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1、集团综合体项目方案评审要点及房产技术条件雨润现代商业集团雨润现代商业集团雨润现代商业集团雨润现代商业集团二零一三年四月二零一三年四月商业规划及方案评审要点商业规划及方案评审要点1 1目录主力店及特业房产技术条件主力店及特业房产技术条件3 34 4附件：部分品牌入驻条件附件：部分品牌入驻条件雨润产品模式建议雨润产品模式建议2 2商业规划及方案评审要点商业规划及方案评审要点1 1商业规划要点交通优先：1）根据城市路网合理规划二级路网和建筑布局，将商业功能优化布局在交通最优位置；2）人车分流、外车内人、下车上人即在地面以人，场地内部只有人行，车流和货流全部在场地周边进入建筑地下。功能分区：1）按业态
2、彼此之间的功能对应关系布置；2）根据租售比和财务要求布置和取舍各功能业态；3）遵循建筑设计的基本规律。突出商业：1）商业在城市综合体中占据主导位置；2）在规划布局和城市形象中突出商业，体现可达性和可视性；3）订单式的地产开发，进行主力业态的预招商。公共空间：1）室外：商业广场、集中绿地和景观水系；2）室内：收入有度、错落有致、流畅通透。交通优先突出商业功能分区公共空间先规划后设计方案评审要点方案评审要点产品定位商业规划功能分区交通组织建筑形态租售比控制评审要点评审要点1 1、产品定位、产品定位1.1 1.1 1.1 1.1 客户定位客户定位客户定位客户定位商业地产项目的客户主要包括以下商业地产
3、项目的客户主要包括以下3 3 类类:一是将来会到这个商业地产项目内购一是将来会到这个商业地产项目内购物、消费的人物、消费的人;二是将来会到这个商业地产项目内经营的二是将来会到这个商业地产项目内经营的商家商家;三是将来会购买这个商业地产项目内商铺三是将来会购买这个商业地产项目内商铺的投资者。的投资者。这这3 3 类客户中类客户中,起关健作用的是现实的消起关健作用的是现实的消费者费者,其需求将直接影响到商家与投其需求将直接影响到商家与投资者。资者。1.3 1.3 1.3 1.3 功能定位功能定位功能定位功能定位不同的业态有不同的商业功能。现代商业项目通常不同的业态有不同的商业功能。现代商业项目通常
4、体现以下体现以下4 4 大功能大功能:购物功能购物功能购物功能购物功能:体现于商场品种、档次上体现于商场品种、档次上,购物功能是购物功能是商场最基本功能商场最基本功能;休闲协能休闲协能休闲协能休闲协能:在现代大型商场中在现代大型商场中,休闲功能往往被当休闲功能往往被当作商场的附加功能加以设置作商场的附加功能加以设置;娱乐功能娱乐功能娱乐功能娱乐功能:休现于各类游玩活动休现于各类游玩活动,如电玩、电影城、如电玩、电影城、儿童游玩区等儿童游玩区等;服务功能服务功能服务功能服务功能:主要体现于商场物管和商场客户经营主主要体现于商场物管和商场客户经营主体服务两方面对于复合型的大型商业地产项目体服务两方
5、面对于复合型的大型商业地产项目,其业态组合是丰富的其业态组合是丰富的,多元的多元的。1.2 1.2 1.2 1.2 业种、业态组合定位业种、业态组合定位业种、业态组合定位业种、业态组合定位主力业态定位、科学业态配合、合理租户组主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合合的目的是制造商业地产内张驰相间的兴奋点的目的是制造商业地产内张驰相间的兴奋点,实现实现顾客尽可能多的消费需求。顾客尽可能多的消费需求。2.4 2.4 2.4 2.4 规模定位规模定位规模定位规模定位合理的体量意味着商用物业投资的高效性合理的体量意味着商用物业投资的高效性,不符合不符合目标市场要求的体量是社会资源和企业投资的目标市场
6、要求的体量是社会资源和企业投资的浪费。商业地产项目盲目追求大体量浪费。商业地产项目盲目追求大体量,势必势必“人人为为”推高投资额度并延长资金的回报周期推高投资额度并延长资金的回报周期,同时同时由于大体量项目需要更为丰富的商业资源由于大体量项目需要更为丰富的商业资源,所以所以其操作要求也会大大高于小体时商业项目。其操作要求也会大大高于小体时商业项目。商用物业体量确定的依据是很严格和专业的商用物业体量确定的依据是很严格和专业的,开发商开发商应该从消费力的眼光来看待体量问题应该从消费力的眼光来看待体量问题,不切合不切合未来消费市场需求的体量会直接导致资金、招未来消费市场需求的体量会直接导致资金、招商
