商业地产建筑设计研究.ppt

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1、商业地产设计要点研究商业地产设计要点研究2011年04月贰、贰、万达篇万达篇叁、叁、案例篇案例篇肆、肆、总结篇总结篇核核心心内内容容导导 读读 目目 录录壹、壹、理论篇理论篇 壹壹 理论篇理论篇 贰贰 万达篇万达篇 叁叁 案例篇案例篇 肆肆 建议篇建议篇广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等广义概念广义概念狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱

2、乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式等房地产形式狭义概念狭义概念注：商业地产与注：商业地产与“地产地产”的关系不如与的关系不如与“商业商业”来得紧密，来得紧密，其更多属性是在其更多属性是在“商业商业”上。上。第一部分第一部分 理理 论论 篇篇商业地产概念商业地产概念商业地产分类商业地产分类商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及

3、土地之上永久性的建筑物、构筑物、附地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多。很多。商业地产概念商业地产概念商业地产分类商业地产分类

4、第一部分第一部分 理理 论论 篇篇分类方法分类方法种类按商业形态1.百货商场 2.超级市场 3.大型综合超市4.便利店5.专业市场（主题商城）6.专卖店7.购物中心8.仓储商店按照规模和服务等级1.城市级商业中心2.区域型商业中心3.社区商业。按照空间形式1.住宅或写字楼裙房部位的底商式2.广场型或中庭型3.商业步行街式。按照功能复合程度1.交通枢纽商业项目2.文化商业设施 3.旅游休闲商业设施按开发方式1.商业街商铺 2.市场类商铺 3.社区商铺4.百货商场、购物中心商铺 5.商务楼、写字楼商铺6.交通设施商铺按经营模式只售不租只租不售租售并举自行经营 第一部分第一部分 理理 论论 篇篇商业

5、地产概念商业地产概念商业地产分类商业地产分类上海兴力达广场广州天河城广场商业分类商业分类大型商业综合体（购物中心）大型商业综合体（购物中心）商业分类商业分类-开放式商业街区开放式商业街区商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营，租户可得性较强、便于销售，回报快，但同时也面临着管理难度大的缺点，平衡集团战略、当地市场情况及商业街特点，也是可考虑的商业模式第一部分第一部分 理理 论论 篇篇商业地产概念商业地产概念商业地产分类商业地产分类江汉路步行街武汉天地商业分类商业分类-专业市场专业市场专业市场的优势在于其价格和资源优势，依托当地支柱产业所关联的产品，建立专业市场也是项目较为可行的

6、商业模式。第一部分第一部分 理理 论论 篇篇商业地产概念商业地产概念商业地产分类商业地产分类家具广场茶叶交易市场 泛商业类型（旅游、休闲、运动等）泛商业类型（旅游、休闲、运动等）旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式第一部分第一部分 理理 论论 篇篇商业地产概念商业地产概念商业地产分类商业地产分类 泛商业类型（旅游、休闲、运动等）泛商业类型（旅游、休闲、运动等）旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式第一部分第一部分 理理 论论 篇篇商业地产概念商业地产概念商业地产分类商业地产分类随着

7、项目写字楼，会展等商业业态投入运营，项目将吸引众多的商务人士，而不再仅仅是专业市场的业主，进而必然将产生对中高档商务酒店需求目前整个商圈范围内尚未出现中高档酒店的供应，为项目开发酒店提供了市场机会因项目所在区域尚属于升级改造过程中，对高档五星级酒店的承受能力有限，而三星级酒店较难与区域内经济型酒店拉开档次，初步判断四星级商务酒店应该是合适的选择方向商业分类商业分类-酒店酒店第一部分第一部分 理理 论论 篇篇商业地产概念商业地产概念商业地产分类商业地产分类从行业研究结果来看，目前房地产业对甲级写字楼市场非常看好，认为市场在未来几年将迅速发展，空置率下降，租金和售价大幅攀升目前写字楼的分布主要坐落

