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1、2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库及参考答案(培优)第一部分 单选题(50题)1、直接投资的特点是()。A.资金所有者和资金使用者不能分离B.资金所有者和资金使用者分离C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志【答案】: A 2、员工工资、医疗保险和失业保险等属于运营费用中的()。A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费【答案】: A 3、规范房地产市场行为的方法不包括( )。A.产权登记B.规范交易行为C.建立房地产价格评估制度D.城市规划指导【答案】: D 4、某承租人的基础租金为5万元/月,如果营业额的10%作为百分比租金,当
2、其月营业额超过( )万元时,才对超过部分的营业额收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80【答案】: A 5、单利计息与复利计息的区别在于( )。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【答案】: C 6、伤寒明理论 的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王焘D.成无己【答案】: D 7、关于房地产市场吸纳周期的说法,错误的是()。A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中,吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒
3、数【答案】: A 8、在房地产开发项目策划中,资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的()来设计资金结构。A.产品组合方式B.开发合作方式C.销售代理方式D.市场定位方式【答案】: B 9、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中,正确的是()。A.空置率与有效毛收入呈反向变动B.通过与物业服务企业签订长期合约,可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C.权益投资比率高,意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率【答案】: A 10、一般来说,与长期投资相比,短期投资()。A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长【答案
4、】: C 11、财务评价是根据( ),计算评价指标,判别项目的财务可行性。A.市场平均价格B.国家现行的财税制度和价格体系C.社会平均收益率D.集团企业之间的交换价格【答案】: A 12、在项目财务评价中,动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较,如果( ),则开发项目在财务上是可以接受的。A.PB小于或等于PCB.PB等于PC.PB小于PCD.PB大于PC【答案】: A 13、某投资市场的平均收益率为15%,银行贷款利率为5.6%,国债收益率为4.5%,房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么,当前房地产投资的折现率为()。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【
5、答案】: C 14、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,视土地等级、用途按()征收。A.土地出让金B.占用面积C.经营收入D.销售收入【答案】: B 15、如果公司具有向市场领导者挑战的实力,或者是其成本较低,或者是其资金雄厚,则开发商可以采用( )。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【答案】: B 16、下列选项中,不构成房地产市场供给垄断性的原因是()。A.广泛的经济外部性B.房地产市场供给的异质性C.土地所有权的排他性D.土地的有限性【答案】: A 17、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目,也可用来
6、评价置业投资项目,但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是( )。A.成本利润率B.动态投资回收期C.投资利润率D.财务内部收益率【答案】: B 18、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用,以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由()负责实施。A.开发商B.土地储备机构C.建筑商D.土地一级开发企业【答案】: B 19、下述各项中,属于房地产需求分析内容的是()。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量【答案】: B 20、关于房地产投资特性的说法,错误的是()。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政
7、策影响【答案】: B 21、下列不属于房地产置业投资项目盈利能力经济评价中静态指标的是()。A.投资利润率B.资本金利润率C.财务内部收益率D.投资回报率【答案】: C 22、某物业10 年租金收入的终值为20 万元,年租金增长率为6%,租金在每年末支付,若年利率为6%,则第5 年末的租金是()元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38【答案】: A 23、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是()。A.同质偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场【答案】: A 24、下列房地产投资风险中,属于系统风险的是( )。A.周期风险B.比较风险C.资
8、本价值风险D.时间风险【答案】: A 25、2017年末,某市住房总量为5000万平方米,其中经济适用住房400万平方米,商品住房3750万平方米,同期住房空置量为750万平方米,其中经济适用住房为50万平方米,商品住房为450万平方米,则该市2017年末的住房空置率是( )。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】: D 26、一般情况下,规划设计费为建安工程费的()左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】: D 27、下列关于空置和损失的表述,不正确的是( )。A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后,就能得到某一报告期实际的租金收入B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失
9、一般分开记录C.空置虽然减少收入,但不是损失D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等【答案】: D 28、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后,根据市场的变化将其用途调整为写字楼,该公司采用的市场定位方式是()。A.避强定位方式B.产品差别化方式C.对抗性定位方式D.重新定位方式【答案】: D 29、商品房开发市场通常是典型的()市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断【答案】: B 30、下列影响消费者购买行为的因素中,属于社会文化因素的是()。A.社会阶层B.信念和态度C.生活方式D.经济状况【答案】: A 31、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是( )。A.自然周期
