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1、Real estate Development&managementReal estate Development&management 7.17.1房地产投资与融资概述房地产投资与融资概述 7.27.2房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式及方案选择及方案选择 7.37.3房地产开发贷款的风险管理房地产开发贷款的风险管理项目项目7 房地产开发项目资金筹集房地产开发项目资金筹集7.1房地产开发项目资金筹集概述7.1.1房地产开发项目资金筹集的目的（1）实现项目投资开发目标和企业发展目标。（2）偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构。7.1房地产开发项目资金筹集概述7.1.2房地产开发项目资
2、金筹集的原则(1)安全性原则安全性按风险程度大小分为A、B、C、D四级ABCD(2)经济性原则按成本费用率划分为A、B、C、D四级ABCD7.1房地产开发项目资金筹集概述7.1.2房地产开发项目资金筹集的原则（3）可靠性原则筹资方案的可行性可分为A、B、C、D四个等级。A级表示筹资方式及所筹资金全部落实。B级表示筹资方式及所筹资金能基本落实。C级表示筹资方式及所筹资金尚不能肯定。D级表示筹资方式及所筹资金没有落实。（4）时机适当性原则7.1房地产开发项目资金筹集概述7.1.3房地产开发项目资金筹集的特点（1）资金占有量大；（2）资金占用时间长；（3）资金使用具有地域性；（4）资金缺乏流动性；（
3、5）资金增值性较强；（6）资金具有高风险、高收益性。7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.17.2.17.2.17.2.1自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集7.2.27.2.27.2.27.2.2房地产开发项目融资组织形式房地产开发项目融资组织形式房地产开发项目融资组织形式房地产开发项目融资组织形式7.2.37.2.37.2.37.2.3向金融机构贷款向金融机构贷款向金融机构贷款向金融机构贷款7.2.47.2.47.2.47.2.4商品房预售（定金及预收款）商品房预售（定金及预收款）商品房预售（定金
4、及预收款）商品房预售（定金及预收款）7.2.57.2.57.2.57.2.5发行债券融资发行债券融资发行债券融资发行债券融资7.2.67.2.67.2.67.2.6房地产融资创新房地产融资创新房地产融资创新房地产融资创新7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.17.2.17.2.17.2.1自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集7.2.1.17.2.1.17.2.1.17.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成7.2.1.
5、27.2.1.27.2.1.27.2.1.2房地产开发企业自有资金的筹集房地产开发企业自有资金的筹集房地产开发企业自有资金的筹集房地产开发企业自有资金的筹集7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.17.2.17.2.17.2.1自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集7.2.1.17.2.1.17.2.1.17.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成uu资本金资本金资本金资本金vv资本公积金资本公积金资本公积金资本公积金ww
6、盈余公积金盈余公积金盈余公积金盈余公积金xx未分配利润未分配利润未分配利润未分配利润yy其他自有资金其他自有资金其他自有资金其他自有资金 按财务制度规定，按财务制度规定，按财务制度规定，按财务制度规定，归房地产企业支配的归房地产企业支配的归房地产企业支配的归房地产企业支配的各种自有资金。各种自有资金。各种自有资金。各种自有资金。7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.17.2.17.2.17.2.1自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集7.2.1.17.2.1.17.2.1.17.2.1.1房地产开发企业
7、自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成uu资本金资本金资本金资本金vv资本公积金资本公积金资本公积金资本公积金ww盈余公积金盈余公积金盈余公积金盈余公积金xx未分配利润未分配利润未分配利润未分配利润yy其他自有资金其他自有资金其他自有资金其他自有资金l l房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金。法律、法规规定的最低限额（不少于资本金。法律、法规规定的最低限额（不少于资本金。法律、法规规定的最低限额（不少于资本金。法律
8、、法规规定的最低限额（不少于100100万元）为法定资本金；房地产开发企业在工万元）为法定资本金；房地产开发企业在工万元）为法定资本金；房地产开发企业在工万元）为法定资本金；房地产开发企业在工商行政管理部门注册登记的注册资金为注册资商行政管理部门注册登记的注册资金为注册资商行政管理部门注册登记的注册资金为注册资商行政管理部门注册登记的注册资金为注册资本（实收资本），股份有限公司的资本金被称本（实收资本），股份有限公司的资本金被称本（实收资本），股份有限公司的资本金被称本（实收资本），股份有限公司的资本金被称为股本。为股本。为股本。为股本。l l房地产开发企业运作过程中，随着投资主体房地产开发企
