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1、房地产市场发展趋势研究摘要：广西房地产市场在过去几十年时间中经受了长期的增长与进展，房地产规模不断扩大，房价长期增长，房地产行业对广西经济的增长做出了较大奉献。2022年疫情的爆发给广西房地产市场带来了较大的不确定性，笔者在分析广西房地产市场供求的基础上，对货币供应量、房地产调控政策、人口等影响因素进行了商量，认为广西房地产市场的调整阶段已经来临，该阶段市场会出现房屋有效供给增加、价格稳中趋降、开发商兼并整合等特点，并对此提出相应的对策建议。关键词：广西；房地产；疫情；供求分析房地产是我国的重要支柱产业之一，与我国经济的健康进展息息相关。同时，房地产业的健康与否也是跟我国广大人民群众亲密相关的
2、重大民生问题，人民群众是否住有所居，直接影响着社会的稳定与和谐。广西房地产市场在过去几十年时间中经受了长期的增长与进展，房地产规模不断扩大，房价长期增长。房地产行业对广西经济的增长做出了较大奉献，但在快速增长过程中也存在着肯定问题。房地产市场通过银行信贷与整个金融系统联系紧密，房地产市场假如出现剧烈波动，将会严重影响整个金融系统的资产质量。2022年是特别的一年，全世界都受到了新冠病毒的侵扰，疫情给各行各业带来了较大冲击。房地产行业高度依靠的金融环境也发生了重大改变，西方大国大量印钞的行为更带来了外部的不确定性。在这样的状况下，明确广西房地产行业的进展趋势与风险，对广西经济持续健康进展和社会大
3、局稳定具有重要意义。一、广西房地产市场的进展现状分析一广西房地产市场的供给分析衡量房地产市场供给一般可以用房屋施工面积和房屋竣工面积两个指标来表示，前者表示目前正在施工的项目面积，可用此指标估计将来两年左右即将上市的房屋面积，竣工面积是当年已经完成的项目面积，反映的是当年的房产供应量。从2022年起至今，广西房地产的供应量经受了长期快速的增长，如图1所示，年施工面积从2022年的11846.86万平方米增长到了2022年的23779.14万平方米，供应量出现了翻倍式增长。其中2022年以后的各年份是广西房地产市场供给快速增长的时期，2022年和2022年两年的增长率更分别到达了12%和19%。
4、即使面对疫情冲击，2022年广西房地产的年施工面积同比增长率也到达了7%。在年竣工面积方面，广西每年的数据围绕着1400万平方米为中轴进行波动，2022年是最高值，达1956.57万平方米。2022年虽然受到疫情影响，竣工面积也未见明显削减，为1561.89万平方米，处于一个相对稳定的状态。在正常状况下，年施工面积出现快速增长，将来两年左右的竣工面积也应出现类似增长。但广西过去的数据却反映不出这个规律。究其缘由，是房地产市场长期繁华下房地产开发商的惜售行为，大量项目的开发期被大幅延长。二广西房地产市场的需求分析广西房地产市场的需求状况可以通过广西居民的购置能力和购置意愿两方面来进行分析，只有同
5、时具备购置能力和购置意愿，才能转化成真实的购置力。购置意愿是购房者的一种主观心理感受，一般很难用数据进行衡量。在这里，可从历年广西房地产市场的销售状况来大致了解广西房地产市场的真实购置状况，从收入与房价的比率状况来反映居民的购置能力，从而可以倒推出广西居民的购置意愿。广西房地产的销售状况大致可分为三个阶段，如图2所示，第一阶段是2022年到2022年间，是广西房地产市场温柔进展的阶段，该阶段每年的销售面积从2022年的2759.26万平方米增长到了2022年的3156.55万平方米，增长率均在10%以下。第二阶段是2022年至2022年间，该阶段是广西房地产市场的繁华进展期，年销售面积从202
6、2年的3523.41万平方米增长到了2022年的6212.9万平方米，增长率均在10%以上，其中2022年和2022年增长率更分别到达了22%和20%。这期间的房价也是快速上升，2022年的房屋均价涨幅到达了11%。第三阶段是2022年至今，销售面积的增长率开始大幅下降，2022年增长率为8%，2022年受疫情影响，前11个月甚至出现了增长率为-1%的状况。对于广西居民的购房能力，可以用广西城镇居民人均可支配收入/商品房销售均价这一比率来进行反映。该指标越高，说明居民的购房能力越强；该指标越低，说明居民的购房能力越弱。从图3所示的数据来看，该指标从2022年以来围绕5.3左右上下波动。2022
