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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 招商工作年终方案书工作方案是行政活动中使用范畴很广的重要公文；机 关、团体、企事业单位的各级机构,对肯定时期的工作预先 作出支配和准备时,都要制定工作方案；的招商工作年终方案书,供大家参考；目录 前言 部分 商业定位 章 项目总体定位 一、 前期沟通总结 二、 项目总体定位 三、 项目的功能定位 其次章 商业业态定位 一、 定位理由 二、 业态定位 商业名称定位 第三章 一、 商业案名定位 二、 博览城的说明 第四章 商业治理功能定位 一、 现有治理格局 二、 金润物流的治理功能定位名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 12
2、页精选学习资料 - - - - - - - - - 三、 现代化的治理体系 第五章 商业经营业种定位 一、 主题物流定位 二、 经营业种定位 三、 定位规划 其次部分 招商策略 章 招商总策略 其次章 招商阶段设置 第三章 招商工作方案表 前言 商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形状,在动 态的经济大环境中,商用物业疲乏的活跃着高回报刺激着巨资开发； 而经营的艰巨加大了风险；要让商业物业从 “ 炙手” 向“ 可热” 转化,就要在分析大的物业环境下,结合项 目本身,步步为营,攻克风险的城堡；商铺时代的来临,催 化了商业市场的竞争,加速了城市商业的富强,新兴商圈挑 战传统商圈,随着城市改造步伐
3、的加快和商铺概念的深化推 广,市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破,香江、鸿顺德纷纷涌现；本项目要在猛烈的商战中占据最高点,就 要做好工作中的每一环,而招商在工作环中是关健的一环,它赢与否关系着销售战的再打策略；要做好招商工作就要有 一个好的招商策略来指导；我们的招商策略在“ 赢了再打”名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 的总策略下,各工作环节环环相扣,做好“ 赢” 的工作后,然后“ 再打” 下一战争；项目要生存,必需做好招商工作,积存前期客户；而招商的胜利要有一个好的策略才能得以保 证；但策略不是凭空而生的,是
4、在市场的基础上,对商业准 确定位后,在概念上创意不行,在经营上仍要有思想；部分 项目定位 章 项目总体定位 一、前期沟通总结 本项目不是一个简洁的商业地产或商业经营项目,因而 在对它进行评介和探究其商业价值所在时,是在宏观区域市 场范畴和大流通领域里查找恰当的出路；前期报告在充分的 市场调查基础上,深化讨论了南昌市的商业进展格局,并创 造性的提出了 “ 批发 mall ” 的市场形象定位概念和物流中心定位；但是在市场定位方面,报告并未提出可供参考的挑选；没有能够充分表达出本案的相对市场优势,“ 批发 mall ” 的 市场定位同样无法全面表达本案的核心竞争力,缺乏足够的 市场引爆力；鉴于此,我
5、们针对前期市场调研报告中的部分 内容进行了深度分析；由于南昌市批零业总体竞争环境在不 断恶化,商战一触即发；为防止正面火拼,寻求更高层面的 边缘性竞争优势,本项目在前期报告中实行“ 洛克菲勒不淘 金” 策略,跳出圈外,在产业挑选方面独辟蹊径,针对市 场特点和本项目自身的优势,为加强市场引爆力,我司在原名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念；二、项目的总体定位本项目立足于服务周边市场,集批发、 零商品展现交易、物流配送功能等为一体,具有强大辐射的大型现代化的主题 物流中心
6、；三、项目的功能定位 1、功能组合 展现、交易功能区该功能区是本案的主功能区；展现功 能与交易功能区,形成了前“ 展” 后“ 店” 的格局,依靠南 昌对于江西极强的辐射作用,通过动态的展览展现提升本项 目的辐射半径；同当前批发市场的主要差异表现在：集中主 题规划,导购便利；增加了展现的设计,为交易供应了一个 动态的展现平台；经营产品以品牌商品为主导；销售形式以 开架式销售为主,统一结算,营造了良好的购物环境 对于 小的代理商可将仓储和批发、零售一体化化,但需到达展现功能要求；可配电脑, 进行客户治理,仓储治理 - 预留管线；会展会议、推介培训服务功能区 该区 域是市场的配套功能区,主要是提高本
7、案的档次和水平；同 学院、行业协会等共同成立具有肯定权威的专家参谋组委 会,为会展会议、推出和培训奠定基础；有方案、有主题地 组织各种会展会议； 对服装,可以支配各种主题的时装表演,动态地推出各个新产品,并成为一道特殊的风景城,例如：名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 季节主题：春、夏、秋、冬；类别主题：时装系列 运动系列 绅士系列同学系列淑女系列 动态的、系列的活动,可以增加市场的“ 热点” 和“ 兴奋点” ,吸引人流；组织国内和区域的各种专题沟通会议和论坛；有目的、有方案地对批发企业的职工和经理人组织系列培训,提
