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1、2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库内部题库【满分必刷】第一部分 单选题(50题)1、在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（ ）。A.消防栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统D.分区分压供水系统【答案】： A 2、某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）。A.0.40B.0.60C.2.50D.5.00【答案】： C 3、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。A.项目的交通组织规划B.项目构成及平面布置C.项目的建筑
2、规划D.城市土地利用规划【答案】： D 4、与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值【答案】： D 5、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。A.学习B.经济状况C.对渠道的信赖度D.购买动机【答案】： B 6、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（ ）。A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为5人C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】： B 7、动态投资回收期是指当
3、考虑现金流折现时，项目以（ ）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】： B 8、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度为（）。A.10%B.20%C.25%D.30%【答案】： A 9、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即Sf（E，P）。若购买者非常满意，则（）。A.P0B.EPC.EPD.EP【答案】： D 10、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（ ）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】： A
4、11、李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于第11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为（）元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】： B 12、存量在数值上的表达式是（）。A.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量B.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量C.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量D.报告期存量上期存量报告期竣工量【答案】： B 13、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积
5、，属于（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法【答案】： B 14、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（）。A.满足购买者使用要求B.购买者支付能力C.物业预期收益D.物业用途【答案】： C 15、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（）的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造D.存在效益外溢和转移【答案】： D 16、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单
6、位指标估算法D.工程量近似匡算法【答案】： B 17、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（）。A.市场营销空间B.市场营销总量C.市场营销敏感性D.市场营销需求量【答案】： C 18、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（）。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益水平C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【答案】： B 19、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（）的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。A.毛租金收入B.潜在租金收入C.经营收入D.净收益【答案】： A 20、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。A.房屋
7、施工面积B.城市家庭人口规模C.销售量D.房地产价格【答案】： A 21、（）是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场选择【答案】： B 22、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券【答案】： B 23、下列物业中，属于特殊物业的是（）。A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【答案】： B 24、关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响【答案】： B 25、对房地产
8、资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和 ( )在内的房地产管理人员的责任。A.定资产管理B.变动资产管理C.房地产投资组合管理D.投资管理【答案】： C 26、公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（）。A.固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B.生产性投资和非生产性投资C.政府投资、非营利机构投资D.企业投资和个人投资【答案】： C 27、预售面积，是指报告期内（）的房屋建筑面积。A.已正式交付使用B.已正式签订商品房预售合同C.已正式签订商品房交易合同D.已正式竣工验收合格【答案】： B 28、在市场细分的（）阶段中，市场营销人员要进行探讨性面
9、访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。A.目标确定B.调查C.分析D.归纳总结【答案】： B 29、采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（）。A.工程量清单B.招标标底C.招标控制价D.评标办法【答案】： B 30、关于投资组合理论的说法，正确的是（）。A.投资者应选择毫无风险的投资组合B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消【答案】： D 31、登记账簿的直接依据是（ ）。A.自制凭证B.原始凭证C.记账凭证D.会计报表【答案】： C 32、（ ）是指完成一定数
