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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 写字楼物业治理方案目录 物业简况 编制依据 治理目标 治理原就 （）治理方法 （）服务工程 （）具体方案 （）早期物业治理介入阶段 （）前期物业治理阶段 （）名师归纳总结 一、接管验收治理方案 （）第 1 页,共 29 页二、业主入伙治理方案 （）三、治安治理方案 （）四、消防治理方案 （）五、绿化保洁方案 （）六、房屋、设施设备治理方案 七、消遣设施治理方案 （）八、水系使用治理方案 （）九、财务治理方案 （）- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 十、质量治理方案 （）十一、档案资料治理 （）十二、人力资
2、源治理 （） 智能化系统的治理和爱护 （） 机构设置及人员配置 物业治理年度收支预算 物业简况（依据物业具体地理位置、周边设施、具体情形及环境风格描述） _位于_,周边 周边设施 _,交通便利,地理条件优越；_由_开发建设,占地面积 _平方M,总建筑面积 _,大厦内设中心空调、 24 小时热水及消监控设施,配有 _台电梯；编制依据（依据国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定）浙江省物业治理服务收费暂行方法杭州市物业治理条例杭州市物业治理服务收费治理方法楼书浙江 XX物业治理有限公司质量手册及其他规定治理目标（依据物业具体情形描述）为充分表达开发商建造_的开发初衷,开创高档写字楼的新时代,我
3、们将本着浙江 XX物管公司“ 真诚、善意、精致、完善” 的企业精神,及“ 科学规名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 范、竭诚高效、安全文明、连续进展” 的质量方针,坚持“ 以人为本” 的服务治理理念,对_（小区）实施科学的治理、提供优质的服务,并在现有治理体会及治理资源的基础上,不断调整 更新,导入先进的治理理念,创建出一套与业主层次及办公需求相 符的治理模式,使广大业主及使用人能真实地感受高品位的物业和 高品质的治理所带来的超值享受；大厦治理工作将参照地方和全国物业治理优秀示范大厦评定标准,确保业主综合中意率达到9
4、3%95%以上；大厦交付两年内达到（地区）物业治理优秀示范大厦标准,三年内达到全国物业治理优秀示范大厦标准；治理原就 为实现即定治理目标,追求正确的环境效益、社会 效益和经济效益,在物业治理过程将始终把握以下原就：（一）服务第一、治理从严的原就：“ 服务第一” 是物业治理的宗旨,因此治理中要连续秉承“ 以人为 本” 的治理理念,从业主的需求动身,强化服务机能,丰富服务内 涵,供应优质、周到、准时的服务；“ 治理从严” 是服务的保证和 基础,包括对物业的爱护治理、员工的治理以及对业主不适当行为 的治理和劝阻,建立严格、周全的治理制度,实施依法治理、从严 治理、科学治理以确保物业治理服务收到应有的
5、成效；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - （二）专业治理与业主自治治理相结合的原就：在日常治理中,要充分发挥两个积极性,即物业治理公司的积极性 和业主（租户）的积极性；物业治理公司应当敬重并依据广大业主 的要求,通过治理处对物业实施专业化的治理,同时努力争取业主（租户）的支持协作,使其能正确使用和爱护物业,并自觉遵守业 主公约,共同创建文明的办公环境；（三）物管为主、多种经营的原就：在搞好日常治理和常规服务的同时,从物业的实际动身,开展一系 列服务性的多种经营,既满意广大业主（租户）不同需求,又增强 物管公司的造血功
6、能,增加经济积存,以利于更好地为业主（租 户）服务；治理方法（一）实施全程物业治理,从开发商、业主及专业物业治理公司的 角度对物业提出合理化建议,构筑一个优秀的物业治理硬件环境；（二）成立（大厦）治理处,配备专业治理人员,实施 专业化治理；（三）在公司现有治理资源的基础上,充分借鉴行业先进治理经验,积极培育高素养的治理人才,为 支高素养的物业治理队伍；（大厦）组建一（四）导入 ISO9000质量治理理念,紧密结合物业具体实际,制定 一套切合实际的规章制度,确定一系列高标准的物业治理行为规名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - -
7、 - 范,以制度促治理,寓治理于服务；（五）严格遵守杭州市物业治理条例等有关物业治理法规,制 定切实可行的治理方案；与业主签订各项协议,依法约束双方行 为；（六）运用 CS系统（顾客中意战略）,建立富有亲和力的治理和服 务模式；（七）实行智能化手段构筑社区信息互动平台,提高治理水平和管 理效率；（八）运用 CIS 系统设计,进行整体形象策划包装,形式特殊、鲜 明的形象系统,以提升物业的整体品位；（九）依照市场化、企业化的运作方式,供应全方位服务,开展多 元化经营；物业治理服务工程（一）公共服务工程（全体业主能够享受的服务,费用纳入物业管 理费）：1、帮助公安部门爱护大厦内的公共秩序,实行 消防
