 来的 678 家增
29、至 1059 家，采用公允价值进行核算的公司也从 2007 年的 18 家增 加到 2014 年的 53 家，并逐年递增。在新准则实施后，由于企业会计处理的不规 范，出现了利 用公允价值计量模式进行利润操纵、同时采用两种计量模式、未对 公允价值的获得信 息进行披露等问题，极大程度的扭曲了会计信息所应反映的企 业情况，对投资者的商 业决策产生了误导。公允价值计量模式的真实应用情况与 我国通过引入公允价值计量 模式来使上市公司提供更为相关、可比的会计信息的 目的相背离。同时，公允价值估 值评估标准不统一、制度和监管上的缺失使得企 业在应用公允价值计量模式时有很多 操纵利润的空间。国内很多经验研宄都
30、证实 了我国上市公司出于扭亏、摘帽、避免退 市等规避资本市场监管目的而进行盈余 管理，如 果不对此加以制约，将无法保证投资 者在新准则下获得有效的决策信息， 以致破坏公平合理的竞争环境。 为了较为完整的体现实务中投资性房地产公允价值模式的应用问题，本次论 文 将中冠股份作为案例研宄对象，主要出于以下几点原因：第一，中冠股份历年 来资产 负债率都比较高，筹资能力弱，企业变更会计政策转换计量模式无疑能提 高资产价值 降低资产负债率；第二，随全球经济持续下行，企业订单减少将导致 业绩增长乏力， 接连的亏损已给企业发出了警告，在受到退市风险警告后采取变 更会计政策的措施， 对于企业业绩的扭转有很大的影响；第三，对于投资性房地 产的确认来说，中冠股份 存在不妥的地方，宄竟是存在对准则的误解还是有意而 为之，需要对其进行进一步分 析；第四，中冠股份对投资性房地产的披露并不符 合准则要求，历年的披露也不具可 比性。对于这些问题的有效应对，能规范企业 通过会计政策的变更操纵利润的行为， 并能提高财务报表信息的相关性和可靠性， 对于推动公允价值在中国的发展也具有进 步意义。 1.2 文献综述 1.2.1 对公允价值计量属性的研宄 公允价值计量模式的产生是在上个世纪 80 年代， 2000 多家美国银