2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库大全附答案(精练).docx

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1、2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库大全附答案(精练)第一部分 单选题(50题)1、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后,估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式,及时将估价报告交给( )。A.估价师B.委托人C.地方性审查机构D.地方级政府【答案】: B 2、已知某收益性房地产的收益期限为50年,报酬率为8%的价格为4000元/m2;若该房地产的收益期限为40年,报酬率为6%,则其价格最接近于( )元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920【答案】: D 3、欠债到期要还,无奈只有出售房地产偿还,这种情况下房地产的成交价格往往( )。A.偏高B.正常

2、C.偏低D.不正常【答案】: C 4、被认为是一种相对科学准确、公平合理,能够节省人力、财力,可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是( )。A.路线价法B.市场法C.假设开发法D.收益法【答案】: A 5、比较法估价中,可比实例成交日期之后发生的下列事件中,不需要进行市场状况调整的是()。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】: D 6、下列房地产估价活动中,价值时点为现在,估价对象状况为过去状况的估价是( )。A.因抵押贷款需要,对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要,对房地产因火灾造成的

3、价值损失进行评估C.因定罪量刑需要,对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要,对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】: B 7、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲,总价为40万元。其相邻的矩形土地乙,临街深度为150英尺,临街宽度为15英尺,则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】: D 8、亚当斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者,于1776年出版了著名的( )。A.赋税论B.国民财富的性质和原因的研究C.资本论D.政治经济学原理【答案】: B 9、 人卧则血归于A.心B.肝

4、C.脾D.肺【答案】: B 10、通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。A.土地成本建设成本B.土地成本建设成本管理费用C.土地成本建设成本管理费用销售费用D.开发完成后的房地产价值【答案】: C 11、某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价,则前者与后者的差值是( )元/m2。A.100B.50C.50D.100【答案】: B 12、经济全球化的实质决定了它的发展必然A.有利于

5、所有国家B.有利于发达资本主义国家C.有利于发展中国家D.有利于社会主义国家【答案】: B 13、在进行房地产状况修正时,应注意可比实例的房地产状况是( )的房地产状况。A.价值时点B.收集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映【答案】: D 14、( )是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】: A 15、资本化率是( )的倒数。A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数【答案】: D 16、商品住宅可同时采用市场法、收益法和( )估计,以相互验证,但不相互替代。A.成本法B.假设开发法C.长期趋势法D.

6、路线价法【答案】: A 17、收益法是以( )为理论依据的,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】: C 18、两宗房地产的净收益相等,当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时,则该宗房地产的( )。A.资本化率应较高,价值较低B.资本化率应较低,价值较高C.资本化率应较高,价值较高D.资本化率应较低,价值较低【答案】: A 19、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格,而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的,必须依据估价目的来确定,这一时间点即是( )。A.估价目的B.估价权益C.估价区位D.估价时点【答

7、案】: D 20、到达目内眦的经脉有A.阳跷脉B.膀胱经C.肝经D.阴跷脉【答案】: A 21、某写字楼的土地成本8000万元,建设成本6000万元,管理费用800万元,销售费用600万元,投资利息720万元,销售税费为售价的6%,销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】: D 22、在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是( )。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历

8、史价格【答案】: A 23、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊,其根本原因是( )。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】: D 24、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时,临街宗地总价路线价( )临街宽度。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率【答案】: B 25、评判一个评估价值是否正确,很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循

9、了应遵循的( )。A.估价原则B.价值规律C.市场情况D.估价方法【答案】: A 26、估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成交价格为86万元,含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具,家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】: B 27、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】: D 28、某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2,出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现

10、房价格的3%,则该期房目前的价格为( )元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】: C 29、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格,直接取决于其()。A.市场价值B.花费的成本C.效用D.投资价值【答案】: C 30、一般来说,( )围绕着市场价格而上下波动,市场价格又围绕着理论价格而上下波动。A.成交价格B.市场价格C.投资价格D.理论价格【答案】: A 31、 辨证论治中,疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是A.病B.证C.症D.主诉【答案】: B 32、十二经别的主要功能是A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系C