8、和交通道路治理；2、公共场所保洁,办公垃圾收集和清运；3、大厦共用部位和公共设施设备爱护和保养；4、公共绿地园艺的培植和保养；5、室内公共场所绿化摆放养护；6、对大厦的各类资料进行治理；24 小时保安值勤、名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 7、未装修房屋通风、打扫等服务；8、电话及访客留言转告；9、雨伞、雨衣暂时借用；10、节日环境布置；11、重要时刻提示服务；12、代订报刊、信件收发；13、代聘钟点工服务；14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收 视费；15、代叫出租车；16、代办保险；17、
9、义务安全用电常识宣扬；（二）有偿专项服务工程（可以供应的、大多数业主都能够享受到 的服务,具体价格在业主委员会成立前,由物管公司核定,报物价部门备案）：1、大厦内物品搬运；2、各项健身、消遣活动（视大厦配置而定）；3、机动车辆清洗：4、供应大厦报警室内系统爱护服务；5、供应小型商务会议场所及服务；6、商务中心服务；7、办公区域绿化供应及代为养护；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 8、办公区域报警系统爱护及接警服务；9、办公区域设备设施上门修理安装等；10、代订车、船、机票；11、代订代送饮用水；具体方案 大厦的物业
10、治理由早期物业治理介入阶段（物业预 售至交付前三个月）与前期物业治理实施阶段（物业交付前三个月 至业主委员会成立）组成；在实际操作中,应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作；第一阶段：早期物业治理介入阶段从业主、开发商及物业治理专业角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化看法和建议,使之既符合物业治理的要 求,又满意广大业主的需求,尽可能地削减疏漏,防止遗憾,保证质量,节约成本；一、治理内容：1、从政策法规的角度,供应相应物业治理看法及依据；2、参加评审物业规划设计及建筑面积设计图纸,提出相关改善及改 良的建议；3、从治理的角度,评审设施设备的选配,减轻后期治理的压力
11、；4、供应有关公建配套设备设施的改良看法；5、供应大厦公共部位环境设计的相关看法；6、供应机电安装及能源安排的相关治理看法；7、供应功能布局、用料更换的相关治理看法；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 8、供应有关楼宇材质爱护的具体治理看法,削减因施工对材质造成的损耗；9、供应标识系统设计、配置的相关治理看法；10、参加开发商市场营销中与物业治理有关事宜的和谐和沟通；11、参加开发商物业竣工验收；二、治理措施：1、熟识、把握物业治理法规政策,做到有法可依,有章可循；2、学习、运用各类专业技术学问,提高早期介入的专业技
12、术含量；3、制定早期介入方案,积极稳妥地开展工作；4、参加有关工程联席会议,和谐各方面关系；其次阶段：前期物业治理阶段前期物业治理阶段可分为接管验收治理、业主入伙治理、保安治理、消防治理、绿化保洁 治理、房屋及公共设备设施治理、消遣设施治理、水系使用治理、财务治理、质量治理、档案资料治理、人力资源治理等方面；一、接管验收治理方案 为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设 计的要求,爱护业主的合法权益,为日后物业治理工作的绽开奠定 基础,物业接管前必需进行严格的验收工作；物业接管验收标准作 业程序 （一）、治理内容：1、明白物业建设的基本情形,与开发商准时沟通,确定接管验收时名
13、师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 间；2、编制物业接管验收方案,确定物业验收的标准、方法和日程 支配；3、与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对物业进行 现场初步验收,并将验收结果记录在物业交接验收表上,同时 要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；4、与开发、施工单位一起,对物业进行现场复验,直至符合规定的 要求和标准；5、与开发、施工单位联合进行物业交接：（1）核对、接收各类房屋和钥匙；（2）核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档；（3）核对、接收各类设施设备；（4）核对、接收各类标识；（二）治理措施：