8、于CBD区域。商业分类商业分类-写字楼写字楼第一部分第一部分 理理 论论 篇篇商业地产概念商业地产概念商业地产分类商业地产分类 商业分类商业分类-商住办公楼商住办公楼 商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHU沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。商业分类商业分类-交通设施商铺交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。第一部分第一部分 理理 论论 篇篇商业地产

9、概念商业地产概念商业地产分类商业地产分类 壹壹 理论篇理论篇 贰贰 万达篇万达篇 叁叁 案例篇案例篇 肆肆 建议篇建议篇商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别 第二部分第二部分 万万 达达 篇篇业务结构业务结构产品模式产品模式企业背景企业背景万达集团是形成以万达集团是形成以住宅地产、商业地产、电影影院、星级酒店住宅地产、商业地产、电影影院、星级酒店为四大支柱型产业的大型集团企业。为四大支柱型产业的大型集团企业。大连万达集团成立于大连万达集团成立于1988年，年，1992年改为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。年改为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。12公司公司总资

10、产总资产200亿元亿元，年销售突破，年销售突破150亿元，万达亿元，万达17年来投入公益事业的资金累计超过年来投入公益事业的资金累计超过8亿元。亿元。32006年年7月万达与麦格理联合发行月万达与麦格理联合发行1.45亿美元亿美元CMBS（商业地产抵押贷款支持证券），成为国内（商业地产抵押贷款支持证券），成为国内商业地产抵押证券。商业地产抵押证券。4商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别 第二部分第二部分 万万 达达 篇篇业务结构业务结构产品模式产品模式企业背景企业背景核心产业：商业地产开发支柱产业：连锁百货支柱产业：文化产业支柱产业：五星酒店商业地产配套产业：支持项目开业；租金议价

11、筹码；长线发展定位；国内最大连锁商业商业地产配套产业：商业项目吸引客户；提高经营利润；产业链向电影业上游延伸；万达国际影院成为全国最大影院商业地产配套产业：项目业态组合构成；自持物业、委托经营；低地价城市综合体：住宅+写字楼+商业传统住宅项目核心作用：平衡现金流；带动项目商业客流量辅助现金流商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别 业务结构业务结构产品模式产品模式企业背景企业背景第二部分第二部分 万万 达达 篇篇2002-20032002-20032004-20052004-20052006-2006-？第一第一代产品代产品第二第二代产品代产品第三第三代产品代产品案例：长沙万达商业广场

12、、南昌万达商业广场案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场案例：宁波万达广场、上海万达广场商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别 业务结构业务结构产品模式产品模式企业背景企业背景第二部分第二部分 万万 达达 篇篇选择省会或中心城市选择省会或中心城市布局；布局；选址都在城市最核心选址都在城市最核心商圈商圈；占地面积在占地面积在1.2-2万平米，建筑面积在万平米，建筑面积在4-6万平左右万平左右；主力店一般主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院；一一层为分割销售的小门店，二、三层为分割销售的小门店，二、三层为超市，四层为专业卖场和影院

13、层为超市，四层为专业卖场和影院；建筑形态都为单体店面；建筑形态都为单体店面；第一代产品单体中，第一代产品单体中，20%的商业零售，零售部分为一层商铺的商业零售，零售部分为一层商铺第一代产品特点第一代产品特点商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别 业务结构业务结构产品模式产品模式企业背景企业背景第二部分第二部分 万万 达达 篇篇选择省会或中心城市布局；选择省会或中心城市布局；选址都在城市最核心商圈；选址都在城市最核心商圈；占地面积在占地面积在5万平左右，建筑面积在万平左右，建筑面积在10-15万平左右；万平左右；主力店一般为主力店一般为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院；家，百货

14、、超市、建材家电专业卖场、影院；每个主力店都为一个单体店面，由多个单店组成商业广场；每个主力店都为一个单体店面，由多个单店组成商业广场；第二代产品中大体量商业，只租不售第二代产品中大体量商业，只租不售第二代产品特点第二代产品特点商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别 业务结构业务结构产品模式产品模式企业背景企业背景第二部分第二部分 万万 达达 篇篇选择省会或中心城市布局选择省会或中心城市布局选址在城市副中心或新区的中心；选址在城市副中心或新区的中心；占地面积在占地面积在10-20万平，建筑面积在万平，建筑面积在40-80万平，其中商业规模在万平，其中商业规模在15-20万平左右；万平