7、年的数据增长速度较快，缘由在于该年广西城镇居民人均可支配收入增幅较大，2022年出现明显下降，是由于该年房屋均价大涨11%，导致居民的购置能力减弱。从该数据也可以发觉疫情发生后，2022年广西居民的购置能力上升了，但市场的真实销售面积状况却出现下降，这从侧面反映出广西居民的购房意愿事实上是减弱了。购置意愿降低的缘由大致有两点：一是广西房地产在经受2022年至2022年高速进展后，房地产市场回来常态的正常调整，二是疫情冲击带来的不确定性使人们的购房意愿降低。二、影响广西房地产市场的因素分析一货币供应量房地产是高度依靠金融体系的行业，房地产的开发与供应需要银行的贷款支持，居民的购房行为也离不开银行
8、的按揭贷款。所以国家宏观层面的货币供应将影响包括广西在内的全国全部区域的房地产市场。2022年前，我国M2增速普遍处于10%以上的比率。2022年后，央行开始逐步收紧流淌性，该年第二季度M2同比增速开始出现个位数为9.1%。广西房地产过去一段时间的繁华进展与我国增量货币大量流入房地产市场的现象是分不开的。央行收紧流淌性后的一年左右时间，广西房地产市场也在2022年迎来了调整阶段。2022年受疫情的影响，世界各国都实行了较为宽松的货币政策，在此大环境下，我国2022年M2增速也到达10.1%。从往年的阅历来看，在政府对房地产市场调控政策不变的状况下，快速的货币增长会刺激房地产市场的繁华，但这都建
9、立在调控政策不变的前提下。疫情期间增发的大量货币能否流入房地产市场，还有待对政策层面的分析。二政策因素自从我国政府提出“房住不炒的理念以来，政府始终在坚持对房地产市场进行调控，意图能在不引起系统性风险的状况下将房地产市场引导至一个健康进展的局面。因为房地产行业的重要性以及与金融行业的高度相关联性，长期以来许多观点都倾向于认为国家不太可能实行过于严峻的调控政策。这种观点实质上是一种“大而不倒的思想，存在着肯定误导性。从2022年国家出台的调控新政来看，对于房地产市场的调控政策是更趋严峻。2022年具有划时代意义的调控政策大致有两个：一是出台了房企融资“三道红线新规；二是大型商业银行新增涉房贷款占
10、比不得超过30%。所谓“三道红线即指下面三种状况：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。假如房企出现了以上三种状况中的一种，则该房地产开发商的有息负债规模年增长率不得超过15%；若出现了其中两种状况，则该开发商的有息负债规模年增长率不得超过5%；若三种状况全部越线，则有息负债规模不能增加。这对于高度依靠银行贷款、资产负债率普遍偏高的房地产开发企业来说无疑是十分严峻的调控政策。三人口因素人口因素也是影响房地产市场的重要因素之一，一般认为，人口净流入的城市与区域会有更多的购房需求，人口净流出的区域购房需求则相对较弱。广西作为西部地区省份，经济与东南沿海一
11、带存在着较大差距，常住人口的增速与一线城市与地区相比较慢。因此，从总体购房需求来看，广西房地产市场的吸引力比不上经济发达地区。同时，广西区域内的各城市之间的常住人口增速也存在着肯定差异。2022年，广西总体的常住人口增速为0.69%，高于这个数值的城市有三个，分别是南宁1.25%、柳州0.9%、北海1.23%，这三个城市的常住人口增速普遍高于广西其他城市，这也在肯定程度上显示了这三个城市的房地产市场需求会大于广西其他城市。从房屋均价来看，这三个城市的价格确实相对较高。三、广西房地产市场的进展趋势分析一房屋有效供给增加、价格稳中趋降疫情期间我国出于国民经济进展大局考虑印发了大量货币，但在目前政府
12、“房住不炒大基调下，银行贷款在房地产领域的扩张规模受到了较大限制。因此，2022年印发的货币进入房地产领域的数量是有限的。“三道红线政策的实施和新增涉房贷款30%的上限，看似是削减了银行信贷资金的供给从而削减房地产供给，但实质上却会增加有效房屋供给，其调控的核心直指房地产开发商的“囤地行为。从前文的分析中，往年银行贷款给房地产开发商的资金并没有形成真正的有效供给，表现就在于从2022年至今，每年的竣工面积都维持在一个比较稳定的水平，大量新增贷款实质上是为开发商的“囤地行为提供了资金支持。要切实增加有效供给，就必需针对该行为进行调控。而两项政策的出台，一方面是不再为房地产商的囤地提供资金支持；另
13、一方面，在银行贷款资金支持受限的状况下，房地产开发商为了解决资金链紧缺的问题，势必会将手头上的已有项目加紧建设与销售、加快资金的回笼，从而形成有效供给。在这样的状况下，估计广西房地产市场的供应量会得到明显增加，房屋的均价会在肯定程度上下降。房价的下降将是温柔的，不会形成急剧下跌的局面，因为本轮下降实质是房地产开发商的“降价促销行为，将带来房地产市场“以价促量的流淌性。二现有开发商的兼并整合在银行资金渠道受限的状况下，部分开发商可能会出现资金流极为紧急的状况，不排除少数开发商会面临破产清算的不利局面。在这样的大环境下，整个房地产行业的兼并与整合行为将呈现出较过去更常见的特点。负债率低、实力强的企
