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1、2021年中国住房租赁行业发展概况及2022年市场发展建议分析一、2021年中国住房租赁市场现状房屋租赁是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人居住，或提供给他人从事经营活动，由承租人向出租人支付租金的行为；是房地产市场中一种重要的交易形式。从2021年推出的国家和地方性行业支持政策来看，政策内容主要涉及行业规范和监管的政策、鼓励行业发展的金融财税政策和土地政策等几个方面，特别强调了加大保障性租赁住房的供应。2021年度政策最大的亮点在于，旨在通过政策扶持，构建和完善租赁住房特别是保障性租赁住房“投、融、建、管、退”的商业闭环，引导和鼓励多元化市场主体参与行业建设和发展,充分调动市场
2、的积极性。中国租赁住房行业相关政策近年来,我国对于住房租赁市场给予了很大的政策支持,使之日渐活跃,规模明显增长。2021年中国住房租赁市场规模与2019年相比增幅达到122.9%，在两年之内实现了规模的翻番。从住房租赁巿场发展的十个重点城市来看，成都租赁住房规模增长253.60%，位居中国第一；深圳租赁住房规模增长175.90%，位居中国第二；广州租赁住房规模增长135.70%，位居中国第三。2019-2021年中国十个重点城市租赁住房规模增长情况（注：安排好照房间规模统计）青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等产品均可纳入保障性租赁住房行列。从2021的中国十个重点城市的统计数据来看，北京、上海
3、、深圳、广州青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等租赁住房供给总量中的比重分别为93.5%、97.1%、96.3%、96.3%，杭州、南京、成都、重庆、武汉、西安均占到100%。2021年中国十个重点城市青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等租赁住房供给总量中的比重按照房间规模统计，我国租赁住房类型整体呈现“金字塔”形态，满足年轻人需求的青年公寓占比最大，达到81%，是租赁住房供给的稳定基石；租赁式社区占10.7%；宿舍型公寓占6.9%；高端公寓比例仅为1.4%。2021年中国租赁住房产品类型分布四类产品的高端公寓中,服务式公寓是主力产品线，占比约69.8%；青年公寓产品则基本以紧凑型产品占96.3%
4、，舒适型产品数量占30.2%；租赁式社区中青年型产品占56.9%，家庭型产品占43.1%；宿舍型公寓占8.6%。2021年中国各类型租赁住房的详细划分情况相较于2019年，2021年一线城市及新一线城市的产品类型主要有两大特点:一是产品类型更趋多元化，部分城市六大产品类型齐全；二是开始租赁式社区产品大规模入市。我国一线及新一线城市的租赁住房市场已经日趋成熟。2021年北京服务式公寓 占1.80%；生活方式型公寓占0.50%；青年公寓-紧凑型占83.00%；青年公寓-舒适型占3.70%；租赁式社区占1.6%；宿舍型公寓占5.20%。上海服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓-紧凑型、青年公寓-舒适
5、型、租赁式社区、宿舍型公寓分别占1.20%、1.70%、61.50%、11.10%、11.40%、13.10%。深圳服务式公寓占0.20%；生活方式型公寓占3.50%；青年公寓-紧凑型占64.20%；青年公寓-舒适型占8.30%；租赁式社区占18.30%；宿舍型公寓占5.60%。广州服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓-紧凑型、青年公寓-舒适型、租赁式社区、宿舍型公寓分别占1.20%、0.00%、78.70%、3.40%、15.60%、1.10%。杭州青年公寓-紧凑型、青年公寓-舒适型、租赁式社区、宿舍型公寓分别占81.70%、3.30%、5.80%、9.30%。2019年、2021年中国一线
