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1、产权式式酒店项项目投资资综述 摘要要产权权式酒店店起源于于欧洲220世纪纪70年年代,随随着人们们生活水水平的提提高和旅旅游业的的蓬勃发发展,在在我国也也掀起了了一股浪浪潮。中中产阶级级在追求求高品位位享受的的同时,也把眼眼光投向向了旅游游房地产产这一旅旅游业中中的朝阳阳产业。可可是因为为其特殊殊的集融融资方式式和运营营方式,以及国国内对这这一新兴兴产业的的陌生所所带来的的各方面面知识、技技能和法法律法规规的欠缺缺,在这这一类项项目的投投资中存存在许多多敏感而而又棘手手的问题题。文章章从它的的起源和和发展现现状上作作初步的的了解,而后从从对投资资一个产产权式酒酒店的市市场定位位分析、可可行性研
2、研究、经经营管理理策略策策划、风风险分析析以及必必要的防防范措施施等方面面作进一一步的探探究,最最后掌握握它所具具有的蓬蓬勃生命命力并解解决所需需要面对对的问题题。 关键词词产权权式酒店店;分期期度假;投资价价值;委委托管理理.一、产产权式酒酒店概念念 “产产权式酒酒店”,指由消消费者或或个人投投资者买买断酒店店的产权权,即酒酒店将每每间客房房分割成成独立产产权出售售给投资资者。每每一个客客房都各各有独立立的产权权,投资资者一般般并不在在酒店居居住,而而是像购购买住房房一样投投资置业业,将客客房委托托给酒店店经营分分取投资资回报。同同时还可可获得酒酒店赠送送的一定定期限的的免费入入住权。早早在
3、200世纪770年代代欧美等等发达国国家就出出现了这这种酒店店。国际际产权式式酒店权权威机构构RRCI中中国区首首席代表表邹颜伊伊先生认认为,产产权式酒酒店有望望成为继继住宅和和汽车之之后的第第三个消消费热点点,前景景非常光光明。产产权酒店店20世世纪900年代进进入中国国以来,在北京京、上海海、广州州、昆明明、海南南等地取取得了较较大成功功。它其其实是一一种小户户型的旅旅游地产产项目。 产权酒酒店,“酒酒店地产产”这种种全新投投资理念念被业内内称为“第第5种物物业”,是一种种地产商商与酒店店运营商商相结合合的运营营模式。它它是以商商业项目目立项,同时可可以和普普通住宅宅一样按按套销售售,但建
4、建筑规划划与配套套全部按按照酒店店的标准准执行,又经由由正规的的酒店管管理公司司统一运运营,最最大化地地保证投投资收益益的一种种地产开开发模式式。 任任何投资资都存在在风险,在房地地产投资资领域这这个道理理已经被被无限地地放大。同同样,对对于产权权物业来来说,如如何防范范风险、获获取稳定定的投资资回报,也是摆摆在所有有投资者者面前最最重要的的事情。这这两年,在产权权商铺项项目火爆爆销售的的同时,由于在在经营上上的失误误造成了了投资者者的收益益无法兑兑现的失失败案例例也层出出不穷。 投资产产权式酒酒店的风风险是较较大的,所以投投资产权权式酒店店应当非非常慎重重,对于于这个新新生事物物,在投投资之
5、前前就要全全面了解解,尽量量对其经经营等各各方面做做到心中中有数。 二二、产权权式酒店店发展概概况 220044年,全全球国际际旅游者者接待量量达到77.511亿人次次,比220033年增长长9%;中国全全年旅游游业总收收入达到到61550亿元元,比220022年增长长10.5%。 20005年,中国旅旅游业和和全球旅旅游业都都进入了了一个新新的景气气周期,期间入入境旅游游人数年年均增长长率为88%110%,中国国国内旅游游人数年年均增长长率为55%77%。 220066上半年年入境旅旅游人数数59773.220万人人次,比比20005年同同期增长长2.440%;入境过过夜旅游游者人数数235
6、56.881万人人次,比比20005年同同期增长长4.336%;全国旅旅游外汇汇收入1146.83亿亿美元,比20005年年同期增增长4.10%。 产产权式酒酒店作为为产权式式地产项项目与商商业性酒酒店的结结合,整整合了多多种资源源优势,是房地地产和酒酒店的创创新经营营模式。110年前前产权式式酒店诞诞生于海海南省,目前我我国产权权式酒店店项目已已发展到到2000多个,在北京京也有很很多产权权式酒店店项目在在建。但但是,因因为目前前我国的的房地产产业和酒酒店业都都尚不很很规范,产权酒酒店作为为二者的的结合产产物更是是处于发发展初期期,相应应的法律律、法规规尚不明明确。因因此,今今后服务务将是未
