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1、我市现阶段物业管理发展现状的调研报告 找文章到网更多原创-(http:/) 物业管理作为新兴的朝阳产业，在我市已有十余年的发展历史，这十几年来，在各级政府领导的关切和支持下，在广阔业主和物业管理企业的共同努力下，我市的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深化地了解我市物业管理现阶段发展状况，结合实际状况，通过实地走访及召开座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理状况进行了调研，调研中发觉问题归纳如下：一、收费难依旧是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒在调研中反映最多的问题就是收费难，虽然物业管理条例已颁布实施一年多，但业主的交费意识、
2、物业管理观念尚未完全形成，收费难依旧是困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。业主不交费的理由许多，主要是物业管理企业服务不到位和房屋质量等开发商遗留问题。物业管理企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润削减时，必定会降低成本，而降低成本的干脆后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业管理企业的服务不满足，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。所以要搞好沈阳的物业管理，必需从培育人们的交费意识入手，努力提高收费率。二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范，作用发挥不当在物业管理条例中，业主大会制度被作为一项重要制度再次明确，业主大会是全体业主的自治组织
3、，业主委员会是业主大会的执行机构，作为产权人和物业运用人的业主是小区真正的主子，管理好小区应当是全体业主的共同愿望，所以物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，发表自己的观点，参加到小区管理中去。但在调研中发觉，许多小区的业主没有意识到这一点，对小区物业状况冷眼旁观，造成业主大会召开困难，有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态，个别业主和物业管理企业之间的冲突因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生，不具有合法
4、性，其行为不具备法律效力，不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会，但其成员对物业管理相关学问了解甚少，对其职责相识不清，缺乏足够的精力、热忱，业主委员会形同虚设，不能起到应有作用。另外，个别社区对业主大会、业主委员会的成立比较漠然，未根据物业管理条例要求发挥应有的组织、指导作用，使部分物业的日常管理工作处于无序状态。三、物业管理企业人员整体素养有待提高这一问题主要表现在以下两方面：一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务看法不端正，服务用语不文明，对业主的正值要求不能刚好满意，影响物业管理服务水平的提高和客户满足度的提升。其实业主和物业管理企业之间的冲突许多是源于物业管理企业
5、人员服务看法不好，许多问题只要正确沟通都是可以解决的，物业管理企业人员肯定要树立“业户至上”观念，才能把物业管理这项工作做好；二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常修理是物业管理一项很重要的工作，修理不刚好、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现冲突。四、服务标准不统一，有待规范物业管理服务作为一种商品，不仅具有一般商品的特性，还具有肯定公众性的特性。业主在购买本小区物业管理服务的时候会与其他小区相比较，看看自己所享受到的服务在价值、价格上是不是最优的，但由于现在我市未对不同价格的物业费应详细供应那些服务做出细致明确的规定，所以在业主进行比较的过程中难免会出现同质不同价
6、，或者同价不同质的现象，这种现象会对业主在评价物业服务上产生影响。因此服务标准须要进一步规范。五、开发商遗留问题严峻影响物业管理企业正常经营开发商遗留问题主要包括两方面：一是房屋质量存在问题；二是承诺未兑现，业主未得到承诺利益，园区内配套设施未健全。调查中，有些物业管理企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主有90是因为房屋质量有问题，还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建，业主又找不到开发商，于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊。此外，有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。六、地方性法规建设滞后，影响物业管理行业规范化国家物业管理条例已
7、颁布实施一年多，对我市物业管理行业起到了主动的规范作用，但由于其全国性和指导性的特点，在解决物业管理中的一些详细问题时可操作性差，这就要求我市能尽快出台地方性配套法规、规章，如物业管理区域的划分，业主在首次业主大会上的投票权数的确定等。针对以上问题，提出如下建议：一、尽快出台物业管理服务质量等级标准根据“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准，同质同价，质高价高，不同等级，价格不同，服务内容和质量也不同。由小区业主大会依据须要探讨确定选择详细服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业根据合同规定供应服务，业主按时足额交纳物业费，物
8、业管理企业定期公布费用收支账目，让业主明白消费，避开双方因费用问题产生怀疑。二、加快业主大会制度规范化进程根据物业管理条例等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到爱护，正值权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热忱，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，刚好将业办法愿反映给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时刚好向业主说明，消退二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。三、制定物业管理人员培训安排，提高员工的专业素养和道德素养在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作：1、做好人力资源管理
9、，提高员工的专业技能，提高管理服务水平；2、制定安排，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；3、实行“末位淘汰制”，竞争上岗，树立岗位就是酬劳的观念；4、多渠道吸纳有阅历的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素养。在提高员工道德素养方面，要着力从培育其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度动身。因为在物业小区里，住户人数多，人员素养参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应当多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐性，用自己良好的服务看法和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。四、严格把好验收关事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题
10、，所以在小区竣工验收时，相关部门必需严格把关，房屋质量、配套设施必需保质保量。物业管理企业在承接物业时也要具体检查物业状况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。五、尽快出台地方性法规、规章由于各地物业管理实际状况存在差异，物业管理条例将一部分详细法规、规章的制定权交给地方，我们应依据我市物业管理实际，结合物业管理条例实施一年多以来的实践阅历，尽快制定出台实施细则，为解决详细问题供应操作性强的法律依据。六、加大宣扬力度，创建物业管理和谐的供应需求环境深化细致宣扬物业管理条例，让广阔业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，也能在适当时候运用法律武器爱护自己的利益，充分行使自己作为物业主子的权利。同时通过宣扬，也要使物业管理企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内供应优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业供应服务的互补状态，促进我市住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。