7、和运营成本的恶性循环。以招商环节为例商和运营成本的恶性循环。以招商环节为例,大体量项目大体量项目“硬性硬性”增加了与商业品牌资源的增加了与商业品牌资源的对接难度对接难度,一旦品牌资源难以满足招商需要则一旦品牌资源难以满足招商需要则势必造成空置率的上升势必造成空置率的上升,进而影响到总体的招进而影响到总体的招商效果商效果,难以达成旺场的商业目标难以达成旺场的商业目标,使租金徘使租金徘徊不前甚至倒退徊不前甚至倒退。2.5 2.5 2.5 2.5 形象及经营档次定位形象及经营档次定位形象及经营档次定位形象及经营档次定位项目所面对的消费与经营品牌的档次项目所面对的消费与经营品牌的档次,这是由所服这是由
8、所服务的消费者决定的。一般来说务的消费者决定的。一般来说,可分为高级可分为高级,中高级中高级,中档中档,大众化等几种档次。其中品牌的组合异性对大众化等几种档次。其中品牌的组合异性对项目经营中的消费人群项目经营中的消费人群,消费档次消费档次,建筑风格建筑风格,经营经营风格影响很大。影响商业地产项目档次定位的有几风格影响很大。影响商业地产项目档次定位的有几个因素个因素:规模。通常规模很大的商业地产不可能只做一些顶尖规模。通常规模很大的商业地产不可能只做一些顶尖的牌子的牌子,因为大规模的商业地产必须要很多的商户因为大规模的商业地产必须要很多的商户组合组合,就必须要有中高低档层次就必须要有中高低档层次
9、,综合性的商业地综合性的商业地产产,应以中档的品牌齐全作为号召力。应以中档的品牌齐全作为号召力。商圈位置及购买力。一般而言商圈位置及购买力。一般而言,顶级的奢侈品品牌倾顶级的奢侈品品牌倾向选址于城市中心、交通便利、商圈成熟、业态档向选址于城市中心、交通便利、商圈成熟、业态档次高的商业中心。高档百货和城市的定位有关次高的商业中心。高档百货和城市的定位有关,位位于城市郊区于城市郊区,交通不便交通不便,商圈尚未成熟的商业地产商圈尚未成熟的商业地产项目只适合做中低档的定位。项目只适合做中低档的定位。消费结构和地域文化。消费结构受地域文化发展差异消费结构和地域文化。消费结构受地域文化发展差异不同不同,会
10、影响消费取向。会影响消费取向。2、功能分区要点住宅、商业要动静分区：住宅相对集中，形成社区并与商业进行分离；持有商业要相对集中并与可售商业形成区隔，有利于后期经营管理；星级酒店和甲级办公：宜尽量沿城市主干道显要位置独立设置，体现项目整体档次和形象。内部业态分区：零售、餐饮、娱乐和其他等功能分区要符合合理商业布局常州雨润广场常州雨润广场常州雨润广场常州雨润广场建建建建邺邺邺邺万万万万达达达达2、交通设计要点外部交通：1.考虑周边道路现状及远期规划要求，与城市交通节点，如地铁、公交站、人行天桥、路口等有效连接。2.车辆出入口：设置于流量较少的非主要道路；3.人、车、货流各行其道、互不干扰，车流动线
11、从主要干道上的车库进入，再通过固定的车库出口离开；货流动线通过同一车库进出分平面、垂直两种；平面运输进入地下，到各自货梯厅的卸货区，再送到各个楼层，各主力店、餐饮、零售商铺要有专门的垃圾动线，垃圾直接送到地下干、湿垃圾方，集中存放运输。4.消防车流线应符合国家及当地有关技术规范。内部交通：1.商业项目出入口：要与周边的市政交通相配合，实现内部动线与外部体系的沟通。2.门前广场：主要出入口的外部，要设置一定的缓冲空间，以容纳各个方向来的人流，作为人流集散和营销推广活动的场。3.中庭：作为垂直交通组织枢纽，以及各条道路形成的动线交汇点，也是人行活动最频繁之处，应设置手扶梯、垂直观光梯，并通过挑空及
12、屋顶采光设计，引导人流向。4.楼层间水平动线：应简明、无死角，避免顾客走回头路；有利于最大限度吸引人流，使商铺价值最大化。外部轨道交通给项目带来大量人流外部轨道交通给项目带来大量人流外部轨道交通给项目带来大量人流外部轨道交通给项目带来大量人流内部通过垂直电梯和自动内部通过垂直电梯和自动内部通过垂直电梯和自动内部通过垂直电梯和自动扶梯将人流送达各楼层扶梯将人流送达各楼层扶梯将人流送达各楼层扶梯将人流送达各楼层3、建筑形态外立面：1、体现时尚、现代、潮流、档次的商业氛围，强调结合当地文化、历史设2、计出独特的立面造型，并将购物中心的名称及图案标志进行显著和展现，以突出企业形象。入口：1、购物中心主
13、入口为一级入口，起到统领全局作用，醒目并有迎客功能，要重点设计；2、百货主力店出入口为二级，应重点体现业态特点；3、三级入口为公寓、办公、酒店。景观：1、凸显立面及夜景照明，沿主立面尽量不做遮挡，以突出时尚、表现夜景，活跃商业氛围作为主要原则。2、涉及三个层面：主入口方形广场、沿主立面带形广场、室外街景观，营造好水景、雕塑、树阵、灯箱、导视系统、销售、坐凳、高杆灯、LOGO灯。大冶雨润广场主入口大冶雨润广场主入口大冶雨润广场主入口大冶雨润广场主入口沈阳万象城外立面沈阳万象城外立面沈阳万象城外立面沈阳万象城外立面4、商业规划要点业态配比：即零售、非零售之间的面积分配。一般购物45-60%、餐饮1