7、未来产权权式酒店店乃至整整个酒店店业竞争争的焦点点。产权权式酒店店的特性性决定了了它必须须聘请或或委托专专业酒店店管理公公司来经经营管理理,它们们可以最最大限度度地挖掘掘酒店的的潜力,合理运运用酒店店的资源源,从而而更为有有效地保保障投资资者利益益。 三、产产权式酒酒店投资资分析 产权式式酒店与与酒店式式公寓除除了立项项不同之之外,在在客户类类型上也也有较明明显的区区别。据据国际中中心有关关负责人人介绍,产权式式酒店投投资客户户的比例例比酒店店式公寓寓高许多多。产权权式酒店店的最大大卖点也也是其投投资价值值。因为为相对于于投资股股票、债债券、期期货等品品种而言言,投资资产权式式酒店属属于低风风
8、险、高高收益,有望成成为中产产阶层的的投资首首选。所所以在国国际上,产权式式酒店作作为一种种投资理理财方式式,受到到众多家家庭与企企业的青青睐。根根据其用用途,又又可分为为产权式式商务酒酒店、产产权式度度假酒店店等。如如今风行行于夏威威夷、加加利福尼尼亚、佛佛罗里达达、亚利利桑那、澳澳大利亚亚黄金海海岸等地地的产权权式酒店店即属于于后者;而产权权式商务务酒店则则主要分分布在纽纽约、芝芝加哥、伦伦敦等地地区。对对于我国国房地产产市场来来说,产产权式酒酒店是一一个地地地道道的的舶来品品。但实实现低风风险高收收益的前前提条件件是出租租率,只只有高出出租率的的保证,才能提提高投资资回报率率并降低低投资
9、风风险。而而出租率率直接与与地理位位置及天天然资源源、稀缺缺性管管理质量量等休戚戚相关。 毋毋庸置疑疑,产权权式酒店店是一个个值得考考虑的中中长期投投资产品品,关键键在于如如何选择择。选择择一种投投资,需需考虑投投资本金金、回报报率和回回报保障障。对投投资者来来说,最最重要的的是判断断回报保保障是否否可靠。它它对景观观位置地段区区位的要要求极为为苛刻,酒店所所拥有的的资源要要有一种种独占性性。所以以,这类类酒店一一般应位位于著名名旅游城城市或景景色优美美的旅游游地区或或国际知知名的会会务中心心。首先先要保证证能拥有有充足而而稳定客客源,让让酒店出出租率保保持在550%以以上,这这样其客客房年度
10、度利润分分红除抵抵消分期期付款费费用外,才会有有盈余。 地理位位置一指指酒店所所在的景景观位置置,是否否具有鲜鲜明特色色的或是是拥有比比别人所所拥有品品质更高高一级的的服务资资源;二二指所在在区域位位置,能能否吸引引大量度度假商务务、会议议客人。优优美的景景观,才才能够吸吸引足够够多的人人群。在在海滩、沙沙漠、雪雪山的景景观处,能用于于建造酒酒店的立立项并不不多见。好好的、排排他性的的地理位位置,能能看到最最美的景景色,这这种产权权酒店肯肯定升值值。如果果处于重重要城市市、旅游游城市,则酒店店价值也也自然加加分。产产权酒店店是旅游游的产物物,旅游游资源丰丰富的地地方,酒酒店可以以保持较较高的出
11、出租率,这可以以让业主主相信具具有投资资价值。当当然一个个地方就就算它的的自然环环境、地地理条件件都很适适合投建建酒店,我们还还应该进进行产权权酒店模模式可行行性研究究,就产产权式酒酒店的每每一个特特性进行行分析。它它的管理理问题、运运营问题题、风险险防范问问题等可可以用来来验证此此地是否否适合投投建产权权式酒店店。 产产权式酒酒店尽管管有着诱诱人的高高额投资资回报,但投资资风险也也与收益益并存。产产权式酒酒店客房房的产权权虽然已已经卖给给了个人人,但在在一个很很长的时时间里,它不是是小业主主的居所所,而是是作为酒酒店客房房经营的的。这种种出卖使使用权换换取所有有权的方方式实际际隐含着着很大的
12、的经营风风险。为为了增强强投资者者购买产产权式酒酒店的信信心,开开发商一一般会引引进专业业公司进进行经营营管理。如如果该酒酒店管理理公司具具有一定定品牌,以统一一品牌形形象面向向市场,就可以以积累定定向的客客源。 产权式式酒店的的特性决决定了它它必须聘聘请或委委托专业业酒店管管理公司司来经营营管理,因为产产权式酒酒店业权权分散,业主众众多且业业主的类类型庞杂杂,个人人、企业业、集团团等都有有可能杂杂混其中中,所以以关系很很难协调调。这就就给酒店店的管理理带来了了挑战。在在作投资资分析时时必须要要考虑到到将来要要交给谁谁管理、如如何管理理的问题题。而且且你所中中意的管管理集团团它又是是否看好好你