11、.扩大十二经脉的主治范围D.加强十二经脉对头面的联系【答案】: A 33、房地产利用中存在外部性,这体现了房地产( )的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样【答案】: C 34、某可比实例的成交价格为3000元/m2,建筑面积为100m2,首付12万元,余款半年后支付8万元,一年后支付10万元。已知年利率为8%,则该可比实例的实际价格为( )元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】: B 35、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积系数为0.8,每平方米使用面积价格为3000元,则该住宅建筑面积下的价格为(

12、)元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760【答案】: A 36、将县级市升格为地级市,对房地产价格的影响是( )。A.促进该地区的房地产价格上涨B.使该地区的房地产价格下降C.可能促进该地区的房地产价格上涨,也可能使该地区的房地产价格下降D.对该地区的房地产价格不会产生影响【答案】: A 37、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%,应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价

13、格,则调整后买方应付给卖方( )元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】: B 38、下列关于血热的叙述不正确的是A.表现为刺痛,痛有定处,得温而不减B.为血分有热,血行加速的病理状态C.病因为邪热人血或五志过极化火D.病机主要以实为主【答案】: A 39、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取( )净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低【答案】: A 40、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素【答案】: D 41、收益法是以( )为

14、理论依据的,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】: C 42、判断误差大小或者准确性,实际中是将()进行比较。A.评估价值与真实价值B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果D.真实价值与其他估价师的重新估价结果【答案】: B 43、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元,运营费用为10万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%,运营费用增长2%,收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格为( )万元。A.566.67B.6

15、33.33C.667.67D.433.33【答案】: D 44、某开发公司开发一项目,征收某村100公顷基本农田外的耕地,已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩,那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】: C 45、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期,通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月,该在建工程的正常建设期为24个月,则后续建设期为( )个月。A.36B.24C.16D.12【答案】: D 46、下列( )房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】: B 47、

16、“有诸内,必形诸外”反映了“整体观念”中的A.五脏一体观B.形神一体观C.病理上的整体性D.诊治上的整体性【答案】: C 48、某宗房地产交易,买卖双方约定:买方付给卖方2385元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%;若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】: D 49、( )是对房地产所有权、使用权的一种限制,因此它的存在对房

17、地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制【答案】: A 50、土地具有( ),而其他物品,经一定年限或长久的使用之后,不论如何保管,最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】: B 第二部分 多选题(50题)1、下列房地产价格影响因素中属于房地产个体因素的是( )。A.位置B.外部配套设施C.面积D.形状E 地质条件【答案】: ACD 2、求取出租的写字楼净收益,从有效毛收入中应扣除的项目包括( )。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拔款D.所得税E.房屋保险费【答案】: AC 3、运用基准地价修正法评估

18、宗地价值时,应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的()。A.容积率B.土地用途C.土地开发程度D.评估单位E.土地使用权性质【答案】: ABC 4、下列估价中适宜采用假设开发法的有()。A.征收补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.改变用途房地产估价E.房屋抵押估价【答案】: BCD 5、运用基准地价修正法评估宗地价值时,应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的()。A.容积率B.土地用途C.土地开发程度D.评估单位E.土地使用权性质【答案】: ABC 6、在合法处分方面,应以( )等允许的处分方式为依据。A.法律B.法规C.合同D.口头约定E.规章【答案】: ABC

19、7、下列房地产抵押估价活动中,符合估价行为规范的有( )。A.估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估计师要求估价委托人提供房地产权证复印件,同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算,并在估价报告中说明E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见【答案】: ABD 8、下列影响房地产供给的因素中,能增加房地产供给量的有()。A.当前该类房地产价格水平较高B.该类房地产的开发成本上升C.该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加【答案】: AC 9、在

20、求取净收益中,运营费用包括()。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】: AC 10、估价中的最高最佳使用具体包括( )等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳规模D.最佳环境E 最佳集约度【答案】: AC 11、运用市场法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后,需要建立价格可比基础,主要包括 ( )等。A.统一采用总价B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵E 统一付款方式【答案】: BCD 12、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是()。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、

21、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】: CD 13、估价资料归档的目的是建立资料库和备案,以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用( )。A.有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核E 可以为日后的估价提供参考【答案】: ABD 14、按开发程来对房地产进行划分,可以分为()。A.自有房地产B.生地C.毛地D.熟地E.现房【答案】: BCD 15、求取出租的写字楼净收益,从有效毛收入中应扣除的项目包