14、5-30%、娱乐10-20%、休闲10-15%、配套5-10%。主力店规划：涉及百货、影院、电玩、KTV、超市、儿童娱乐、电器数码及次主力店（详见主力业态房产技术要求）。业态楼层规划：百货：-1F-5F；超市：-1F-1F或1F-2F；休闲娱乐：健身、KTV、电玩及儿童娱乐（需要考虑消防规范）等规划高楼层，冰场可规划在高楼层或地下楼层；餐饮：一般地下规划快餐，地面楼层从低到高规划咖啡、休闲餐、茶餐厅、异国料理、大型餐饮、美食广场；零售店铺分布不同楼层。室外可售商业街规划：总长：250-300米；层数：不超过3层；层高：与同层购物中心持平。业态：首层规划品牌专卖、二层规划服饰、饰品及服务类、三层
15、规划餐饮。天天天天鹅鹅鹅鹅湖湖湖湖万万万万达达达达室室室室外外外外街街街街5.5.租售比的控制租售比的控制自持与销售各有利弊自持与销售各有利弊自持与销售各有利弊自持与销售各有利弊盈利模式：盈利模式：盈利模式：盈利模式：1.1.持有物业的主要是通过对物业的培育性经营所产生的交易额度来实现物业升值，从而获取租金与物业升值的溢价回报，持有物业的主要是通过对物业的培育性经营所产生的交易额度来实现物业升值，从而获取租金与物业升值的溢价回报，属于中长线经营性投资。属于中长线经营性投资。2.2.而销售物业主要是通过开发成本与销售价格之间的差价来实现盈利，属于短线收割型战略。而销售物业主要是通过开发成本与销售
16、价格之间的差价来实现盈利，属于短线收割型战略。特点：特点：特点：特点：1.1.持有物业是开发商承担风险，收益巨大，为企业的可持续发展奠定基础；持有物业是开发商承担风险，收益巨大，为企业的可持续发展奠定基础；2.2.销售物业是一次性收益，把风险转接到投资者身上的一种赢利模式，但不利于开发企业的可持续性发展与品牌建设。销售物业是一次性收益，把风险转接到投资者身上的一种赢利模式，但不利于开发企业的可持续性发展与品牌建设。关键：考验开发企业的综合实力关键：考验开发企业的综合实力关键：考验开发企业的综合实力关键：考验开发企业的综合实力，企业量力而为也是一种生存法则，开发商的实力与价值观决定物业的开发方向
17、。企业量力而为也是一种生存法则，开发商的实力与价值观决定物业的开发方向。企业量力而为也是一种生存法则，开发商的实力与价值观决定物业的开发方向。企业量力而为也是一种生存法则，开发商的实力与价值观决定物业的开发方向。最为成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值，运营赚的是资产收益和资本收益。而销售为主的开发模式，赚最为成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值，运营赚的是资产收益和资本收益。而销售为主的开发模式，赚取的是开发环节的利润。取的是开发环节的利润。自持物业的收益主要来自四个方面自持物业的收益主要来自四个方面自持物业的收益主要来自四个方面自持物业的收益主要来自四个方面:1.1.租金型
18、收益：租金型收益：租金型收益：租金型收益：物业成功经营后的租金增长性收益；物业成功经营后的租金增长性收益；2.2.是资产型收益：是资产型收益：是资产型收益：是资产型收益：随着租金的增长物业也随之升值；随着租金的增长物业也随之升值；3.3.是资金杠杆型收益：是资金杠杆型收益：是资金杠杆型收益：是资金杠杆型收益：物业可以通过经营现金流与物业资产做担保获得较低成本的融资实现滚动投资获利；物业可以通过经营现金流与物业资产做担保获得较低成本的融资实现滚动投资获利；4.4.是品牌附加值型收益：是品牌附加值型收益：是品牌附加值型收益：是品牌附加值型收益：持有物业通过成功的运营获得广泛的品牌知名度，因此可以给
19、企业在融资、新开发项目的定价持有物业通过成功的运营获得广泛的品牌知名度，因此可以给企业在融资、新开发项目的定价与品牌输出、定向拿地等领域带来优先权与优惠机会，比如万达可以利用万达广场的品牌在二三线城市实现定向优惠拿与品牌输出、定向拿地等领域带来优先权与优惠机会，比如万达可以利用万达广场的品牌在二三线城市实现定向优惠拿地。红星美凯龙可以通过品牌输出获取高额的加盟费等。地。红星美凯龙可以通过品牌输出获取高额的加盟费等。成功案例成功案例成功案例成功案例：宁波天一广场当年建设阶段如果出售，其每平方米的价格估计就在：宁波天一广场当年建设阶段如果出售，其每平方米的价格估计就在1 1万元左右，而现在宁波天一
