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1、房地产企业项目投资决策管理措施摘要近年来，受经济形势以及国家“坚持房子是用来住的，不是用来炒的等政策的影响，房产企业的运营、生存压力都日益增长。为了进一步获得利润，房产企业在投资领域上投入了更多的资本，高资本虽可能带来高收益，但也不行避开地会使企业面临高风险。由此，与财务相关的财务杠杆、投资组合、财务分析等理论成为房地产企业必需重视的投资优化工具，合理利用这些工具能使企业在多个投资项目之间平衡风险与收益。但在当前房地产企业的投资过程中，从财务角度出发对其进行的讨论仍显缺乏。基于此，本文探讨房地产企业在投资管理中的现状和缺乏，并提出针对性的对策，盼望能对实践起到肯定的指导意义。关键词房地产企业；
2、项目投资；决策优化一、前言众所周知，房地产经济在我国经济中占有举足轻重的地位。房地产投资指的是房地产企业通过筹集资原来进行项目投资，以期获得经济收益的活动。对地产商而言，项目投资是否能获益、产生的经济效益多少都会直接影响到企业能否顺利实现其经营目标。在投资行为的众多影响因素中，财务视角是特别直观且重要的一环，如何有效利用财务学问规避房地产企业面临的市场风险，从而提升企业的盈利能力和偿债能力成为房地产企业必不行少的讨论内容。二、房地产企业投资管理的现状和缺乏一投资规模大，投资行为不合理房地产行业是资金密集型行业，需要在建筑项目上投入大量的人力、物力、财力，行业整体的资本负债率始终居高不下，其资本
3、投资决策的影响效应也居于行业首位。就目前的状况来看，虽然全国百强的房地产企业拥有融资优势，但房地产商整体负债比率仍旧较大，行业内普遍存在投资规模大、资本结构不科学、财务杠杆利用不合理等问题。大部分地产商的财务杠杆水平都超过限定指数，企业的盈利很简单通过债息转移至负债方，融资风险较高，在肯定程度上抑制了管理者的投资行为。再加上经过疫情后，部分企业面临的竞争和生存压力陡然增加，出现不少为求高收益而承当过高风险的不理智投资行为，这不仅会导致企业资金被占用，错失投资的良好时机，更可能致使企业的进展陷入破产危机之中。二投资组合利用缺乏，现金流有风险考察房地产企业的投资现状可知，许多企业虽然投入了大量资金
4、，但回报率却不尽如意，且在投资选择上往往注重单个项目的利润回报，没有将风险与收益结合起来综合考虑。对于在特定风险状况下将财宝进行安排，在不同的资产组合下获得最大化收益和最低风险的讨论都显缺乏。同时，资本结构的不合理导致房地产企业过度依靠银行借款。虽然银行借款可以在短期内使企业获得充分的资金，但银行借款占据资金总额高达70%的比例也使得地产商的资金来源单一化，多样化融资工具相对匮乏，企业的筹资风险较高。此外，当企业的流淌比率、速动比率都高于正常水平、无法抵挡常见风险时，资金的周转速率就会明显降低，致使现金流出现问题3，流淌性风险也随之上升。三财务分析方式单一，缺乏针对性财务分析方法是房地产行业在
5、进行投资决策时常用的可行性分析方法,通过该方法可以直观量化目标项目的潜在风险,在多个项目中找寻到最具经济效益的选择。但是，当前的可行性分析主要采纳内部收益率和净现值两个参考指标，选用这两个指标本身毋庸置疑，问题在于单一依靠这两个指标会带来一系列的片面问题，没有把握财务分析的整体应用，使得最终的评价效果难以到达预期。比方，在计算净现值时，房地产行业不同企业选择的折现率大多是依据资产定价模型或者戈登模型等而推出，未能与企业现实的融资本钱、预期效益、预期风险等状况相结合，测算出的折现率和净现值的针对性不强，导致实际的可行性分析效果不佳。三、高效率投资管理的应对措施一合理支配债务杠杆财务杠杆的利用对于
