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1、资产评估工作底稿讲解(非流动资产)非流动资产评估工作底稿n非流动资产的会计分类主要是服务于会计信息的提供的需要，因此，相同形态或者相同权利关系的资产被划分为不同的资产类别进行会计核算，但是，对资产评估而言，企业价值评估是假设将整体企业进行权利义务转让的资产行为，对于不同的会计分类资产可能采用相同或者类似的评估程序和技术路径，因此，在下面的工作底稿编制说明中并不是按照会计科目的分类进行，而是按照资产的性质、或者实物形态类别进行分类说明。另外，有关根据非流动资产评估程序要求需要实施的具体步骤，以及在每一步骤中所形成的工作底稿可参见“工作底稿共性内容说明”，在此不再重复说明。以下主要从评估的技术路径
2、方面进行说明。非流动资产评估工作底稿n1、对外投资类非流动资产。按照会计科目的分类，对外投资类非流动资产包括可供出售金融资产、持有至到期投资和长期股权投等。这些资产从权利性质上大体可以分为：债权性质的投资和股权性质的投资（2）股权类投资项目。股权投资包括股票形式的投资和非股票形式的投资。股票投资又包括上市交易的股票和非上市交易股票。如果从控股权的角度看，整个股权投资包括控股权投资和少数股权投资。非流动资产评估工作底稿n（1）债权类投资项目。债权性投资可以分为上市债券和非上市债券。对于上市债券，如果债券交易市场的交易是正常的，或者评估对象的交易是正常的，一般可以采用评估基准日市场交易的价格（收盘
3、价）作为该债权类资产的评估值，对于非上市交易债券以及上市债券中交易市场不正常或者被评估的债券交易不正常，其评估技术路径一般可以选择收益法和成本法。非流动资产评估工作底稿n对于股票投资中上市交易股票，如果资本市场的交易是正常的或者被评估股票的市场交易是正常的，一般采用评估基准日资本市场收盘价作为该股票的评估值；对于非上市交易的股票投资以及虽上市交易但资本市场交易不正常或者该股票交易不正常的股票投资，一般不宜采用评估基准日的收盘价作为评估值，而应当采用收益法或者其他方法确定评估值，即在综合考虑发行企业的经营状况、风险、历史盈利水平、分红情况、行业情况等的条件下，合理预测股票投资未来的收益，并选择恰
4、当的折现率确定其评估值。常见的收益预测模型有：固定红利模型、增长模型和分段模型等。n非股票形式的股权投资的价值评估，由于其收益的形式多样，评估时必须考虑股权投资协议的有关约定和股权比例等的影响。非流动资产评估工作底稿n无论是股票投资，还是其他股权投资在进行评估是必须注意一下问题：n一是市场法的应用并不仅仅局限于股票在评估基准日的收盘价，有时需要利用企业整体价值评估中的参照企业法或并购案例法的基本思路进行评估。有关利用市场法企业整体价值的评估方法评估长期股权的工作底稿可以参照市场法评估企业价值工作底稿的格式。n二是成本法的使用，即以被投资单位净资产账面价值并考虑持股份额（比例）确定长期股权投资的
5、评估值。成本法适用的一般条件是形成长期投资的时间距评估基准日较短，被投资企业净资产价值未发生变化或者变化不大时。如果形成长期投资的时间距离评估基准日较长，或者虽然时间不长但被投资企业的净资产已发生了较大的变化，则不宜采用成本法进行评估。非流动资产评估工作底稿n三是无论选择何种方法对长期股权投资进行评估，均需要考虑少数股权因素或者控股权因素对股权投资价值的影响。n四是在控股权条件下，一般采用对被投资企业进行整体评估后测算股权投资的价值，且整体企业价值评估一般应当以收益法为主，在特殊情况下可能采用其他方法。n在我们设计的工作底稿中只是设计了在不同方法下股权投资的评估值，未对不同方法下各种参数的取得
6、路径设计工作底稿，这实际上是把该部分内容直接与整体企业价值评估的市场法和收益法相衔接，其具体的工作底稿可以参考收益法、市场法企业价值评估的工作底稿编制。非流动资产评估工作底稿n2、房地产类项目。房地产类项目包括房产、地产、房地产、构筑物、在建工程项目等。需要说明的是，在此使用的“房地产项目”是一个广义的概念，不是传统意义上的房地产。就该部分工作底稿的编制说明涉及的具体工作底稿内容而言，分布在按照会计科目进行评估的工作底稿中的固定资产、投资性房地产、无形资产（土地）、在建工程（当然，在建工程并不仅仅是房产类，还包括设备类）等项目中。如前所述，虽然这些资产在会计上分属于不同的资产，但在实物形态、价
