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1、中粮瑞府案例分析1地理位置朝阳 香江北路向北1000米产品类别独栋、联排、叠拼户型面积独栋：647-848联排：416-850价格独栋：3900万/套起联排：3000万/套起开盘时间2015年7月容积率1.08占地面积69800平方米建筑面积43736平方米绿化率 30%开发商北京正德兴合房地产开发有限公司项目概况-基础信息项目概况-项目规划项目用地较纯粹，容积率仅1.08的低密社区；项目共116套产品，涵盖联排/叠拼两大产品，其中840-900独栋楼王14套，460-650 联排82套，叠拼20套14套楼 王20套叠拼82套联排楼王产品每套赠送近900平米东侧临水花园项目概况-产品信息产品情
2、况产品类型产品设计产权面积套数装修情况使用面积赠送面积赠送率独栋（楼王）地上两层地下一层883-90114毛坯约2450共1590。套内地上共69，34挑空，35露台；套内地下共420，420夹层、四个车位；院子共计：800，其中首层庭院200，下沉庭院900180%联排64540毛坯约1000共360地下：254夹层，四个车位；首层庭院10756%46842毛坯约750共290地下：207夹层，四个车位；首层庭院8862%叠拼20独创新中式院落别墅，超高赠送，楼王实现180%以上超高赠送率，豪宅品质凸显。园林建筑中式园林风格：中式风格，将中国传统文化融入细节做到极致；设计理念：将中国文化融入
3、于园林当中，从府道、巷道、巷院的结合到”五庭十院“的园林规划，通过景观种植有序分隔，营造具有温馨生活感的巷院；建筑风格：中式风格，引入皇家建筑元素；设计理念描述：院落，围合的建筑布局，提取皇家建筑中的建筑、围墙、门坊等元素，再辅以建筑材料画龙点睛，使整个园区既富有深厚的文化底蕴又不失现代感和舒适感；“五庭十院”的园林规划 中式风格，引入皇家建筑元素园林规划建筑设计户型分析户型特点：（四居）首层：1.院落式，建筑围合院子布局，充分保证房间的私密性；2.南北侧庭院共赠送52+24+12=88平米；3.赠送地下车库电梯直接入户；4.走廊过长，浪费面积较多；5.客厅面宽较短，别墅空间尺度不大；二层：双
4、套房设计，房间舒适性强；地下一层：1.多功能房，可以满足客户各种需求；2.赠送4个车位；3.地下可分为两层，只计算一层产权 面积，赠送夹层207平米；4.多处设置采光天井，地下采光较好；首层二层地下一层庭院庭院庭院中式围合式院落，私密性强，户型附加值多，赠送面积达290平米，且赠送4个车位及入户电梯，但客厅面宽较短，走廊过长，有一定面积浪费。13000228001300016700590019800客厅老人房主卧13000样板间整体风格为中式简约风格，给人以低调华丽之感，与项目调性契合度较好；现场装修与物品设置摆放，展现出未来主人的高贵品质的生活。自身配套健康社区中粮瑞府致力打造健康社区，社区
5、将引入营养健康管理中心与国际知名私人医院，提供健身、高端体检、美容养生、国际绿色诊疗通道等服务营销节点核心动态客户情况：营销节点：启动推广售楼处开放4月初5月15日样板间开放7月开盘项目目前一周来电大约25组左右，来访40组左右，且主要来访为丽兹行外联带客，主要渠道为丽兹行、汇金行；中粮瑞府项目于2015年5月15日开盘一期，共推出48套府园式别墅，9月17日新取证61套；客户主要来自于朝阳、海淀及顺义中央别墅区地缘性客户为主，项目目前无推广；预计2016年5二期加推，6月期转现。3月初9月17新取证61套客户来源：以东四-五环沿线，望京、三元桥、燕莎、CBD等朝阳区客户为主，及部分中央别墅区
6、别墅升级客户；客户特征：年龄40-45岁左右，贸易及金融领域企业管理者及私营业主，高端改善型客群，向往别墅居住生活；2015年营销动作2015年10月18日，中粮首届购房全国启动活动在中粮瑞府隆重开幕。本次购房节自2015年10月17日开始至10月31日结束，囊括了中粮来自全国12个城市24个楼盘近千套房源，以近亿元的优惠折扣在购房节中推出，同时中粮地产旗下所有在售项目正式对外宣布开启全民营销计划。总结项目亮点：项目最大亮点为中式围合式别墅，销讲时重点强调项目打造的中式氛围及超高赠送，且全健康周期的生活方式值得推广；区域标杆产品，产品打造及项目影响力较高；项目不足：区域配套缺失，居住氛围不足；项目户型过大，总价过高，去化难度较大。Thanks.