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1、2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库完整版含答案解析第一部分 单选题(50题)1、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即_；定位于最大的细分市场，即_；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即_。（）A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销【答案】： B 2、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.
2、比较风险【答案】： A 3、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5 人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】： C 4、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去( )。A.管理费B.财务费C.经营费D.所得税【答案】： D 5、房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是( )。A.资本金B.预租售收入C.借贷资金D.政府资助【答案】： D 6、如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延
3、长其（），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。A.投资周期B.自然寿命C.自然周期D.经济寿命【答案】： D 7、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.损益表B.资本金现金流量表C.资金来源与运用表D.项目投资现金流量表【答案】： D 8、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为( )。A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】： B 9、下
4、列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。A.提高抵押贷款利率B.降低抵押贷款利率C.降低首期付款比例D.通货膨胀率上升【答案】： A 10、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】： B 11、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（）。A.45.05B.49.31C.56.86D.63.6【答案】： D 12、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（ ）。A.单项工程B.单位工程C.分
5、部工程D.分项工程【答案】： B 13、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )。A.变动成本的设B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】： D 14、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。A.空置率取值偏大B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大D.租金增长率取值偏小【答案】： B 15、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，综合考虑主要风险因素影响的情况下，得到表示风险程度的净效益的概率分析的方
6、法是（）。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析【答案】： C 16、按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（）。A.居住物业市场B.商业物业市场C.工业物业市场D.特殊物业市场【答案】： C 17、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为( )。A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】： B 18、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。A.不可
7、移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性【答案】： C 19、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。A.投资利润率B.资本金利润率C.财务内部收益率D.成本利润率【答案】： C 20、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】： B 21、偿债备付率可用于还本付息资金与( )之比。A.当期应还本付息资金B.当期已付利息费用C.当期本金D.当期应付利息费用【答案】： A 22、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。A.物业管理水平B.同类型物业的市场供求关系C.业主目标收益要求D.物业适应性【答案】：
8、 B 23、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和( )。A.目标B.途径C.市场化D.商品化【答案】： B 24、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息，则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.2【答案】： B 25、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。A.土地费用高B.无投资风险C.投资者易与政府沟通D.开发周期长【答案】： A 26、从市场营销的角度出
9、发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（）。A.房地产的用途和等级划分的B.房地产的交易方式划分的C.目标市场细分的D.房地产购买者目的划分的【答案】： C 27、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.市场集中化【答案】： D 28、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的
10、25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%【答案】： B 29、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。A.39.51B.49.39C.49.96D.62.45【答案】： C 30、物业管理的核心工作是（）。A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态C.执行
11、资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境【答案】： B 31、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究【答案】： D 32、房地产投资信托的风险不包括( )。A.经营风险B.市场风险C.利率风险D.操作风险【答案】： D 33、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】： D 3
12、4、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力【答案】： A 35、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（ ）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】： B 36、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（）。A.试探性调查B.推测性调查C.因果性调查D.描述性调查【答案】： D 37、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（
13、）。A.区域结构分心B.租买结构分析C.供求结构分析D.投资结构分析【答案】： D 38、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（）。A.政策风险B.市场风险C.财务风险D.信用风险【答案】： A 39、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。A.12%B.32%C.24%D.30%【答案】： B 40、（）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。A.判断竞争者反应模式B.确定竞
14、争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者【答案】： D 41、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%【答案】： A 42、物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商业物业的组合与位置分配D.零售商的声誉【答案】： D 43、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C
15、.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题【答案】： D 44、以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（）。A.拟租售物业的类型.时间和数量B.租售价格C.租售收入及收款方式D.租售方式【答案】： D 45、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年
16、，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产土地部分的现时总价为（）万元。A.80B.97C.100D.300【答案】： D 46、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段【答案】： B 47、关于房地产面积测算的说法，错误的是（ ）。A.房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积等的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】： D 48、一些竞争者可能对某些
17、方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型【答案】： B 49、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大【答案】： A 50、某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（）。A.3.5B.4.5C.5.5D.6.5【答案】： C 第二部分 多选题(50题