7、值构成等方面却是相同的，因此，其评估的基本原理和方法也基本相同或者相似，为此，在工作底稿编写说明中，并未按照工作底稿的先后顺序进行分别说明，而是按照资产状态、性质或者价值的构成相似性一并进行说明。这主要是避免不必要的重复。非流动资产评估工作底稿n房地产项目评估无论采用何种方法进行评估，需要做的最基本工作是对房地产进行调查或者现场勘察。房地产评估所要调查的项目是指影响房地产价值的主要因素。这些因素一般有：一是宏观因素，包括经济因素、社会因素、行政因素等；二是中观因素，包括房地产所属区域的各种影响房地产价值的因素：区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设施状况、公共设施状况、区域环境等；三
8、是微观因素，直接归属于特定房地产的因素，就地产而言主要包括区位、面积、临街状况、形状、地质、地势、容积率、使用权年限、规划限制、权属状况及其限制等；就建筑物而言主要包括主要是面积、结构、材料、设计、设备、施工质量、环境等。非流动资产评估工作底稿n在进行充分调查的基础上，可以选择适当的房地产评估技术路径进行价值评定估算。以下主要就房地产评估技术路径的工作底稿做出说明：n（1）房屋建筑物项目。房屋建筑物评估如果采用成本法，一般可以通过估算其重置成本和成新率确定其评估价值。房地产重置成本和成新率评估的技术路径很多，在本工作底稿设计中采用了常见的方法。n重置成本的评估采用了可比案例单位工程造价调整法和
9、预决算法。可比案例单位工程造价法是利用可比工程单位造价，以及可比工程与评估对象之间差异的调整系数确定评估对象单位造价，然后再考虑评估对象建造的资金成本、开发利润等因素确定评估对象的重置成本的方法（见房屋建筑物作业分析表-成本法案例比较计算表单位造价调整法）；预决算法是利用工程建设的有关资料和预算编制的现行定额重编预算确定重置成本的方法（见房屋建筑物作业分析表成本法（预决算法）。n成新率的估算在本次设计的工作底稿中采用了综合成新率估算办法，即把房屋建筑物的主要构成部分（结构部分、装修部分、设备部分等）的实际状况分别与标准进行比较打分，确定勘察成新率，然后根据使用年限有关参数计算年限成新率，再将年
10、限成新率与勘察成新率加权平均，确定综合成新率（见房屋建筑物作业分析表-成本法现场调查表）。非流动资产评估工作底稿n如果采用市场法进行房屋建筑评估，需要寻找、选择确定若干可比交易案例。为此，在市场法评估工作底稿中需要追加交易案例调查程序。在选择了交易案例之后进行案例与评估对象之间的比较说明，差异量化，估算调整系数，然后确定被评估房地产价值。为适应市场法的评估需要，在工作底稿中设计了交易案例调查表，调查项目主要涉及到影响房屋价值的因素。在对交易案例调查的基础上，按照区域因素、个别因素、交易情况因素、交易日期因素、交易价格等影响房地产价格的因素的分类，形成了比较因素说明表、指数表和修正表等相关表格，
11、确定在运用市场法条件下的房屋建筑物价值。n如果采用收益法对房屋建筑物进行评估，其基本思路为，首先确定房地产的收益及其收益期限，而后确定折现率，最后，利用收益、未来收益期现、折现率确定房屋建筑物价值。在工作底稿中分别设计了收益调查表、租金修正表、折现率估算表、收入费用预测表等，形成了收益法的工作底稿体系。非流动资产评估工作底稿n（2）土地使用权评估项目。土地使用权评估在本工作底稿中设计了成本逼近法、市场法、收益法、假设开发法、基准地价修正系数法等工作底稿。在有些方法中分别按照土地用途设计相应的工作底稿，但不同评估方法的基本原理应该是一致的，只是不同用途的土地，影响价值的因素不同或者相同因素对不同
12、土地用途的价值的影响强度不同而已。同时，由于土地使用权评估市场法、收益法的使用与房屋建筑物评估同类方法相比较，除个别因素不同外，其他几乎完全相同，其工作底稿的编制和形成原理也大致相同，在此也不再赘述，以下就成本逼近法、假设开发法、基准地价修正系数法的工作底稿进行说明。非流动资产评估工作底稿n成本逼近法对土地使用权进行评估的技术思路是按照土地开发成本的构成项目进行评估的。土地开发的成本主要包括土地取得费用（农地和城市拆迁土地的具体构成项目不同）、土地开发费、投资资本成本、相关税费和开发利润、土地增值收益等。成本逼近法工作底稿设计是按照这些价值构成项目及其计算依据设计的。对这些项目分别按照取得成本
