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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 广州番禺迎宾路某住宅区房地产估价前期调查报告一、项目名称： 广州番禺迎宾路某住宅区房地产估价报告 二、估价对象概况 该项目位于番禺大石镇植村,地处番禺迎宾路大道与南大路南村大石交界处路口,与长隆高尔夫练习中心、长隆夜间动物世界接壤；土地总面积为 353510 平方米合 530 亩,其中 173420 平方米260 亩已缴齐地价款, 66700 平方米 100 亩已出红线图尚未缴纳土地款 ；113390 平方米 170 亩为小山丘,已签租约,租期 三、调查资料分析 1、一般因素 城市资源状况70 年,山丘植被茂盛,可俯瞰长隆绿色森林景观；广州是广
2、东省省会,全省政治、经济和文化中心；地处广东省东南部,珠江三角洲北缘,其范畴是东经112 度 57 分至 114 度 3 分,北纬 22 度 26 分至 23度 56 分,濒临南海,毗邻港澳,是华南地区中心城市,中国的“ 南大门” ；广 州市辖越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、萝岗十区和 从化、增城两个县级市, 总面积 7434.4 平方公里,2022 年末全市户籍人口万人,常住人口超过 1500 万人；广州地势东北高、 西南低, 北部和东北部是山区, 南部是珠江三角洲冲积平原；亚热带季风气候,雨量充分；全年平均气温22.8 摄氏度,平均相对湿度 68%,市区年降雨量为 1
3、600毫米以上；广州是全国闻名的侨乡, 华侨人数居全国大城市 之首；据统计,海外华侨华人 106万人,分布在世界 130多个国家和地区,港澳同广州碧花园房地产开发部分土地使用权价格评估胞 属156万人；城市规划与进展目标88万人,归侨、侨眷、港澳眷广州城市空间布局和基础设施更加完善；番禺、花都撤市设区过渡工作顺当完成,荔湾与芳村、越秀与东山并区,萝岗、南沙设区,行政区域界线全面勘定 理顺,行政区划结构不断优化；“ 南拓、北优、东进、西联” 战略稳步实施,建名师归纳总结 成区面积不断扩大, 中心镇建设快速推动； 广州白云国际机场迁建工程、广州大第 1 页,共 4 页- - - - - - -精选
4、学习资料 - - - - - - - - - 学城工程、广州港南沙港区工程、广州国际会展中心、地铁二号线、南沙港快速路等一批事关广州长远进展的重大项目相继建成并投入使用,铁路新客站开工兴建,信息基础设施接近世界一流水平,广州陆海空交通枢纽齐备, 已完成现代化大都市进展空间结构支撑体系的战略布局,现代化大都市形象进一步凸显；城市治理切实加强； 撤并村镇和 “ 城中村”改制改造全面推动, “ 两级政府、三级治理、四级网络” 的治理体制不断完善,城市环境综合整治成效明显,出租屋和流淌人员治理逐步走上正轨；生态环境更加优化；“ 青山绿地” 、 “ 蓝天碧水” 工程进展顺当, 至2022年,全市绿化掩盖
5、率达 44.4%,人均公共绿地面积 平方米,城市生活垃圾无害化处理率达100%,城市生活污水处理率到达 71.34%其中原老八区到达 76.22%,荣获“ 联合国改善人居环境最正确范例奖” 和“ 国际 花园城市” 等称号；社会经济进展状况 国民经济连续快速增长,可连续进展才能明显增强；经济总量, 2022 年广州市实现生产总值继前3 年连续突破 5000 亿元、 6000亿元和 7000 亿元之后, 2022 年跨上 8000 亿元新台阶,到达 8215.82 亿元,增长 12.3 ,其中第一、二、三产业分别增长1.8%、10.9%和 13.6%,人均地区生产总值增长 10%,经济连续保持平稳