20、广场每年的万元左右，而现在宁波天一广场每年的直接租金收入就高达近直接租金收入就高达近5 5亿，其资产评估价格至少每平米翻了亿，其资产评估价格至少每平米翻了1010倍，为企业带来了巨大的价值倍，为企业带来了巨大的价值。自持物业需量力而为自持物业需量力而为自持物业需量力而为自持物业需量力而为当前说中国商业地产进入开发商自持物业时代还为时过早。首先商业自持的基础不是拥有可复制的模式这么简单，以万当前说中国商业地产进入开发商自持物业时代还为时过早。首先商业自持的基础不是拥有可复制的模式这么简单，以万达为例，万达的复制之路走了很多年，经过很多挫折才到今天这种以定向拿地寻找资金平衡的发展模式，在商业运营管
21、达为例，万达的复制之路走了很多年，经过很多挫折才到今天这种以定向拿地寻找资金平衡的发展模式，在商业运营管理方面也只是扮演着整合商的角色，离可复制的核心竞争力之路还有一段路要走。而宝龙地产的发展模式笔者认为目前理方面也只是扮演着整合商的角色，离可复制的核心竞争力之路还有一段路要走。而宝龙地产的发展模式笔者认为目前还难以用成熟或成功来形容，因为其失败的案例比比皆是。其次商业自持的平衡点有待开发商思考。商业地产是一个交还难以用成熟或成功来形容，因为其失败的案例比比皆是。其次商业自持的平衡点有待开发商思考。商业地产是一个交叉性产业，涉及的技术、管理、资本等面较广，要求面面俱到，同时优势与优势之间能否形
22、成协同战略需要卓越的管理叉性产业，涉及的技术、管理、资本等面较广，要求面面俱到，同时优势与优势之间能否形成协同战略需要卓越的管理能力。能力。因此，因此，衡量一个商业能否自持需要具备四个基础条件衡量一个商业能否自持需要具备四个基础条件衡量一个商业能否自持需要具备四个基础条件衡量一个商业能否自持需要具备四个基础条件，其一是团队的运营能力其一是团队的运营能力其一是团队的运营能力其一是团队的运营能力；其二是资本的运作能力其二是资本的运作能力其二是资本的运作能力其二是资本的运作能力；其三是物业的其三是物业的其三是物业的其三是物业的增值能力增值能力增值能力增值能力；其四是市场的消费能力其四是市场的消费能力
23、其四是市场的消费能力其四是市场的消费能力。纵观当前中国的商业地产开发企业，能具备四种条件的企业寥寥无几，因此商业地纵观当前中国的商业地产开发企业，能具备四种条件的企业寥寥无几，因此商业地产进入开发商自持物业时代的全面到来还有很漫长的路要走。商业地产未来的发展无论会出现多少种模式，但是合理的产进入开发商自持物业时代的全面到来还有很漫长的路要走。商业地产未来的发展无论会出现多少种模式，但是合理的租售结合是永远适用于市场经济与资本市场的一种模式，这有利于商业市场的弹性调节，也有利于企业的可持续发展。租售结合是永远适用于市场经济与资本市场的一种模式，这有利于商业市场的弹性调节，也有利于企业的可持续发展
24、。当然，商业地产自持物业必须是一个方向，是开发商对商业物业开发的核心理念，以运营指导开发的倒置思路是商业地当然，商业地产自持物业必须是一个方向，是开发商对商业物业开发的核心理念，以运营指导开发的倒置思路是商业地产开发的精髓。产开发的精髓。雨润产品模式建议雨润产品模式建议2 2地级市持有商业部分业态规划业态商业面积楼层建议备注百货（不包括娱乐、餐饮等）4-6万平米不超过七层0.5-0.6万平米/层为佳，不超过0.8万平米/层超市1.2-1.5万平米地下一层至地上一层，地面不超过三层0.6万平米/层次主力店0.5-1万平米服饰类低楼层、家居类较高楼层0.1-0.2万平米/家，3-5家室内商业街零售
25、店铺1.5-2万平米各个楼层100-120平米/家，若干家家电0.3-0.5万平米高楼层或地下楼层娱乐（1.41-2.16万平米）电影院0.5-0.8万平米高楼层具体楼层需要与消防部门沟通KTV0.25-0.5万平米高楼层儿童游乐场0.3-0.5万平米建议高楼层电玩城0.2-0.5万平米高楼层或地下楼层真冰场0.16-0.36平米高楼层或地下楼层根据城市和商圈情况确定餐饮（1.7-2.95万平米）大型餐饮、美食广场等0.5-1万平米高楼层或地下楼层0.15-0.4万平米/家，1-3家商务餐饮、自助餐厅等0.3-0.5万平米高楼层0.1-0.15万平米/家，2-3家异国料理、火锅等0.3-0.5