15、左右；产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店公寓（或产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店公寓（或SOHO）、）、ShoppingMall商业街区、商业街区、广场及高尚居住社区等组成；广场及高尚居住社区等组成；商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；建筑形式为综合体，以单店建筑形式为综合体，以单店+商业街商业街+高层的组合形式；高层的组合形式；第三代产品中，核心商业购物中心只租不售，销售部分为项目的写字楼、住宅、商业街第三代产品中，核心商业购物中心只租不售，销售部分为项目的写字楼、住宅、商业街第三代产品特点第三代产品特点商业地产与

16、住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别 业务结构业务结构产品模式产品模式企业背景企业背景第二部分第二部分 万万 达达 篇篇万达订单地产发展阶段万达订单地产发展阶段第三代城市综合体第一代单体第二代组合店引入多加主力店，客户群多样化引入多种物业提高投资回报率，只租不售推出订单式地产模式共同设计。万达根据租户需求量身定制。先租后建。主力店租户先签约，然后万达开工。保证长线稳步发展商户优势商户优势 所有万达商业广场都有国际知名商业企业进驻经营，如沃尔玛、百盛、欧倍德、华纳电影院、必胜客、肯德基等，这些商户对于万达商业广场在消费人流的吸引、组织上都有显著的贡献，也正是这些商户的进驻，构成了万达商业广场的

17、核心优势。选址优势选址优势 万达商业广场中，大部分建在省会城市或直辖市，建在经济特别发达的单列城市，大连、青岛和宁波；所有万达商业广场都选址在所在城市的核心商圈地段，是核心商圈的黄金商业地段。从万达选址、拿地的手段，可以看出各地政府对万达都是充满期望与支持的。万达优势万达优势核心优势核心优势 凭借旗下全国唯一商业规划研究院、全国性商业地产开发建设团队、全国唯一连锁商业管理公司的“皇马阵容”，形成商业地产的完整产业链和企业核心竞争优势。规模优势规模优势 万达商业广场以ShoppingMall的模式开发，无论当地还是在国内其他城市，万达商业广场均显示出较大的规模优势，商业面积80000平方米以上的

18、项目有11个，其他5个项目建筑面积都在40000平方米以上。这些项目分别在南昌、南京、青岛、济南和长沙，在当地也算是规模巨大的商场，满足一站式购物体验。商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别 业务结构业务结构产品模式产品模式企业背景企业背景第二部分第二部分 万万 达达 篇篇 壹壹 理论篇理论篇 贰贰 万达篇万达篇 叁叁 案例篇案例篇 肆肆 建议篇建议篇商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别 室外外步行街室外外步行街室内步行街室内步行街项目概况项目概况第三部分第三部分 案案 例例 篇篇武汉万达菱角湖广场武汉万达菱角湖广场三代产品（特征）三代产品（特征）菱角湖万达广场菱角湖万达

19、广场选址 城市副中心、城市开发区、CBD 王家墩（城市副中心）建筑业态 大型城市综合体，盒子+街区+高层，引入步行街。百货、超市、家电、美食、影院、星级酒店、高端写字楼、高尚住宅、SOHO 商业综合体、室外商业街、公寓、住宅及底商；毛坯.规模 占地面积10-20万平，建面4080 万平方米 占地面积94700平方米；建筑面积513100平方米；大商业面积约200000平方米经营方式 核心商业部分只租不售，但大型综合体中的住宅与小型商业、写字楼的销售，有效解决了资金支持问题。真正实施了“房地产开发补贴商业经营”模式 核心室内商业部分只租不售，室外步行街出售。商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅

20、地产的区别 室外外步行街室外外步行街室内步行街室内步行街项目概况项目概况第三部分第三部分 案案 例例 篇篇商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别 室外外步行街室外外步行街室内步行街室内步行街项目概况项目概况第三部分第三部分 案案 例例 篇篇商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别 室外外步行街室外外步行街室内步行街室内步行街项目概况项目概况第三部分第三部分 案案 例例 篇篇一期一期A区商铺（区商铺（B区二期区二期C区三期未建成）区三期未建成）商铺总体面积：商铺总体面积：约约4.9万方万方商铺数量：商铺数量：295个个商铺产权持有：商铺产权持有：非万达持有，对外销售。非万达持有

21、，对外销售。单铺结构：单铺结构：单个商铺结构：为上下两层复式结构，有消防通道的商铺二楼比一楼面积大一点。门宽在单个商铺结构：为上下两层复式结构，有消防通道的商铺二楼比一楼面积大一点。门宽在3.8米米8.5米之间，第米之间，第一层空高一层空高5.1米，第二层空高米，第二层空高3.9米。米。品牌入驻情况：品牌入驻情况：A001-A059为包围室内步行街的为包围室内步行街的A出入口右侧商铺，面积在出入口右侧商铺，面积在174322平方米之间，入驻品牌依次是：可立特，平方米之间，入驻品牌依次是：可立特，卓思，雅戈尔，劲霸，七匹狼，特步，卓思，雅戈尔，劲霸，七匹狼，特步，jeffjeans，欧点，艾迪耐

22、斯，帕加尼，海南之家，阿依莲，滔博运动，欧点，艾迪耐斯，帕加尼，海南之家，阿依莲，滔博运动，猫人，真维斯，水井坊，老凤祥珠宝，安踏，达芙妮，乔丹，爱帝，众帮云品，雅黛丽，曼妮芬，三星，酷动猫人，真维斯，水井坊，老凤祥珠宝，安踏，达芙妮，乔丹，爱帝，众帮云品，雅黛丽，曼妮芬，三星，酷动数码。数码。B001-B100为室外步行街为室外步行街A出入口左侧商铺，面积在出入口左侧商铺，面积在68-200平方米之间，入驻品牌依次是：仟吉西饼，爱居兔，平方米之间，入驻品牌依次是：仟吉西饼，爱居兔，塞纳印象，皇冠，优觅甜品，阿童木，迈拓，卡帝嘉，大雅，约翰茶，纽西兰冰激凌，塞纳印象，皇冠，优觅甜品，阿童木，迈

23、拓，卡帝嘉，大雅，约翰茶，纽西兰冰激凌，coco，阿毛石锅炖饭，阿毛石锅炖饭，中联大药房，集美度，三上，金苑，兰卓丽，诺曼奇，娱乐城，九牧王，彩虹，金多宝，三人行，中联大药房，集美度，三上，金苑，兰卓丽，诺曼奇，娱乐城，九牧王，彩虹，金多宝，三人行，ATM机。机。C001-C136为室外步行街的为室外步行街的B出入口右侧商铺，面积在出入口右侧商铺，面积在66-642平方米之间，入驻品牌依次是：满记甜品，浪漫平方米之间，入驻品牌依次是：满记甜品，浪漫一身，良品铺子，周黑鸦，奔腾马，酷比特，咖麦浓，精益眼镜，宝岛眼镜，丝域，欧碧倩，皮匠坊，普安，一身，良品铺子，周黑鸦，奔腾马，酷比特，咖麦浓，精益

24、眼镜，宝岛眼镜，丝域，欧碧倩，皮匠坊，普安，蜀渝川菜馆，中国移动，潘朵拉，泡泡火锅，甜品，老通城，美思，民生银行，美钻天成，珠宝城。蜀渝川菜馆，中国移动，潘朵拉，泡泡火锅，甜品，老通城，美思，民生银行，美钻天成，珠宝城。外街店铺以专卖店，小型餐饮娱乐店铺为主。外街店铺以专卖店，小型餐饮娱乐店铺为主。商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别 室外外步行街室外外步行街室内步行街室内步行街项目概况项目概况第三部分第三部分 案案 例例 篇篇商业区商业区室内步行街室内步行街商铺总体面积：商铺总体面积：约约4万方万方商铺产权持有：商铺产权持有：万达持有，不对外销售万达持有，不对外销售整体商铺结构：