6、较快增长态势；三次产业结构比例为 2.04 ：38.94 ：59.02 ,产业结构进一步优化；经济进展质量连续提高,财政一般预算收入再创新高,到达 621.96 亿元,增长 18.7%,估计每万元地区生产总值能耗 0.68吨标准煤,同比下降 4.35%；财政收支,全年来源于广州地区的财政一般预算收入2477 亿元,增长 17.1%；其中,国税部门组织收入1495 亿元,增长 15.4%；地税部门组织收入727 亿元,增长 22.2%；地方一般预算财政收入621.96 亿元,增长 18.7%；其中,营业税127.98 亿元,增长 3.6%；增值税 128.72 亿元,增长 15.5%；企业所得税
7、 75.63 亿元,增长 26.8%；个人所得税 35.34 亿元,增长 19.7%；房产税 31.05 亿元,增长 18.5%；地方一般预算财政支出713.00 亿元,增长 14.3%；其中,社会保证和就业支出 89.32 亿元,增长 23.8%；环境爱护支出 7.39 亿元,增长 52.2%；训练支出 95.72 亿元,增长 18.5%；2022 年财政用于支援汶川地震灾后重建资金 2.41 亿元；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 4 页精选学习资料 - - - - - - - - - 价格,消费市场价格：全年城市居民消费价格总水平上升 5.9%,其中,消费品价格上升
8、 7.7%,服务项目价格上升1.7%；农村居民消费价格总水平上升9.9%,其中,生活消费价格上升9.1%,服务项目价格略升0.8%；2、区域因素基本情形“ 番禺迎宾路” 项目位于番禺区大石镇植村,地处番禺迎宾路大道与南大路南村大石交界处路口,与长隆高尔夫练习中心,长隆夜间动物世界接壤；土地总面积为 353510 平方米合 530 亩,其中 173420 平方米 260 亩已缴齐地价款, 66700 平方米 100 亩已出红线图尚未交纳人土地款 ；113390平方米 170 亩为小山丘,已签租约,租期隆绿色森林景观；地块与周边的距离毗邻华南快速干线；距广州市天河区 15 公里；距新光快速路约 5
9、00 米；距番禺市桥 10 公里；距地铁三号线汉溪站 1000 米；周边交通情形70 年,山丘植被茂盛,可俯瞰长项目位于番禺主要交通干线迎宾路与南大路交界处,与华南快速干线、 番禺大桥相连,可无需经红绿灯10 分钟左右直接到广州珠江新城,除华南快速干线外,项目用地周边仍有洛溪大桥,广州北环高速,建设中的新光快速路、地铁三 号线等等,交通特别便利；项目基本技术指标 土地占地面积： 360 亩另有 170 亩租用山地容积率： 2.5 早年批复为 1.6 ,估计可调整为 2.5 总建筑面积： 8837750平方米 3、个别因素 地理位置估价对象位于番禺区大石镇植村,地处番禺迎宾路大道与南大路 南村大
10、石交界处路口,只需 10分钟左右直接到广州珠江新城；地理位置良好；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 4 页精选学习资料 - - - - - - - - - 楼盘条件 华南板块迎宾路上相对规模较小的全新楼盘；悠闲城市花园位于番禺迎宾 路里仁洞立交盘, 兴业路从小区穿过, 直抵正在建设中的新光快速路、地铁三号 线汉溪站,接近汉溪超级商业中心； 该项目东对华南碧桂园, 北邻锦绣香江花园、西面为祈福新抱；项目占地面积约 20万平方米,规划建筑面积35万平方米,拟建带电梯洋房57栋,户型包括 2房76-88平方米, 3房95-110 平方米, 4房约 128平方米,复式196-243平方米；以中小户型为主打；楼盘形状：共 栋, 1梯4户；周边配套和内部配套57栋9-12层小高层,首期 19健身房、 COFFEE SHOP、酒吧、图书馆、电影院、乒乓球馆、SPA、美容美体、发泄室、陶艺馆、中、学校：邻近有里仁洞学校、碧桂园学校；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 4 页