6、、新一线城市租赁住房类型占比从二线城市租赁住房类型分布来看，2021年，成都、重庆、西安的租赁住房产品结构最为单一，均为青年公寓占比100%；武汉和南京在青年公寓之外，还存在少量宿舍型公寓。可以看出二线城市租赁住房整体市场的成熟度仍有待提高。2021年中国二线城市租赁住房类型占比2021年北京宿舍型公寓规模增长112.10%，坪效增长10.10%；上海宿舍型公寓规模增长92.90%，坪效增长23.90%；深圳宿舍型公寓规模增长3.50%，坪效增长25.40%；广州宿舍型公寓规模增长35.50%，坪效增长11.00%；杭州宿舍型公寓规模增长1035.40%，坪效增长4.90%；南京宿舍型公寓规模
7、增3384.70%，坪效增长15.80%。2021年VS2019年中国宿舍型公寓增长情况从中国十个重点城市租赁住房产品的套均面积来看，总体稳定，2019年中国十个重点城市租赁住房产品的套均面积中位数为29.2平方米，2021年中国十个重点城市租赁住房产品的套均面积中位数为29.3平方米。2021年北京租赁住房产品的套均面积为29.3平方米；上海租赁住房产品的套均面积为29.3平方米；深圳租赁住房产品的套均面积为28.6平方米；广州租赁住房产品的套均面积为28平方米；杭州租赁住房产品的套均面积为33.3平方米；南京租赁住房产品的套均面积为29.5平方米；成都租赁住房产品的套均面积为26.4平方米
8、；重庆租赁住房产品的套均面积为40.2平方米；武汉租赁住房产品的套均面积为26.2平方米；西安租赁住房产品的套均面积为31.4平方米。可以看出南京、成都、武汉在租赁住房产品的套均面积上略有缩小外,其他城巿租赁住房产品的套均面积均呈现微幅扩大的态势。2019年、2021年中国租赁住房套均面积情况（单位：平方米）2021年中国国资背景品牌租赁住房运营管理规模占10.20%，较2019年增长 6.40个百分点；非国资背景品牌租赁住房运营管理规模占89.80%，较2019年减少6.40%个百分点。2019年、2021年中国不同类型的租赁住房运营企业的管理规模情况从不同类型的租赁住房运营企业的产品线分布
9、来看，2021年国资背景品牌单一产品线占47.4%，多元化产品线占52.6%；非国资背景品牌单一产品线占51.2%，多元化产品线占48.8%。2021年中国不同类型的租赁住房运营企业的产品线管理情况2021年中国十个重点城市集中式租赁住房项目的出租率从2019年的85.1%上升至2021年的90%，出租率持续走强并保持高位。一线城市和新一线城市普遍维持在90%以上的出租率水平，其中，上海表现最为突出，市场平均出租率达到97.5%；其次是北京市场平均出租率为93.5%。二线城市的出租率普遍也维持在85%以上。2019-2021年中国十个重点城市租赁住房出租率情况从租赁住房续约率来看，2021年中
10、国租赁住房续约率57.6%，较2019年的44.6%增长13个百点。服务式公寓租赁续约率为70.4%；生活方式型公寓租赁续约率为44.6%；青年公寓紧凑型租赁续约率为57.7%；青年公寓舒适型租赁续约率为43.4%；租赁式社区青年型租赁续约率为44.0%；租赁式社区家庭型租赁续约率为62.5%；宿舍型公寓租赁续约率为80.3%。2021年中国租赁住房续约率情况二、2022年中国住房租赁市场发展建议分析2022年3月5日上午,十三届中国人大五次会议国务院总理李克强作政府工作报告中提出，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。中国两会，多位代表、委员也提出了关于发展房地产、租赁住房市场的建议。迈点对各位代表委员的相关提案进行(不完全)梳理概括，这些提案，对中国房地产业以及住房租赁市场未来的发展具有鲜明的指导意义。中国房地产业发展趋势近年来，我国住房租赁市场发展速度加快，金融支持力度明显加大，政策性租赁住房保障体系渐趋完善。但也出现供应总量及供应结构不合理、租赁市场混乱等问题。住房租赁市场发展存在的主要问题及发展建议以上数据及信息可参考智研咨询（）发布的