13、的项项目愿意意管理的的问题。所所以,在在考虑到到吸引投投资者的的同时,也要将将未来的的管理机机构的要要求考虑虑进来。建建立一个个好的营营销基础础设施,技术条条件也是是必要的的,应充充分利用用当地的的技术力力量和人人才市场场。因为为一国、一一地区的的科技文文化教育育水平,决定了了它接受受消化化新技术术的能力力。这些些相关的的创新性性因素可可以提升升区位的的形象和和品位,让管理理者看到到将来会会得的利利益,他他们才会会更乐意意、更努努力地进进行管理理运营。 但是,因为目目前我国国的房地地产业和和酒店业业都尚不不很规范范,产权权酒店作作为二者者的结合合产物更更是处于于发展初初期,相相应的法法律、法法
14、规尚不不明确。因因此,今今后服务务将是未未来产权权式酒店店乃至整整个酒店店业竞争争的焦点点。而服服务从更更多的意意义上来来讲就是是文化的的交流。所所以文化化环境是是影响投投资环境境因素中中较为深深层的背背景因素素,常常常容易被被忽视,但这一一因素又又确确实实实在起起着重大大基础作作用。当当一个投投资者到到异国他他乡去投投资时,东道地地的历史史文化氛氛围、社社会风俗俗习惯等等,将会会对投资资者产生生深刻而而长久的的影响,使得投投资者不不得不从从产品花花色品种种到营销销策略,从生产产作息安安排到企企业组织织管理方方式,都都要作相相应调整整。忽视视文化因因素的严严重后果果,可能能带来的的是对其其投资
15、产产品的抵抵制,也也许会在在生产经经营上碰碰到不必必要的麻麻烦。 投资产产权酒店店与银行行储蓄的的比较来来说,银银行储蓄蓄虽然利利润很小小却几乎乎没有什什么风险险,在我我国除非非是遇到到政治环环境的动动荡才会会出现储储蓄的危危险性;产权酒酒店投资资属不动动产投资资,它的的变现能能力受众众多因素素的限制制,业主主在投资资时也会会考虑其其流通和和变现能能力,也也就是其其退出机机制的设设计。这这种良好好的金融融体系和和金融管管理与服服务,无无疑会增增添投资资环境的的优势,增强投投资环境境的引资资功能。在在这样的的环境中中,投资资者的资资金运转转灵活、出出入便捷捷、渠道道畅通,自然提提高了投投资效益益
16、。产权权酒店大大多是分分期付款款,可以以通过转转按揭的的方式进进行变现现。一些些产权酒酒店设计计可以转转让和退退出规则则,替业业主转让让。这样样就为客客户的投投资回报报提供了了保障,也会提提高他们们的投资资信心和和热情。 需要避避免以下下投资决决策错误误: 11.避免免选择在在非旅游游区(城城市)、非非会务中中心城市市投建产产权酒店店。 22.避免免选择客客源无法法保障、回回报率定定制过高高的地方方投建产产权酒店店。 33.避免免选择投投资不是是由专业业酒店管管理机构构提供管管理的产产权酒店店。 44.避免免选择投投资规划划不合理理的、配配套不齐齐全的单单体产权权酒店。 5.避避免选择择在当地
17、地酒店资资源已经经过剩的的地区投投建新产产权酒店店。 四、产产权式酒酒店的前前景展望望 产权权酒店经经过了几几十年的的发展,已逐渐渐成为一一种全球球化的旅旅游投资资工具,同时也也是中产产阶级兴兴起后的的产物。在在中国,产权酒酒店还只只是一个个新的旅旅游产品品。不过过旅游业业的蓬勃勃发展将将大大地地促进我我国酒店店业的发发展。同同时随着着人们生生活水平平的提高高,分时时度假也也在国内内兴起,而分时时度假这这种新的的度假方方式正在在逐渐兴兴起,是是产权式式酒店存存在的一一个基础础。 私私人投资资者购买买产权酒酒店后,每年自自己使用用约155200天,其其他时间间则进行行委托管管理,用用于对外外经营
18、。其其每年酒酒店租金金收益基基本可抵抵消房产产分期付付款费用用,购买买者在一一定年限限缴完按按揭贷款款后,取取得房屋屋产权。机机构投资资者购买买产权酒酒店后,一方面面用于投投资,另另一方面面用于员员工休假假、公司司年会和和接待宾宾客。很很多企业业家在海海岛购买买别墅或或酒店,除了自自己和家家人度假假之外,也作为为激励员员工的一一种用途途,定期期给予优优秀员工工去海岛岛度假的的激励制制度,为为企业带带来惊人人效益,这在西西方国家家尤为盛盛行。 北京作作为全国国政治、经经济、文文化中心心,同时时作为在在国际上上地位日日益重要要的现代代化国际际都市,其酒店店业的发发展突飞飞猛进带带动了酒酒店式公公寓