22、括( )。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拔款D.所得税E.房屋保险费【答案】: AC 16、下列选项中,属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有()。A.房地产使用管制B.异议登记C.设立了抵押权D.住宅带有上学指标E.被人民法院查封【答案】: AB 17、下列影响房地产价格的因素中,属于区位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】: ABC 18、下列房地产估价活动中,适用长期趋势法的有()。A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平C.预测某地区限购政策

23、出台后对房价的影响程度D.对可比实例进行市场状况调整E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估【答案】: BD 19、在求取净收益中,运营费用包括()。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】: AC 20、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设,其主要作用有()。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果【答案】: ABD 21、房地产估价是估价行业的主流是由( )决定的。A.需要专业估价的资产必须是同时具有独

24、一无二和价值量大两个特性B.房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估,而且具备其他专业知识和经验C.房地产估价行业具有广阔的发展前景D.房地产量大面广,其他资产的数量相对较少E 房地产需要估价的情形很多,其他资产需要估价的情形很少【答案】: AD 22、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的,因此运用成本法估价应该注意的内容包括()。A.应采用客观成本而不是实际成本B.应该采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求,对成本法的测算结果进行调整【答案】: ACD 23、长期趋势法主要

25、有( )等方法。A.数学曲线拟合法B.衰减曲线法C.平均增减量法D.平均发展速度法E 指数修匀法【答案】: ACD 24、下列情况可以采用表格形式的估价报告的有( )。A.住宅房屋征收分户估价报告B.单套住宅抵押估价报告C.为房地产开发商投资价值评估D.企业破产评估E.企业厂房、办公楼抵押评估【答案】: AB 25、下列房地产价格影响因素中,不属于区位因素的有()。A.地形、地势B.土地开发程度C.土地用途、容积率D.朝向、楼层E.外部配套设施【答案】: ABC 26、房地产租赁包括( )。A.土地使用权出租B.房屋租赁C.土地租赁D.互换E.用房地产作价出资【答案】: ABC 27、在成本法

26、中,直接成本利润率的计算基数包括()。A.土地成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.投资利息【答案】: AB 28、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权,类似工业用地的重新购建价格为200万元,重新建造该房地产的建设成本为300万元,管理费用为15万元,销售费用为20万元,销售税费为50万元。正常建设期为1.5年,假设土地取得费用在建设期初一次性投入,其他费用在建设期内均匀发生,年利率为6.31%,投资利润率为12%,土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法,正确的有( )。A.评估对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为

27、535万元C.土地取得成本的计息期为1.5年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E.开发利润为64.20万元【答案】: ACD 29、完好房的成新度可以有()。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】: CD 30、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了通路、( )等设施或条件以及场地平整。A.给水B.排水C.电力D.通信E.热力【答案】: ABCD 31、从本质上讲,房地产价值是客观存在的,是( )。A.市场力量决定的B.以房地产估价师意志为转移的C.房地产估价师通过科学的分析、测算和判断,把客观存在的房地产价值揭示出来D.由众多市场参与者集体的价值判断

28、的结果E 房地产估价师“发明”或“创造”的房地产价值【答案】: ACD 32、评估一套单元式住宅的抵押估价,若未做特别说明,应包含在估价对象范围内的有( )。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发【答案】: ACD 33、假设开发法评估待开发土地价值时,选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的()。A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模【答案】: BC 34、房地产估价师应遵守的职业道德包括( )。A.为委托人争取最大的权益B.诚实守信C.公平竞争D.勤勉尽责E.保守秘密【答案】: BCD 35、关于运用假设

29、开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法,正确的有( )。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】: ABC 36、下列影响房地产需求的因素中,能够增加郊区商品住宅当前需求的有( )。A.市区商品房价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路免费通行D.人们预期未来郊区房地产

30、价格上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】: ACD 37、估价资料归档的目的是建立资料库和备案,以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用( )。A.有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核E 可以为日后的估价提供参考【答案】: ABD 38、下列房地产中,属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有( )。A.已设立了抵押权的房地产B.单独所有的房地产C.共同所有的房地产D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产E.存在拖欠建设工程款

