2022年房地产估价师之开发经营与管理题库题库附参考答案(培优A卷).docx
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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库题库附参考答案(培优A卷)第一部分 单选题(50题)1、某店铺的购买价格为60万元,购买者用现金支付20万,其余的为借贷资金,如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元,投资者权益增加值为2200元,店铺市场价值增长率为2,则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为()。A.8.1%B.16.0%C.19.1D.23.1%【答案】: C 2、实行施工总承包的房地产开发项目,施工现场的安全应由()负责。A.开发商B.监理单位C.分包单位D.总承包单位【答案】: D 3、实物投资可分为()。A.固定资产投资、流动资产投资等B.生产性投资和非生产性投
2、资C.直接投资和间接投资D.短期投资和长期投资【答案】: A 4、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元,资产合计为6000万元,流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元,存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为( )。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】: C 5、下列的会计恒等式,不正确的是( )。A.资产权益债权人权益所有者权益B.资产负债所有者权益C.所有者权益资产负债D.收入费用利润【答案】: C 6、某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业服务,该项目采用的市场定位战略是()差别化战略。A.形象B.产品C.人员D.服务【答
3、案】: D 7、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中,不正确的是( )。A.项目风险越大,风险等级系数值越大B.贷款期限越长,期限系数值越小C.企业信用等级越高,信用等级系数值越低D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低【答案】: B 8、下列影响房地产市场运行环境的因素中,属于技术环境的因素是()。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.信息技术的发展和应用【答案】: D 9、关于收益性物业管理中的经营费用,说法错误的是()。A.大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别B.收益性物业管理的收入包括租金收入和
4、其他收入C.收益性物业管理中收入包含保证金和准备金D.经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同,但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目【答案】: C 10、某物业的购买价格为60万元,其中20万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为10万元,年运营费用为5万元,年还本付息额为2万元,所得税为25%,则该项投资的税前现金回报率为( )。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】: A 11、我国目前国家债券的收益率为9%,经测算,零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23,整个投资市场的平均收益率为18%,则零售商业用房的预
5、期收益率为( )。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%【答案】: A 12、混凝土的主要性质是( )。A.水灰比B.水泥品种C.和易性D.砂率【答案】: C 13、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算方法为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】: A 14、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息,贷款人要求偿债备付率不低于1.3,贷款年利率为12,贷款期限为20年,按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为()万元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349
6、.31【答案】: B 15、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是()。A.专家打分法B.“三项预测值”法C.解析法D.蒙特卡洛模拟法【答案】: B 16、关于盈利能力分析指标的说法,错误的是( )。A.资产报酬率越高,说明企业的获利能力越弱B.成本费用净利率越高,说明企业为获取收益付出的代价越小,企业的获利能力越强C.股东权益报酬率越高,说明企业的获利能力越强D.销售毛利率越大,说明企业通过销售获取利润的能力越强【答案】: A 17、伤寒明理论 的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王焘D.成无己【答案】: D 18、房地产开发的程序主要分为()阶段。A.决策分析、规划设计、建设、租售
7、B.决策分析、可行性研究、建设、租售C.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段D.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理【答案】: C 19、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法,属于()导向定价法。A.成本B.购买者C.竞争D.市场【答案】: B 20、房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金,使得房地产开发项目的流动负债数额较大,流动比率相对( )。A.较低B.较高C.不高不低D.为零【答案】: A 21、目标市场选择中,最简单的模式是()模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【答案】: A 22、投资者在投资过程中使用
8、财务杠杆的主要目的是为了()。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【答案】: B 23、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中用到的估算公式:直接费每平方米造价指标建筑面积,属于()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【答案】: C 24、投资组合是()的一个有效措施。A.提高投资收益B.提高市场竞争力C.开拓投资领域D.规避投资风险【答案】: D 25、贝母瓜蒌散中配伍天花粉的主要用意是A.清热润燥B.清热散结C.清热排脓D.消瘀散结【答案】: A 26、某家庭从银行贷款100万元购买
9、一套200万元的商用房,贷款期限为3年,年利率为6%,按月计息,采用到期一次付清的还款方式,问3年后,该家庭应向银行还息为()万元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】: B 27、下列关于资产负债表不正确的是( )。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时,不需要编制资产负债表D.编制该企业的资产负债表,以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】: B 28、以下不是房地产投资信托特征的是( )。A.流动性好
10、B.高现金汇报C.市场价值不稳定D.抵御通货膨胀【答案】: C 29、投资组合是()的一个有效措施。A.提高投资收益B.提高市场竞争力C.开拓投资领域D.规避投资风险【答案】: D 30、李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房,贷款期限2年,年利率8%,按季计息,采用到期一次付清的还款方式,问2年后,他应该向银行偿还的利息为()万元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】: C 31、某房地产投资项目总投资5000万元,其中资本金投入2000万元,其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%,资本金投资收益率为22%,则项目全部投资收益率为()。A
11、.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】: C 32、一种产品价格上涨,就会引起另一种替代产品的需求()。A.减少B.不变C.增加D.以上说法都不正确【答案】: C 33、房地产项目盈亏平衡分析中,不包括()分析。A.最高工程费用B.最高租售数量C.最高购买价格D.最高土地取得价格【答案】: B 34、房地产的租金水平是由()决定的。A.房地产资产市场B.房地产价格C.房地产空间市场的供求关系D.空置率【答案】: C 35、预售面积,是指报告期内()的房屋建筑面积。A.已正式交付使用B.已正式签订商品房预售合同C.已正式签订商品房交易合同D.已正式竣工验收合格【答
12、案】: B 36、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和( )。A.自有资金B.企业资金C.预售期房D.债券融资【答案】: D 37、会计差错的主要内容不包括( )。A.原始记录和会计数据的计算、抄写差错B.对事实的疏忽和误解C.隐瞒或删除交易或事项D.对会计政策的误用【答案】: C 38、对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说,两者的共同点是( )。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】: A 39、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成
13、,分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于( )的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】: D 40、建设投资估算的精度在10%,所需费用,小型项目约占投资的1.0%3.0%,大型复杂工程约占0.2%1.0%,该阶段为()。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】: C 41、相对于权益融资,债务融资的特点不包括()。A.长期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】: A 42、关于收益性物业的现金流,下列说法不正确的是()。A.潜在毛租金收入物业内全部可出租面积最大可能租金水平B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后,就能得到某一报
14、告期实际的租金收入C.有效毛收入潜在毛租金收入其他收入D.净经营收入有效毛收入运营费用【答案】: C 43、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。A.投资利润率B.资本金利润率C.财务内部收益率D.成本利润率【答案】: C 44、下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是()。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值【答案】: D 45、以下各项中,不属于开发项目用地现状调查内容的是()。A.开发项目所处区位和具体位置B.项目所在城市、区和街道C.土地面积和规划用途D.土地开发状况和地上物状况【答案】: B 46、房地产开发项目盈亏平衡分析中,不包括
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