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1、房地产企业所得税政策解析房地产企业所得税政策解析常熟市国税局政策法规科常熟市国税局政策法规科王王 昱昱2011.03.162021/9/181房地产开发企业的特点复杂性、多样性和滚动开发性生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门关注和调控力度大：利益博弈区、国八条2021/9/182房地产开发经营业务企业所得房地产开发经营业务企业所得税处理办法税处理办法国税发国税发200931号号2021/9/183第一部分：基本框架介绍第一第一章章总则总则共共4条条第二第二章章收入的税务处理收入的税务处理共共6条条第三第三章章成本费
2、用扣除的税务处理成本费用扣除的税务处理共共14条条第四第四章章计税成本的核算计税成本的核算共共11条条第五第五章章特定事项的税务处理特定事项的税务处理共共2条条第六第六章章附则附则共共2条条2021/9/184第一第一章章总则总则本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件以及核定征收的管理。2021/9/185第二第二章章收入的税务处理收入的税务处理本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。2021/9/186第三章成本费用扣除的税务处理本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理
3、。2021/9/187第四章计税成本的核算本章主要对计税成本的核算进行规范，明确了计税成本对象的确认原则、计税成本项目内容、核算程序以及间接成本、公共成本的分配方法。2021/9/188第五章特定事项的税务处理本章主要规范房地产开发企业联合其他单位合作或合资建房的税务处理。2021/9/189第六章附则本章明确了该办法从2008年1月1日开始执行，并明确2007年12月31日以前外资房地产企业销售的未完工产品取得的销售收入的衔接办法。2021/9/1810第二部分：主要内容解析一、收入确认的处理二、成本、费用的扣除三、计税成本的核算四、特殊事项的处理五、新老政策的衔接2021/9/1811一、
4、收入确认的处理（一）收入确认的范围（二）收入确认的时点（三）视同销售（四）销售未完工开发产品的所得税处理（五）预租收入确认时点2021/9/1812(一)收入确认的范围开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。办法第五条办法第五条关注关注代收代缴款代收代缴款：纳入开发产品价内或由企业开票的，确认销售收入；未纳入开发产品价内并由其他部门、单位开票的，作代收代缴款项，不确认销售收入。2021/9/1813(二)收入确认的时点企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：1、采取一次性全额收
5、款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（注意：定金、订金和诚意金区别与处理）2021/9/1814(二)收入确认的时点3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。2021/9/1815(二)收入确认的时点4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：(1)采取支付手续费方式委托销售开发产
6、品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（注意：支付手续费不能直接冲减支付手续费不能直接冲减收入，应由受托方开据服务业发票作为费收入，应由受托方开据服务业发票作为费用列支用列支）2021/9/1816(二)收入确认的时点(2)采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托
7、方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（孰高原则）2021/9/1817视同买断的委托销售收入确认的金额：受托方与购买方签订销售合同，按买断价格确认企业与购买方签订销售合同，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同，按孰高原则确认收入收入确认的时点：收到受托方已销开发产品清单之日2021/9/1818(3)采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格
8、计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2021/9/1819超基价分成方式的委托销售收入确认的金额：受托方与购买方签订销售合同，按基价加上按规定取得的分成额确认企业与购买方签订销售合同，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同，按孰高原则确认收入收入确认的时点：收到受托方已销开发产品清单之日2
9、021/9/1820(二)收入确认的时点(4)采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。办法第六条办法第六条(也就是说，包销期外按照包销协议执行，等于也就是说，包销期外按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入之和。内应实现收入加上期满后应实现收入之和。)2021/9/1821（三）视同销售（一）视同销售收入的范围企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利
10、、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。注意点：执行不同的会计制度与税法规定的差异2021/9/1822（三）视同销售（二）确认收入（或利润）的方法和顺序：1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。办法第七条办法第七条2021/9/1823(四)销售未完工开发产品的所得税处理企业销售
11、未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。办法第九条“计入当期应纳税所得额计入当期应纳税所得额”应理解为应理解为“实际征收实际征收”，不是预征税款的概念，不是预征税款就没有多退少补不是预征税款的概念，不是预征税款就没有多退少补的过程，房地产企业不按税法的规定申报预收账款的的过程，房地产企业不按税法的规定申报预收账款的收入就属于虚假申报，属于偷税行为。收入就属于虚假申