14、业在这个阶段把握更多的主动权，负债率高、实力较弱的企业则会面临较为被动的状况。少数往年过度扩张、资金链风险较大的企业若无法解决资金链问题，也无法做出科学的重组方案，将面临最终的清算。各房地产开发企业在目前银行资金收紧的状况下，会有一部分被兼并，有一部分被清算，最终留存下来的开发商数量较如今相对削减，实力会更强，行业的集中度会得到加强。相关资料显示，2022年广西已经出现了部分知名本土开发商因现金流紧急而不得不出售自己股权的状况。在将来房地产行业去杠杆基调不变的形势下，广西房地产行业将会出现更多兼并整合案例。在这样的大趋势下，房地产开发企业一味融资拿地的激进经营方式将受到考验，企业的风险掌握将会
15、成为广西房地产开发企业实现持续健康进展需要考虑的重要问题。三市场内部差异化较明显广西房地产市场的火热与繁华阶段已经过去，从2022年开始，房地产市场已经进入了调整阶段。由于疫情冲击带来了很多不确定性，广西房地产市场短期不太可能再出现2022年至2022年间的繁华景象。在调整阶段中，广西房地产市场不同的细分类型会呈现较明显的差异。一方面，广西各城市的房地产市场会表现出不同的特点。常住人口增速较快、人口净流入的城市的房地产市场会有更多的有效需求，与其他城市比较会呈现相对繁华的局面。具体来说，南宁、柳州、北海的房地产市场的价格会较为抗跌，成交量相对其他市场也会更大。此外，部分城市目前虽然在人口净流入
16、方面没有太大优势，但因为得到政府在政策方面的重点支持，也会具备较大的潜力。如作为广西北部湾经济区重点进展的港口城市之一的防城港市，在各项政策的大力支持下，随着当地经济的不断进展壮大，该市的房地产市场也会进一步扩大。另一方面，广西一手房与二手房市场表现也会呈现出较大差异。购房者在购房时一般都偏好一手房市场，这在往年的市场中都有明显的表现，在广西房地产市场进入调整阶段的状况下，这种偏好会导致更明显的市场差异。老旧的二手房因为在楼盘配套设施等方面比不上新上市的楼盘，成交量与成交价格将会明显弱于一手房，而在楼市调整阶段，投资性需求的大量削减也会使二手房面临挂牌后难以成交的局面。四、政策建议一建立房地产
17、市场的风险预警体系广西房地产市场目前已经进入调整阶段，调整的深度可能会让部分风险掌握不到位的房地产开发商面临剧痛。少数开发商在这样的大环境下也可能面临清算的不利局面。不行否认的是，房地产行业长期以来与银行系统已经交织在一起，在调整阶段中假如出现大量房地产企业破产的状况，将会给广西的金融体系带来较大冲击。出于谨慎考虑，有必要对广西房地产市场建立风险预警体系，形成对房地产企业的资产、负债、现金流量、销售状况等方面准时具体的定期报告制度，对房地产行业的风险进行准时披露，防患于未然。二加强房地产企业的现金流量管理在银行贷款受限的状况下，资金链的安全性将会成为广西房地产开发企业需要重点考虑的问题。如何保
18、证整个企业的现金流量整体充裕直接关系着企业的生死存亡。在这样的背景下，房地产开发企业需要树立科学的经营理念，不能过度依靠负债进行盲目扩张，同时也不能过于激进地高价拿地。同时，加快企业存货房屋的销售与资金的回笼对于企业资金链条的完好与安全具有重大意义。通过建立科学的资金管理体系，能有效保证房地产开发企业在目前阶段的经营持续性不被打断。三引导科学的购房需求面对广西房地产市场的调整，刚需性的购房者和投资性的购房者都要树立更为理性的购房观念，不能用繁华阶段房地产市场的暴涨思维来指导当前的购房决策。房地产行业是周期持续时间较长的行业，当行业处于繁华阶段时，持续的时间会较长，然而一旦调整阶段来临，短期内再
19、次步入繁华的可能性较低。对于投资性的购房需求，我们应当用长期的目光来看待目前的调整，避开因短期的冲动购置行为而陷入个人债务逆境的不利局面。此外，对于刚需性的购房需求，购房者应综合考虑所处区域、周边配套设施等因素，避开买房后因周边设施缺乏而出现对所购房产不满意的状况。参考文献：1黄开展.广西房地产进展现状分析基于金融风险J.营销界，202246：159-160.2丁少玲，余丽媛.广西房地产市场进展趋势讨论J.统计与管理，202209：9-12.3黎秋华.广西房地产泡沫测度讨论基于AHP法J.时代金融，202225：46-50. 冯宇 陈婉霞本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第13页 共13页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页