13、或者可资参照利用的取费标准进行计算、加和确定重置成本。但是，上述因素对价值的影响是按照特定的标准宗地确定的或者设计的，这样就难免存在评估对象与标准宗地的差异，为此，需要再根据年限差异、容积率差异、个别因素差异等评估确定相应的修正系数（修正系数的确定可参照市场法、基准地价修正系数法），对上述按照标准宗地确定的重置成本进行修正后，即可最终确定评估对象土地使用权价值。非流动资产评估工作底稿n假设开发法对土地使用权进行评估的技术思路是在合法的条件下选择土地的最佳开发方式和开发强度，以开发后的房地产价值扣除开发成本确定土地价值。显然，假设开发法对土地使用权进行评估需要追加对土地开发调查的特定程序，以选择
14、确定最佳的开发方式、开发利用程度，并以最佳开发方式、开发利用程度评估开发完成后房地产的价值。所以，假设开发法评估土地使用权价值评估工作底稿，既设计了在假设开发法的条件下评估土地价值的估算步骤表，同时又设计了在该方法下需要追加的土地所在地区未来房地产需求结构及其变化趋势调查预测表等，作为选择最佳开发方式和开发后房地产价值的支撑依据。非流动资产评估工作底稿n基准地价修正系数法对土地使用权评估类似于市场法对土地使用权的评估，只不过在运用基准地价调整系数法时，用以对比的案例不是直接源之于市场交易案例，而是评估对象所在地区的基准地价。同时，基准地价修正系数法的各种修正系数也不是直接与市场的比较的结果，而
15、是根据土地所在地区的基准地价成果图形成的标准系数，但其比较原理和修正方法与市场法基本相同。在本工作底稿编制中分别按土地用途形成了基准地价修正系数法，目的是为了便于在不同用途下更方便的使用该方法，同时也是为了提醒底稿使用者，不同用途的土地其比较因素的多寡、构成和对比形成相应的系数存在一定的差异。n另外，在工作底稿中还涉及到了在建工程、管道和沟槽、构筑物及其他辅助设施评估的工作底稿，在此不再一一说明。非流动资产评估工作底稿n3、设备类。企业一般把设备类资产作为固定资产管理，由于设备种类很多，在工作底稿设计中，仅对主要、常用设备的评估工作底稿进行了列举，对于其它设备，可参照所列举设备的评估原理设计工
16、作底稿。n设备类评估的工作底稿设计是按照成本法、市场法、收益法的思路进行的。如果采用成本法对设备进行评估，该工作底稿的基本思路是，首先确定设备的重置成本，其次是确定设备的成新率。n重置成本的确定按照是否标准、通用设备，是否进口设备分别选择不同的路径估算重置成本。n对于国产的标准通用设备，一般是采用市场询价等方式确定重置成本，尔后考虑安装费、运费等其他附属费用确定完整重置成本。非流动资产评估工作底稿n在非标准设备条件下，可能存在多种估算重置成本的路径，但限于篇幅，工作底稿中仅设计了综合估价法，即根据设备的主材和主要外购件与设备成本费用的比例关系，通过确定设备的主材费和主要外购件费用，计算出设备的
17、完全制造成本，并考虑企业利润、税金和设计费等，确定设备的重置成本。主材一般是在设备中所占的重量和价值比例比较大的一种或者几种材料。主材费一般是根据设备图纸分别计算出各种主材的净消耗量，并以此为基础，利用主材利用率计算其总消耗量，按现行的市场价格计算主材费。如果外购件占设备重量和和价值比重较大，可以单独计算外购件费用，即利用设备图纸中外购件的构成和外购件的现行市场价格确定；如果外购件重量和价值占设备价值的重量或者价值比例较小，可以把外购件的费用直接并入成本主材费率中综合考虑。综合税率一般按照现行的流转税和附加税费确定。主材利用率、成本主材费率、成本利润率、设计费率等参数的取得可以参照机械工业概算
18、中估算非标准设备的有关参数确定，也可以通过其他途径确定。非流动资产评估工作底稿n对于进口设备专门设计了重置成本估算的工作底稿，主要是因为进口设备的价值构成因素与国产设备差别较大。进口设备的重置成本的估算工作底稿的构成是按照进口设备在进口各环节发生的合理费用依次叠加确定进口设备的重置成本。在进口设备重置成本工作底稿中，首先是采用向进口国或者其代理商询价，或者利用其他途径（如出口国物价指数）确定进口设备在评估基准日的离岸价格，而后估算进口设备的附属费用。其中，海外运费、银行手续费一般按照离岸价为基数计算，海外保险费一般按照离岸价加海外运费计算，关税、外贸手续费一般按照到岸价和现行税费标准计算，消费
19、税、增值税一般按照组成计税价格计算。其他费用如车辆购置税、国内运费、安装费等的计算与国产设备计算的基本原理相似，只是可能存在取费标准上的差异而已。非流动资产评估工作底稿n为了反映不同来源设备的重置成本，在工作底稿中形成了机器设备重置全价统计表、市场询价或调查记录单、非标设备评定测算表、进口设备作业分析表等用于评估重置成本的工作底稿。n设备成新率（或者贬值率，下同）的估算有许多途径，如分别估算设备的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的方法和综合成新率法，但是，在本次设计的工作底稿中主要以综合成新率指标反映。而对利用设备的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值估算设备的贬值率（成新率）的方法只是进行了
