靖江项目房地产前期提报.ppt

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1、 2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部靖江房产市场报告靖江房产市场报告 2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部宏观市场宏观市场 2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部宏观市场宏观市场房地产投资、销售冷热悬殊房地产投资、销售冷热悬殊

2、开发投资：开发投资：开发投资：开发投资：0909年年1414月份，全市房地产开发完成投资月份，全市房地产开发完成投资7.967.96亿元，同比增长亿元，同比增长7.2%7.2%，增幅增幅明显回落明显回落，受金融危机的影响，房地产企业拿新地块的积极性不高；，受金融危机的影响，房地产企业拿新地块的积极性不高；销售情况：销售情况：销售情况：销售情况：0909年年1414月份，全市商品房累计销售月份，全市商品房累计销售14.8714.87万平方米，同比上升万平方米，同比上升52.2%52.2%，其，其中中住宅销售住宅销售11.2311.23万平方米，同比上升万平方米，同比上升23.54%23.54%，

3、受宏观楼市回暖，前期积压需求客源，受宏观楼市回暖，前期积压需求客源集中释放提升近期成交量；集中释放提升近期成交量；成交价格：成交价格：成交价格：成交价格：1414月，我市住宅房成交均价为月，我市住宅房成交均价为42294229元元/，接近于热点城南区域市场价格，接近于热点城南区域市场价格，主要是近期城南楼盘集中供应、成交明显放量原因；主要是近期城南楼盘集中供应、成交明显放量原因；近期楼市呈价格平稳，成交放量，整体回升势头强烈；但房产开发投资量增幅回落表近期楼市呈价格平稳，成交放量，整体回升势头强烈；但房产开发投资量增幅回落表近期楼市呈价格平稳，成交放量，整体回升势头强烈；但房产开发投资量增幅回

4、落表近期楼市呈价格平稳，成交放量，整体回升势头强烈；但房产开发投资量增幅回落表明，开发商新开发力度、拿地积极性尚未恢复，目前楼市明，开发商新开发力度、拿地积极性尚未恢复，目前楼市明，开发商新开发力度、拿地积极性尚未恢复，目前楼市明，开发商新开发力度、拿地积极性尚未恢复，目前楼市“回暖回暖回暖回暖”根基尚不牢靠。根基尚不牢靠。根基尚不牢靠。根基尚不牢靠。2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部公寓市场情况公寓市场情况 城南区域城南区域 城中、城北区域城中、城北区域 2009 N

5、EW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部个案分析之一个案分析之一案名案名中天城市花园中天城市花园近期动态近期动态开发商开发商靖江中天房地产开发有限公司楼盘位置楼盘位置人民中路98号产产品品规规划划占地（万方）占地（万方）19总建（万方）总建（万方）30规划户数规划户数2000容积率容积率1.58房型面积房型面积（）（）两房：80-89 三房：127-143 四房及复式：163-235价价格格折后价折后价3990(小高)、4085(多层)折扣折扣95折主力价格段主力价格段（万元）（万元）2

6、房：33-37 3房：52-594房及复式：67-97中天城市花园中天城市花园08.07月开08.07月开08.07月开08.08月开08.08月开08.08月开08.08月开未开楼栋未推套数未推套数建筑形态建筑形态预计推盘预计推盘时间时间房型房型面积面积套数套数比例比例130多层2009.08两房84-896046%三房114-1347054%项目还有4栋多层未推，面积为84-89的两房60套，114-118的小三房10套，129-134的三房60套，预计2009年8、9月推出。2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁

7、仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部开盘时间开盘时间建筑形态建筑形态推盘套数推盘套数去化套数去化套数去化率去化率四期未来供应四期未来供应（套）（套）2008.07多层、小高层34033599%135项目价格并未出现变动，对外报价小高层项目价格并未出现变动，对外报价小高层42004200元，多层元，多层43004300元，元，9.89.8折优惠；由于折优惠；由于靖江市场内部客源订购较多，内部实际折扣为靖江市场内部客源订购较多，内部实际折扣为9.59.5折；折；受所推房源尾盘以及大面积房源限制，近期月均去化受所推房源尾盘以及大面积房源限制，近期月均去化5 5套左右，较前期有所回落。套左右