10、量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准。A.机械消耗定额B.劳动消耗定额C.材料消耗定额D.施工定额【答案】： B 33、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是( )。A.项目风险越大，风险等级系数值越大B.贷款期限越长，期限系数值越小C.企业信用等级越高，信用等级系数值越低D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低【答案】： B 34、下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（）。A.建筑工程施工许可证B.建设用地规划许可证C.国有建设用地使用出让合同D.商品房买卖合同【答案】： B 35、某宗土地面积为10000m2，土地单位价格
11、为800元/m2，最高容积率为2，固定费用为400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。A.10000B.12000C.180000D.15000【答案】： A 36、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】： A 37、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择的是（）。
12、A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.开发内容和规模的分析与选择D.开发时机的分析与选择【答案】： B 38、下列关于房地产功能的描述，错误的是（）。A.配置存量房地产资源和利益B.显示房地产市场供应变化C.指导供给以适应需求的变化D.指导政府制定科学的土地供给计划【答案】： B 39、投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。A.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动【答案】： B 40、房地产投资项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.容许的最低经济
13、效益指标C.期望的最高经济效益指标D.最可能实现的经济效益指标【答案】： B 41、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.政府部门B.建设部门C.房管部门D.开发商【答案】： D 42、如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（）。A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求【答案】： A 43、下列关于成本利润率与销售利润率的表述中，正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率B.成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率C.目标利润率水平的
14、高低与项目开发经营期的长度无关D.销售利润率=销售利润/销售收入【答案】： D 44、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命【答案】： B 45、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表【答案】： D 46、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。A.挑战定价法B.领导定价法C.目标定价法D.随行就市定价法【答案】： D 47、工程成本控制的主要对象是主
15、要费用中的（）。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用【答案】： A 48、根据消费者( )的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为【答案】： D 49、某家庭向银行申请了一笔数额50万元、期限20年、年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33【答案】： A 50、一般来说，通货膨胀会导致折现率( )。A.小于利率B.大于利率C.降低D.提高【答案】： D 第二部分 多
16、选题(50题)1、反映和描述房地产市场状况的指标包括( )指标。A.供给B.需求C.空置量D.市场交易E 存量【答案】： ABD 2、软件著作权受法律保护的期限是 ( ) 。一旦保护期限届满，权利将自行终止，成为社会公众可以自由使用的知识。A.10年B.25年C.50年D.不确定的【答案】： C 3、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】： A 4、房地产开发的主要程序可分为（ ）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】： ABCD 5、现代营销战略
17、的核心可以称为STP，是指（）。A.市场分析B.目标市场选择C.市场细分D.市场定位E.市场调查【答案】： BCD 6、根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（）。A.同质偏好市场B.异质偏好市场C.分散偏好市场D.集群偏好市场E.个体偏好市场【答案】： ACD 7、衡量房地产开发投资项目清偿能力的主要指标包括（）。A.现金回报率B.利息备付率C.资产负债率D.流动比率E.速动比率【答案】： BC 8、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿
18、D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】： ACD 9、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括( )。A.房屋销售价格指数B.房屋租赁价格指数C.房屋抵押价格指数D.房屋消费价格指数E 土地交易价格指数【答案】： B 10、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险【答案】： BD 11、在履行合同中发生以下（ ）情形之一的，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示。A.取消合同中任何一项工作，但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施B.
19、改变合同中任何一项工作的质量或其他特性C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序E.为完成工作需要施加的额外工作【答案】： BCD 12、房地产投资的风险主要体现在( )。A.投入资金的安全性B.期望收益的可靠性C.投资项目的变现性D.资产评估E 投资项目的质量问题【答案】： ABC 13、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（ ）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】： AD 14、从投资的角度看，影响资金时
20、间价值大小的主要因素有（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.存款利率E.投资规模【答案】： ABC 15、下列对投资组合理论说法正确的有（）。A.投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应B.大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性C.投资者选择投资组合曲线时，最客观的选择是借用低微风险甚至毫无风险的投资项目D.投资组合理论所做出的减少风险的方法可使投资组合变成毫无风险E.通过投资组合理论可使个别风险和系统风险减少甚至于完全抵消【答案】： ABC 16、影响房地产市场发展的经济因素包括( )