25、整体商铺结构：步行街呈步行街呈U字形设计，长字形设计，长360米，共米，共3层，层，1层层高层层高5.4米、米、2-3层层5.1米，一楼主动线宽达米，一楼主动线宽达10米，交通组织上通过米，交通组织上通过20部自动部自动扶梯，扶梯，4部观光梯，天井设计，步行街中有部观光梯，天井设计，步行街中有20余个通道与各主力店相联，使六大主力店与步行街全部为一体。余个通道与各主力店相联，使六大主力店与步行街全部为一体。入驻品牌情况：入驻品牌情况：一楼一楼青年休闲品牌青年休闲品牌湖锦酒楼湖锦酒楼肯德基肯德基麦当劳麦当劳必胜客必胜客屈臣氏屈臣氏星巴克星巴克面包新语面包新语ZARA以及三个副牌以及三个副牌PUL

26、L&BEAR百家好百家好衣恋、衣恋、JACKJONESONLY小熊、小熊、HOPERISEMINDBRIDGEGXG丝芙兰化妆品丝芙兰化妆品欧时力欧时力ASOBIO蒙奇奇蒙奇奇施华洛世奇元素施华洛世奇元素淑女淑女屋屋LEE杰之行运动城杰之行运动城二楼二楼椰岛椰岛卡洛驰卡洛驰大嘴猴大嘴猴LILY、TOUCH、cachecache、lock&lock、拉夏贝尔、太平鸟，美晟数码，流行美、拉夏贝尔、太平鸟，美晟数码，流行美万达旗下万达旗下的大玩家的大玩家热风热风hotwind天空商贸天空商贸GXG的副牌的副牌gxg1978三楼三楼主题性的餐饮主题性的餐饮绿茵阁旗下的品牌荷花亭绿茵阁旗下的品牌荷花亭当

27、年情港式茶餐厅当年情港式茶餐厅巴适川菜馆、拾味馆、大菊日本料理巴适川菜馆、拾味馆、大菊日本料理银鲨海鲜自助银鲨海鲜自助泰迪厨房泰迪厨房帕帕米娅帕帕米娅蓉蓉李记李记阿香米线阿香米线101牛排牛排万达旗下的大歌星万达旗下的大歌星奇乐儿儿童乐园奇乐儿儿童乐园商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别 室外外步行街室外外步行街室内步行街室内步行街项目概况项目概况第三部分第三部分 案案 例例 篇篇旗舰主力店：旗舰主力店：万达旗下万达旗下万千百货（万千百货（15楼）楼）万达影城（万达影城（45楼）楼）万达大歌星（万达大歌星（3楼）楼）万达大玩家（万达大玩家（2楼）楼）合作品牌：沃尔玛购物广场（副一楼

28、）合作品牌：沃尔玛购物广场（副一楼）国美电器（国美电器（1-2楼）楼）奇乐儿儿童乐园（奇乐儿儿童乐园（3楼）楼）湖锦酒楼（湖锦酒楼（1楼）楼）主力店均匀分布在各个楼层，吸引人流，激活铺面。主力店均匀分布在各个楼层，吸引人流，激活铺面。商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别 室外外步行街室外外步行街室内步行街室内步行街项目概况项目概况第三部分第三部分 案案 例例 篇篇1、打造城市地标打造城市地标：城市综合体位于城市重要交通通道，综合体的规划理念体现项目档次：城市综合体位于城市重要交通通道，综合体的规划理念体现项目档次2、物业形态丰富物业形态丰富：万达城市综合体由酒店、商业、写字楼、公寓

29、等物业组成，它最大程度满足城市人的商务、娱乐休闲、：万达城市综合体由酒店、商业、写字楼、公寓等物业组成，它最大程度满足城市人的商务、娱乐休闲、生活等生活等3、综合体特征明显综合体特征明显：商务区（集酒店、写字楼等商务物业于一体）、居住区（城市中心地段的居住区）、商业区（大型：商务区（集酒店、写字楼等商务物业于一体）、居住区（城市中心地段的居住区）、商业区（大型整体商业区、商业街）、娱乐区（影城、电玩、整体商业区、商业街）、娱乐区（影城、电玩、KTV、美食广场）、美食广场）4、自持物业自持物业：大量自持物业是公司自有品牌，如万千百货，也是万达商业模式成功运营的标志：大量自持物业是公司自有品牌，如

