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1、 个人购房按揭贷款个人购房按揭贷款 彭伟 国有商业银行房地产信贷主管 房地产专业咨询机构策划人2021/9/271内容项目项目(楼盘楼盘)按揭贷款合作准按揭贷款合作准入入一手房按揭贷款一手房按揭贷款二二手房按揭贷款手房按揭贷款公积金按揭贷款公积金按揭贷款其他购房贷款业务其他购房贷款业务房地产风险与金融调控房地产风险与金融调控2021/9/272项目按揭授信（楼盘合作审查）项目按揭授信（楼盘合作审查）提供项目开发贷款授信后自带按揭授信提供项目开发贷款授信后自带按揭授信纯按揭合作审查重在关注开发商自筹和纯按揭合作审查重在关注开发商自筹和销售预期可转投入等资金链销售预期可转投入等资金链不烂尾！不烂尾
2、！现房按揭楼盘合作提供资料可适当简化现房按揭楼盘合作提供资料可适当简化阶段性担保责任的承担与解除阶段性担保责任的承担与解除2021/9/273项目按揭贷款合作准入申请资料的完整性有效性1公司资料:书面申请书有关决议营业执照公司章程资质等级贷款卡会计报表高管资料及签字式样2项目资料:五证项目总平环评可行性报告效果图及套型图工程进度照片开发商开发项目的合法性开发项目的可行性关注要点:1.项目投资预算的准确性;2.投资进度与建设进度吻合度;3.后续资金的保障程度;4.项目市场前景2021/9/274基础资料的提供：基础资料的提供：需要年检合格的有哪些？（需要年检合格的有哪些？（营业执照、营业执照、资
3、质证、机构代码证、税务登记证）资质证、机构代码证、税务登记证）公司章程决定出具决议的有效性公司章程决定出具决议的有效性期房应进行投资分析，财务报表是基础期房应进行投资分析，财务报表是基础贷款卡（法人）、授权委托书（自然人）贷款卡（法人）、授权委托书（自然人）是征信查询和办理贷款的基准条件是征信查询和办理贷款的基准条件基本基本5证外应关注特殊许可证证外应关注特殊许可证2021/9/275按揭贷款发放的前提条件按揭贷款发放的前提条件五证齐全，并在项目预售许可证取五证齐全，并在项目预售许可证取得范围面积内得范围面积内主体封顶，其中商用房发放贷款前主体封顶，其中商用房发放贷款前提应为已竣工验收提应为已
4、竣工验收 2021/9/276按揭项目授信要素一五证一批文五证一批文(合法性合法性一致性一致性有序性有序性)证件名称证号取得时间面积(平方米)备注立项通知如有不一致或无序之处应附有权机关证明或合理说明国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证2021/9/277按揭项目授信要素二项目投资总成本构成项目投资总成本构成序号 投资构成 额度占比 单价备注土地实际投入含地价款（拆迁补偿费）、交易契税、出让金建安含土建施工、设备采购、安装前期报建成都市收费标准左右基础设施配套红线内主体外管线、道路工程建设费用管理费内财务费内项目建设借款利息销售费其他费用内工程
5、监理、保险及临时建设费等杂费不可预见费内10营业税及附加:销售额X5.8%11所得税:毛利润X33%2021/9/278按揭项目授信要素三 资金来源和到位情况表 单位:万元项目资金来源实际到位占比备注自有资金自有资金=所有者权益-长期资金占用 自筹资金欠借垫款等形式投入，含在他行项目贷款销售转投入依靠本项目预售款滚动投入备注项目开发贷款要求自有资金比例35%以上，销售转投入20%以内；纯按揭在建项目要求开发商自有和自筹资金（不含垫资）比例35%以上，销售转投入比例一般应控制在45%以内 2021/9/279按揭项目授信要素四市场分析市场分析(区位优势区位优势设施配套设施配套价格定位价格定位收益
6、预测收益预测销售进度销售进度)本项目花园花园花园住房（分档次则分列）商铺（分层则分列）住房（分档次则分列）商铺（分层则分列）住房（分档次则分列）商铺（分层则分列）住房（分档次则分列）商铺（分层则分列）地理位置销售面积价格销售率2021/9/2710房地产开发项目收益测算销售收入:各种出售物业类型面积X单价之和总成本:土地成本+建安成本+配套成本+营业税及附加毛利润:销售收入总成本净利润:毛利润所得税成本利润率:净利润/总成本投资利润率:净利润/开发商自有资金投入2021/9/2711一手个人住房贷款操作流程流程图银行按照审贷分离的原则建立:贷款申请人-银行客户部门(贷款前台受理并调查)-银行贷