19、的出出现。不不久前,中信国国安集团团投资的的第一城城面世,并以每每平方米米万元的的价格销销售产权权式酒店店现房。密密云五星星级世豪豪国际酒酒店推出出了分时时度假产产权酒店店,美妙妙时光产产权酒店店别墅开开盘十余余天销售售超过330%。有有关投资资人士分分析认为为,以上上三家产产权式酒酒店均属属于产权权式度假假酒店,走的都都是“以以会展、度度假为主主,旅游游观光为为辅”的的酒店经经营思路路。可以以相信,这一辐辐射效应应正在蔓蔓延全国国,在经经过理智智评价后后中华大大地上会会如雨后后春笋般般屹立起起无数产产权新秀秀。 参参考文献献 11付晓晓东,胡胡铁成.区域融融资与投投资环境境评价M.北京:商务
20、印印书馆,20004. 2美博博迪,等等.投资资学MM.朱朱宝宪,等,译译.北京京:机械械工业出出版社,20005. 3投投资项目目可行性性研究指指南编写写组.投投资项目目可行性性研究指指南MM.北北京:中中国电力力出版社社,20002. 4孙元欣欣,徐勇勇谋.投投资项目目评价理理论、方方法与案案例MM.上上海:上上海科学学技术文文献出版版社, 20005.20088-20010年年产权式式酒店发发展前景景 一、220088-20010年年产权式式酒店租租赁市场场发展空空间大 我国国经济走走势为产产权式酒酒店提供供较大发发展空间间；市场场消费潜潜力开始始释放，需需求日趋趋旺盛；随着旅旅游度假假
21、条件的的成熟，产产权式酒酒店将成成为旅游游房产新新的趋势势。而产产权式酒酒店的发发展也具具有重要要的现实实意义：一方面面有利于于引导房房地产业业健康发发展，缓缓解大城城市房地地产过热热，盘活活存量房房地产。另另一方面面有利于于促进中中小城市市经济发发展，缩缩小地区区差距。 权式酒店正成为中国租赁市场一个新兴热门产品。据调查，到目前为止上海正在营业的产权式酒店共23个，主要分布在市中心区域，静安区最多，共计5个，浦东新区和黄浦区各有4个。较少的供应量有望在日后的租赁市场中获取较高的出租率。 二、2008-2010年产权式酒店将成为消费的热点 2008年奥运将对我国，尤其是北京的酒店行业带来巨大挑
22、战，有关机构日前的一项调查显示，目前北京的酒店状况不容乐观，不仅整体数量稀缺，分布不合理，而且高档饭店稀缺，特别是核心商务区如中关村商务区高档饭店稀缺。 据奥组委服务部相关统计数据显示：目前，北京拥有星级饭店576家，其中五星级家，四星级家，三星级家，二星级家，一星级家，这与北京作为国际化大都市的定位很难匹配，也难以满足奥运会的需求。 根据我国申奥报告中关于饭店方面的承诺，到2008年北京星级酒店总数将达到家，客房万间。为此，今后几年内北京星级酒店的客房数量将以7左右的速度逐年递增。 预计，到2020年，中国将成为世界旅游的一个主要目的地和客源国，接待境外游客数量将由现在的每年5000万增加到
23、1.73多亿。作为中国政治、科技、文化中心的北京，因商务、旅游、学术交流等往返进出的人群，每年更是数以亿计，可见未来几年，北京酒店业将在机遇与挑战中面临着巨大的发展空间，产权式酒店无疑给这一发展带来新的契机。为此，应该在中国，特别是在北京大力发展产权式酒店。 产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。早在世纪年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。 产权酒店的经营模式是，投资者买下酒店部分独立部分设施（单间客房）的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，而投资者则坐收红利。第一批真正意义上的产权酒店在法国阿尔卑
24、斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播开来，由于获得了成功的商业运作，之后北美、加勒比海等地区也纷纷兴起。如今，产权式酒店在整个世界已经被证明是一种成功的商业模式。 全球产权式酒店在19861995年间年均增长了15.8；1980年，全球500个旅游目的地有155万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球个国家4000个旅游胜地有万个家庭购买了产权式酒店。20世纪80年代到90年代初，全球引入产权式酒店的旅游目的地的数量增长了6倍；20世纪90年代初，全球产权式酒店的年销售收入为40亿美元。近10年来，全世界产权式酒店每年保持着左右的增长速度，2004年全球产权式酒店的销售额达到300亿美元。