26、万平米高楼层500-1000平米/家，3-5家茶餐厅、休闲餐、简餐等0.3-0.5万平米多楼层分布300-500平米/家，5-10家咖啡、冰淇淋等0.1-0.15万平米较低楼层分布100-200平米/家，若干著名快餐0.2-0.3万平米高楼层或低楼层300-400平米/家，2-3家健身房0.2-0.5万平米高楼层配套培训、银行、干洗、美发等0.5-0.6万平米低或较高楼层分布合计12-17万平米百强县持有商业部分业态规划百强县持有商业部分业态规划业态业态商业面积商业面积楼层建议楼层建议备注备注百货（不包括娱乐、餐饮等）3-4万平米不超过五层0.5-0.6万平米/层为佳超市0.5-1.2万平米地
27、下一层至地上一层，地面不超过三层0.5万平米/层室内商业街零售店铺1.5-2万平米各个楼层60-100平米/家，若干家家电0.3-0.4万平米高楼层或地下楼层娱乐（1.07-1.51万平米）电影院0.3-0.4万平米高楼层具体楼层需要与消防部门沟通KTV0.25-0.4万平米高楼层儿童游乐场0.2-0.3万平米建议高楼层电玩城0.15-0.2万平米高楼层或地下楼层旱冰场500-600平米地下楼层桌球400-500平米高楼层或地下楼层网吧0.08-0.1万平米高楼层或地下楼层餐饮（1.2-1.9万平米）大众餐饮0.5-0.6万平米高楼层或地下楼层0.15-0.5万平米/家，1-3家美食广场0.2
28、-0.3万平米高楼层或地下楼层0.05-0.15万平米/家，3-5家高档餐饮0.3-0.4万平米高楼层500-1000平米/家，3-5家时尚餐饮0.1-0.2万平米多楼层分布100-200平米/家，10-15家著名快餐0.1-0.2万平米低楼层300-400平米/家，2-3家健身房0.2-0.3万平米高楼层配套（0.5-0.62万平米）婚纱摄影0.2-0.25教育培训0.2-0.25高楼层美容美发0.05-0.06地下或高楼层银行0.05-0.06万平米地下或低楼层合计8-12万平米主力店及特业房产技术条件主力店及特业房产技术条件主力店及特业房产技术条件3 3业态面积单层面积/楼层层高柱距货梯
29、客梯扶梯 卫生间百货3-6万平米5000-7000平米/层左右，一般负-1F-5F.5.1-5.4米8米以上2-4部2-6部2-4组2个/层大型超市1.2-1.5万平米单层面积不低于6000平米，最多2层。卸货和仓库有特殊要求。-1F-1F、1F-2F5.4-6米8米以上2-3部0-2部1-2组1个/层影院0.3-0.5万平米单层面积不低于3000平米，一般设在高楼层。梁下净高：普通厅8米、巨幕厅12米、IMAX厅15米，厅内无柱。8-10米2-3部2个/层KTV0.2-0.5万平米 不低于1000平米5.1-5.4米8米以上0-1部2-3部2部1-2个/层电玩0.2-0.5万平米 不低于10
30、00平米5.1-5.4米8米以上家电0.3-1万平米不低于3000平米/层，县区一般0.3-0.5万平米。5.1-5.4米8米以上1-3部1-3部2部1个/层冰场1600-2500平米冰面800-1250平米，配套用房800-1250平米8米以上无柱1个/层儿童娱乐0.4-1万平米2500平米消防分区，做在地下室或者三楼以上需要特批7.5-8米8米以上1个/层大型餐饮0.150.5万平米1500-5000平米/层5.1-5.4米8米以上1部2-4部1个/层家居卖场0.8-1万平米不低于5000平米，1F-2F6.5-8.5米9米以上2-4部2-4部1-2组1个/层建材卖场1.5-2万平米不低于
31、8000平米，1F-2F6.5-8.5米9米以上2-4部2-4部1-2组1个/层备注：具体房产技术条件根据入驻品牌要求确定备注：具体房产技术条件根据入驻品牌要求确定备注：具体房产技术条件根据入驻品牌要求确定备注：具体房产技术条件根据入驻品牌要求确定电影院首层平面图电影院首层平面图电影院夹层平面图电影厅平立剖大润发超市一层平面大润发超市负一层平面大润发超市负二层平面南京雨花台苏果超市餐饮厨房功能餐饮厨房功能1 1餐饮厨房功能餐饮厨房功能1 1餐饮厨房功能餐饮厨房功能2 2餐饮厨房功能餐饮厨房功能2 2附件：部分品牌入驻条件附件：部分品牌入驻条件4 4百货超市电影院家电餐饮KTVSPA电玩物业要求
32、：层高：5.1米；柱距：8米8米；楼面载荷：百货3.5千牛/平方米，库房5千牛/平方米；建筑面积：5000平方米/层，以4层为宜；卸货平台：高度0.8米，面宽：15米，进深：20米；卸货通道(消防通道)宽幅：5米；地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水；能源供应：经营方独立开户，用电量0.2千伏安/平方米；地面停车场面积：3000平方米；地下停车场面积：10000平方米。物业要求：层高：5.5M以上;楼板荷载：350kg/平方米;停车位：0.3个/100平米使用面积：30000-50000，单层5000以上;楼层要求：楼层1-6;配套设施情况：需一定面积的卸货区，可共用，专用卸货通道;其他