7、款后台审查-决策人审批-银行贷款前台与客户(及担保方)签订借款合同-银行会计部门贷款帐务处理-银行客户部门贷后管理2021/9/2712一手房个人按揭申请填写个人贷款申请表填写个人贷款申请表提交资料：有效身份证件、婚姻状况证提交资料：有效身份证件、婚姻状况证明、收入证明、征信查询授权书、购房明、收入证明、征信查询授权书、购房合同及备案表、首付款依据、抵押承诺合同及备案表、首付款依据、抵押承诺书书2021/9/2713一手房个人按揭受理核查楼盘情况：签订协议与落实限制性条款情况核查额度情况：从银行信贷管理系统查询楼盘合作额度核查资信状况：央行个人征信管理系统，一般连续三期或累计六期拒绝受理，或追
8、加担保公司担保。2021/9/2714一手房个人按揭调查一、面谈二、收集核对资料三、调查主体资格（1、完全民事行为（18岁 以上，或16-18有自主收入来源）；2、收入证明合理性；有无不良信用记录）2021/9/27153、核查贷款成数、期限、利率、核查贷款成数、期限、利率第二套第二套(含含)以上住房以上住房40%，贷款利率，贷款利率1.1倍以倍以上；按户（含未成年子女）认定；是否已有上；按户（含未成年子女）认定；是否已有贷款购房，以征信查询为准；查询包括公积贷款购房，以征信查询为准；查询包括公积金贷款；提供虚假房产、收入、户籍、税收金贷款；提供虚假房产、收入、户籍、税收证明入黑名单证明入黑名
9、单首套自住房、首套自住房、9090平以下平以下20%20%；首套自住房、首套自住房、9090平以上平以上30%30%；商业用房商业用房50%50%，贷款利率，贷款利率1.11.1倍以上；倍以上；商住两用房商住两用房45%45%，贷款期限和利率同商业。，贷款期限和利率同商业。2021/9/27164 4、调查个人按揭还款能力、调查个人按揭还款能力住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%）月所有债务支出与收入比控制在55以下（含55%）5、购房价格合理性分析、购房价格合理性分析6、审查审批、审查审批2021/9/2717签订合同与借据银行、开发商（担保人）、借款人签定银行、开发商（担
10、保人）、借款人签定三方保证担保合同；银行法规部门审查三方保证担保合同；银行法规部门审查合同文本、合同内容、一致性合同文本、合同内容、一致性办理一保险三公证：办理一保险三公证：抵押物财产保险；抵押物财产保险；借款合同公证；单身公证；委托公证借款合同公证；单身公证；委托公证（委托或受托办理业务、借款人姓名变更、委（委托或受托办理业务、借款人姓名变更、委托开发商或银行办理分户产权和抵押手续必须托开发商或银行办理分户产权和抵押手续必须公证）公证）银行会计部门出具借款凭证银行会计部门出具借款凭证授权委托书：授权委托书：代理客户签字必须有授权书代理客户签字必须有授权书2021/9/2718按月扣款定日扣款
11、与对日扣款：定日扣款（每月20日首次、月末前2次）与对日扣款（贷款入帐日的对应日）形态调整：正常调不良、不良调正常、银行信贷管理系统信息更新、传递至央行个人征信系统2021/9/2719关于不良记录关于不良记录贷款五级分类贷款五级分类正常、关注、次级、可疑、损失正常、关注、次级、可疑、损失。前。前2 2为正为正常类，后常类，后3 3为不良。为不良。分类标准分类标准重要特征就是逾期不归还贷款本息的时间。重要特征就是逾期不归还贷款本息的时间。一般在逾期一般在逾期30-9030-90天内为催收重点期。天内为催收重点期。如逾如逾期期9090天（含）以上，就自动转次级，着力天（含）以上，就自动转次级，着