8、高经 营人的素养,进展其技能,开发其潜力,变得更有才能；零售功能区零售功能区主要是拉动市场的人气,但是引 入的零售业,不是根据商业中心区的业态引入,而是引入对 批发市场经营有益的业态；引入的企业应当是行业的龙头,能够带动其它中小企业和个体进入；例如,麦德龙的客户群有 60-70%是团购客户,它走的是一种c&c 的批零兼售的仓储式超市功能；或者引入专业商店的品牌商家,如国美、苏 宁等电器经销商；东方家园、百安居、好美家、欧培德等建 材家居超市、法国的低压电器分销商企业蓝格赛等；将行业 的巨无霸与小批发企业融为一体,借助大企业同小批发企业 的错位经营,形成某种批发产品种类的集群；同时,引入一 定比
9、例面积的超市,专营店,可以汇聚消费人流,增加本项 目的出售或出租面积,降低投资商的风险,增加项目的胜利 率；休闲消遣功能本案的经营者既是一个巨大的经营群体,也是一个巨大的消费群体,肯定对休闲消遣功能存在着巨大 的需求；一方面,为了业务的需要,接待客户需要肯定的休名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 闲消遣设施, 另一方面, 批发业务通常在下午 3-4 点钟终止,需要一个消费的空间；同时,南昌洪城区域也没有较高档次 的休闲消遣设施和场所,在本案内建立肯定的休闲消遣设 施,可以填补洪城区域相对缺乏休闲消遣产业的需求；该区
10、域为配套服务区,以满意本项目经营主体和消费者需求为主 导,兼顾洪城区域对于休闲消遣的需求,可以规划批发商会 所,设置各种时尚休闲的项目,例如健身房、桌球、乒乓球 室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目；各种主题 的餐厅、茶室；设置商务消遣、餐饮和业余时间休闲活动功 能等；仓储物流功能本案作为位于洪城区域的新型批发 mall ,仓储物流功能是重要组成部分；不仅为本案的经营商家服务,同时也将填补整个区域的市场空间,独享一片利润天空；结合目前批发市场“ 多批次、小批量” 的特点,可以为这种类型的批发交易形式供应小包装,并集中配送；仓储可以采纳租赁自用和托付治理仓储服务区两种方式；对于加工处理必需
11、设计标准化的包装模式；整个仓储物流服务可以托付第三方物流公司进行经营,引入仓单经营模式,实现物流现代化；主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、车库、租车；信息服务功能信息服务功能区主要是收集、加工和处理 各种行情,准时为入驻的企业发布信息,以指导企业生产经名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 营活动,建立 21 世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标,主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展现广告设计、建立经济模型供求线、办媒体、 internet网络；托付高
12、校或讨论所,设计市场的经济结构模型,建立相应的供求曲线图,以猜测和分析市场前景；有组织的收集相关信息,并实行免费和有偿的服务；创办市场自己的专业杂志和报纸,推介产品和邮购服务,发布推介的活动和企业形象宣扬；摊位展现主题设计服务,企业和商品的广告创意和设计服务,提高市场的整体形象水平；负责市场自身的宣扬,每年必须有完整的广告方案,广告主题、广告创意、设计方案,保证经营人的共同利益；借 internet网络发布各种信息；商务办公服务功能区由于本案的主要目标客户是企业,而不 是个体经营者,在经营过程中,必定有的需要肯定的办公空 间,同时也存在诸多的商务活动；由于增加人员相对会增加 成本,商务功能服务
13、区就是代理商务服务；这些企业由于规 模较小,资金才能有限,在商务活动中,迫切需要一个能够供应一个完善商务服务的办公环境；商务洽谈室：供小企业按小时租用,这样可以防止由于办公面积较小或没有办 公场地造成的商务洽谈的不便利性；相伴着商务洽谈室的租赁,同时供应各种商务服务；会议室 / 中心：名师归纳总结 供入驻的中小企业召开各种会议使用；俱乐部：中第 7 页,共 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 小企业家的乐园,一方面有固定的场所,另一方面可以获得很多的优惠和服务；电子商务中心：文字处理系统,但必需定价服务,以削减经营人的经营成本；各种询问服务,补偿
14、经营者的某些不足；秘书服务：是一大特点,处理经营者摊位外的公共事务,包括合同治理,、网络订购记录服务,谈判记录等；理财服务：是代理财务治理,真正明白经营的财务状况,并给出经营财务上的指导和提 示；结算服务：是在银行统一指导和治理下,保证资金的安全性和经营过程的可信性；刷等相关服务业的办公室；会计、律师、广告、印 商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所,并供应各种相关的商务配套服务,与铺位交易形成互动；治理功能治理是保证交易的正常化的基本保证 组织由政府有关部门、进展商和经营主体共同参与的市场治理委员会；制定和修改市场的治理规定；解决市场纠纷和分歧；检查、监督产品的质量；打算非营业