33、：在购物中心内，会考察档次定位、业态分布和餐饮服务配套等;广州友谊集团主要经营国际一、二线品牌和领先潮流的百货精品、高端产品和优势品牌，强调突出时尚化、个性化、品牌化和国际化。大商集团是中国最大的百货商业集团，在2010年中国500强企业排名第86位。目前，拥有大中型店铺170家，儿童娱乐冰场数码书店商圈要求：1.5公里范围内人口达到10万人以上，2公里范围内常住人口达到12-15万人，临近城市主干道，至少双向四车道，且无绿化带、立交桥、河流、山川等明显阻隔为佳，核心商圈内距项目1.5公里无经营面积超过5000平米的同类业态为佳。物业要求：纵深在50米以上为佳，原则上不低于40米，临街面不低于
34、70米，楼层净高：4.5米以上（空调排风口至地板的距离），楼板荷载：450KG/平米以上，柱距：原则上不低于8米，正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个，每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖立交通连接，商场门前要求有一定面积的广场。停车要求：至少提供300以上地上或地下顾客免费停车位，必须为供应商提供20个以上的免费停车位，如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场货车提供物流专用场地，40吨货柜车转变半径18米百货超市电影院家电餐饮KTVSPA电玩儿童娱乐冰场数码书店面积：单层2万平米为佳；如二层单层建筑面积约在1万平米以上，楼层最好不超过二层；交通动线：要求在
35、城市主干道上；商圈人口：半径3公里范围内人口约30-40万左右；停车面积：机动车1万平米约300个停车位，自行车2500-3500平米；层高：楼板至楼板5.4米以上，净高3.8米；柱距：8米或11米，楼板荷载：600KG/平米，收货区、库存需要1000KG/平米。供电：两路同时使用，每路1250KVA，总用电量2500KVA，或一备一用，常供电为2500KVA，备用电1250KVA，供水：生活用水日供量200T，空调用水日供量200T，供气：煤气每小时为50M³。百货超市电影院家电餐饮KTVSPA电玩儿童娱乐冰场数码书店地理位置：1、交通方便；2、人口密度相对集中；3、两条马路交叉口，
36、其中一条为主干道；4、具备相当面积的停车场，如北京至少要求600辆以上。建筑物要求：1、占地面积15000平米以上；总建筑面积2-4万平米；2、最多不超过两层；3、建筑物长宽比例：10：7或者10：6；4、层高：板到板5.8米，净高4.8米；5、荷载：卖场为650KG/平米，卸货区为3吨/平米；6、柱距：8米停车场要求：至少600个机动车停车位，非机动车2000平米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用；工程建设：二路供电3500-4000KVA，二路进水，300立方米/天；排水/排污或有二级生化处理；中央空调或暖气供应；天然气供厨房使用。合作条件：较低的租金、长期的租赁合同（一般20-30年）。
37、百货超市电影院家电餐饮KTVSPA电玩儿童娱乐冰场数码书店百货超市电影院家电餐饮KTVSPA电玩儿童娱乐冰场数码书店物业要求：需求面积：1.5万-2万平米;合同期限：10-20年；面积：以15000平米20000平米的为标准；用电：3500千伏安以上；货梯：载重3吨；地面楼面荷载：每平方米350kg以上；中央空调：180大卡每立方米；层高：4.5米；柱距：8mx8m(少一点比如6mx6m，地段优秀也考虑)；消防：自动烟感、自动喷淋、防火卷帘门、自动温感；其它：平步自动人行道电梯倾斜度12-15度；上水管8mm，下水管15mm；人人乐连锁商业集团股份有限公司（股票代码为002336）前身为深圳市
38、人人乐连锁商业有限公司，成立于1996年4月。公司主营业务为大卖场、综合超市和百货的连锁经营。百货超市电影院家电餐饮KTVSPA电玩儿童娱乐冰场数码书店HOLAHOLA特力屋是一家超大型家居生特力屋是一家超大型家居生活馆，以平实的价格提供顾客精致活馆，以平实的价格提供顾客精致且独具风格的家用家饰商品，满足且独具风格的家用家饰商品，满足顾客一站购足的概念。在宽敞的购顾客一站购足的概念。在宽敞的购物空间与专业服务下，物空间与专业服务下，HOLAHOLA的居的居家世界里，可以轻松寻得您想要的家世界里，可以轻松寻得您想要的商品与期望居的价格与服务，随时商品与期望居的价格与服务，随时为您的家居装饰提供灵