25、 产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前我国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。 但是，因为目前我国的房地产业和酒店业都尚不很规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确。因此，今后，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保障投资者利益。产权式酒酒店公寓寓的投资资策略分分析面对连连连下跌的的房产，产产权式酒酒店公寓寓却一枝
26、枝独秀。上海、北京、海南、南京、武汉、成都频频推出小面积产权式酒店公寓，并以8%10%的年回报率等多种方式吸引投资者。那么，投资者如何面对这些诱惑？产权式酒店公寓能投资吗？如何投资产权式酒店公寓？又有哪些投资风险？ 据有关方方面统计计：目前前我国产产权式酒酒店项目目已发展展到2000多个个，仅上上海产权权式酒店店公寓 已经超超过755家，而而且全国国还有很很多产权权式酒店店公寓项项目在建建。面对对产权式式酒店公公寓在全全国遍地地开花的的现象，上海美丽园酒店有限公司总裁陆纯认为，产权式酒店公寓之所以如此热门，主要是目前市场上几乎没有其他理想的投资项目，股票风险大、基金不稳定、国债增值缓慢、开商铺
27、竞争激烈。与商铺、股票等相比，产权式酒店公寓投资风险相对减少，较为稳定，又有一定的固定投资回报。 长期投资资是关键键“27万万元，554万元元，977万元”，上海亚龙集团董事长张文荣介绍，这是投资的典型“路线图”。他以亚龙国际大厦一套总价最低为54万元的房型为例，按10年5成按揭计算，27万元是投资者真正自己的投资，54万元是物业单元的总价，按允诺的8年增长率计算，97万元便是到第10年业主所得的总利益。回报如此诱人，关键在于产权式酒店公寓的投资应该长期稳定，忌讳短期的投机炒作。上海宝名国际集团吴冠昌总裁也认为，投资者应考虑长期投资，还可将其所购物业委托给专业的酒店经营管理公司打理，获得长期的
28、固定投资收益，宝名国际集团在海南开发的白金海岸，就是为投资者提供十年包租，每年8%的回报以及30天的免费入住等优惠条件。 自有资金金去投资资投资产权权式酒店店公寓最最好用自自有资金金，不要要轻易向向银行贷贷款。今今年，银银行调整整了个人人住房贷贷款政策策，个人人向银行行贷款，每每年需支支付6.12%的利息息，如果果再扣除除税收、物物业管理理费，即即使产权权式酒店店公寓投投资许诺诺8%的的回报，但但是三项项费用加加起来，投投资者也也基本上上已没有有收益。所所以业内内人士一一再提醒醒投资者者，一定定要用自自有资金金投资，向向银行贷贷款投资资要慎重重。 据陆纯介介绍，国国内个人人投资产产权酒店店公寓
29、的的主要是是年龄在在40岁岁以上的的“中产产阶级”，这这部分人人可能当当了十几几年白领领，手中中有几十十万或是是上百万万的积蓄蓄。用这这部分积积蓄去投投资，再再加上用用心选择择，风险险相对较较少。 投资技巧巧有讲究究作为一个个精明的的投资者者，他在在选定投投资项目目之前，不不仅仅对对该项目目进行了了解，还还要对该该项目的的成长环环境做具具体的分分析与预预测。对对此吴冠冠昌提出出四字经经“看大大、抓小小”。“看看大”就就是要从从宏观经经济角度度出发，看看此类产产品是否否符合整整个国民民经济大大发展趋趋势，看看整个市市场环境境和政府府相关政政策是否否支持该该领域、未未来是否否会出台台利好政政策；“
30、抓抓小”，要要具体分分析所选选择的项项目是否否具有升升值的潜潜力。 陆纯提倡倡“四看看”：一一看酒店店经营状状况，投投资者在在选择酒酒店公寓寓时，重重点应放放在酒店店经营方方面，考考察它的的营利能能力和管管理水平平。二看看地段，酒酒店公寓寓是否位位于商业业中心、高高级商务务区、交交通枢纽纽区等，投投资酒店店公寓，不不仅要从从房产收收益，还还得从地地价上获获利。如如果酒店店坐落在在黄金地地段，土土地增值值的空间间很大，投投资的回回报就十十分可观观。三看看担保。投投资最担担忧的就就是诚信信问题，投投资者一一定要看看清担保保承诺是是否可信信，各类类细节更更要事先先商讨，譬譬如遇到到类似“SSARSS