8、，较前期有所回落。已推楼栋情况（四期）已推楼栋情况（四期）统计时间节点统计时间节点价格价格折扣折扣近两月月均去化近两月月均去化2、3月小高：3990多层：408595折134、5月小高：3990多层：408595折5 2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部个案分析之二个案分析之二案名案名香榭丽香榭丽近期动态近期动态开发商开发商江苏虹盛房地产开发公司项目于09年4月、5月二期首次两次推量，合计 382套，房源为两房90，三房125-135。楼盘位置楼盘位置朝阳路、人民路产产品

9、品规规划划占地（万方）占地（万方）10总建（万方）总建（万方）18规划户数规划户数1300（二期）容积率容积率1.78房型面积房型面积（）（）两房：90三房：125-135价价格格折后价折后价3648折扣折扣96折主力价格段主力价格段（万元）（万元）两房：33三房;46-50房型房型两房三房建筑面积建筑面积()90125-135套数套数112224比例比例33%67%香榭丽（中虹花苑）香榭丽（中虹花苑）08.07月开未开楼栋一期新推楼栋 2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部

10、部开盘时间开盘时间建筑形态建筑形态推盘套数推盘套数去化套数去化套数去化率去化率未来供应未来供应（套）（套）2009.04小高层38217145%1129已推楼栋情况（二期）已推楼栋情况（二期）项目均价项目均价38003800元元/，市场报价属城南最低，对外，市场报价属城南最低，对外9999折优惠，内部折优惠，内部9696折，以低于周边折，以低于周边市场市场400-500400-500元元/，实现快速去化；，实现快速去化；以城南最低价格，争夺市场客源，在开盘大量客源积累下，实现良好的去化表现。以城南最低价格，争夺市场客源，在开盘大量客源积累下，实现良好的去化表现。2009 NEW TALENTE

11、AM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部个案分析之三个案分析之三案名案名中洲华庭中洲华庭近期动态近期动态开发商开发商靖江长里房地产开发公司楼盘位置楼盘位置中洲路、姜八路产产品品规规划划占地（万方）占地（万方）1.6总建（万方）总建（万方）4.8规划户数规划户数320容积率容积率2.92房型面积房型面积（）（）一房：72-74 两房：119-124三房;162-168价价格格折后价折后价3990折扣折扣95主力价格段主力价格段（万元）（万元）两房：47-49三房：65-67房型房型一房两房三房建筑面积建筑面积

12、()72-74119-124162-168套数套数3423551比例比例11%73%16%08.07月开08.07月开中洲华庭中洲华庭 2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部中洲华庭房型分析中洲华庭房型分析高附加值、可变房型高附加值、可变房型1.81.8米米大大进进深深、7 7南南向向大大阳阳台台，附附加值较高；加值较高；可改作儿童房或可改作儿童房或书房；书房；南南北北阳阳台台、南南阳阳台台大大进进深深、房房间间均均设设飘飘窗窗设设计计，附附加加值值较高；较高；利利用用高高

13、附附加加值值，实实现现可可变变房房型设计属市场创新产品；型设计属市场创新产品；2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部开盘时间开盘时间折后价折后价建筑形态建筑形态推盘套数推盘套数去化套数去化套数去化率去化率未来供应未来供应（套）（套）2009.05.224130小高层3209630%224已推楼栋情况已推楼栋情况一一方方面面受受市市场场利利好好刺刺激激，另另一一方方面面依依托托可可变变房房型型高高附附加加值值，在在开开盘盘客客源源大大量量积积累累情情况下，实现开盘开盘当天况下

14、，实现开盘开盘当天6464套订购，当月套订购，当月9696套良好去化表现。套良好去化表现。2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部个案分析之四个案分析之四案名案名新天地滨江花园新天地滨江花园近期动态近期动态开发商开发商靖江新纪元建设有限公司楼盘位置楼盘位置中洲路与康兴路交汇处产产品品规规划划占地（万方）占地（万方）10.8总建（万方）总建（万方）21.3容积率容积率2.0房型面积房型面积（）（）2房：118-1193房：141-163价价格格折后价折后价（元（元/）4050折

