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1、高级购物中心经营管理注意事项 一、投资回收期长、对自有资金回报率是个考验高级购物中心，作为企业持有物业是长线投资，资金的长期沉淀需要较长的时期，未来收益主要来自两点：一是今后长期稳定的现金流，二是资产的变现。当然，如果能进行公允价值记帐，长期沉淀资本也可以在企业账面价值进行体现。二、选选址与市市场定位位购物中中心选址址非常重重要，首首先是交交通与区区域环境境，商业业地产对对地段的的要求更更强于住住宅和酒酒店，在在交通便便利、人人流密集集、资讯讯发达的的成熟商商业区为为首选，在在城市规规划新区区选址面面临未来来城市规规划实现现可能性性的风险险很大。目标消消费群体体影响购购物中心心的市场场定位与与
2、开发档档次。高高级购物物中心的的消费者者的消费费行为完完全不同同于大卖卖场，沃沃尔玛、家家乐福主主要是针针对大众众客户，高高级购物物中心客客户是高高端消费费者，两两者消费费群体的的差异不不仅表现现在客流流量，更更体现在在产品类类别、服服务方式式、装修修水平、购购物体验验上，同同时在业业态引进进中也有有区别，如如餐饮、娱娱乐、休休闲产品品。通过招招租经营营是购物物中心运运营的主主要方式式，因此此在规模模上要适适度控制制，尤其其是层高高与层数数。一般般来说，规规模越大大的购物物中心越越难管理理，国内内盈利性性较好的的购物中中心规模模一般在在588万平米米，首层层租金最最贵，在在北京可可以达到到10
3、000元/平米/月，出出租率也也比较高高。三、主主力店决决定成败败主力店店不仅能能为购物物中心带带来人气气，更重重要的是是一些其其他高端端品牌会会跟随主主力店同同时进入入。当初初金融街街购物中中心与亚亚洲首席席时装名名店LaaneCCrawwforrd(连连卡佛)签约后后，世界界顶级品品牌LoouissVuiittoon、DDiorr、Guuccii、Feerraagammo也纷纷纷进驻驻。主力店店进驻后后，接下下来就是是购物中中心次主主力店、特特色店与与互补产产品店。四、购购物中心心规划设设计首先是是交通体体系规划划，包括括平面交交通、竖竖向交通通、人车车分流、出出人口设设计、停停车设计计、
4、卸货货区安排排。第二是是层高与与荷载设设计，不不同的业业态对高高度、荷荷载的要要求是截截然不同同的。如如果只是是单纯的的珠宝首首饰、高高档服装装、名酒酒超市每每平米负负载12200KKG足够够。如果果配备餐餐饮，在在设计时时还要提提前考虑虑排油、排排烟、新新风、供供水、排排水。五、成成本控制制国内做做高端购购物中心心的开发发上，在在材料选选择、档档次规划划上不遗遗余力，结结果是成成本普遍遍偏高，由由于是经经营型物物业，在在以后的的租金策策略制定定与投资资回收期期上会遇遇到麻烦烦，因此此成本控控制非常常重要，结结合金融融街购物物中心的的建造经经验，在在一些装装修材料料选择上上，国内内品牌就就可以
5、满满足要求求，石材材、地板板、玻璃璃、电梯梯涂料建建议国产产高级品品牌。在成本本控制方方面，建建议依托托集团优优势采取取集中采采购，可可以和写写字楼、酒酒店用材材保持一一致，尤尤其是对对厂商的的选择上上，在施施工过程程中，甲甲方对施施工队伍伍的管理理也很重重要，图图纸会审审要精细细，减少少今后变变更的数数量，同同时与施施工单位位签订一一次包死死合同。六、物物业服务务物业服务是是购物中中心能否否保值升升值的关关键。购购物中心心的物业业管理不不同于住住宅的物物业管理理。商业业物业管管理很重重要一点点内容，就就是需要要补充招招商。任任何一个个店的招招商工作作结束后后，并不不意味着着招商就就结束了了。