31、”等突突发事件件，究竟竟由哪方方承担。在在美丽园园酒店公公寓有明明确的规规定，如如果发生生意外，由由土地控控股方承承担，而而且还特特别设置置了风险险基金。四四看酒店店状况，酒酒店是否否惹过法法律纠纷纷，酒店店公寓的的资产负负债情况况如何。 规避风险险最重要要收益越高高，风险险越大是是投资的的恒定规规律，“任任何投资资都不是是百分百百安全，投投资产权权式酒店店公寓也也要承担担风险。”陆陆纯提醒醒投资者者一定要要关注投投资风险险。投资资产权式式酒店公公寓主要要有三大大风险：市场风风险、法法律风险险、诚信信风险。产产权式酒酒店公寓寓投资回回报率的的高低和和风险的的大小并并不是投投资人所所能控制制的，
32、而而是取决决于酒店店将来的的经营状状况，他他认为投投资者要要深层次次了解酒酒店的经经营状况况和管理理水平，咨咨询专业业人士的的意见，千千万不要要轻信开开发商许许诺的高高昂回报报，很有有可能这这些最后后都成了了空头支支票。 针对风险险，亚龙龙为投资资者提供供了“双双保险”：一用产产权化解解投资风风险，亚亚龙坚持持“亲兄兄弟明算算账”。明明确产权权归属，是是明晰发发展商、酒酒店管理理公司、业业主之间间各自权权益的最最根本标标准。亚亚龙国际际大厦对对产权的的归属有有着清晰晰的划分分，一旦旦购买了了单独的的酒店公公寓单元元，投资资者便获获得了该该单元的的独立产产权；酒酒店单元元以外的的其他部部分如酒酒
33、店的大大堂、公公共绿地地、裙楼楼、车库库等产权权归发展展商所有有；整个个酒店委委托专业业的酒店店管理公公司上海海亚龙国国际大厦厦酒店管管理有限限公司采采用统一一包租的的方式进进行经营营，从根根本上杜杜绝产权权纠纷。二二用担保保对抗投投资风险险，引进进担保机机制为投投资本身身加“安安全气囊囊”。即即必须关关注由谁谁提供担担保，担担保方的的资金实实力如何何，以怎怎样的形形式提供供担保。 近日在上上海面积积仅为223335平方方米，总总价仅220万元元“袖珍珍地铁房房”酒店店式公寓寓的热销销，让“酒酒店式公公寓”和和“公寓寓式酒店店”两个个久违的的名词，又又重新进进入了普普通百姓姓的视线线，那这这两
34、个看看似相似似的名词词究竟有有何区别别呢？易易居臣信信行销部部市场研研究中心心认为，酒酒店式公公寓和公公寓式酒酒店其实实属于两两种性质质不同的的房子，一一般而言言，酒店店式公寓寓可分为为服务性性公寓及及商务酒酒店公寓寓，而公公寓式酒酒店也分分成产权权式酒店店和非产产权式酒酒店。其其实除了了在概念念上的不不同之外外，应该该说“酒酒店式公公寓”的的主体为为公寓，而而“公寓寓式酒店店”的主主体为酒酒店。酒酒店式公公寓 有有人戏称称“酒店店式公寓寓”为“酒酒店式的的服务，公公寓式的的管理”，它它是近期期在房地地产行业业兴起的的一种只只做服务务、没有有任何酒酒店经营营的纯服服务公寓寓。易居居臣信行行销部
35、市市场研究究中心表表示，由由于酒店店式公寓寓既吸收收了星级级酒店的的服务功功能和管管理模式式，又吸吸收了写写字楼的的特点，因因此颇受受市场欢欢迎，客客户群也也多为企企业白领领及成功功人士，而而酒店式式公寓的的户型，一一般从几几十平方方米到几几百平方方米不等等，多为为精装修修。易居臣臣信行销销部市场场研究中中心认为为，一般般酒店式式公寓的的公共设设施均类类似酒店店，又随随时能得得到酒店店式的各各种服务务，人们们选择酒酒店式公公寓自住住其最大大的特点点也就是是自由方方便，而而价格也也相对较较低。公公寓式酒酒店,简简单地说说，公寓寓式酒店店就是设设于酒店店内部的的公寓形形式的酒酒店套房房，此种种物业
36、的的特点在在于它类类似公寓寓，拥有有居家的的格局和和良好的的居住功功能；另另一方面面，由于于其配有有全套的的家具电电器，能能为客人人提供酒酒店的专专业服务务，因此此它既有有公寓的的私密性性和居住住氛围，又又有高档档酒店的的良好环环境和专专业服务务。易居居臣信行行销部市市场研究究中心认认为，从从服务上上看酒店店式公寓寓与公寓寓式酒店店几乎没没什么差差别，但但从本质质上来说说，酒店店式公寓寓楼盘可可将每个个单元出出售给个个体买房房者，买买房者可可拥有产产权，可可自住、出出租、转转售，而而公寓式式酒店则则属于酒酒店，从从产权的的年限来来看，酒酒店式公公寓的产产权年限限为700年或550年两两种，而而