15、扣折扣9.65折主力总价段主力总价段（万元）（万元）2房：483房：57-66房型房型两房两房三房三房复式复式建筑面积建筑面积()118-119141-163166-249套数套数10217016比例比例35%59%6%08.09月开08.09月开08.09月开新天地滨江花园新天地滨江花园 2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部开盘时间开盘时间建筑形态建筑形态推盘套数推盘套数去化套数去化套数去化率去化率未来供应未来供应（套）（套）2008.09高层、小高层102222923

16、%793折扣价折扣价40504050元，与前期价格无明显变化；元，与前期价格无明显变化；受市场利好带动，前期客源在近期爆发，实现月均去化受市场利好带动，前期客源在近期爆发，实现月均去化30-4030-40套去化表现，高于前期套去化表现，高于前期10-2010-20多套去化表现；多套去化表现；已推楼栋情况已推楼栋情况统计时间节点统计时间节点折扣折扣折后格折后格近两月月均去化近两月月均去化2、3月9.65折405010-204、5月9.65折405030 2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资

17、咨咨 询询 部部个案分析之五个案分析之五案名案名泰和御水湾泰和御水湾近期动态近期动态开发商开发商靖江泰和房产有限公司楼盘位置楼盘位置中洲路与通江路产产品品规规划划占地（万方）占地（万方）34总建（万方）总建（万方）70容积率容积率2房型面积房型面积（）（）38-64价价格格折后价折后价（元（元/）6175（附带1800元/装修）折扣折扣95折主力总价段主力总价段（万元）（万元）23-40规划规划2 2期期泰和御水湾泰和御水湾目前主要在售为一期的一栋酒店式公寓。目前主要在售为一期的一栋酒店式公寓。酒店式公寓 2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM

18、GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部开盘时间开盘时间产品产品推盘套数推盘套数去化套数去化套数去化率去化率未来供应未来供应（套）（套）2008.04高层55654197%152008.10联排16412777%37叠加17213779%35公寓、别墅市场情况（一期）公寓、别墅市场情况（一期）近期推出高区房源，相对于前期低区，价格上涨近期推出高区房源，相对于前期低区，价格上涨600600元左右，达到元左右，达到62006200元左右，扣除装修实际只元左右，扣除装修实际只有有43754375元；元；开盘实现快速去化，一是新开盘房源影响，另一方面市场稀缺小面积产品，

19、总价优势明显，表明开盘实现快速去化，一是新开盘房源影响，另一方面市场稀缺小面积产品，总价优势明显，表明市场对小面积、低总价产品需求。市场对小面积、低总价产品需求。酒店公寓市场情况（一期）酒店公寓市场情况（一期）统计时间节点统计时间节点新推盘新推盘折后价格折后价格折扣折扣近两月月均去化近两月月均去化2、3月/5568（1800装修）贷款96折、一次性95折174、5月5月新推119套6175（1800装修）95折48 2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部受宏观市场回暖带动，

20、城南近两月各楼盘新推盘频繁，总供应量明显放量；受宏观市场回暖带动，城南近两月各楼盘新推盘频繁，总供应量明显放量；城城南南价价格格在在3800-4200元元左左右右，折折扣扣在在98-99折折，整整体体价价格格变变动动幅幅度度不不大大，但但整整体体市市场场内内部部客客源源订订购购现现象象普普遍遍，内内部部95-96折折，实实际际价价格格在在3610-4032元元/；市市场场回回暖暖利利好好及及五五一一房房产产会会积积累累客客源源效效应应，前前期期积积压压需需求求客客源源集集中中释释放放，各各楼盘近期市场去化表现较前期明显回升。楼盘近期市场去化表现较前期明显回升。2009 NEW TALENTEA