10、的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降,租金增长率上升C.自然周期的第三阶段空置率上升,租金增长率下降D.自然周期的第四阶段空置率上升,租金增长率上升【答案】: B 32、下列不属于竞争导向定价法的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】: D 33、下列关于房地产泡沫的描述中,错误的是()。A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C.房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性D.金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂【答案】: A 34、某房地产开发商经过市场调研后,决定继续在
11、市中心区开发商业楼盘的同时,重点在近郊区开发高端住宅产品为城市金领和高收入者建设高档别墅区,那么开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【答案】: B 35、下列财务报表中,反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是()。A.资产负债表B.资本金现金流量表C.项目投资现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】: D 36、如果某项目的FNPV 等于零,说明该项目的获利能力()。A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求【答案】: A 37、某房地产开发项目的
12、占地面积为15000m2,规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的总固定成本为8000 万元,预计项目的单位变动成本为4500 元/m2,假设所有可销售面积能够全部售出,则达到盈亏平衡的平均销售单价为()元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22【答案】: D 38、下列说法不正确的是()。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求流动比率维持
13、在200%以上D.一般来说,对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体应为35%45%【答案】: A 39、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )。A.30%40%B.40%50%C.50%60%D.60%70%【答案】: C 40、编制房地产投资计划与资金筹措表之前,应先编制()。A.现金流量表B.利润表C.项目总投资估算表D.资产负债表【答案】: C 41、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期需要3年;
14、将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是()。A.测算拟开发场地的最高价格B.测算拟开发场地的最低价格C.测算开发项目的预期利润D.测算开发中可能出现的最高费用【答案】: B 42、当租售价格大于预测价格时,最低租售价格与预测租售价格之间的差距(),说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系【答案】: B 43、下列关于资金等效值概念的表述中,正确的是
15、()。A.时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时的金额C.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值D.资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值【答案】: D 44、下列财务报表中,反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是()。A.资产负债表B.资本金现金流量表C.项目投资现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】: D 45、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%,当前整个市场的平均收益率为15%,国家债券的收益率为3.5%。此时,该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是()。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.0
16、4【答案】: B 46、从经济角度理解,利用资源或通过购买资本货物,以增加未来产出或财富的行为称为()。A.投机B.储蓄C.投资D.信托【答案】: C 47、在一定时期内,某类商品房的市场潜量是指这类商品房的()。A.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求【答案】: A 48、目标市场选择的最简单的模式是()。A.选择专业化B.产品专业化C.市场集中化D.大量定制化【答案】: C 49、项目利润为零时,分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是()。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析【答案】: B 50、运用实物期权方法进行房地产投资决策时,
17、对开发规模较大,首期较难产生理想收益的房地产项目,可通过()确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价【答案】: C 第二部分 多选题(50题)1、关于写字楼基础租金的说法,正确的有( )。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】: AC 2、下列会计科目中,属于资产类的有( )。A.短期投资B.累计折旧C.实收资本D.委托加工材料E.坏账准备【答案】: ABD 3、房地产
18、开发投资的清偿能力指标一般有( )。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率E 速动比率【答案】: ABCD 4、房地产投资之利包括( )。A.较高的收益水平B.抵消通货膨胀影响C.较少的投资D.可获金融机构支持E 能够得到税收方面的好处【答案】: ABD 5、物业代理的形式主要有以下( )方式。A.联合代理B.独家代理C.招标代D.投标代理E 政府代理【答案】: AB 6、房地产开发的主要程序可分为( )。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】: ABCD 7、确立施工中控制质量的具体措施,主要包括()方面。A.对各项施工设备、仪器
19、进行检查,特别是校准各种仪器仪表,保证在测量、计量方面不出现严重误差B.控制混凝土质量C.对工程中的配套设备进行检验D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E.实行科学合理的施工进度控制安排【答案】: ABD 8、根据物业的类型和特点不同,可以将物业管理分为()。A.居住物业管理B.公共物业管理C.收益性物业管理D.特殊物业管理E.工业物业管理【答案】: ABC 9、一般来说,房地产投资风险分析主要包括( )等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E 资产管理的复杂性【答案】: AB 10、房地产投资除了与一般投资
20、行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外,还可以按照( )分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E 投资偏好【答案】: ACD 11、城市建设用地使用权以熟地出让时,出让地价款包括()。A.市政基础建设费B.土地出让金C.征地拆迁费D.契税E.公建配套设施费【答案】: BC 12、下列投资形式中属于房地产间接投资的有()。A.房地产开发投资B.购买房地产开发企业的债券C.房地产置业投资D.购买住房抵押支持证券E.购买房地产投资信托基金【答案】: BD 13、按照增量存量细分,房地产二级市场包括()市场。A.土地使用权出让B.土地使用权转让C