39、感与创意。为您的家居装饰提供灵感与创意。选址标准：选址标准：选址标准：选址标准：城市商圈、城市次级商圈、大型社区商圈、目的性购物商圈、城市商圈、城市次级商圈、大型社区商圈、目的性购物商圈、商圈涵盖范围内符合城市发展方向商圈涵盖范围内符合城市发展方向场地要求：场地要求：场地要求：场地要求：1 1、基地形状应为矩形长宽比、基地形状应为矩形长宽比1.2-1.51.2-1.5。2 2、租赁楼层位于较低层、租赁楼层位于较低层(B1-2F)(B1-2F)。3 3、标准店、标准店(35004500(35004500平方米使用面积平方米使用面积););小型店小型店(2000(2000平方米左右使用面积平方米左
40、右使用面积)。4 4、高度：、高度：5.45.4米米(最低灯下净高最低灯下净高3 3米米)。5 5、荷重：、荷重：600600千克千克/平方米，部分区域须达平方米，部分区域须达10001000千克千克/平方米。平方米。6 6、柱距：主卖场部分需在、柱距：主卖场部分需在8 8米以上。米以上。7 7、充足的停车位：、充足的停车位：300300个车位。个车位。交付条件：交付条件：交付条件：交付条件：1 1、空调系统：整套完整可直接使用之空调系统。、空调系统：整套完整可直接使用之空调系统。2 2、消防系统：承租区域装修前后的消防报批及保证通过相关部门的验收。、消防系统：承租区域装修前后的消防报批及保证
41、通过相关部门的验收。3 3、给、给/排水：供水量不低于排水：供水量不低于1010立方米立方米/天。天。4 4、电力：照明用电、电力：照明用电6060伏安伏安/平安米。平安米。5 5、自动走道：应有足够垂直动线载运客人，必需有自动坡道梯连接租赁、自动走道：应有足够垂直动线载运客人，必需有自动坡道梯连接租赁楼层及停车场。楼层及停车场。6 6、卸货区：独立卸货区进货空间，卸货车位应有、卸货区：独立卸货区进货空间，卸货车位应有3 3个，个，3.03.0米米7 7米。米。7 7、货梯：独立使用货梯、货梯：独立使用货梯2 2个载重个载重2 2吨吨;或或1 1部载重部载重3 3吨。吨。8 8、广告招牌：建筑
42、物外立面上要有独立招牌位置。、广告招牌：建筑物外立面上要有独立招牌位置。9 9、隔墙：租赁范围内办公室仓库固定隔间墙完成。、隔墙：租赁范围内办公室仓库固定隔间墙完成。租赁条件：租赁条件：租赁条件：租赁条件：1 1、租期：、租期：1515年加年加5 5年优先续租权年优先续租权2 2、押金：不超过、押金：不超过2 2个月的租赁物业租金金额的押金个月的租赁物业租金金额的押金(不含任何管理不含任何管理)3 3、租金支付：按月支付、租金支付：按月支付4 4、排他条款：在租赁期间业主不得向从事，也不得允许任何第三方从事、排他条款：在租赁期间业主不得向从事，也不得允许任何第三方从事与与HOLAHOLA特力屋
43、相同或相似之业态、活动等，并在租赁期间内不得将物业特力屋相同或相似之业态、活动等，并在租赁期间内不得将物业任何部分转让、出售给任何特力屋的竞争者。任何部分转让、出售给任何特力屋的竞争者。百货超市电影院家电餐饮KTVSPA电玩儿童娱乐冰场数码迪卡侬是法国迪卡侬公司迪卡侬是法国迪卡侬公司(Dcathlon)(Dcathlon)旗下品牌，它是一家在旗下品牌，它是一家在全球生产和销售体育用品的法国企全球生产和销售体育用品的法国企业，总部设在法国北部，公司于业，总部设在法国北部，公司于19761976年由年由 MichelLeclercqMichelLeclercq先生先生(现现任集团董事长任集团董事长
44、)在法国设立，同时开在法国设立，同时开创了运动用品超市的新概念。今天，创了运动用品超市的新概念。今天，迪卡侬集团既是运动用品的设计师迪卡侬集团既是运动用品的设计师和生产商，更是极具规模的全系列和生产商，更是极具规模的全系列运动品连锁商店。运动品连锁商店。业态类型：业态类型：业态类型：业态类型：超市超市:大卖场大卖场;专业店专业店:运动户外用品店运动户外用品店;主要网点：主要网点：主要网点：主要网点：上海，北京，天，山东，浙江等上海，北京，天，山东，浙江等1818个城市个城市客单消费：客单消费：客单消费：客单消费：50-500050-5000元元 目标人群：目标人群：目标人群：目标人群：大众客群