6、房地产企业投资决策的重要性不行小觑，房地产企业的财务杠杆与投资之间呈现负相关关联。适当利用财务杠杆可以提高企业的投资效率，但过高的财务杠杆则代表债务资金占据资金来源的主要部分，偿还债务会导致企业的投资实力受损。所以，要想利用好财务杠杆这把“双刃剑，必需让财务杠杆保持在合理区间内。为了做到这一点，财务人员在讨论分析时需长期动态地考虑企业运行的真实状况、当前政府对市场的经济调控政策以及地产行业自身资金回笼期等多种因素，审慎均衡资本比例，确定区间范围。同时，应加强对现金流的管理，全面把握企业的资金往来，谨慎投资，保证现金流合理充分。另外，考虑到当前房地产行业是政府调控的重点对象之一，面临的政策风险、
7、回本压力都较大，在必要状况下房地产企业之间可进行合作投资，共担风险，共享收益。二有效利用投资组合要正确认识投资组合的理念，要系统性地认识到某一投资项目是否属于特定投资组合不仅取决于该项目自身的效益，还与其同投资组合之间的相关关系有关。比方，当将资金大量投入到某投资性商业购物中心或写字楼时，虽然可能会获得高收益，但企业却不能通过项目组合分散可能带来的高风险。因此，地产商在投资时，要避开“将鸡蛋放在同一个篮子里，应科学组合测算各项目的投资回报率。鉴于各项目自身的风险值不同，组合投资时其分线波动就会相对平缓，从而降低风险、提高收益，使资金效用最大化。此外，近年来，银行的借款本钱提高，借款条件也日渐严
8、苛，企业过分依靠银行借款会加大融资风险。因此，企业可以充分利用债券市场、金融工具、期货、保险等多种方式融资，保障资金来源多样化。三强化项目财务分析房地产商在项目投资可行性分析过程中需综合考虑财务分析方式的客观性、评价效果、评价种类等多种因素，提高财务分析的精确性。因此，企业应切实优化、丰富财务分析的方式，增添项目针对性，具体可从两方面入手。一方面，提升实操技术水平。财务分析工作对于技术水平的要求较高，科学的财务分析不仅需要扎实的投资学问储备，还需要丰富的实操阅历指导投资分析。随着房地产企业不再满足于单一的传统商品房开发项目，逐步向新兴产业地产、大型综合商场等领域扩张，财务分析方法也亟需针对不同
9、的项目进行针对性调整。另一方面，要做好人才队伍建设。房地产企业需引进兼备学问储备和实操阅历的高素养人才，充分发挥其专业优势。同时，引导高水平人才创新财务分析方法和财务机制，促进财务优化。四完善投资决策机制房地产企业的科学投资决策机制可以有效避开在决策时由主、被动因素导致的过于理想化，合理规避掉这些因素可以使企业的决策更客观，更有可能长效获益。因此，企业需要建立健全决策机制，全面了解企业经营活动的全过程和可能承当的各种风险，尽可能规避财务分析中认为的主观因素，科学投资。具体来看：一方面，要严格执行与决策机制相关的各项财务分析等规定，使相关规定发挥预期的管理效果；另一方面，要做好配套的监督工作，保
10、障财务分析过程的合规性、合理性，使投资决策实现预期经营收益，可通过落实执行责任制、交叉复核、过程留痕等举措实现。四、结语对房地产企业而言，分析其投资行为的可行性并进行风险规避至关重要，对于维持企业良性进展有重要意义。本文从财务视角出发，主要讨论了如何优化房地产企业的投资决策。通过对当前房地产企业的投资现状以及存在的问题进行分析，认为企业应当从加强财务杠杆合理性、进行投资组合、丰富财务分析方式和完善投资决策四个主要方面有效防范、化解企业的投资风险，以期优化房地产企业的投资决策分析能力。参考文献1诸坚.财务在房地产企业投资决策中的应用J.中国乡镇企业会计，20226：86-87.2王剑.财务分析视
11、角下的房地产投资项目可行性分析J.财经界，202222：161-162.3杨荣欣.论投资组合理论与财务风险防范以房地产企业为例J.商讯，20224：11-12.4贾静析.从财务分析角度看房地产市场投资风险J.商，202213：203.5陈浩.投资性商业购物中心财务风险度量分析J.现代商业，202214：19-20.6刘孟晖，许芳芳.投资扩张行为与财务弹性分析基于万科A的案例J.财会通讯，202226：91-93. 李宏杰 单位：中国铁建房地产集团有限公司本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第8页 共8页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页