12、报，属于偷税行为。2021/9/1824预计计税毛利率1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3、开发项目位于其他地区的，不得低于5。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。办法第八条2021/9/1825预计计税毛利率（苏州）从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,暂按下列规定确定：（一）开发项目位于苏州市区（含高新区、吴中区、相城区）的，计税毛利率暂定为10%；（二）开发项目位于各县级市的，计税毛利率暂定为5%；（三）开发项目属于经济适用房
13、、限价房和危改房的，计税毛利率暂定为3%。二、房地产开发企业在适用不同计税毛利率的地区分别开发项目的，应分别核算房地产销售收入，并按照相应地区适用的计税毛利率计算预计利润；不能分别核算的，一律从高确定适用计税毛利率。2021/9/1826开发产品完工的条件除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（二）开发产品已开始投入使用；（三）开发产品已取得了初始产权证明。办法第三条关注：会计与税收确认时点的差异。2021/9/1827开发产品已开始投入使用的具体界定房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工房地产开发企业建造、开发的
14、开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。年度应纳税所得额。国税函【2010】201号开发产品开始投入使
15、用是指房地产开发企业开始开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续办理开发产品交付手续(包括入住手续包括入住手续)或已开始或已开始实际投入使用。实际投入使用。（国税函（国税函2009342号号）2021/9/1828（五）预租收入确认时点企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。办法第十条办法第十条租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。（条例第十九条）2021/9/1829提前一次性支付跨年度租金提前一次性支付跨年度租金国家税务总
16、局关于贯彻落实企业所得税法若干国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函税收问题的通知（国税函201079号）规定，号）规定，根据实施条例第十九条的规定，企业提供固根据实施条例第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定前一
17、次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。入。本条实际上是对企业所得税条例第本条实际上是对企业所得税条例第19条规定条规定的实质性改变。的实质性改变。2021/9/1830成本费用的扣除企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。办法第十二条房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照通知第八条规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。（苏国税发苏国税发200
18、979号）号）2021/9/1831（一）借款费用的扣除扣除标准：(1)向金融企业借款的利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；(2)向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。（条例38条）2021/9/1832（一）借款费用的扣除(3)企业集团企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。办法第二十一条第二款办法第二十一条第二款2021/9/18331、企业所得税法第四十六条企业从其关联方接受的债权性投
19、资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。2、债权投资:是指企业直接或者间接从关联方获得的，需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。(包括背对背贷款、关联方以各种形式提供担保的债权性投资)3、权益性投资:是指企业接受的不需要偿还本金和支付利息，投资人对企业净资产拥有所有权的投资。2021/9/1834（一）借款费用的扣除4、债资标准比例：金融企业为5：1；其他企业为2：1财税（2008）121号5、债资比例的计算：企业从其关联方接受的债权性投资与企业接受的权益性投资的比例年度各月平均关联债权投资之和(X1+X2+X12)/
20、年度各月平均权益投资之和(Y1+Y2+Y12)其其中中：各各月月平平均均关关联联债债权权投投资资Xn（关关联联债债权权投投资资月月初初账账面面余余额额+月月末末账账面余额）面余额）/2；各月平均权益投资各月平均权益投资Yn（权益投资月初账面余额（权益投资月初账面余额+月末账面余额）月末账面余额）/2。特别纳税调整办法第八十六条特别纳税调整办法第八十六条2021/9/1835（一）借款费用的扣除6、权益投资的取数：企业资产负债表所列示的所有者权益金额。如果所有者权益小于实收资本（股本）与资本公积之和，则权益投资为实收资本（股本）与资本公积之和；如果实收资本（股本）与资本公积之和小于实收资本（股本
21、）金额，则权益投资为实收资本（股本）金额。特别纳税调整办法第八十六条特别纳税调整办法第八十六条2021/9/1836（一）借款费用的扣除7、不得扣除的利息支出年度实际支付的全部关联方利息X（1标准比例/关联债资比例）不得扣除的利息支出应在各关联企业间分配（1）其中支付给高于（不低于？）本企业实际税负的境内企业，准予扣除（该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。财税2008121号）（2）支付给境外企业的，提供同期资料证明关联借贷符合独立交易原则（3）支付给境外关联方的利息视同分配的股息征收预提所得税特别纳税调整办法第八十五条、八十八条