12、力点转移为风险的处置。逾期点转移为风险的处置。逾期180180天，进入可天，进入可疑。疑。2021/9/2720抵押登记办理分户产权办理正式分户抵押登记退还保证金2021/9/2721减按业务(部分或全部提前还款)方式:1.期限不变,减少月还款额;2.月还款额不变,缩短还款期限;3.还款期限和月还款额同时减少.提出申请.抵押人(含共有人)或保证人需要签署”同意减按”意见.审查审批：主要关注减按后月还款额增加的,是否有还款能力.注意:缩短贷款期限的,应签订期限变更补充协议.2021/9/2722加按贷款业务概念:正常按期还款一定时间和金额以上,因其他资金需求而产生的：1.收回再贷款;2.新增加贷
13、款;3.月还款减少而延长期限。贷款仍然用原抵押房产继续抵押。关注要点:贷款是否已达到法定最长期限和最高成数增加贷款金额:最高加按金额=房屋现值X70%-剩余贷款本金延长贷款期限:最长贷款期限=30年房屋已使用年限上述2种方式需要到房管部门重新办理(即变更)抵押登记手续2021/9/2723转按贷款概念:在还款期内,因借款人出售作为抵押物的房屋,银行向新的购房人发放的用于其购买作为抵押物的房屋的贷款.贷款仍然用原房屋过户后抵押.特别要求:1.只能在原贷款行办理。原借款人应提供同意房屋出售所得款优先归还尚欠贷款本息的承诺书.2.禁止期房转让!3.过户和抵押登记:买卖双方,开发商和银行持到房管部门解
14、除原备案或者抵押登记手续,办理产权过户手续。2021/9/2724其他购房贷款业务操作个人公积金购房贷款1主体限制:本市(大成都)正常缴存公积金年龄限制:法定退休年龄贷款成数时间限制:7成20年贷款金额限制:25万元房源限制:普通商品一二手房政策性住房2021/9/2725其他购房贷款业务操作个人公积金购房贷款2流程区别:委托银行受理初审贷后管理,公积金中心审查审批资金划拨公积金贷款最高额度计算公式:借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和6（缴存比例）12（月）0.45（还款能力系数）贷款期限（最长可贷年限）公积金组合贷款:商贷和公积金贷款期限应一致二手房公积金贷款:可由获得公积金中心资格认可
15、的担保公司或房屋中介公司提供全程保证担保,住房抵押给保证人2021/9/2726其他购房贷款业务操作二手房贷款1范围:1、房改房.省级房改房交易须经省级房改办同意,市级可直接交易.2、经济适用房.在政府规定年限内限制转让.3、商品房（一）所购买住房的房地产权利证原件；（二）售房人身份证明原件；（三）购买已出租的房屋，须提交租户同意搬迁或借款人同意租户续租的证明；（四）经办行要求提供的其他资料。2021/9/2727其他购房贷款业务操作二手房贷款2贷款年限：二手房房龄与贷款年限之和不超过30年，贷款期限加借款人年龄不超过法定退休年龄 贷款成数：房龄不超过10年的住房，最高贷款成数不得超过7成；房
16、龄超过10年的但没超过20年的，最高贷款成数不得超过6成 2021/9/2728其他购房贷款业务操作二手房贷款3客户委托价格评估,房屋评估公司必须经受理银行认可银行现场调查,对评估价格进行确认二手房银行直贷和担保贷款2021/9/2729其他购房贷款业务操作直客式个人住房贷款1定义:指银行直接向符合贷款条件的自然人发放的、不由开发商承担阶段性保证担保的一手住房（不含商业用房）贷款.适用范围:营销优质开发商开发的楼盘或为个人优质客户提供综合的金融服务。2021/9/2730其他购房贷款业务操作直客式个人住房贷款2类型:1合作型直客式贷款:贷款行与开发商签署合作协议.2独立型直客式贷款:贷款行不与
17、开发商签署直客式贷款合作协议，直接向符合贷款条件的借款人发放贷款。需要担保公司或第三方担保人提供阶段性担保3楼盘型直客式贷款:须由有权审批行对楼盘进行准入4散户型直客式贷款:不经过楼揭楼盘准入程序，由经营行对符合条件的借款人发放个人住房贷款。需要担保公司提供阶段性担保2021/9/2731直客式贷款与传统按揭贷款比较直客式贷款直客式贷款传统按揭贷款传统按揭贷款适应房源适应房源住宅住宅住宅、商业用住宅、商业用房房担保担保担保公司担保担保公司担保开发商担保开发商担保担保手续费担保手续费借款人支付贷借款人支付贷款金额款金额5-8;5-8;开发商保证金开发商保证金项目合作协议项目合作协议两可两可必须签