21、.新建商品住宅销售D.新建写字楼出租E.二手房买卖【答案】: BCD 14、以下关于CPU与I/O设备交换数据时所用控制方式的叙述中,错误的是( )A.程序查询方式下交换数据不占用CPU时间B.中断方式下CPU与外设可并行工作C.中断方式下CPU不需要主动查询和等待外设D.DMA方式下不需要CPU执行程序传送数据【答案】: A 15、下列工程建设定额中,不属于施工企业定额的种类有( )。A.施工定额B.预算定额C.概算定额D.概算指标E.投资估算指标【答案】: BCD 16、从投资的角度看,影响资金时间价值大小的主要因素有()。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.存款利率E.投资规模【
22、答案】: ABC 17、按照风险大小和收益水平高低,通常将房地产投资划分为()。A.金融投资型B.收益型C.实物投资型D.机会型E.收益加增值型【答案】: BD 18、房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求,可分为()分析。A.区域房地产市场B.全国性房地产市场C.专业房地产市场D.细分房地产市场E.项目房地产市场【答案】: AC 19、在房地产市场调查中,收集一手资料的方法有( )。A.文献查阅法B.观察法C.专题讨论法D.问卷调查法E 实验法【答案】: BCD 20、房地产投资项目经济评价指标体系中以下( )属于盈利能力指标。A.FIRRB.借款偿还期C.财务净现值D.资产负债率E
23、 流动比率【答案】: AC 21、债务融资的资金融出方所获得的报酬有()。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益E.股息【答案】: BC 22、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有()。A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易方式细分E.按目标市场细分【答案】: ABD 23、甲乙两个项目均为出售型住宅项目,开发经营期为2 年。对这两个项目进行比选时,可直接采用的静态盈利能力比选指标有()。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【答案】: AB 24、下列房地产投资评价指标中,
24、属于清偿能力指标的有()。A.现金回报率B.投资回收期C.借款偿还期D.资产负债率E.资本金利润率【答案】: CD 25、按负担室内负荷所用的介质分类,空调系统可分为( )。A.空气水系统B.全空气系统C.全水系统D.冷剂系统E.集中式系统【答案】: ABCD 26、房地产开发项目财务评价报表分为()。A.财务报表B.经营报表C.辅助报表D.基本报表E.资金来源与运用表【答案】: CD 27、会计的目的是建立一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统的内容包括( )。A.会计信息流通系统B.会计信息控制系统C.会计信息解释系统D.会计信息处理系统E.会计信息调节系统【答案】: ACD 28、
25、下列关于房地产市场周期循环的描述,正确的有()。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点,空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D.在房地产周期循环的最高点,供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中,价格(租金)和空置率通常是同向变动的【答案】: ABD 29、建设项目各阶段中,影响工程造价的因素有( )。A.项目合理规模B.功能分区C.建设地点D.工程变更E.设计方案评价【答案】: ABCD 30、在房地产投资项目可行性研究中,调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中市场调查的主要内容有()
26、。A.竞争能力B.房地产市场供需C.价格D.环境保护E.外围基础设施【答案】: ABC 31、实物期权方法可以应用于房地产投资决策,主要是因为房地产投资具有()。A.可预测性B.不可控制性C.不可逆性D.可延期性E.不可变更性【答案】: CD 32、“三通一平”等土地开发费用,主要包括()。A.地上原有建筑物、构筑物拆除费用B.原有建筑物、构筑物补偿费用C.场地平整费用D.通水、通电、通路的费用E.公共配套设施建设费【答案】: ACD 33、从总体上来说,投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下( )投资。A.土地B.房屋C.机械设备D.原材料E 辅料【答案】: D 34、按投
27、资计算基础的不同,现金流量表分为()。A.项目投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【答案】: AC 35、若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分,就会形成不同偏好的细分市场,这时会出现三种不同模式,即( )。A.分散偏好B.集群偏好C.商品偏好D.同质偏好E 不同质偏好【答案】: ABD 36、效益相同的房地产投资方案,宜采用的方案经济比选方法有()。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E.差额投资内部收益率法【答案】: BD 37、房地产间接投资包括( )。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或
28、债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款【答案】: BD 38、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果,表明项目()。A.是否有足够的资金来源B.是否有较为广阔的市场C.是否具有较理想的盈利能力D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力E.项目是否可行【答案】: CD 39、在计算房地产投资项目的偿债备付率时,可用于还本付息的资金包括()。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E.在成本中列支的利息【答案】: AD 40、甲乙两个项目均为出售型住宅项目,开发经营期为2 年。对这两个项目进行比选时,可直接采用的静态盈利能力比选指标有(
29、)。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【答案】: AB 41、收集一手资料常用的方法有( )。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】: ABD 42、按照物业用途类型划分,房地产投资可以分为()投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【答案】: ABC 43、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括()。A.潜在毛租金收入B.空置和收租损失C.准备金D.运营费用E.抵押贷款还本付息【答案】: ABD 44、下列关于楼、地面的构造,表述正确的是( )。A.在有隔声、保温等要求的楼面设置轻质材料的填充层B.
30、垫层是在基层之上的构造层C.面层是地面的表层D.面层是人们直接接触的一层E.地面的基层是结构楼板【答案】: ABCD 45、根据现行规定,建筑工程安装工程费中,劳动保险费属于( )。A.直接费B.间接费C.规费D.税金E.企业管理费【答案】: B 46、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入,包括()。A.销售收入B.补贴收入C.出租收入D.自营收入E.营业外收入【答案】: ACD 47、房地产企业债务融资的主要资金来源有( )。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E 信用贷款【答案】: CD 48、土地出让价款的影响因素主要包括()。A.住房指数B.所在城市C.地段D.用途E.使用条件【答案】: BCD 49、市场调查的第一步是确定问题和调查目标,调查项目的类型包括()。A.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查【答案】: ABD 50、在房地产开发投资的项目投资现金流量表中,现金流出不包括()。A.开发建设投资B.土地增值税C.借款本金偿还D.借款利息支付E.运营费用【答案】: CD