22、2021/9/1837A A企业为购置固定资产或无企业为购置固定资产或无企业为购置固定资产或无企业为购置固定资产或无形资产发生的借款利息应当计形资产发生的借款利息应当计形资产发生的借款利息应当计形资产发生的借款利息应当计入固定资产或无形资产的成本，入固定资产或无形资产的成本，入固定资产或无形资产的成本，入固定资产或无形资产的成本，通过折旧或摊销方式分期扣除。通过折旧或摊销方式分期扣除。通过折旧或摊销方式分期扣除。通过折旧或摊销方式分期扣除。B B企业为生产需要经过企业为生产需要经过企业为生产需要经过企业为生产需要经过1212个个个个月以上才能完工（达到预定可月以上才能完工（达到预定可月以上才能
23、完工（达到预定可月以上才能完工（达到预定可销售状态）的存货，在完工前销售状态）的存货，在完工前销售状态）的存货，在完工前销售状态）的存货，在完工前发生的借款利息应当计入存货发生的借款利息应当计入存货发生的借款利息应当计入存货发生的借款利息应当计入存货的成本，完工后计入财务费用的成本，完工后计入财务费用的成本，完工后计入财务费用的成本，完工后计入财务费用扣除。扣除。扣除。扣除。利息支出内容分析利息支出内容分析2021/9/1838资本化的起点和终点的确认问题？资本化的起点和终点的确认问题？资本化的起点资本化的起点税法规定不明税法规定不明确确资本化的终点资本化的终点实施条例第五实施条例第五十八条第
24、二项规定十八条第二项规定:自行建造的固自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础为计税基础2021/9/1839会计准则会计准则借款费用开始资本化的时点借款费用开始资本化的时点:借款费用允许开始资本化必须同时满足三个条件借款费用允许开始资本化必须同时满足三个条件:资产支出已经发生资产支出已经发生 借款费用已经发生借款费用已经发生 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。要的购建或者生产活动已经开始。这三个条件中，只要有一个条件不满足，相关借这三个条件中，只要有一个条件不满足，相关借款费
25、用就不能资本化。款费用就不能资本化。2021/9/1840借款费用停止资本化的时点借款费用停止资本化的时点 购建或者生产符合资本化条件的购建或者生产符合资本化条件的资产达到资产达到预定可使用或者可销售状态时预定可使用或者可销售状态时，借款费用，借款费用应当停止资本化应当停止资本化2021/9/1841第三十八条企业第三十八条企业在生产经营活动中在生产经营活动中发生的下列利息支发生的下列利息支出，准予扣除：出，准予扣除：（一）非金融（一）非金融企业向金融企业借企业向金融企业借款的利息支出、金款的利息支出、金融企业的各项存款融企业的各项存款利息支出和同业拆利息支出和同业拆借利息支出、企业借利息支出
26、、企业经批准发行债券的经批准发行债券的利息支出；利息支出；（二）非金融（二）非金融企业向非金融企业企业向非金融企业借款的利息支出，借款的利息支出，不超过按照金融企不超过按照金融企业同期同类贷款利业同期同类贷款利率计算的数额的部率计算的数额的部分分。1、要判定借款期限是多长，是3个月还是半年（或一年、几年）。然后查找金融企业同期同类贷款利率。2、为了准确掌握，应按本企业开户行的同类、同期贷款利率计算。3、“基准利率+浮动利率”。（总局未有新文件规定，国税函20031114号文件规定：按照中国人民银行规定，金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率。因此，向非金融机构借款的准予扣除的同类同期贷款利率包
27、括中国人民银行规定的基准利率和浮动利率。）2021/9/1842企业向个人借款支付的利息，可否税前扣除？企业向个人借款支付的利息，可否税前扣除？2021/9/1843国税函国税函2009777号号一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据中华人民共和国企业所得税法（以利息支出，应根据中华人民共和国企业所得税法（以下简称税法）第四十六条及下简称税法）第四十六条及财政部、国家税务总局关于财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知知（财税财税2
28、0081212008121号号）规定的条件，计算企业所得税扣）规定的条件，计算企业所得税扣除额。除额。二、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员二、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分额的部分,根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。准予扣除。（一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，（一）企业与个人之间的借贷是真实
29、、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；（二）企业与个人之间签订了借款合同。（二）企业与个人之间签订了借款合同。2021/9/1844关于企业由于投资者投资未到位而发生的利息支关于企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出扣除问题的通知出扣除问题的通知（国税函（国税函20093122009312号）号）凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。20
30、21/9/1845 具体计算不得扣除的利息，应以企业一个年具体计算不得扣除的利息，应以企业一个年度内每一账面实收资本与借款余额保持不变度内每一账面实收资本与借款余额保持不变的期间作为一个计算期，每一计算期内不得的期间作为一个计算期，每一计算期内不得扣除的借款利息按该期间借款利息发生额乘扣除的借款利息按该期间借款利息发生额乘以该期间企业未缴足的注册资本占借款总额以该期间企业未缴足的注册资本占借款总额的比例计算的比例计算 2021/9/1846企业每一计算期不得扣除的借款利息该期间借款利息额该期间未缴足注册资本额该期间借款额 企业一个年度内不得扣除的借款利息总额为该年度内每一计算期不得扣除的借款利
31、息额之和。2021/9/1847 假设假设A A公司公司20092009年月年月1 1日成立，注册资本日成立，注册资本100100万元，合同约定万元，合同约定注册成立时一次到注册成立时一次到位，但注册时只到位，但注册时只到位位6060万元，万元，7 7月月1 1日日又到位又到位3030万元，企万元，企其余投资截止到其余投资截止到20092009年底尚未到位，年底尚未到位，20092009年度年度3 3月月1 1日贷日贷款款4040万元，利率万元，利率7%7%，贷款期限一年。，贷款期限一年。20092009年年9 9月月1 1日至日至1212月月3131日共发生贷款利息：日共发生贷款利息：40*