9、业运作过程中，随着投资主体房地产开发企业运作过程中，随着投资主体房地产开发企业运作过程中，随着投资主体及投资额的变化，其资本金也处于变化之中，及投资额的变化，其资本金也处于变化之中，及投资额的变化，其资本金也处于变化之中，及投资额的变化，其资本金也处于变化之中，当企业实有资金比注册资金增加或减少当企业实有资金比注册资金增加或减少当企业实有资金比注册资金增加或减少当企业实有资金比注册资金增加或减少20%20%以以以以上时，需进行变更登记。上时，需进行变更登记。上时，需进行变更登记。上时，需进行变更登记。7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开
10、发资金筹集7.2.17.2.17.2.17.2.1自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集7.2.1.17.2.1.17.2.1.17.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成uu资本金资本金资本金资本金vv资本公积金资本公积金资本公积金资本公积金ww盈余公积金盈余公积金盈余公积金盈余公积金xx未分配利润未分配利润未分配利润未分配利润yy其他自有资金其他自有资金其他自有资金其他自有资金 资本公积金是指由投资者投入及资产本身资本公积金是指由投资者投入及资产本身资本公积金是指由投资者投入及资产本身资本
11、公积金是指由投资者投入及资产本身或其他原因形成的权益收入或其他原因形成的权益收入或其他原因形成的权益收入或其他原因形成的权益收入 ，所有权归属于，所有权归属于，所有权归属于，所有权归属于投资者，但不构成实收资本（注册资本范围）投资者，但不构成实收资本（注册资本范围）投资者，但不构成实收资本（注册资本范围）投资者，但不构成实收资本（注册资本范围）的那部分资本，与企业经营取得的收益无关的那部分资本，与企业经营取得的收益无关的那部分资本，与企业经营取得的收益无关的那部分资本，与企业经营取得的收益无关 。资本公积金可以按照法定程序转增资本，但资本公积金可以按照法定程序转增资本，但资本公积金可以按照法定
12、程序转增资本，但资本公积金可以按照法定程序转增资本，但不能用于弥补公司的亏损。不能用于弥补公司的亏损。不能用于弥补公司的亏损。不能用于弥补公司的亏损。企业资本公积金主要来源：企业资本公积金主要来源：企业资本公积金主要来源：企业资本公积金主要来源：l l资本（股本）溢价资本（股本）溢价资本（股本）溢价资本（股本）溢价l l法定资产重估增值法定资产重估增值法定资产重估增值法定资产重估增值l l接受捐赠接受捐赠接受捐赠接受捐赠7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.17.2.17.2.17.2.1自有资金的筹集自有资金的筹集自有
13、资金的筹集自有资金的筹集7.2.1.17.2.1.17.2.1.17.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成uu资本金资本金资本金资本金vv资本公积金资本公积金资本公积金资本公积金ww盈余公积金盈余公积金盈余公积金盈余公积金xx未分配利润未分配利润未分配利润未分配利润yy其他自有资金其他自有资金其他自有资金其他自有资金 盈余公积金是企业按规定从净利润中提取的盈余公积金是企业按规定从净利润中提取的盈余公积金是企业按规定从净利润中提取的盈余公积金是企业按规定从净利润中提取的属于所有者留存于企业内部的资产或权益。属于
14、所有者留存于企业内部的资产或权益。属于所有者留存于企业内部的资产或权益。属于所有者留存于企业内部的资产或权益。l l法定（盈余）公积金：提取税后利润法定（盈余）公积金：提取税后利润法定（盈余）公积金：提取税后利润法定（盈余）公积金：提取税后利润10%10%列列列列入法定公积金，累计额达到公司注册资本入法定公积金，累计额达到公司注册资本入法定公积金，累计额达到公司注册资本入法定公积金，累计额达到公司注册资本50%50%以上的，可以不再提取。法定公积金转为资本以上的，可以不再提取。法定公积金转为资本以上的，可以不再提取。法定公积金转为资本以上的，可以不再提取。法定公积金转为资本时，留存不得少于转增
15、前公司注册资本的时，留存不得少于转增前公司注册资本的时，留存不得少于转增前公司注册资本的时，留存不得少于转增前公司注册资本的25%25%。l l任意（盈余）公积金：公司从净利润中提取任意（盈余）公积金：公司从净利润中提取任意（盈余）公积金：公司从净利润中提取任意（盈余）公积金：公司从净利润中提取法定公积金（法定公积金（法定公积金（法定公积金（&支付优先股股利）后，经股东会支付优先股股利）后，经股东会支付优先股股利）后，经股东会支付优先股股利）后，经股东会议决议，可从税后利润中提取任意公积金。议决议，可从税后利润中提取任意公积金。议决议，可从税后利润中提取任意公积金。议决议，可从税后利润中提取任
16、意公积金。盈余公积金可用于弥补亏损、转增资本金，盈余公积金可用于弥补亏损、转增资本金，盈余公积金可用于弥补亏损、转增资本金，盈余公积金可用于弥补亏损、转增资本金，也可用于分配股利。也可用于分配股利。也可用于分配股利。也可用于分配股利。7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.17.2.17.2.17.2.1自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集7.2.1.17.2.1.17.2.1.17.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组