18、订必须签订是否锁定楼盘是否锁定楼盘两可两可是是销售让利销售让利一次性或分期一次性或分期付款优惠付款优惠不让利或较少不让利或较少2021/9/2732其他购房贷款业务操作个人住房接力贷款1定义：指以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人购买住房的住房信贷产品，对于子女已婚的，其配偶也作为共同借款人。2021/9/2733其他购房贷款业务操作个人住房接力贷款2适用范围NO1类：作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按现行规定可贷金额较少，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。NO2类：父母作为借款人的年龄偏大，按现行规定（借款
19、人年龄+贷款年限65）可贷年限较短，月还款压力较大，希望子女作为共同借款人以延长还款期限2021/9/2734其他购房贷款业务操作个人住房接力贷款3准入条件1、共同借款人均具有完全民事行为能力 2、作为共同借款人的父母和子女均具有稳定的职业和收入，收入之和具有偿还贷款本息的能力 3、作为父母的借款人中年龄较大的一方不超过60岁 4、购房合同的买受人必须为子女，且是唯一的（已婚的，其配偶也可为共同买受人）5、共同借款人尚有贷款余额的住房累计不超过一套。2021/9/2735其他购房贷款业务操作个人住房接力贷款4贷款期限：可按子女的年龄计算贷款利率：对于所购房屋为子女第一套住房的，可按第一套住房贷
20、款利率执行。贷款额度和月还款额：根据共同借款人的累计收入之和作为基础进行确定，同时在计算债务时也需计算共同累计债务。2021/9/2736承接贷款债务业务1概念:借款人在银行贷款关系存续期间,因死亡,离婚,共有财产关系解除等原因,需要重新落实贷款债权债务.类型1.一人或多人继承财产承接债务2.离异分割,(1)借款人分割共有财产承接债务;(2)非借款人分割共有财产承接债务.3.分离异的其他分割共有财产承接债务2021/9/2737承接贷款债务业务2方式:1.承接人如符合银行贷款条件的,一般通过转按贷款解决.2.承接人都不符合银行贷款条件又无还款能力的,一般通过银行与承接人就处理财产还贷事项协商一
21、致后签订书面协议,协助处理财产,收入优先归还贷款本息的方式解决.2021/9/2738房地产风险与金融调控房地产风险与金融调控房地产业历来是一个高风险的行业房地产业历来是一个高风险的行业多数国家将房地产列入高风险行业多数国家将房地产列入高风险行业 十年一觉十年一觉美国次级债风波美国次级债风波多次金融危机都与房地产投机有关多次金融危机都与房地产投机有关海南梦灭海南梦灭中国式的房地产泡沫中国式的房地产泡沫人民币对内贬值，对外升值人民币对内贬值，对外升值洋快餐催洋快餐催化化2021/9/2739房地产风险与金融调控房地产风险与金融调控调控日紧，涨声此起调控日紧，涨声此起彼伏彼伏供需关系失供需关系失衡
22、是房地产业的核心衡是房地产业的核心风险！风险！03-121文件文件04-831土地大限土地大限05-新老国八条新老国八条06-国六条国六条07-927房贷新政房贷新政 成都：成都：“愤怒愤怒”的房子的房子2021/9/2740房地产风险与金融调控房地产风险与金融调控准备金、成数与利率，房地产金融调控准备金、成数与利率，房地产金融调控的利器的利器10次提高准备金次提高准备金贷款规模回收贷款规模回收6次调息次调息价增量跌、提前还贷价增量跌、提前还贷加息不能打压房价加息不能打压房价融资成本不能决定投资价融资成本不能决定投资价值，金融学只考虑风险与收益；存款利率提高暗值，金融学只考虑风险与收益；存款利率提高暗示人民币值缩水，购房有保值预期示人民币值缩水，购房有保值预期房价假装下跌，我们假装欢呼房价假装下跌，我们假装欢呼既得利益者与既得利益者与无房户的博弈无房户的博弈根本途径是币值稳定根本途径是币值稳定国家外汇管制加强国家外汇管制加强;人民人民币对美圆升幅币对美圆升幅3%，美圆贬值，美圆贬值5%，明升暗降，实，明升暗降，实际购买力下降际购买力下降2021/9/2741谢谢大家！欢迎交流！QQ：568983442021/9/2742