32、7%/12*10=2.3340*7%/12*10=2.33万元万元2021/9/1848 假设假设A A公司公司20092009年月年月1 1日成立，注册资本日成立，注册资本100100万元，合同约定万元，合同约定注册成立时一次到注册成立时一次到位，但注册时只到位，但注册时只到位位6060万元，万元，7 7月月1 1日日又到位又到位3030万元，企万元，企其余投资截止到其余投资截止到20092009年底尚未到位，年底尚未到位，20092009年度年度3 3月月1 1日贷日贷款款4040万元，利率万元，利率7%7%，贷款期限一年。，贷款期限一年。20092009年年3 3月月1 1日至日至6 6
33、月月3030日作日作为一个计算期间：为一个计算期间：不得扣除的利息为：不得扣除的利息为：（40*7%/12*440*7%/12*4）*40/40=0.93*40/40=0.933 3万元万元2021/9/1849 假设假设A A公司公司20092009年月年月1 1日成立，注册资本日成立，注册资本100100万元，合同约定万元，合同约定注册成立时一次到注册成立时一次到位，但注册时只到位，但注册时只到位位6060万元，万元，7 7月月1 1日日又到位又到位3030万元，企万元，企其余投资截止到其余投资截止到20092009年底尚未到位，年底尚未到位，20092009年度年度3 3月月1 1日贷日
34、贷款款4040万元，利率万元，利率7%7%，贷款期限一年。，贷款期限一年。20092009年年7 7月月1 1日至日至1212月月3131日作日作为另一个计算期间：为另一个计算期间：不得扣除的利息为不得扣除的利息为（40*7%/12*640*7%/12*6）*10/40=0.23*10/40=0.233 3万元万元2021/9/1850 假设假设A A公司公司20092009年月年月1 1日成立，注册资本日成立，注册资本100100万元，合同约定万元，合同约定注册成立时一次到注册成立时一次到位，但注册时只到位，但注册时只到位位6060万元，万元，7 7月月1 1日日又到位又到位3030万元，企
35、万元，企其余投资截止到其余投资截止到20092009年底尚未到位，年底尚未到位，20092009年度年度3 3月月1 1日贷日贷款款4040万元，利率万元，利率7%7%，贷款期限一年。，贷款期限一年。20092009年合计不得扣除的利息年合计不得扣除的利息费用为费用为0.933+0.233=1.1660.933+0.233=1.166万万元元2021/9/1851（二）销售费用（佣金或手续费）1、委托境内企业销售：企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人
36、等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。财税200929号2、委托境外机构销售：企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。办法第二十条2021/9/1852（三）维修费用、维修基金企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。办法第十五条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。办法第十六条2021/9/1853（四）配套设施
37、的所得税处理配套设施：指企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等2021/9/1854（四）配套设施的所得税处理公共配套设施（属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位）分类属于营利性的，或产权归企业所有的或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位先作为过渡性先作为过渡性成本对象进行成本对象进行成本归集，再成本归集，再按建筑面积法按建筑面积法进行分配进行分配 单独核算成本。除单独核算成本。除企业自用应按建造企业自用应按建造固定资产进行处理固定资产进行处理外，其他一律按建外，其他一律按建造开发产品进行处造开发产品
38、进行处理。理。2021/9/1855停车场所的所得税处理单独建造的应作为成本对象单独核算利用地下设施形成的停车场所省局解释原因：房地产企业实际经营中往往对地下车库的销售或出租与房产销售不同步，房地产企业在销售房产时已将地下车库的所有成本计入计税成本，在销售和出租地下车库时没有成本可扣除，导致收入和成本的不配比。要加强长效管理：重点对重复结转成本或折旧、隐瞒销售或出租地下车库收入两类情况作为公共配套设施进行处理2021/9/1856（五）邮电通讯、学校、医疗设施的所得税处理企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交
39、的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。办法第十八条2021/9/1857（六）保证金（担保金）企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。办法第十九条其他形式的金融衍生费用问题要关注2021/9/1858（七）资产损失企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。办法第二十二条企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有
40、关规定审核确认后准予在税前扣除。办法第二十三条2021/9/1859（八）自用固定资产的折旧企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。办法第二十四条原内资：开发产品转自用需要视同销售原外资：开发产品转自用不需视同销售现统一不需要视同销售2021/9/1860三、计税成本的核算三、计税成本的核算1、计税成本：指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。办法第二十五条2、成本对象：指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。办法第二十六条2021/9