21、。A.物价水平B.家庭规模C.工资水平D.就业水平E 家庭结构【答案】： ACD 17、房地产景气循环的主要原因包括（）。A.生产者与消费者心理因素的影响B.生产时间落差.季节性调整.总体经济形势C.市场信息充分D.政策因素E.制度因素【答案】： ABD 18、关于FIRR（财务内部收益率）的说法，正确的有（）。A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标B.FIRR可以通过内插法求得C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率【答案】： BC 19、以下属于
22、会计计量属性的是（ ）。A.历史成本B.重置成本C.可变现净值D.终值E.公允价值【答案】： ABC 20、下列选项中，不属于职务发明创造的是( ) 。A.王明在单位从事计算机设计工作，开发设计出一种新产品B.李洋大学毕业后在单位销售部门工作，后由于单位技术开发部门人手较紧，李洋被暂调到技术开发新产品，两周后，李洋开发出一种新产品C.王师傅为某机械厂金属材料仓库管理员。1996年7月退休后，王师傅潜心钻研，于1997年6月发明创造出一种焊接高碳钢的新方法D.王老师是某大学以致用金相实验室研究员。王老师与校办工厂合作，利用实验室中金相显微镜、光电显微镜等尖端设备，发明创造出一种性能优越的金属材料
23、【答案】： C 21、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直接委托分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式【答案】： BC 22、房地产开发项目的基本报表包括（ ）。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表【答案】： ABCD 23、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商
24、场D.邻里服务性商店E.批发市场【答案】： ABCD 24、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】： ACD 25、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A.资产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表E.利润表【答案】： AD 26、开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、
25、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（ ）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本【答案】： ABC 27、城乡规划管理部门在建设项目用地预审与选址意见书中，规划土地使用要求包括（）等。A.建筑规模B.公共服务设施C.容积率D.绿地率E.建设项目与城市道路的距离【答案】： ACD 28、房地产项目敏感性分析的步骤主要包括（）。A.确定用于敏感性分析的经济评价指标B.确定不确定性因素可能的变动范围C.分析确定每个不确定性因素发生的概率D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析【答案】：
26、ABD 29、在可行性研究报告中，项目概况部分应着重介绍（）。A.项目的合作方式和性质B.项目拟建规模和标准C.项目建成后的服务对象D.项目背景E.项目所处的地理环境【答案】： ABC 30、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】： A 31、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（ ）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，
27、标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】： AD 32、知识产权权利人是指（12）A.著作权人B.专利权人C.商标权人D.各类知识产权所有人【答案】： D 33、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.购买税费【答案】： ABCD 34、投资项目可行性研究的根本目的包括（）。A.减少或避免投资决策的失误B.提高项目开发建设的经济效益C.提高项目开发建设的社会和环境
28、效益D.为项目决策提供依据E.为项目后期的经营决策提供依据【答案】： ABC 35、经济评价基础参数中，时间类参数包括（）。A.计息期的起始时间点B.开发期的起始时间点C.建设期的起始时间点D.出租经营期的起始时间点E.投资回收期的起始时间点【答案】： BCD 36、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以（）方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A.无偿划拨B.协议出让C.挂牌D.拍卖E.招标【答案】： AB 37、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（ ）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，
29、期望值大的方案为优【答案】： AD 38、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金【答案】： AC 39、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目的类型包括（）。A.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查【答案】： ABD 40、实物期权类型主要包括（ ）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权【答案】： ABC 41
30、、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，可行性研究中定量分析的基础包括（）。A.项目策划B.构造可供评价比较的开发经营方案C.选择相关基础参数D.投资估算E.经济效益评价【答案】： ABC 42、房地产开发的主要程序可分为（ ）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】： ABCD 43、决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（）。A.销售价格B.土地费用C.开发规模D.资金成本E.项目风险【答案】： D 44、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有( )。A.潜在毛租金收入B.经营费用C.租金损失D.其他收入E 报酬率高低【答案】： A
31、CD 45、从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.存款利率E.投资规模【答案】： ABC 46、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有( )。A.文献查阅法B.观察法C.专题讨论法D.问卷调查法E 实验法【答案】： BCD 47、可行性研究的作用有（）。A.项目投资决策的依据B.筹集建设资金的依据C.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据D.编制下阶段规划设计的依据E.对项目进行经济评价的依据【答案】： ABCD 48、房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】： ACD 49、房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险，正确的有（）。A.标准差系数越大，风险越小B.累积概率值越大，风险越小C.标准差越小，风险越小D.标准差越大，风险越小E.标准差系数越小，风险越小【答案】： B 50、房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查【答案】： AB