30、万千百货，也是万达商业模式成功运营的标志5、商业业态齐全商业业态齐全：万达商业含有大型商场、超市、影城、美食广场、电玩、健身等多种商业业态，通过整体经营，聚合：万达商业含有大型商场、超市、影城、美食广场、电玩、健身等多种商业业态，通过整体经营，聚合人气，满足消费人气，满足消费6、综合体综合体：位于城市中心地段，不可复制，丰富的业态组合，星级酒店、大型商业、公寓、写字楼等成为都市的高消费：位于城市中心地段，不可复制，丰富的业态组合，星级酒店、大型商业、公寓、写字楼等成为都市的高消费圈层，代表城市的形象。圈层，代表城市的形象。7、百货、酒店百货、酒店的核心作用：万达商业以百货、酒店的成功运营，拉动

31、整个万达商业的人气，成功带动整个万达商业运营。的核心作用：万达商业以百货、酒店的成功运营，拉动整个万达商业的人气，成功带动整个万达商业运营。主力店均匀分布在各个楼层，吸引人流，激活铺面。主力店均匀分布在各个楼层，吸引人流，激活铺面。壹壹 理论篇理论篇 贰贰 万达篇万达篇 叁叁 案例篇案例篇 肆肆 建议篇建议篇创造高质量的商业空间创造高质量的商业空间第四部分第四部分 建建 议议 篇篇商业项目在追求宽敞舒适的空间的同时也要保证得房率，创造可商业项目在追求宽敞舒适的空间的同时也要保证得房率，创造可停留享受的消费空间。停留享受的消费空间。以主力店引导人流以主力店引导人流第四部分第四部分 建建 议议 篇

32、篇将主力店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量靠里，尽可能的延长购将主力店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量靠里，尽可能的延长购物中心的人流通过路线物中心的人流通过路线很多大卖场会设置在相对比较靠里的位置，很多大卖场会设置在相对比较靠里的位置，人流进入大卖场必须要经过较长的一条通道，人流进入大卖场必须要经过较长的一条通道，通道两边通常布置专卖店。或者将大卖场设通道两边通常布置专卖店。或者将大卖场设置在二楼，让消费者必须要从二楼经过。置在二楼，让消费者必须要从二楼经过。以局部的造景聚集人流以局部的造景聚集人流第四部分第四部分 建建 议议 篇篇景观式中庭是现代商业中心的必要元素。可提高空间品质景

33、观式中庭是现代商业中心的必要元素。可提高空间品质景观式中庭起到塑造与购物中心景观式中庭起到塑造与购物中心定位定位相符的主相符的主题空间功能，并在商业建筑中起到的是题空间功能，并在商业建筑中起到的是疏散疏散和和聚集聚集人流的双重作用。一方面景观和中庭吸引人流的双重作用。一方面景观和中庭吸引聚集人流集中活动、停留；另一方面，通过通聚集人流集中活动、停留；另一方面，通过通透、宽敞及标志的视觉可见性，引导消费者非透、宽敞及标志的视觉可见性，引导消费者非常容易寻觅到自己的消费目的地，迅速有针对常容易寻觅到自己的消费目的地，迅速有针对性地引导人流。性地引导人流。以餐饮休闲区引导人流以餐饮休闲区引导人流第四

34、部分第四部分 建建 议议 篇篇餐饮业态已被验证为是最能够吸引人流、聚集人气的商业业态。餐饮业态已被验证为是最能够吸引人流、聚集人气的商业业态。不管是综合性商场、休闲步行街还是社区底商，不管是综合性商场、休闲步行街还是社区底商，餐饮都应该作为主力业态而占有相当大的比例。餐饮都应该作为主力业态而占有相当大的比例。尤其是在一些流动人流较少的住宅区，普通零尤其是在一些流动人流较少的住宅区，普通零售、百货服装等对人流依赖较大的业态难以生售、百货服装等对人流依赖较大的业态难以生存，而餐饮、休闲、娱乐等服务型业态却能够存，而餐饮、休闲、娱乐等服务型业态却能够很好的吸引人流。很好的吸引人流。物业形态餐饮业态设