41、/1861计税成本的核算计税成本的核算(续续)3、计税成本的核算(五个步骤)(1)确定成本对象(2)归集开发成本(3)分配共同成本(4)分配完工产品成本(5)后续二次调整 2021/9/1862成本对象的确定原则成本对象的确定原则(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可可作为一个成本对象进行核算。(三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不
42、同使用功能时，可以可以作为独立的成本对象进行核算。2021/9/1863成本对象的确定原则成本对象的确定原则(四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应应分别作为成本对象进行核算。(五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要要分别作为成本对象进行核算。(六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。办法第二十六条办法第二十六条2021/9/1864成本对象的管理成本对象的管理成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改
43、或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。办法第二十六条2021/9/1865成本对象的管理成本对象的管理（二）成本对象由企业开工之前报主管税务机关备案。企业进行成本对象备案时，需报送以下资料：1、房地产开发企业计税成本对象备案报告表；2、土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证等资料；主管税务机关在受理纳税人备案时，应加盖税务机关备案专用印章。房地产开发企业在税务机关登记备案后应按照已备案确认的成本对象计算计税成本。（苏国税发200979号第三条）2021/9/1866开发成本的归集开发成本的归集(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使
44、用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。(二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。2021/9/1867开发成本的归集开发成本的归集(三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、
45、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。2021/9/1868开发成本的归集开发成本的归集(五)公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。办法二十七条省局年季度解读：房地产企业样板房的装修费用作为项目营销设施建造费2021/
46、9/1869支出成本期间费用直接成本间接成本共同成本按规定税前扣除成本对象1成本对象2成本对象3已完工成本对象未建成本对象在建成本对象已销开发产品未销开发产品固定资产成本核算程序：成本核算程序：计税成本计税成本2021/9/1870间接成本、共同成本的分配方法间接成本、共同成本的分配方法共同成本：指应由一个以上成本对象共同负担的成本费用不能分清负担对象的间接成本能够分清负担对象的需要分配计入各成本对象直接计入成本对象2021/9/1871四种分配方法：（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑
47、面积的比例进行分配。（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。2021/9/1872具体三类共同成本的分摊方法具体三类共同成本的分摊方法（一）土地成本的分摊：土地成本的分摊：一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。1、一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。计算公式：某一成本对象应某一成本对象应某一成本对象占地面积某一成本对象占地面积分摊的土地成本分摊的土地成本全部成本对象占地面积
48、全部成本对象占地面积总土地成本总土地成本2021/9/1873土地成本的分摊2、分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。计算公式：先算本期再算本成本对象本期土本期成本对象占地面积地成本开发用地总面积某一成本对象某一成本对象占地面积应分摊的土地成本本期占地面积全部全部土地成本土地成本本期本期土地成本土地成本2021/9/1874土地成本的分摊土地开发同时连结房地产开发的，属于一土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况次性取得土地分期开发房地产的情况,其土其土地开发
49、成本经地开发成本经商商税务机关税务机关同意同意后后可先按土可先按土地整体预算成本进行分配地整体预算成本进行分配,待土地整体开发待土地整体开发完毕再行调整完毕再行调整(实际发生原则例外实际发生原则例外)。2021/9/1875（二）公共配套设施的分配1、公共配套设施（属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位）2、利用地下设施形成的停车场所：作为公共配套设施进行处理先作为过渡性成本对象进行成本归集，再先作为过渡性成本对象进行成本归集，再按建筑面积法进行分配按建筑面积法进行分配2021/9/1876(三)借款费用的分配1、费用化：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规
50、定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。办法第二十一条第一款2、计入开发成本：分摊计入各成本对象分配方法：直接成本法或预算造价法2021/9/1877(四)其他成本项目的分配由企业自行确定，如：1、前期工程费的分配2、基础设施费的分配3、开发间接费用的分配2021/9/1878具体四类成本的确认、费用的扣除具体四类成本的确认、费用的扣除（一）非货币性交易下土地成本的确认（一）非货币性交易下土地成本的确认1、土地换开发产品（换入土地一方确认土地的成本）（1）换该项土地上的开发产品：确认的时点：首次分出开发产品时确认土地成本确认的金额：