14、1、组建接管验收小组,负责接管验收工作；2、开展接管验收培训,提高对接管验收重要性的熟识；3、把握物业验收的标准和程序；4、制定接管验收规程,按程序办理接管验收手续；二、业主入伙治理方案 在办理业主入伙手续时,为业主供应便利、快捷、准时、周到的服 务,对于塑造治理处的形象,给业主留下良好的第一印象,具有重 要作用,因此必需重视业主入伙工作的治理；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - （一）治理内容：1、预备业主领房所需资料；2、布置业主入伙现场,为业主办理领房手续供应一条龙服务；3、按领房流程办理领房手续：（1）凭业主
15、所持的入伙通知单和各类必备证明,发放交房资料；（2）伴随业主验房,办理领房手续；（3）收回业主按规定填写的各类表格,收取业主应缴纳的费用；（4）对验房交接中发觉的房屋质量问题,经业主确认后,填写业主验收交接表,并与业主商定时间,准时解决；（二）治理措施：1、制定业主领房程序,预备各有关所需资料；2、依据业主领房程序,支配工作流程；3、策划业主入伙现场布置方案；4、热忱接待,百问不厌,虚心听取业想法见；5、按规定办理业主入伙手续；三、治安治理方案 在大厦物业治理中,适当运用现有的科学技术手段与治理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,爱护物业和业主的安全,这是一项很重要的工作,最为广大业
16、主所关注,特制订常规防范与技术防范相结合的（一）治理内容：24 小时全天候治理方案；名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、常规防范：实行站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,帮助公安机关爱护大厦公共秩序,防止和禁止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为；（1）门岗的任务：. 礼仪服务；. 爱护出入口的交通秩序；. 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；. 禁止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；. 夜间对外来人员进行询问和登记；. 严禁携带危急物品进入大厦；. 遇到外来人员将大件物品带出大厦,即与物主核实,
17、并作登记；. 为业主供应便利性服务；（2）巡逻岗的任务：. 按规定路线巡察检查,不留死角；. 巡查车辆停放情形,爱护道路畅通、车辆安全,做好安全防范工作；. 对大厦内的嫌疑人员进行检查防范；. 对大厦及楼宇安全、防火检查；. 装修户的安全检查；. 防范和帮助公安部门处理各类治安案件；. 防范和禁止各类违反大厦治理制度行为；名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2、技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统,对大厦内的治安情形实施 24 小时监控,以确保安全；（1）对可疑或担心全迹象实行跟踪监视和定点录象措施,并准时
18、通 知值班保安,进行现场处理；（2）值班保安接到治安报警,应快速赶到现场酌情处理,并把情形 反馈到监控中心,监控员对报警处理情形作具体记录,留档备查；（二）、治理措施：1、实行半军事化治理,制定保安治理和奖惩制度,严格付诸实施,以增强保安人员的工作责任心；2、强化保安人员的内务治理,开展系统化军事素养培训,提高保安 人员的思想素养和业务技能；制定紧急事故处理方法,定期组 织演习；3、加强保安人员的行为规范训练,服装统一,佩证上岗,语言文 明,举止得当；4、严格执行保安巡更点到制度,确保巡逻质量；5、监控中心定期检修、保养,确保监控设备完好；6、保证监控、值勤记录具体完备,建立安全治理档案；四、
19、消防治理方案 消防治理是物业安全治理的重点,因此要依据消防法规的要求,结 合实际,切切实实地做好消防安全工作,确保业主的生命财产安 全；名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - （一）治理内容：1、做好消防监控中心的治理；2、做好消防设施、器材的治理；3、保持消防通道的畅通；4、加强装修期间的消防安全治理；5、严禁违章燃放烟花爆竹；6、严禁携带、贮存易燃易爆物品；7、防止电器短路等引发火灾因素；（二）治理措施：1、制订并落实消防治理制度和消防安全责任制,做到责任落实,器 材落实,检查落实；2、制订消防事故处理预案,防患于
20、未然；3、建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消 防演习；4、定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发觉隐患,准时消 除；5、做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态；6、禁止任何违反消防安全的行为；7、积极开展防火安全宣扬训练,定期向业主传授消防学问 ；8、发生火灾,准时组织补救并快速向有关部门报警；五、绿化保洁治理方案：绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境,也是测定环境质量名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 的一个重要指标；（一）治理内容：1、绿化养护：绿化工应做到治理日常化、养