21、M GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部第二部分：公寓市场分析第二部分：公寓市场分析城南区域城南区域 城中、城北区域城中、城北区域 2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部个案分析之一个案分析之一案名案名德城城市广场德城城市广场近期动态近期动态开发商开发商南通德城房产有限公司楼盘位置楼盘位置人民路与骥江西路产产品品规规划划占地（万方）占地（万方）/总建（万方）总建（万方）2.5容积率容积率/

22、房型面积房型面积（）（）2房：110 3房：150-164 4房：181价价格格折后价折后价（元（元/）4851折扣折扣贷款99折、一次性98折主力总价段主力总价段（万元）（万元）2房：53 3房：73-80 4房：88房型房型两房两房三房三房四房四房建筑面积建筑面积()110150-164181套数套数206020比例比例20%60%20%德城城市广场德城城市广场 2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部统计时间节点统计时间节点价格价格折扣折扣近两月月均去化近两月月均去化2

23、、3月4900贷99折；一次性98折3-44、5月4900贷99折；一次性98折1-2目前均价目前均价49004900元元/，贷款，贷款9999折、一次性折、一次性9898折，价格未出现变动，依托市中心成熟折，价格未出现变动，依托市中心成熟配套，市场价格处于高位水平；配套，市场价格处于高位水平；所剩房源大面积产品，去化低位运行，表明就算绝对市中心价值个案，总价过高同所剩房源大面积产品，去化低位运行，表明就算绝对市中心价值个案，总价过高同样去化抗性较大；合理控制总价，才能实现去化表现。样去化抗性较大；合理控制总价，才能实现去化表现。开盘时间开盘时间建筑形态建筑形态推盘套数推盘套数去化套数去化套数

24、去化率去化率月均去化月均去化2008.08小高层1005353%5 2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部个案分析之二个案分析之二案名案名尚城一品尚城一品图示图示开发商开发商靖江愉廷置业有限公司楼盘位置楼盘位置人民路产产品品规规划划占地（万方）占地（万方）4总建（万方）总建（万方）6别墅户数别墅户数104容积率容积率1.5房型面积房型面积（）（）酒店公寓：42-66价价格格单价单价（元（元/）酒店公寓：3600折扣折扣/主力总价段主力总价段（万元）（万元）酒店公寓：16-2

25、5目前均价目前均价36003600元左右，目前基本售馨（仅剩元左右，目前基本售馨（仅剩2 2套高层房源）；前期中间楼层实际价格套高层房源）；前期中间楼层实际价格3300-34003300-3400元元/。尚城一品尚城一品 2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM GROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部个案分析之四个案分析之四预计预计0909年年7 7、8 8月份上市，目前价格尚未公布。月份上市，目前价格尚未公布。百合苑百合苑 2009 NEW TALENTEAM GROUP 2009 NEW TALENTEAM G

26、ROUP（新新 聚聚 仁仁 机机 构）投构）投 资资 咨咨 询询 部部市场结论市场结论城城南南价价格格在在3600-4050元元左左右右，价价格格变变动动幅幅度度不不大大；但但对对于于新新入入市市项项目目，更更多多以低价入市实现去化提升；以低价入市实现去化提升；城城北北发发展展成成熟熟度度以以及及客客源源认认可可度度低低，均均价价大大约约在在3300-3400元元左左右右，为为城城市市价价格低谷；格低谷；受整个市场回暖，积压近一年的需求集中释放，整体市场近期去化提升明显；受整个市场回暖，积压近一年的需求集中释放，整体市场近期去化提升明显；但但从从需需求求结结构构来来看看，市市场场对对小小面面积积，低低总总价价，高高附附加加值值产产品品需需求求强强烈烈，如如中中洲洲花花苑苑房房型型附附加加值值、泰泰和和小小面面积积公公寓寓；而而德德城城、中中天天剩剩余余大大面面积积、高高总总价价产产品，目前去化表现抗性较大。品，目前去化表现抗性较大。结合本案，高附加值产品是取得市场良好表现一大保障；但区位上相比城北结合本案，高附加值产品是取得市场良好表现一大保障；但区位上相比城北在售个案，劣势更加凸显，故建议开盘价因合理控制在在售个案，劣势更加凸显，故建议开盘价因合理控制在3300元元/以内。以内。