6、所有有的商店店在开业业一年内内，租户户置换率率达到220%-40%，只有有等到开开业三年年稳定后后，租户户置换率率才可能能降至22%-33%。 俗话说，谋谋定后动动。购物物中心运运作成功功与否，战战略规划划起决定定性作用用！来源：联商商论坛购物中中心战略略规划工工作至少少包括下下列内容容：调研研信息、明明确定位位（核心心目标客客户、边边缘目标标客户） 、招商商层次与与比例规规划、招招商（租租户）引引入考核核标准、场场地规划划、业态态分布设设计、业业态比例例控制、整整体运营营计划、部部门运营营计划以以及租户户KPII、部门门KPII、员工工KPII，等等等工作。这这是未来来购物中中心有效效、健康
7、康运作的的坚实基基础。招商商管理必必须严格格遵从购购物中心心的整体体战略规规划！物物业管理理、服务务管理、企企划管理理和商品品管理（当当存在自自营部分分时，可可能会涉涉及到商商品的进进、销、存存、价格格管理及及相应的的供应商商管理和和专柜管管理，故故以其他他颜色显显示以示示区别）是是购物中中心的服服务核心心，核心心服务对对象为租租户，补补充服务务对象为为顾客。会会员管理理将使购购物中心心以更加加统一的的形象、统统一的服服务、统统一的推推广、统统一的活活动来面面对客户户。对象象明确的的会员管管理，不不仅是提提升核心心目标客客户忠诚诚度的有有效方法法，更是是吸引边边缘目标标客户转转化为核核心目标标
8、客户的的一记良良方！购物物中心为为租户、顾顾客所提提供的各各种服务务是否有有效，是是否到位位，最终终将在财财务指标标上体现现出来。同同时，财财务管理理对外也也是一项项服务-能否否清晰、准准确、及及时的提提供帐单单明细（固固定租金金、提成成租金、临临时租金金、科目目费用、保保证金、滞滞纳金、押押金、服服务明细细，等）、能能否便捷捷的为租租户管理理好预付付款并进进行帐单单自动抵抵扣，等等等，这这些细节节都显示示出购物物中心的的规范管管理水平平。对于某某些商业业地产开开发商开开发的购购物中心心，其经经营模式式是将产产权部分分或全部部出售给给业主，然然后由购购物中心心管理公公司将产产权反租租。此时时，
9、购物物中心的的运营管管理者不不仅仅需需要管理理购物中中心，还还需要管管理业主主及其定定期回报报。确切的的讲，在在实际运运营中，增增值过程程不是一一条单纯纯的链链，而而是一个个环！各种种管理支支撑系统统所维护护与采集集的大量量数据，经经过筛选选、汇总总与挖掘掘，为运运营管理理决策分分析提供供强有力力的数据据支持！分析决策策提提升再分析析再再决策再提提升只有遵遵循这样样的循环环，并以以此不断断的来指指导、支支持流程程的优化化、效率率的提高高、考核核的客观观调整，等等。由此此，管理理与服务务水平才才会得到到持续的的提升！ 上图中中每一个个节点都都是一个个最简的的增值过过程，步步步推进进，循环环往复。
10、理理论上讲讲，从第第一个节节点运作作开始到到最后一一个节点点结束，购购物中心心实现了了盈利。那那么针对对不同管管理机制制的购物物中心，微微观上是是如何获获得盈利利的呢？根据管管理机制制的不同同，分偏偏物业和和偏百货货两种类类型。下下面我们们来了解解一下这这两种不不同类型型购物中中心的运运作增值值过程。下图显示了偏物业型购物中心业务操作增值模型：规划准备工作是将购物中心的战略规划在战术上实现，并通过购物中心管理系统描述出来。而租户引入工作最主要的参考和指导依据就是购物中心的定位。夯实了这些基础，租约维护、产生销售提成、相关费用、出具帐单和收款将在购物中心管理系统的支撑下一气呵成的完成，每一步都将