31、的房地产【答案】: BD 39、在合法利用前提下,且其他条件相同,若评估同一房地产的下列价值,其中通常低于其市场价值的有()。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值【答案】: BC 40、对抵押房地产变现能力强弱的说法,错误的有()。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】: ABC 41、在审核房地产估价报告中,发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异,其可能的原因有()。A.隐含的估价对象范围不同

32、B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】: AB 42、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的,因此运用成本法估价应该注意的内容包括()。A.应采用客观成本,而不是实际成本B.应采用实际成本,而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求,对成本法的测算结果进行调整【答案】: ACD 43、下列关于基准地价修正法的说法中,正确的有()。A.本质上是比较法B.需要做交易情况修正C.需要做市场状况调整D.需要做土地状况调整E.估价结果的准确

33、性取决于基准地价的准确性和调整系数体系的完整和合理性【答案】: ACD 44、下列估价目的中,对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价【答案】: ACD 45、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法,正确的有( )。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法【答案】: AD 46、房地产价格构成中的开发成本包括()。A.土地成本B.建设成本C.管理费用D.销售税费E.开发利润【答案】: ABCD 47、正常成交价格的形成

34、条件包括( )。A.公开市场,交易对象本身也具备市场性B.理性的经济行为C.适当的期间完成交易D.买者和卖者众多,且具有完全信息E 卖者对价格具有控制力量【答案】: ABCD 48、高层建筑地价分摊的方法有( )。A.按建筑物价值进行分摊B.按房地价值进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑面积进行分摊E 按楼面地价进行分摊【答案】: BCD 49、在假设开发法的静态分析法中,应计利息的项目有()。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】: ABC 50、在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有( )。A.合法原则B.最高最佳使用

35、原则C.估价时点原则D.替代原则E 应急原则【答案】: ABCD 第三部分 大题(50题)1、下列影响房地产价格的因素中,属于区位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】: ABC 2、下列房地产中,属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有( )。A.已设立了抵押权的房地产B.单独所有的房地产C.共同所有的房地产D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产E.存在拖欠建设工程款的房地产【答案】: BD 3、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为60年,有效经过年数为3年。经调查

36、得知,现重【答案】:(1)计算重新购建价格C总:方法一:首先,计算单价建筑安装成本:1200元/m2;专业费用:12008%=96(元/m2);管理费用:(1200+96)3%=38.88(元/m2);销售费用:C3%;投资利息:(1200+96+38.88+3%C)60%(1+6%)1.51+(1200+96+38.88+3%C)40%(1+6%)0.51=88.93+0.2%C;销售税费:C6.5%;投资利润:(1200+96+38.88+3%C)35%=467.208+1.05%C;每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467

37、.208+1.05%C。其次,计算总价建安成本:120030000=3600(万元);专业费用:36008%=288(万元); 4、一宗房地产的权益包括( )。A.额外的利益或好处B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况C.拥有的房地产权利D.该房地产所在地区的声誉E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况【答案】: ABC 5、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法,正确的有()。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法【答案】: AD 6、某幢写字楼,土地面积4000,总建筑面积为9000,建成于200

38、2年10月1日,土地使用权年限为2007年10月1目2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/,建筑物重建成本为3000元/,建筑物自然寿命为60年,有效年龄为10年。其他的相关资料如下:(1)门窗等损坏的修复费用为3万元,装修的重置价格为82.5万元,平均寿命为5年,有效年龄为4年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧80万元,拆除该空调费用为10万元,可回收残值30万元,重新构建价格(不含安装费)为130万元,安装新的空调系统的费用为8万元,除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年,经过年数为9年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保

39、温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗800元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为7万元。(4)该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%,土地报酬率为8%。(5)假设除空调以外,残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。【答案】: 7、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有( )。A.潜在毛租金收入B.有效毛收入C.净运营收益D.税前现金流量E.税后现金流量【答案】: ABC 8、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分,可以进一步分为( )。A.该实体组合完成的功能B.

40、该实体的质量C.相应的配套的基础设施D.立体空间E.有形的实体【答案】: AB 9、下列选项中属于构筑物的有( )。A.办公楼B.地下室C.道路D.水坝E.隧道【答案】: CD 10、房地产具有易受限制性,政府对房地产的限制通常通过( )来实现。A.充公权B.管制权C.征税权D.征收权E.出让权【答案】: ABCD 11、某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知,2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。(8分)【答案】:具体计算过程如下:(1)总有效毛

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