18、)1、市场总需求是指在( )的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.特定地理范围内B.特定时期C.特定的政治环境D.特定市场营销环境E 特定市场营销计划【答案】： ABD 2、房地产开发项目策划的主要工作内容有（）。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E.融资方式的分析与选择【答案】： ACD 3、勘察设计和前期工程费主要包括（），以及“三通一平”等土地开发工程费支出。A.城市基础设施建设费B.拆迁管理费C.可行性研究费D.水文地质勘探费E.规划、设计费【答案】： CD 4、房地产开发的主要程序可分为（ ）。A.投资机会选择与决策分析B
19、.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】： ABCD 5、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面。A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差B.控制混凝土质量C.对工程中的配套设备进行检验D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E.实行科学合理的施工进度控制安排【答案】： ABD 6、按资产投资的类型划分，REITs可分为（）形式。A.权益型B.债务型C.混合型D.综合型E.抵押型【答案】： AC 7、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A.置业投资是面向已具备了使
20、用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者【答案】： ACD 8、下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（）。A.故障树分析法B.期望值法C.盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法【答案】： D 9、通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（）。A.建设项目用地预审与选址意见书B.建设用地规划许可证C.国有土地使用证D.建设工程规划许可证E.建设工程施工许可证【答案】：
21、 BD 10、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为（ ）。A.工期索赔B.工程变更索赔C.合同中明示的索赔D.合同中默示的索赔E.费用索赔【答案】： A 11、债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.股息或分红D.租售收益E 协议中规定的有关费用【答案】： B 12、房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险，正确的有（）。A.标准差系数越大，风险越小B.累积概率值越大，风险越小C.标准差越小，风险越小D.标准差越大，风险越小E.标准差系数越小，风险越小【答案】： B 13、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（
22、）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价【答案】： ACD 14、下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（）A.建筑师B.律师C.造价工程师D.房地产经纪人E.开发商【答案】： ABCD 15、以下有关风险估计与评价常用方法的说法正确的有（）。A.调查和专家打分法主要适用于项目决策前期B.解析法与调查和专家打分法是风险分析的两种主要方法C.蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法D.当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛法进行风险分析E.解析方法需
23、要德尔菲法作为基础【答案】： ACD 16、房地产开发的四个阶段是指( )。A.投资机会选择和决策分析阶段B.可行性研究阶段C.前期工作、建设阶段、租售阶段D.获取土地使用权阶段E 租售阶段【答案】： AC 17、可行性研究的作用有（）。A.项目投资决策的依据B.筹集建设资金的依据C.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据D.编制下阶段规划设计的依据E.对项目进行经济评价的依据【答案】： ABCD 18、细分市场评价主要涉及( )等三个方面的评价。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性大小D.企业的目标和资源E 细分市场结构的吸引力【答案】： BD 19、收集一
24、手资料常用的方法有（）。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】： ABD 20、按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【答案】： ABC 21、价值工程中，提高价值的方法包括（ ）等。A.功能提高，费用不变B.功能不变，费用降低C.功能提高，费用下降D.功能提高小于费用提高E.功能下降小于费用下降【答案】： ABC 22、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是( )。A.买地建房卖房B.买房经营C.买房出租转售D.买房出租E 买地开发转让【答案】： BCD 23、下列选项中，属于工业物业
25、市场的有（）。A.普通住宅B.公寓市场C.休闲旅游设施D.仓储用房市场E.工业写字楼【答案】： D 24、房地产开发项目的基本报表包括（ ）。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表【答案】： ABCD 25、市场总需求是指在( )的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.特定地理范围内B.特定时期C.特定的政治环境D.特定市场营销环境E 特定市场营销计划【答案】： ABD 26、下列关于柱、梁、板，说法正确的是（ ）。A.柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制B.梁是跨过空间的横向构件C.板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件D.柱子在建筑中
26、承受梁和板这两种构件传来的荷载E.柱子是独立支承结构的竖向构件【答案】： BCD 27、房地产项目敏感性分析的主要步骤包括（）。A.确定用于敏感性分析的财务评价指标B.确定不确定性因素可能的变动范围C.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析E.分析确定每个不确定性因素发生的概率【答案】： ABCD 28、下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（）A.建筑师B.律师C.造价工程师D.房地产经纪人E.开发商【答案】： ABCD 29、在物业运营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费占较大比例，且分项较多，属于公共设
27、施设备日常运行、维修及保养费的有（）。A.维修和保养费B.生活用水和污水排放C.杂项费用D.清洁卫生费E.保险费【答案】： ABC 30、国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励营利机构建房【答案】： ABD 31、房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。A.借款偿还期B.偿债备付率C.投资利润率D.资产负债率E.利息备付率【答案】： AD 32、商标权保护的对象是指（12）。A.商品B.商标C.己使用商标D.注册商标【答案】： D 33、根据会计基本准则规定，以下（ ），属于会计信息的次级质量要求。A.可靠性B.
28、重要性C.谨慎性D.及时性E.可理解性【答案】： BCD 34、承包商的主要合同关系通常包括（）等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【答案】： AB 35、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（ ）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】： AD 36、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照( )分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E 投资偏好【答案
29、】： ACD 37、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表B.损益表C.资金使用计划D.资金筹措计划E.资金来源与运用表【答案】： CD 38、机器字长为8位，定点整数x的补码用十六进制表示为B6H，则其反码用十六进制表示为( )。A.CAHB.B6HC.4AHD.B5H【答案】： D 39、房地产价格指数包括( )价格指数。A.供给B.房屋销售C.需求D.房屋租赁E 土地交易【答案】： BD 40、房地产置业投资的清偿能力指标一般有( )。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率E 速动比率【答案】： ACD 41、下列房地产投资项目评价指标中，属于
30、动态盈利能力指标的有（）。A.借款偿还期B.财务内部收益率C.偿债备付率D.财务净现值E.动态投资回收期【答案】： BD 42、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。A.利率是由储蓄和投资决定的B.利率是由货币的供求决定的C.利率是由可贷资金的供求决定D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性【答案】： B 43、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E 在成本中列支的利息【答案】： AD 44、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（
31、）。A.贷款价值比率通常不超过50%B.贷款期限最长不超过10年C.贷款期限最长不超过20年D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放【答案】： BD 45、成本计划可分解为（）方A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【答案】： ABC 46、房地产开发投资的经济效果主要的表现形式为销售收入，其经济效果的大小可以用（）来衡量。A.租金收益B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率E.毛利额【答案】： BCD 47、房地产置业投资的清偿能力指标一般有( )。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率E 速动比率【答案】： ACD 48、房地产营销因素调查包括的类型有（）。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查【答案】： AB 49、决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（）。A.销售价格B.土地费用C.开发规模D.资金成本E.项目风险【答案】： D 50、下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有（ ）。A.施工定额B.预算定额C.概算定额D.概算指标E.投资估算指标【答案】： BCD