11、是一个增值的过程。同时，我们应该注意到，所有的增值点都是依靠服务贯穿起来的。换句话说，忽视了服务或者服务不到位，增值链将断裂！ 经过最后的决策分析，结合租户、部门和员工的KPI指标进行分析与考核，进行必要的调整、提升与淘汰。下面，我们再来看偏百货型购物中心业务操作增值模型：显然，偏百货型购物中心的运作增值过程就是物业型购物中心的运作结合了自营百货的管理。而自营百货管理的业务核心简言之是进、销、存与专柜管理。这些内容讨论较多，在此不再赘述。综上所述，我们认为，真正的购物中心决不是一个零售企业，而是一个管理企业、一个服务企业！购物中心心土地开开发的配配置由于于所在区区位的差差异，其其土地取取得的难
12、难易程度度影响着着土地取取得的多多少以及及土地使使用计划划，因此此主要土土地配置置计划会会依所在在区域位位于繁华华区与否否而有所所不同，但但基本仍仍有数项项原则是是二者皆皆须考虑虑的：（一一）住宅宅区应与与购物中中心及人人行步道道相结合合。（二二）购物物中心应应与其他他商店及及其他相相关的具具吸引力力的中心心连接。（三）周边道路系统与公共运输系统完善。而在都会型购物中心，更需注意如下部分：（一）维持都会中心发展的状态及方法。（二）考虑位在社区邻里中的影响及与现有建筑物的关系。（三）维持现有性质及未来发展的目的及方法。（四）步道系统从过去、现在到未来的延续性。同时，一个优良的计划必须考虑将新的购
13、物中心建筑融入既有的环境中，例如现有街道可能可以改为人行步道或庭园，而沿街商店应有雨遮等，这些对于现有的街道景观皆有影响。另外，可能也有其他需要考虑的项目，例如 以人行步道连接新旧建筑群，以及为露天市场或停车场加盖。而在其他案例方面，既有的商店可能需要更新，以利 与新的购物中心连接等。在购物中心开发时另一主要空间是非卖场的部分，可能包括了住宅、酒吧、室内运动中心、办公室、旅馆等。 任一项都需要特殊及复杂的考虑，而不仅是在通路及服务上做调整。例如在购物中心上建住宅，在机能、动线及景 观上都需要做特别的考虑。对于购物中心的配置而言，其他尚需满足的项目如下：（一）尽可能整合住宅区的人行步道，使其能与
14、购物中心相连。购物中心的营业时间以外的时间，应至少有一 条通路可以出入购物中心。（二）服务性的交通动线可以依机能集中或分散地设置，但不能干扰购物中心的活动。（三）无论是在视觉上或心理上，各种机能都应为整体的一部分。位于都会区外、主要作为建立都会区副都会的购物中心，其土地成本较低，较易取得广大的土地面积，因而其 主要配置计划可以水平式发展，使基地上的土地使用有多样的变化，天际线及建筑形态也能有多重面貌。而位于都 会中心内的购物中心，其土地成本高，不易取得大面积土地，因而其配置形态可能需要垂直式的往天空及地底发 展，而形成独栋式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差异，因而以下便依水平配置及垂直配置
15、形态分别论述。一、水平配置形式水平配置形的购物中心可参考欧、美的案例。以美国的案例而言，购物中心通常为一、二层楼高，30至60公尺 深的建筑。在此大型建筑内的各个店家所含括的区域大小不一，可能横跨整栋建筑的深度，如百货公司及超级市 场，也可能小至仅有面宽6公尺、深度12公尺的范围，如一般的精品店等。购物中心通常可归纳为几种典型配置形式：（一）传统商店沿街配置形式，商店沿着主要人行步道配置。（二）建筑物自街面退缩形式，建筑物平面配置成U形或L形，商店沿着凹入的内庭配置，退缩的部分为庭园 或停车场。将服务入口及卸货场配置于内庭，而将店面向外开向街道及人行步道。这是一种高密度的配置形式，适 用于集中