45、大众客群 运动爱好者运动爱好者拓展区域：拓展区域：拓展区域：拓展区域：迪卡侬迪卡侬(Dcathlon)(Dcathlon)计划发展华北，华东，上海，华南，华西五计划发展华北，华东，上海，华南，华西五大区。大区。开店计划：开店计划：开店计划：开店计划：迪卡侬迪卡侬(Dcathlon)(Dcathlon)计划到计划到20152015年在中国增至年在中国增至100100家。家。店铺总数：店铺总数：店铺总数：店铺总数：3939家家开店方式：开店方式：开店方式：开店方式：直营直营首选物业：首选物业：首选物业：首选物业：商业综合体商业综合体,购物中心购物中心物业使用：物业使用：物业使用：物业使用：租赁租赁
46、,合作合作需求面积：需求面积：需求面积：需求面积：10000-3000010000-30000平米平米合同期限：合同期限：合同期限：合同期限：5 5年年选址标准：选址标准：选址标准：选址标准：迪卡侬迪卡侬(Dcathlon)(Dcathlon)商场根据多项标准来进行选址，以便于来自商场根据多项标准来进行选址，以便于来自商场周围生活圈的各个区域的顾客都能轻松、舒适、快捷地进入商场购物。商场周围生活圈的各个区域的顾客都能轻松、舒适、快捷地进入商场购物。1.1.交通枢纽区域，周边道路网络和公共交通通畅便捷，而且透出商场方位，交通枢纽区域，周边道路网络和公共交通通畅便捷，而且透出商场方位，可视性强。即
47、在主通道和次干道能较易看到商场，商场标志，停车场和主可视性强。即在主通道和次干道能较易看到商场，商场标志，停车场和主要出入口。要出入口。2.2.地块面积为地块面积为10000-3000010000-30000平方米，道干开设营业面积平方米，道干开设营业面积4000-120004000-12000平方米平方米的单独单体商场。的单独单体商场。3.3.商场的外部需要设置一定面积的休闲和运动场地，并免费对商场和周边商场的外部需要设置一定面积的休闲和运动场地，并免费对商场和周边居民开放，让大家进行体育锻炼并使用迪卡侬产品。居民开放，让大家进行体育锻炼并使用迪卡侬产品。4.4.配备有大型的免费停车场。配备
48、有大型的免费停车场。百货超市电影院家电餐饮KTVSPA电玩儿童娱乐冰场数码嘉禾影城属于橙天嘉禾娱乐集团旗下院线品牌。橙天嘉禾是全球最具影响力的华语电影娱乐集团之一，同时喜禾影城也是国内最具规模的影院之一。百货超市电影院家电餐饮KTVSPA电玩儿童娱乐冰场数码书店中国电影集团公司简称中影集团、CFGC，是中国大陆最具实力的电影公司，国内一流的大型电影集团。中影集团是全国唯一拥有影片进口权的公司（进口大片的发行垄断使得他具有不可替代的核心竞争力）。百货超市电影院家电餐饮KTVSPA电玩儿童娱乐冰场数码书店物业要求：经营面积：300010000m2（直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以
49、上；区域商圈4000平米以上；大型社区3000平米以上；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上；楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼；广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场；物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场；物业要求：营业面积：2500-20000平米；建筑结构：1层或1层部分+2层均可，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼。层高3.5米以上，柱间距7.5米以上；交通要求：要有多条公交车、地铁（如有）等城市主要交通工具可以到达，主入口门前道路无隔离护拦或其它障碍物；配套要求：（1）
50、物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场；（2）合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯(两层以上)；其它要求：提供验收合格的消防系统、中央空调、供水供电系统，如租赁区域包含2层，需提供双向自动扶梯或宽度在3米以上的踏步梯且自动扶梯或踏步梯在租赁区域内。百货超市电影院家电餐饮KTVSPA电玩儿童娱乐冰场数码书店商圈要求：1、城市成熟商圈（综合性商业、写字楼和高档住宅）城市综合体、交通通达，附近有地铁，公交站，车流和人流比较大2、面积需求：15000-30000平方米3、物业格局要求：框架结构剪力墙结构，进深不于40米，楼层在4楼以下，独栋楼层在