17、成uu资本金资本金资本金资本金vv资本公积金资本公积金资本公积金资本公积金ww盈余公积金盈余公积金盈余公积金盈余公积金xx未分配利润未分配利润未分配利润未分配利润yy其他自有资金其他自有资金其他自有资金其他自有资金=税后利润税后利润税后利润税后利润-法定盈余公积法定盈余公积法定盈余公积法定盈余公积-可分配利润可分配利润可分配利润可分配利润（可分配利润包括：弥补以前年度亏损（可分配利润包括：弥补以前年度亏损（可分配利润包括：弥补以前年度亏损（可分配利润包括：弥补以前年度亏损+优先股股利优先股股利优先股股利优先股股利+任意盈余公积金任意盈余公积金任意盈余公积金任意盈余公积金+普通股普通股普通股普通
18、股股利等）股利等）股利等）股利等）7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.17.2.17.2.17.2.1自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集7.2.1.17.2.1.17.2.1.17.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成uu资本金资本金资本金资本金vv资本公积金资本公积金资本公积金资本公积金ww盈余公积金盈余公积金盈余公积金盈余公积金xx未分配利润未分配利润未分配利润未分配利润yy其他自有资金其他自有资金其他自有资
19、金其他自有资金l l企业折旧资金企业折旧资金企业折旧资金企业折旧资金l l通过发行股票筹集的资金通过发行股票筹集的资金通过发行股票筹集的资金通过发行股票筹集的资金7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.17.2.17.2.17.2.1自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集7.2.1.27.2.1.27.2.1.27.2.1.2房地产开发资本金的筹集房地产开发资本金的筹集房地产开发资本金的筹集房地产开发资本金的筹集房地产股份有限公司房地产股份有限公司房地产股份有限公司房地产股份有限公司可通过下列方式筹集资本
20、金：可通过下列方式筹集资本金：可通过下列方式筹集资本金：可通过下列方式筹集资本金：uu注册资本金的筹集注册资本金的筹集注册资本金的筹集注册资本金的筹集vv资本公积金、盈余公积金转增为资本金资本公积金、盈余公积金转增为资本金资本公积金、盈余公积金转增为资本金资本公积金、盈余公积金转增为资本金ww经股东大会同意将未分配利润转增为资本金经股东大会同意将未分配利润转增为资本金经股东大会同意将未分配利润转增为资本金经股东大会同意将未分配利润转增为资本金xx发行股票筹集资金发行股票筹集资金发行股票筹集资金发行股票筹集资金首次公开发行股票（首次公开发行股票（首次公开发行股票（首次公开发行股票（IPOIPO）
21、并上市）并上市）并上市）并上市上市公司发行新股（股权再融资）上市公司发行新股（股权再融资）上市公司发行新股（股权再融资）上市公司发行新股（股权再融资）非上市公司公开发行股票非上市公司公开发行股票非上市公司公开发行股票非上市公司公开发行股票优点优点优点优点缺点缺点缺点缺点（1 1 1 1）永久性。）永久性。）永久性。）永久性。股本没有固定的到期股本没有固定的到期股本没有固定的到期股本没有固定的到期日，无须偿还本金，是公司的永久性日，无须偿还本金，是公司的永久性日，无须偿还本金，是公司的永久性日，无须偿还本金，是公司的永久性资本。资本。资本。资本。（2 2 2 2）财务灵活性。）财务灵活性。）财务
22、灵活性。）财务灵活性。普通股筹资，无普通股筹资，无普通股筹资，无普通股筹资，无固定利息负担，可灵活分配股利；优固定利息负担，可灵活分配股利；优固定利息负担，可灵活分配股利；优固定利息负担，可灵活分配股利；优先股筹资，固定股利支付非法定义务，先股筹资，固定股利支付非法定义务，先股筹资，固定股利支付非法定义务，先股筹资，固定股利支付非法定义务，有一定的灵活性。有一定的灵活性。有一定的灵活性。有一定的灵活性。（3 3 3 3）增强信用。）增强信用。）增强信用。）增强信用。股票筹资可为利用股票筹资可为利用股票筹资可为利用股票筹资可为利用更多的债务筹资提供支持。更多的债务筹资提供支持。更多的债务筹资提供
23、支持。更多的债务筹资提供支持。（1 1 1 1）筹资成本较高。）筹资成本较高。）筹资成本较高。）筹资成本较高。高于债券筹资高于债券筹资高于债券筹资高于债券筹资成本。成本。成本。成本。普通股优先股债券普通股优先股债券普通股优先股债券普通股优先股债券（2 2 2 2）限制条件多。）限制条件多。）限制条件多。）限制条件多。（3 3 3 3）发售新股票，增加新股东，一）发售新股票，增加新股东，一）发售新股票，增加新股东，一）发售新股票，增加新股东，一方面可能会分散公司的控制权，另一方面可能会分散公司的控制权，另一方面可能会分散公司的控制权，另一方面可能会分散公司的控制权，另一方面会降低普通股的每股净收
24、益，甚方面会降低普通股的每股净收益，甚方面会降低普通股的每股净收益，甚方面会降低普通股的每股净收益，甚至会影响公司的市值和发展潜力。至会影响公司的市值和发展潜力。至会影响公司的市值和发展潜力。至会影响公司的市值和发展潜力。股票筹资的优缺点股票筹资的优缺点股票筹资的优缺点股票筹资的优缺点7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.17.2.17.2.17.2.1自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集7.2.1.27.2.1.27.2.1.27.2.1.2房地产开发资本金的筹集房地产开发资本金的筹集房地产开发资本