16、性的购物行为，但其停车量容易不足。（三）建筑物平面配置同上为U形或形，但店面开口面对中庭，停车场及购物中心入口在外围，四周有绿化的 人行步道环境。若拉长内廷使其变长缩窄，及形成商店街或Mall的形式。（四）以高密度族群方式配置，其停车场及入口在外围，而商店面对内部网状的人行步道。商店，特别是主要 的卖点，都配置在人行步道沿线上。（伍）如果能多层次的考虑以上的基础形式，则可有更多样的表现。如商店可有两个正面，分别向外部及中 庭；或利用人车不同层方式促使人车分离，而使车辆也能穿越购物中心内部空间而不影响步行者，使购物者有更多 的便利等。在高密度地区，购物中心也可以象三明治一样，在一个大建筑物内，上
17、下两层为停车场，中间层为步行 道。以美国的经验而言，最成功的配置形式为简单的形式，如I型、T型及L型等，而复杂的平面配置则不易成功。对于Mall的最大长度并没有一定的标准，以开发者的角度来看，当购物者经过一些没有租出去的店面，这个 Mall便算太长了。而根据针对美国的Mall所做的研究来看，最合适的长度是180公尺，最长不要超过240公尺。若长 度太长，则建筑物可能会被街道所截断，且量体可能过大，此时便要注意与周围环境融合的问题。购物中心心、商业业街与专专业市场场的不同同点及注注意事项项首先需要分分析以上上三类形形态商业业的特征征：综合合购物中中心是由由主力店店与配套套业态相相组合，集集购物、
18、休休闲、餐餐饮、娱娱乐等于于一体，能能较好地地满足消消费者“一一站式”的的消费需需求；并并且营业业面积较较大、车车位要求求多、所所处位置置一般为为城区或或片区的的核心地地段(如如华润万万象城、中中信城市市广场、华华侨城铜铜锣湾广广场等)。商业业街是由由不同业业态相对对集聚的的自然组组合，基基本为街街铺形态态，主要要满足消消费者在在休闲、观观光、逛逛街、生生活体验验需求的的同时实实现购物物需求，所所处位置置一般为为城市的的核心商商业地段段(如上上海南京京路商业业街、深深圳东门门商业街街、广州州上下九九商业街街等)；专业市市场是一一种特定定业态，主主要满足足特定业业内人士士、消费费者固有有的消费费
19、需求，其其目标性性非常强强，具有有行业“一一站式”购购买完成成的特征征(如家家居建材材市场、赛赛格电子子广场等等)。三类形态商商业的运运作要注注意以下下几个核核心点：一、综合购购物中心心1.商业体体量(经经营面积积)，即即消费支支撑力2.品牌主主力店和和选择与与主力店店组合数数量，即即商业定定位3.业态分分布的位位置与所所处的楼楼层，即即业态组组合的合合理化4.核心商商圈竞争争项目的的对比，经经营状况况分析(确定拟拟进入的的细分市市场)5.目标消消费群体体以及可可有效辐辐射范围围的细分分6.招商代代理公司司的专业业执行能能力以及及商家资资源度，即即招商执执行力度度7.经营管管理公司司的专业业管
20、理水水平8.开发商商的实力力二、商业街街1、是否集集购物、休休闲、娱娱乐、文文化、景景观、特特色风情情等为一一体2、交通与与步行关关系如何何分割3、不同业业态能否否形成有有机的商商业氛围围，聚群群效应程程度如何何4、业态的的多元化化与品牌牌度5、宏观的的统一规规划与统统一管理理水平三、专业市市场1、通过市市调瞄准准产业化化和产业业链的价价值2、消费目目标群体体的集中中购买特特征3、社会需需求的目目的性购购买力4、交通、物物流便捷捷程度5、商家的的品牌度度与售后后服务能能力6、经营管管理水平平 “一城城一地一一特色”解码码中国式式购物中中心开发发之道一般而论开开发商从从自己投投资回报报的角度度来