15、时间的进出货、防盗、防火；确定商品包装的标准；处理紧急情形的问题；组织有关推介、展现、培训等有利市场的活动；争取政府的优惠政策,制造良好的市场平台环境；成立具有行业特点的中介服务组织,专业商会,行业协会；公共设施、环境服务区完善的公共设施,才能保证批发名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 市场能够正常运行；公共环境包括市场内部和外部；外部公共环境是市场的外部形象的直接表达,在建筑外观设计上追求时代气息,配套环境和谐一样的主题风格,当然仍包括公共停车场、 良好景观环境、 舒服工作环境、 便利的购物工具、快餐吧等；内部环境
16、设计购物动线通畅、清楚,空间利用率高,环境卫生干净,给人们供应舒服的工作和购物环境,仍包括、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等； 2 、产业结构组合报告在市场调查的基础上,确定了五大门类、十一个标准门类四十二个商品类别的产业组合模式门类配置标准门类权重比例门类细分基础门类 食品类 35% 包装食品、礼装食品、保健品、绿色食品等烟酒类 烟、酒、饮料等 服装类 各类服装、鞋帽、纺织品等进展型门类 家居类 35% 装潢材料、五金、床上用品、美居用品、家具、精致工艺品、花卉等 电器类 电视、音响、电饭煲、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、微波电器、消毒柜等 玩具、文具类儿童玩具、 成人智
17、力玩具、 办公文化用品、乐器、小型科学器材等潜质型门类 休闲用品 10% 体育健身器材、户外活动器材、钓鱼器材、老年保健器材、休闲体育服装及用品等 影象图书 各类图书、期刊、电子影象制品大综型传统门类 日用小百货 17% 特别门类 地方性土特产类3% 古玩类二、商业业态定位本项目的功能架构是由批发、零售、选购、配送及配套服务构成,是以主题物流为依靠,名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 集批发、零售、选购、配送及配套服务功能于一体的大型展 示交易中心；三、商业案名定位为降低项目风险,本项目的商业案名 定位为：江西国际商
18、品博览城博览城是指以江西省巨大的资 源为依靠,集产品会展、交易、信息、服务功能于一体,具 有肯定档次,统一形象,统一经营；它不仅是产品的展览,也是一个城市形象、个性、素养和实力的集中表现,同时仍 是城市整体价值的集中表达；四、治理功能定位商业策划的结果是策划了一个案子,铺出一条路子,带出一个班子；商业策划的核心表达在策划 项目的长期富强,所以功能定位至关重要；中国物流业在经 济高速增长的大环境下有了很大改善,但在治理功能上仍存 在明显的不足；第一,从发达国家来看,现代物流的功能是设计、执行 以及治理客户供应链中的物流需求,其特点是依据信息和物 流专业学问,以最低的成本供应客户需要的物流治理和服
19、 务；而现在,我国多数物流企业是在传统体制下物资流通企 业基础上进展而来的,企业服务内容多数仍停留在仓储,运 输,搬运上,很少有物流企业能够做到供应综合性的物流服 务,现代物流服务的功能尚不能得到很好的发挥；我国的物 流企业,无论是物流服务的硬件仍是软件与高效率低成本的 现代物流仍有较大的差距,信息收集、加工、处理、运用能名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 力、物流的特地学问,物流的统筹策划和精细化组织与治理 才能都明显不足；其次,条块分割的物流治理和流通体制制约着物流业的 进展；物流的专业化分工特点虽然日益明显,
20、但是物流的组 织和治理却不断向综合性进展,各种物流方式和物流载体之 间的联系越来越紧密；但是,我国目前的物流行业治理仍沿 用着方案经 济时期的部门分割体制；与物流相关的各部分分别由铁 道、交通、民航、内贸等不同政府部门进行治理；依据这种 条块治理体制,形成了自上而下的纵向隶属和治理格局,严 重制约着在全社会范畴内经济合理的对物流进行政体统筹 和规划,阻碍着物流的社会化进程,制约着现代物流的进一步进展； 1 、现有治理格局洪城大市场洪城大市场由原来的物流中心的代表,现逐步隐退,最主要的缘由是其物流 市场散、乱、差、小、效益低、缺乏现代治理手段；详细表 现在：鸿顺德 2 、金润物流中心的治理功能定
21、位金润物 流中心打破原有市场格局,集仓储、承运、搬运、营运、营 销、服务等多种功能为一体,在提升南昌物流业竞争水平的 同时开创了一个全新的市场空间；金润物流中心的治理仍突 出保护中坚租户群体的利益,从原先任其抢生意到对各经营 业主实施任务供应,依靠统一营业执照的金润物流中心,整 合现有个体运输资源并提升为具有现代物流理念的综合物名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 流平台,利用整合后的超强市场竞争力占据整体货运市场的业务主流,转变以往个体户抢生意的局面而代之以同一形象下的物流中心安排任务的格局,最终提升货运市场的竞争层面,以确保最终的价值最大化目标的实现； 3 、金润物流中心现代化的治理体系 4 、矩阵式治理架构诠释矩阵式治理结构是指：按职能划分的部门与按产品、服务或工程项目划分的部门结合起来的组织形式,每个成员均要在 “ 条”和“ 块”两方面分别执行两个领导的指挥；这种治理架构结合了近期利益与远期利益,利于单位核算,提高了决策质量；名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 12 页