37、公寓式式酒店则则只有440年。所以这两类产品从根本上来说还是有本质的差别，因此投资者再选购产品时，应充分了解酒店公寓和公寓酒店的差异性，计算两者的投资回报率，避免投资风险。易居臣信专家提醒投资者，按照回收成本的方式来看，一般回收年数越短越好，合理的投资回报年数应在8-10年左右。投资性的房产毕竟不同于一般住宅，能否出租或租金能否达到相应水准，不单单是住宅本身决定的，还包括地段区位、面积等多重因素，所以购房者应细细揣摩，谨慎投资此类房产。 新新型的房房产投资资和消费费模式，年年收益率率 8%的市场场前景，使使得我市市产权式式酒店依依然持续续热卖。位位于市区区望江西西路的温温州翠微微宾馆项项目（又
38、又名天润润大酒店店）以及及洞头国国际大酒酒店，以以产权式式酒店的的形式分分别于33月、44月开始始对外销销售，目目前销售售率达到到90以上。 据介介绍，天天润大酒酒店出售售房源总总量（含含自留房房）3111套，洞洞头国际际大酒店店项目出出售房源源总量（含含自留房房）1117套，开开盘不久久便宣告告进入清清盘阶段段。天润润大酒店店开盘价价虽然达达到每平平方米2250000元，但但开盘现现场仍然然人流如如潮，不不少房源源在短时时间内下下订成功功。所谓谓“产权权式酒店店”，就就是把酒酒店、宾宾馆的每每个客房房作为一一个有独独立产权权的单位位，分别别出售给给投资者者；投资资者可以以像购买买其他房房产一
39、样样投资置置业，委委托酒店店管理公公司管理理，从出出租经营营收益中中获取回回报；投投资者每每年还可可拥有该该酒店、宾宾馆一定定时间段段的免费费居住权权。其实实质就是是“分时时度假房产投投资”。从我我市第一一家产权权式酒店店国国贸大酒酒店开盘盘销售到到现在，有有别于各各地产权权式酒店店遍地开开花的情情况，温温州至今今只有55家产权权式酒店店。其中中，温州州国贸大大酒店、温温州半岛岛公寓酒酒店、温温州万和和豪生大大酒店处处于营运运状态。经过过五六年年时间，产产权式酒酒店在温温州运营营状况良良好，与与外地产产权式酒酒店的纠纠纷不断断形成鲜鲜明对比比。温州州国贸大大酒店董董事长吴吴明华分分析，温温州产
40、权权式酒店店成功运运营与其其完善的的经营理理念分不不开。由由于温州州产权式式酒店起起步相对对较晚，因因此它吸吸取了前前人的经经验和教教训，具具备了一一套相对对完善的的经营理理念。近年年来，温温州经济济和房地地产市场场的不断断发展，地地产价格格较以前前已增长长了几倍倍甚至几几十倍，地地段价值值越高、发发展潜力力越大的的区域，房房产保值值、增值值的空间间就越大大，这也也为产权权式酒店店的良好好运营提提供了机机会。据据了解，国国贸大酒酒店酒店店开盘时时每平方方米均价价仅售665000元，现现在房价价已经涨涨到2万万多一平平方米，投投资者一一脱手就就能赚回回相当于于成本三三倍的钱钱。酒店店要达到到赢利
41、的的目的，需需要有足足够的客客房用于于经营性性的出租租。目前前，温州州市的产产权式酒酒店数量量不多，但但是星级级都比较较高，品品质好且且各具特特色，因因此都有有很高的的入住率率。温州州国贸大大酒店共共有2445间产产权式客客房，日日平均入入住率达达65%以上，温温州万和和豪生大大酒店日日平均入入住率在在78%左右。经经营管理理公司向向投资者者承诺的的回报率率，是按按照最理理想的经经营条件件来计算算的。产产权式酒酒店在实实际运作作中，入入住率的的高低决决定了酒酒店经营营的成败败，更是是直接影影响回报报率的兑兑现与否否的关键键。一般般而言，产产权式酒酒店投资资的年收收益率在在 8%左右较较容易实实
42、现。吴吴明华说说：“温温州的产产权式酒酒店向投投资者承承诺的回回报率在在6%8%左左右，对对投资者者的回报报率承诺诺基本能能够兑现现。”为为了消除除投资者者对于回回报的疑疑虑，温温州的产产权式酒酒店频出出“新招招”，温温州洞头头国际大大酒店采采用一种种“大象象担保蚂蚂蚁”的的独特方方式，在在每份买买卖合同同里均附附带一份份70%酒店自自身资产产担保协协议内容容，确保保30%产权客客房投资资者的回回报完全全安全。产权式酒酒店商业业运作模模式产权式酒酒店，是是由开发发商将酒酒店的每每间客房房分割成成独立产产权出售售给投资资者，投投资者一一般并不不在酒店店居住，而而是将客客房出租租(或委托托)给商商