21、考虑虑，这无无可厚非非。但是是不懂商商业地产产的盈利利模式及及规律，仍仍按住宅宅开发的的盈利模模式来要要求商业业地产项项目的投投资回报报注定是是要失败败的。为为什么呢呢？商业业地产的的盈利模模式的不不同会造造出不同同的经营营与开发发的模。众众所周知知，商业业地产的的第一个个原则就就是通过过统一开开发、统统一定位位、统一一经营管管理及收收租金的的形式来来达成投投资回报报目的。如如果违背背这个原原则，后后果将会会面临悲悲剧下场场，那么么开发购购物中心心需要遵遵循那些些原则呢呢？1.“以客客为尊”满满足目标标消费者者的需求求因购物中心心的体量量庞大，不不是单单单一个品品类或者者单一的的消费群群体就能
22、能支持的的，而是是需要融融合多种种符合项项目定位位的业态态，提供供给消费费者一个个一站式式的服务务，所以以要面对对最大限限度的满满足不同同程度的的需求。在在这里你你不能单单单追求求产品的的高档化化，高档档化的消消费群总总是少数数的。2.一站式式齐全的的功能配配套许多策划者者总是在在问：功功能配套套怎么划划分，如如果设定定比例，其其实这里里的奥秘秘同样是是需要结结合项目目本体条条件、消消费者需需要、项项目定位位、商家家进驻意意愿等综综合因素素影响。众众多百货货与传统统商业形形态的改改变都是是应市场场及消费费者的消消费需求求变化而而变化，所所以揪住住消费者者需求的的变化成成为一个个商场能能否与时时
23、俱进，持持续发展展的关键键。3.环境营营造要时时尚与舒舒适随着竞争态态势的提提高，人人们对购购物的要要求不音音仅仅停停留在目目的性购购物，而而是将购购物作为为一种生生活方式式。一个个商业项项目能否否将顾客客的消费费时间停停留得更更高，那那么消费费力将会会提高。其其购物功功能的特特征是在在逛街之之中完成成一天的的休闲方方式，不不是象超超市那样样日常需需要那样样，所以以不能像像大卖场场那样乱乱，当然然也做不不到如听听酒店那那样如家家的舒适适感。这这中间要要适度的的把握，这这里没有有一个具具体的办办法，但但是一定定要以顾顾客为本本，随着着市场变变化而变变化，你你要不断断的让消消费者有有新鲜感感。并愿
24、愿意将购购物中心心当作办办公室、家家外的第第三交际际平台。4.大型购购物中心心要面向向广大顾顾客在操盘的过过程中，很很多开发发商都理理想化的的想做高高档购物物中心，觉觉得这样样能赚钱钱又赚名名，有一一次带一一个内地地开发商商去看广广州中华华广场，他他们仅仅仅是在商商场逛了了一圈，就就说体量量（约117万平平方米）还还算可以以，建筑筑形式一一般，品品牌也不不是最高高档，这这个不算算什么吧吧！一听听这话，你你就知道道其是外外行人看看热闹，只只有内行行人才能能看出门门道。虽虽然中华华广场的的建筑形形式、经经营管理理、动线线设计等等有诸多多可以提提高的地地方，但但你要知知道在当当今中国国社会里里绝大多多数人的的消费水水平相比比国际上上还是中中下游，而而购物中中心的体体量这么么大，面面向如此此大的顾顾客群，太太高档通通常无法法成功。从从社会财财富的角角度来看看，毕竟竟高档的的顾客群群并不是是消费的的主体，大大众才是是这个社社会的消消费主体体，世界界各地的的高档大大型购物物中心毕毕竟少数数，成功功的购物物中心反反而是面面向社会会大众的的。