25、金的筹集房地产开发资本金的筹集房地产股份有限公司房地产股份有限公司房地产股份有限公司房地产股份有限公司可通过下列方式筹集资本金：可通过下列方式筹集资本金：可通过下列方式筹集资本金：可通过下列方式筹集资本金：uu注册资本金的筹集注册资本金的筹集注册资本金的筹集注册资本金的筹集vv资本公积金、盈余公积金转增为资本金资本公积金、盈余公积金转增为资本金资本公积金、盈余公积金转增为资本金资本公积金、盈余公积金转增为资本金ww经过股东大会同意未分配利润转增为资本金经过股东大会同意未分配利润转增为资本金经过股东大会同意未分配利润转增为资本金经过股东大会同意未分配利润转增为资本金xx发行股票筹集资金发行股票筹
26、集资金发行股票筹集资金发行股票筹集资金yy其他方式：如以资金或土地使用权作价入股合作开发、阶段其他方式：如以资金或土地使用权作价入股合作开发、阶段其他方式：如以资金或土地使用权作价入股合作开发、阶段其他方式：如以资金或土地使用权作价入股合作开发、阶段性股权式融资等。性股权式融资等。性股权式融资等。性股权式融资等。7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.17.2.17.2.17.2.1自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集7.2.1.37.2.1.37.2.1.37.2.1.3房地产开发项目资本金房地产开发
27、项目资本金房地产开发项目资本金房地产开发项目资本金 项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。企业的自有资金，是获得债务资金的基础。企业的自有资金，是获得债务资金的基础。企业的自有资金，是获得债务资金的基础。l l国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知 （19961
28、99619961996）l l房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例（1998199819981998）投资项目资本金，是指在投资项目总投资项目资本金，是指在投资项目总投资项目资本金，是指在投资项目总投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投投资中，由投资者认缴的出资额，对投投资中，由投资者认缴的出资额，对投投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。在项目总资项目来说是非债务性资金。在项目总资项目来说是非债务性资金。在项目总资项目来说是非债务性资金。在项目总投资中，必须拥有一定比例的资本金投资中，必须拥
29、有一定比例的资本金投资中，必须拥有一定比例的资本金投资中，必须拥有一定比例的资本金 。第十三条第十三条第十三条第十三条 房地产开发项目应当建立房地产开发项目应当建立房地产开发项目应当建立房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的资本金制度，资本金占项目总投资的资本金制度，资本金占项目总投资的资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于比例不得低于比例不得低于比例不得低于2020。7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.17.2.17.2.17.2.1自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集7.2
30、.1.37.2.1.37.2.1.37.2.1.3房地产开发项目资本金房地产开发项目资本金房地产开发项目资本金房地产开发项目资本金 项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。企业的自有资金，是获得债务资金的基础。企业的自有资金，是获得债务资金的基础。企业的自有资金，是获得债务资金的基础。l l国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知国务院关于固定资产投资项目
31、试行资本金制度的通知国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知 （1996199619961996）l l房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例（1998199819981998）l l央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003200320032003）房地产开发企业申请银行贷款，其房地产开发企业申请银行贷款，其房地产开发企业申请银行贷款，其房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于自有
32、资金（指所有者权益）应不低于自有资金（指所有者权益）应不低于自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的开发项目总投资的开发项目总投资的开发项目总投资的3030。7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.17.2.17.2.17.2.1自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集7.2.1.37.2.1.37.2.1.37.2.1.3房地产开发项目资本金房地产开发项目资本金房地产开发项目资本金房地产开发项目资本金 项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于