43、业管理理公司，以以出租（或或委托）经经营获取取国定的的投资回回报，由由担保公公司进行行固定回回报的担担保，同同时获得得酒店管管理公司司赠送的的一定期期限免费费入住权权（100天左右右）。由商商业管理理公司委委托专业业的酒店店管理公公司进行行酒店的的正常经经营管理理。一般般业主只只要投入入金额不不多的首首期，就就可不在在投入，用用酒店固固定回报报抵消分分期付款款的费用用，大约约1015年年后取得得产权。开发商、投投资者、商商业管理理公司、担担保公司司、酒店店管理公公司之间间的关系系顺驰公司A酒店管理公司担保公司司投资者 DDC商业管理公司BA：开发发商与投投资者之之间是买买卖关系系开发商与与投资
44、者者签订商商品房买买卖合同同，每每一个业业主办理理一个独独立的产产权证。B：投资资者与商商业管理理公司之之间是委委托经营营关系，双双方签订订委托经经营协议议。C: 商商业管理理公司与与酒店管管理公司司之间是是委托经经营管理理关系D: 担担保公司司与投资资者之间间是担保保关系担保公司司对商业业管理公公司承诺诺给投资资者的固固定回报报承担担担保。产权式酒酒店投资资的利好好与风险险规避近两年年，伴随随着一系系列宏观观调控对对投资、投投机型购购房的抑抑制和打打压，市市场上部部分投资资类物业业的问题题开始日日益显现现。产权权式酒店店作为投投资类物物业的主主要产品品形式之之一，近近期由于于频频出出现问题题
45、，而引引起社会会各界的的广泛关关注。为为了使广广大投资资人士日日后在选选择投资资此类物物业时能能做到心心中有数数，本文文将结合合一正一一反两个个案例，给给出相应应的风险险提示与与投资建建议。 讲评要点点1.产权权式酒店店投资具具有哪些些优势？2.产权权式酒店店投资三三大主要要风险：市场风风险、法法律风险险、诚信信风险。3.规避避风险三三刃利剑剑，一是是明确权权属，二二是看担担保机制制是否健健全，三三是看是是否具有有完善的的退出机机制。反面案例例金色假日日酒店位位于北京京延庆，于于20002年77月封顶顶，20003年年1月开开始试营营业。占占地166亩，高高15层层。当时时在很多多媒体上上大打
46、广广告，广广告语这这样写道道，“金金色假日日酒店位位于八达达岭国际际旅游会会展经济济区，是是延庆县县重点工工程，也也是北京京市首家家产权式式酒店，酒酒店正在在热卖中中。”广告介绍绍，产权权酒店是是一种新新型的房房产投资资和消费费模式，其其特征是是，业主主投资买买房，统统一由酒酒店管理理公司来来经营，业业主购买买后即可可坐收利利润。金金色假日日酒店因因其种种种资源优优势，投投资回报报丰厚，除除了1000%的的物业产产权外，还还有100%330%的的纯利回回报给业业主。买买了这种种产权式式酒店的的房子，“就就像搬回回家一台台提款机机”，“安安全可靠靠”，可可以“边边玩边赚赚”。20044年1月月，
47、3000多名名业主接接到酒店店物业管管理有限限责任公公司的“通通知函”，公公司欲支支付业主主20003年11月1日日122月311日的房房产经营营收益。然然而，一一套300多万元元的客房房，一年年投资回回报只有有数百元元。而按按照物业业管理公公司的承承诺，投投资回报报应该是是上万元元。由于于无法兑兑现当初初的承诺诺，很多多业主停停止了银银行还贷贷，并且且，不断断有业主主申请仲仲裁或向向法院提提起诉讼讼。截至目前前，金色色假日3300多多名业主主被套牢牢的问题题仍然没没有得到到解决。正面案例例由“中信信国安集集团”投投资300亿历时时13年年建造的的“第一一城”位位于河北北省香河河，占地地360
48、00亩，总总建筑面面积400多万平平方米。始始建于119922年，于于20001年全全面投入入使用。包包括旅游游、商业业、酒店店、餐饮饮、会议议、娱乐乐、休闲闲等。其其建筑以以明清两两代北京京城为蓝蓝本，将将老北京京的城廊廊微缩过过来，内内九外七七的城楼楼、城墙墙均按明明代京城城1：11修建，设设有建国国门、安安定门、永永定门、正正安门等等城楼，只只是将城城墙长度度缩短，并并改为内内部两层层的空腹腹长廊，作作为客房房、餐厅厅、办公公场所，其其设计由由当初的的老一辈辈建筑大大师为其其担纲。整整个建筑筑外观古古朴典雅雅、气势势恢宏。截截至目前前，“第第一城”的的商业、餐餐饮、能能容纳330000人的大大型会