2022年房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库有答案.docx
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1、2022年房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库有答案第一部分 单选题(50题)1、某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造,该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直没有变动;2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m2为基础进行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】: C 2、对于经济可行性检验时,只有预测未来的收入现值( )支出现值的使用方式才具有经济可行性,否则应被淘汰。
2、A.小于等于B.大于等于C.等于D.无法确定【答案】: B 3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】: B 4、某宗房地产交易的买卖双方约定,买方付给卖方2659元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%,买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担,并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格为( )元/m2。A.2385B.2393C.2
3、955D.2964【答案】: A 5、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确,依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】: D 6、下列表述中不正确的是( )。A.在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果【答案】: D 7、如果是为了房屋征收目的而估价,则不考虑房屋租赁因素的影响,应( )。A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产
4、来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】: A 8、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物,是( )的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实物、权益、位置【答案】: B 9、运用长期趋势法测算房地产未来价格,当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,则宜选用( )进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】: B 10、经济全球化的实质决定了它的发展必然A.有利于所有国家B.有利于发达资本主义国家C.有利于发展中国家D.有利于社会主义国家【答案】:
5、B 11、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虚,治宜补法,实邪须攻,应兼顾扶正老年慎泻B.小儿多伤食或寒温不调,慎用补法,勿投峻剂,药量宜轻少年慎补C.妇女宜注意经带胎产等疾患D.春夏人体肌肤疏松而多汗,慎用辛温【答案】: D 12、确定估价对象及其范围和内容时,应根据( ),依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序【答案】: B 13、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是( )。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值【答案】: D 14、最高最佳使用具体包括最佳用途
6、、最佳规模和最佳集约度,能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。A.收益递增原理B.收益递减原理C.最佳效益原理D.适合原理【答案】: D 15、房地产权利的种类中,属于债权的是( )。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】: D 16、评估征收房地产造成的停产停业损失,属于( )业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【答案】: C 17、胃热的形成原因为A.邪热犯胃B.嗜食辛辣C.肝胆之火,横逆犯胃D.以上均是【答案】: D 18、 具有贮藏精气的作用A.胆B.小肠C.大肠D.胃【答案】: D 19、某块土地上有一建筑物,各层建筑面积相同,共有1
7、0层,且建筑基底总面积为 600m2,建筑用地面积为1000m2,则建筑容积率为( )。A.60B.6C.10D.60%【答案】: B 20、某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5%,则该建筑物的成新率为( )。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】: C 21、明确估价基本事项是实施估价的重要前提,实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于( )。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人【答案】: C 22、“三阳脉衰于上,面皆焦,发始白”是指A.男子,六八B.男子,七八C.女子,六七D.女子,七七【答案】: C 23、
8、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时,该种房地产的需求会( )。A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】: C 24、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元6.82元人民币,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%,则其2010年10月25日的价格为()元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元6.67元人民币。A.6376B.6408C.6519D.6552【答案】: B 25、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含( )。A.收益递增递减原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.适合原理【答案】: B 26、交易情况修正的方法不包
9、括()。A.总价修正B.单价修正C.分离修正D.百分比修正【答案】: C 27、估价资料保存的目的是建立资料库和备案,以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括( )。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核【答案】: C 28、关于假设开发法的静态分析法的说法,错误的是( )。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D.需测算后续开
10、发的应得利润【答案】: C 29、某宗房地产交易,买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为()元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】: D 30、某宗面积为5000m2的房地产开发用地,楼面地价为800元/m2,容积率为2,受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费,则土地成本为( )万元。A.824B
11、.924C.844D.944【答案】: A 31、十二经别的主要功能是A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系C.扩大十二经脉的主治范围D.加强十二经脉对头面的联系【答案】: A 32、对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会( )对商品的需求。A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】: C 33、三级资质房地产估价机构,能承接的估价业务是( )。A.在建工程抵押估价业务B.公司上市估价C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.司法鉴定估价【答案】: A 34、除了耕地占用税和( )因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外,其他
12、我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A.房产税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.契税【答案】: C 35、某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】: A 36、“肾者,胃之关也”,是指A.肾藏精B.肾主水C.肾主纳气D.肾主生殖【答案】: B 37、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同,宜选择的
13、估价方法是( )。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】: A 38、下列关于假设开发法的表述中,不正确的是( )。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】: C 39、临街同一道路的其他土地的价格,是以路线价为基础,考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等,进行适当的修正求得,这些修正实际上为( )。A.交易情况修正B.交易日期调整C.房地
14、产状况调整D.区域因素调整【答案】: C 40、下列引起房地产贬值的因素中,属于功能折旧的是( )。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降【答案】: A 41、在经济学范畴的价值中,房地产估价通常所讲的价值是指( )。A.使用价值B.交换价值C.理论价值D.评估价值【答案】: B 42、下列关于地租的表述中,错误的是( )。A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的【答案】: B 4
15、3、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户,180人。据查征收前,C村人均耕地面积为1亩。另外,已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定,B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为( )万元。A.30B.60C.80D.100【答案】: B 44、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值,采用的报酬率或折现率应是( )。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【答案】: C 45、某块土地总面积为100m2,其上建筑物的基底总面积
16、为65m2,则建筑密度是( )。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】: B 46、某写字楼的剩余收益年限为38年,预计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6%,已知持有期内年有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价格为( )万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】: A 47、根据疾病传变规律,先安未受邪之地,肾实证病应安A.脾B.心C.肾D.肺【答案】: B 48、关于明确估价时点,下列说法错误的是( )。A.估价时点从本质上讲既不是由委
17、托人决定的,也不是由估价师决定的,而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的,一般不得晚于估价委托合同签订日期,不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的,确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的,确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】: B 49、在房屋征收中,评估被征收房屋价值的价值时点为( )。A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B.房屋征收决定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完毕之日【答案】: B 50、下列哪项不属于阴阳学说在中医学说明人体组织结构的应用A.就大体部位来说,上部为阳,下部为阴;体表属阳,体内属阴B.就其背腹四肢内外侧来说,则背属阳
18、,腹属阴;四肢外侧为阳,四肢内侧为阴C.以脏腑来分,五脏属里,藏精气而不泻,故为阴;六腑属表,传化物而不藏,故为阳D.“阴胜则阳病,阳胜则阴病;阳胜则热,阴胜则寒”【答案】: D 第二部分 多选题(50题)1、成本法估价中,征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括( )。A.土地补偿费和安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案】: ABD 2、房地产由于寿命长久,供给有限,其价值通常可以得到保持,甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有( )。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货
19、膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】: BD 3、下列制度政策的调整,在其他因素不变的情况下,会导致房地产价格下降的有()。A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下,增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下,减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机【答案】: AC 4、由于具有()特性,房地产是一种良好的用于担保债务履行的财产。A.保值增值B.价值量大C.不可移动D.寿命长久E.独一无二【答案】: ABCD 5、选取可比实例时,应符合的要求包括()。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可
20、比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案】: BCD 6、我国物权法规定,下列不得抵押的财产有( )。A.自留山B.自留地C.被依法查封的财产D.被依法监管的财产E.乡镇企业厂房房地产【答案】: ABCD 7、在求取净收益中,运营费用包括()。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】: AC 8、【2013年真题】下列房地产状况描述内容中,属于反映房地产实物状况的有()。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租
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