21、护科学化；（1）依据气候,给花木适量浇水；（2）依据花木长势,给花木适量施肥,适当松土；（3）制定预防措施,防治病虫害；（4）准时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的 花木准时扶正,整修或补种合适的苗木、花草；（5）对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护；（6）定期对建筑小品进行修饰；（7）做到大厦四周绿地和花草植被养护完好；2、清洁卫生：通过日常保洁工作,使大厦公共环境和公共部位整 洁,公共设施干净、无异味、无破旧；（1）依据材质挑选正确保养方法,定期上光打蜡,保持材质表面光 亮干净；（2）公共卫生间设专人巡回清洁,保持干净无异味；（3）楼层公共烟缸每天擦试两次,巡回清理,无烟蒂
22、积累；（4）大堂设专人巡回保洁,玻璃门窗保持光亮,无明显印渍；（5）大厦各公共区域保持清洁,无随便堆放杂物和占用公共场所现 象,随时清除各类污渍、积水；（6）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次,确保垃圾袋装 化,并扎紧袋口,以免渗漏,每周对垃圾桶清洁、消毒,清洁垃圾名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房内外墙壁及地面,每月对垃圾房消毒二次；（7）定期进行外墙清洗；（8）各类公共照明、消防等设施,每月保洁一次；（9）定期对下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保洁一次；（11）电梯轿厢每天保洁二次
23、,每月对电梯门槽进行一次清洁；（12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一 次）；（13）对违反环境卫生治理规定的行为进行禁止；（二）治理措施：1、建立绿化保洁制度,按月制订养护方案,按操作规程规范操作；2、加强业务培训,增强专业技能,聘请专业人员指导养护；3、落实“ 三查”（绿化清洁工自查、治理员巡查、治理处主任抽查）,加强日常监督检查,按月考核,确保绿化服务中意率 95%、保洁服务中意率 95%；4、强化行为规范治理,服装统一、标识齐全、言行文明；六、房屋及公共设施设备治理方案：房屋治理,特别是共用设施设备的治理,直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全,直接关系到业主及
24、使用人的安全,是大厦治理的重中之重；（一）治理内容：1、房屋公共部位治理：依据现状,大厦内房屋可分为已领房、空关名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房和公共用房；（1）业主已领房：. 房屋交付时,准时与业主签订业主公约,书面告知房屋装修治理 规定,并建立业主档案；. 加强装修治理,对违章装修行为准时予以禁止,情节严峻者,提 请有关行政治理部门依法处理；. 装修期间,应准时进行房屋公共部位的爱护,确保房屋的安全、美观；（2）空关房（含业主托管房）：. 治理处应每月通风打扫一次；. 对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道
25、、门窗、电源线路、水 电表）,发觉问题或尽快处理,或准时通知业主；（3）公共用房 .做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的爱护、保养,发觉 破旧,准时修理,确保房屋的安全、美观；2、设备设施爱护：（1）公共水电设施设备定期巡查,发觉损坏,准时修理；（2）公共卫生设施每周检查一次；（3）水泵、锅炉、纯洁水等设备每天巡查两次；（4）电梯机房,每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进 行）；（5）中心空调机组设定专人治理,定期巡查,确保出风口正常；名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - （6）温感、烟感、喷淋等定期抽查,
26、确保正常有效；（7）智能化系统采纳日常巡察与定期保养相结合,制实时运行档 案；（5）对业主（租户）自用水电设施报修,应按规定填写有偿服务 联系单,确保修理准时率与合格率；（二）治理措施：1、加强装修户治理,督促业主做好装修前期申报工作,并常常进行 现场检查,发觉问题准时禁止；2、对全部的治理人员进行全面培训,清晰各隐藏线路的具体位置,并对技术人员进行强化培训,确保谙熟该系统的操作及爱护；3、对系统中全部的器件、配件建立具体技术档案,以便最快的速度 查得设备的各项参数,确保系统的正确运行状态；4、对全部的设备几配件建立具体档案,确保最快速度取得所需配 件,并能跟踪产品的更新换代；5、建立修理人员