20、简单设计，其目的是为了评估人员使用时参考。综合成新率有两部分组成，一是勘察成新率，二是年限成新率。将年限成新率与勘察成新率加权平均确定综合成新率。因此在工作底稿中的非标设备评定测算表、（通用）机器设备评定测算表、设备成新率评定表以及有关设备现场调查表中设计了测算设备成新率计算过程的有关栏目。非流动资产评估工作底稿n如果机器设备评估采用市场法，除了需要对评估对象基本情况进行现场勘查外，还需要对可供选择的参照物及其交易情况进行调查，尔后形成比较因素说明、比较因素指数化，最后再以参照物的交易价格为基础，结合比较因素指数化调整系数确定评估对象的价值。为此，在工作底稿中形成了机器设备市场法评估对象调查表
21、、市场法参照案例调查表、市场法比较表（因素条件说明表）、机器设备市场法评估作业表（价值估算）等反映市场法评估思路的基本工作底稿 非流动资产评估工作底稿n收益法在机器设备评估中并不常用，尤其是在以企业价值评估为目的的评估行为中更少见，因为，在企业中单台机器设备很难独立或者相对独立发挥作用，产生经济利益。但基于工作底稿的完整性考虑，在本工作底稿中仍然给出了基本的底稿：机器设备收益法作业分析表-未来收益预测表、机器设备收益法作业分析表-折现率测算表等。n另外，为了便于使用工作底稿，在机器设备评估工作底稿中又按照设备的类别分别设计了几种常用的机器设备评估工作底稿，如车辆、电子设备、锅炉、压力容器、电梯
22、等。这样设计的目的是，一方面是为了便于工作底稿的使用，另一方面也是为了适应企业国有资产评估报告指南的要求。非流动资产评估工作底稿n4、无形资产类项目。无形资产项目包括土地使用权、矿业权、商标权、专利权等。由于我国无形资产评估无论在理论上，还是在评估实践上均不十分成熟，这为工作底稿的设计带来较大的困难，为此，为了避免误导，在工作底稿设计中只是提出了基本的框架，未形成完整的体系。但是，从基本框架形成的思路中可以看出，本工作底稿希望体现出，在无形资产评估中作者比较推崇收益法，其次是市场法，并不主张采用成本法。非流动资产评估工作底稿n5、其他非流动资产项目。除上述非流动资产项目外的其他项目均可以化为其
23、他非流动资产。如长期应收款、递延所得税资产、长期待摊费用等。对于这些资产，在工作底稿中有些已经列出其评估基本工作底稿，有些并没有列出，评估人员可以根据这些资产的具体特点，结合具体的评估环境，参照其他资产工作底稿的编制原理灵活设计运用。非流动资产评估工作底稿n6、需要说明的其他情况。在对有些资产进行评估时需要同时关注其他与之相关资产和负债账户金额，有时甚至需要其账户金额进行必要的调整，这些资产主要有在建工程，委托加工物资、委托开发无形资产等。这些资产在建设、加工、开发过程中，无论企业在有何种结算方式均有可能产生建设、加工、开发的实际形象进度与账面确认金额不一致的情况。由于资产评估是按照项目的实体
24、形象进度进行评估的，当项目的实体形象进度与实际付款的进度不一致时，应当按照项目的实际进度结合合同约定的项目总金额计算确定应当支付的项目款项，然后用应支付的项目款项减去已经支付的款项金额或者已经确认的负债金额的差额部分调整相关的预付账款或者确认为应调整的应付账款金额。非流动资产评估工作底稿n现已在建工程为例说明进行相关资产或者负债调整的基本原理：假设在评估基准日实际支付的款项为合同约定的总价款的50%，但在建工程的形象进度已达到了工程总进度的80%，那么，应当将超过款项支付的部分（合同总价款的30%）确认为负债。需要说明的是这种调整并不直接影响在建工程的评估价值，且调整的依据是已经支付的款项金额或者已经确认的应款项金额以及按照合同完成进度计算的应付金额的差值。主讲人简介n尹宏，河南金领资产评估有限公司总经理。n河南省资产评估协会专业技术委员会委员。n河南省财政厅评估项目评审专家库成员。n河南省国资委评估项目评审专家库成员。n南京审计学院继续教育学院授课教师。n联系方式：Tel：13607664068 Email：此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