35、置位置说明百货商场主力品牌设置一楼，休闲餐饮可分设在各个楼层，大型餐饮设置在高楼层。主力品牌如麦当劳、KFC通常设置在一楼，作为形象和吸引人流；休闲特色餐饮分设楼层可以有效带活人流的垂直动线；大型餐饮面积需求较大，且目的性消费较强，设在高楼层搭配观光电梯，较有档次也符合经济性。大卖场主力品牌一般设置在卖场主入口或沿街，休闲餐饮设置在内部。与卖场战略合作的品牌餐饮通常都会获得较好的商铺位置，如主入口或者曝光度较好的沿街位置。由于大卖场的开设地点多半为社区或近郊，因此卖场也需要借助品牌餐饮吸引人流。休闲步行街通常为一二层商铺联动经营，主力品牌通常设置在街头或街尾。以休闲特色餐饮为主，面积适中，得房

36、率也较高。主力品牌设置在两端，提升步行街号召力。社区商铺较为杂乱，一般分割都较为灵活。社区商铺大多为产权销售，业态经营较为灵活，通常是自然成市。总结无数案例说明，餐饮对整体商业的带动作用，尤其是在经营初期，并且餐饮也是众多业态中，相对来讲经营成功率较高的业态。最典型的案例就是陆家嘴的正大广场，项目开业初期，只有餐饮、休闲、咖啡类业态能够经营成功，而其他对人流依赖较大的服装零售业则经营惨淡。出入口数量和位置的设置出入口数量和位置的设置第四部分第四部分 建建 议议 篇篇出入口的位置通常是设置在通行方便，人流量较大，曝光率较高的明显位置，如街角。出入口的位置通常是设置在通行方便，人流量较大，曝光率较

37、高的明显位置，如街角。出入口是吸引人流的关键所在，但并非入出入口是吸引人流的关键所在，但并非入口越多就是越好。过多的出入口也会导致口越多就是越好。过多的出入口也会导致人流的流失以及商业动线的混乱。通常商人流的流失以及商业动线的混乱。通常商业项目的出入口会有主入口和次入口之分，业项目的出入口会有主入口和次入口之分，主入口主入口12个，次入口个，次入口23个，视项目的具个，视项目的具体面积而定。体面积而定。商业街商场主入口位置通常设置在街角和街尾通常设置在商场转角或正面沿街面主入口数量212次入口位置设置在步行街的中部通常设置在主入口的并排或对角次入口数量2412总结相比较而言，商业街的出入口要比

38、商场的多一些，因为商业街是开放式的条状商业，人流不断走动；而商场是封闭型商业，出入口设置的少而精便于将人流滞留在商场内部。人流系统规划人流系统规划第四部分第四部分 建建 议议 篇篇重新划分了业态分布重新划分了业态分布（目的性强的业态靠近边缘）主通道的改变（避免客（目的性强的业态靠近边缘）主通道的改变（避免客流直接流失）。流直接流失）。图例说明：上面两幅为某商业一层休闲餐饮区图例说明：上面两幅为某商业一层休闲餐饮区的平面图，图中标注黄色五星的是电梯口，下的平面图，图中标注黄色五星的是电梯口，下层是超市。途中红色为主动线，蓝色为辅助动层是超市。途中红色为主动线，蓝色为辅助动线。绿色区域为餐饮消费区，其他为休闲区。线。绿色区域为餐饮消费区，其他为休闲区。休闲区中，粉红色区域为商业活力最强区，蓝休闲区中，粉红色区域为商业活力最强区，蓝色为次强区，黑色为活力最弱区。色为次强区，黑色为活力最弱区。改造前改造后汇报结束谢谢！