27、值班制度,确保修理准时率与合格率达 98%以上,且有回访制度和记录；6、实行日常巡察及定期保养相结合的方法,确保房屋及配套设施完 好率达 98%以上；七、消遣设施治理方案（视大厦具体配套设施而定）确保健身消遣设施的安全使用,为业主供应一个丰富多彩的消遣休 闲环境；（一）治理内容名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、每周对健身消遣设施进行不少于一次的安全检查：（1）活动设施有无破旧,有无因破旧产生的尖角、裂缝等外露的锋 利部分,秋千的吊绳、吊环、螺丝的坚固程度等；（2）健身器械是否有松支,地面是否过滑,防护垫是否起
28、到应有作 用；（3）台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑,台子是否松动,附属的 电器是否绝缘良好,球拍、球板及球杆是事有外露的锐利部分等；（4）网球场、篮球场的场地是否有担心全因素,球网、球架等有无 破旧和松动,是否坚固；2、对存在担心全因素的消遣设施准时做好停用标识,组织检修；对 无法修复的,按手续申请报废；（二）治理措施 1、小区设安全检查负责人,对健身消遣设施正常使用行使一票拒绝 权；2、安全检查人员须照实填写健身消遣设施安全检查表,并妥当保 管,每月上报治理处主任；八、水系使用治理方案（此项内容视具体配套情形增减）通过有序的治理,确保大厦水系运行正常,有效节约治理成本；（一）治理内容 1、
29、定期巡查泵房设施,确保设施设备运行正常；2、定期清洁蓄水池,保持水质干净；3、专人治理蓄水池,定时开放；名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - （二）治理措施1、测算水系运行成本,结合小区实际,制定使用规定；2、建立设施设备档案,做好巡检记录；3、按规定操作,发觉反常,准时报修；九、财务治理方案：通过财务治理,在改善财务状况的条件下,不断扩大财务成果,提高企业经济效益；（一）治理内容：1、加强现金收支治理；2、搞好财务核算；3、准时统计物业修理更新费用使用情形,每半年公布一次（每年公 布一次）4、做好年度预算和决算工作
30、；5、仔细审核报销票据,严格掌握费用报销；6、准时把握财务收支状况,做好财务分析,为领导决策供应依据；（二）治理措施：1、依据财务法规政策,制定财务治理制度；2、财务人员持证上岗,规范操作；3、抓好财务人员业务培训,不断提高业务素养；4、加强成本掌握；5、加强财务监督和财务检查；名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 十、质量治理方案：导入 ISO9000质量体系标准,实施全面质量治理,有助于实现“ 以 人为本” 的治理理念,有助于实现决策、方案与掌握、和谐的结合,实现既定的质量目标；（一）治理内容：1、参照 ISO9
31、000质量体系标准要求,制定大厦质量工作方案；2、实施所制订的工作方案和措施；3、对比方案,检查执行的情形和成效,准时发觉和总结存在问题；4、依据检查的结果,实行相应的措施,巩固成果、吸取教训；（二）治理措施：1、抓好治理人员的质量学习,开展质量治理培训训练工作,不断提 高质量意识；2、制订质量责任制,保证质量治理工作落到实处；3、接受公司对大厦治理工作的现场指导；4、协作公司开展质量体系审核,发觉问题准时订正,对系统性的问 题制定整改方案；十一、档案资料治理方案：加强档案资料治理,有助于储存大厦的历史资料,爱护治理的连续性和规范化,便于房屋及设施设备的检查、爱护、更新和与业主的 沟通、联系；
32、（一）治理内容：名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、工程档案：从接管开头的全部工程技术、修理、改造资料、各种 竣工图及各类设施设备资料等；2、业主档案：全部业主购、租房合同（复印件）,业主基本情形登 记表、装修申请表和住户健康状况登记表等；3、财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业修理基金使用报 表等；4、文件档案：有关物业治理法规政策、公司文件等；5、治理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、修理、保安）记录、值 班记录,车辆治理记录、监控记录、荣誉资料等；（二）治理措施：1、制定档案制度,并严格执行；2、专人
33、治理（由负责内勤的治理员担任）,专室专柜,编目造 册,存放有序并且敬重业主隐私,保守隐秘；科学治理,确保档案资料完整、齐全,确保档案完好率达 3、100%；4、逐步实现智能化治理,计时牢靠的把握相关信息,提高治理水 平；十二、人力资源治理方案 一流的物业需要一流的治理,一流的治理需要一大批高素养的治理 人才和专业技术人才,而人才的治理与培训,对于保持员工的高质 量,提高物业治理的水平,具有非常重要的意义；（一）治理内容：名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、依据合理的人才结构,配置各类人才；2、任人唯贤,量材录用
34、；3、开展业务培训,全面提高业务素养；4、进行业绩考核,优胜劣汰；（二）治理措施：1、制定岗位责任制,做到责、权、利分明；2、建立约束与鼓励相结合的运行机制,充分调动工作积极性；3、加强思想作风建设,树立全心全意为业主服务的观念和企业的品 牌意识；4、岗前培训与在岗培训相结合,走出去培训与请进来培训相结合；5、全面考核,做到公开、公正、公正；智能化系统的治理和爱护（一）建立一支设备运行及爱护人才队伍 将组建一支精干的设备运行及爱护专业技术队伍,熟识设备性能及 隐藏线路走向,并邀请相关单位（如系统设置、安装单位）对全部 技术人员进行强化培训,确保谙熟该系统的操作及爱护；（二）治理人员的业务素养培
35、训 对全部的治理人员进行全面培训,让每一个人员都能清晰知道隐藏 线路的具体位置,保证隐藏工程中的线路不受损；（三）建立设备技术档案 对系统中全部的器件、配件建立具体技术档案,包括型号、技术参 数、外型尺寸、工作条件等等,以便以最快的速度查得设备的各项名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 参数,确保系统的正确运行状态；（四）建立设备运行档案 建立对消防监控系统的实时运行档案,使操作人员对系统的正常运 行了如指掌,并对系统的报警信息作正确的分析及存盘；（五）建立供货商档案 对全部的设备及配件建立具体档案,包括型号、产地、
36、制造单位、供应单位等等,并与供货商、制造商保持联系,确保以最快速度取 得所需配件,并能跟踪产品的更新换代；（六）日常巡察与定期保养 日常的巡察检查是准时发觉问题的正确途径,而定期爱护是发觉、解决软性隐患的正确方法；对此将实行日常巡察及定期保养相结合 的方法以确保设备安全运行；机构设置及人员配置（一）物业治理机构设置及人员配备 1、机构设置 依据_物业治理的需要,现对物业治理机构的设置和人员的 配备作如下支配：（二）治理职责：1、主任全面负责物业治理处的工作；名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2、治理部负责行政事务
37、治理、人力资源治理、档案资料治理、财务 治理、小区装修治理、会所治理、社区文化建设和业主接待、回访 等；3、工程部负责房屋共用部位和共用设施设备的日常爱护保养、智能 化系统的治理及开发、业主托付修理服务等；4、保安部负责爱护小区公共秩序、交通车辆治理、消防治理和消 控、监控中心治理等；5、清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁,负 责绿化的培植、养护及业主相关的托付服务等；（三）依据 _的具体情形,拟配备 _人,具体配备如下：1、主任 _人；2、副主任 _人；3、治理部：治理员 _人,会馆中心治理员 _人；4、工程部：主管 _人,修理工 _人；5、保安部：队长 _人,保安 _人（
38、分 3 班,每班 _人：主入口 _人,次入口 _人,巡逻 _人）,监控员 _人（分 3 班,每班 _人）；6、清洁绿化部：清洁工 _人,绿化工 _人；物业治理年度收支预算（各有关基数和百分比可视物业具体情形进 行调整）名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - （一）物管收入： _元/ 年1、物管费收入（总建筑面积_,物管费标准按 _元/ .月计,出售、租率按 95%计,空置房物管费按原标准的 70%计）： _元/ 年；2、车库停车泊位治理费收入（地下停车泊位_个,治理费按 _元/ 个.月计；地上车库 _个,治理费按 _元
39、/ 个.月计；出售率以 70%计）： _元/ 年；3、车库停车泊位出租收入（地下停车泊位和地上车库,未出售率以 30%计,出租标准分别为 _元/ 个.月和 _元/ 个.月计；露天停车泊 位出租标准 _元/ 个.月,出租率为 _%）：_元/ 年；4、经营用房收入： _元/ 年；5、有偿服务收入： _元/ 年；（二）物管支出： _元/ 年 1、工资： _元/ 年；（1）主任 1 人 _元/ 年（2）治理员 _元/ 年（3）工程主管 _元/ 年（4）日常修理人员 _ 元/ 年（5）高配值班人员 3 人 人为国家硬性规定）_元/ 年（3（6）保安队长 _ 元/年名师归纳总结 - - - - - - -
40、第 25 页,共 29 页精选学习资料 - - - - - - - - - （7）保安人员（含监人员）_元/ 年（8）消控中心 _元/ 年（9）车管员 _元/ 年（10）清洁工 _元/ 年（11）绿化工 _元/ 年2、工作餐费： _元/ 年；（消控人员、车管员及保安员 _元/ 月.人）_元/ 月.人,治理人员、修理工3、福利、训练、工会经费：_元/ 年；（福利费为工资的 14%,训练费为 2%,工会经费为 2%）4、社会保险费： _元/ 年；（1）养老金、工伤、生育（交纳基数 提）： _元/ 年788.1 元/ 月.人的 21.1%计（2）医疗保险（交纳基数 829.97 元/ 月.人的 8%计提）： _元/ 年（3）失业保险（交纳基数