33、项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。企业的自有资金，是获得债务资金的基础。企业的自有资金，是获得债务资金的基础。企业的自有资金，是获得债务资金的基础。l l国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知 （1996199619961996）l l房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例（19981998199819
34、98）l l央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003200320032003）l l国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知知知知（2004200420042004）房地产开发项目（不含经济适用房地产开发项目（不含经济适用房地产开发项目（不含经济适用房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金
35、比例由房项目）资本金比例由房项目）资本金比例由房项目）资本金比例由2020及以上提及以上提及以上提及以上提高到高到高到高到3535及以上。及以上。及以上。及以上。7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.17.2.17.2.17.2.1自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集7.2.1.37.2.1.37.2.1.37.2.1.3房地产开发项目资本金房地产开发项目资本金房地产开发项目资本金房地产开发项目资本金 项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于项目
36、资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。企业的自有资金，是获得债务资金的基础。企业的自有资金，是获得债务资金的基础。企业的自有资金，是获得债务资金的基础。l l国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知 （1996199619961996）l l房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例（1998199819981998
37、）l l央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003200320032003）l l国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知知知知（2004200420042004）l l经济适用住房开发贷款管理办法经济适用住房开发贷款管理办法经济适用住房开发贷款管理办法经济适用住房开发贷款管理办法（银发（银发
38、（银发（银发200820082008200813131313号）号）号）号）建设项目资本金（所有者权益）建设项目资本金（所有者权益）建设项目资本金（所有者权益）建设项目资本金（所有者权益）不低于项目总投资的不低于项目总投资的不低于项目总投资的不低于项目总投资的30%30%，并在贷款，并在贷款，并在贷款，并在贷款使用前已投入项目建设。使用前已投入项目建设。使用前已投入项目建设。使用前已投入项目建设。7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.17.2.17.2.17.2.1自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集自有资金的筹集
39、7.2.1.37.2.1.37.2.1.37.2.1.3房地产开发项目资本金房地产开发项目资本金房地产开发项目资本金房地产开发项目资本金 项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。企业的自有资金，是获得债务资金的基础。企业的自有资金，是获得债务资金的基础。企业的自有资金，是获得债务资金的基础。l l国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知国务院关于固定资产投
40、资项目试行资本金制度的通知国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知 （1996199619961996）l l房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例（1998199819981998）l l央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003200320032003）l l国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资
41、本金比例的通国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知知知知（2004200420042004）l l国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发（国发（国发（国发200920092009200927272727号）号）号）号）保障性住房和普通商品住房项目的保障性住房和普通商品住房项目的保障性住房和普通商品住房项目的保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为最低资本金比例为最低资本金比例为最低资本金比例为20%20%，其他房地产开，其
42、他房地产开，其他房地产开，其他房地产开发项目的最低资本金比例为发项目的最低资本金比例为发项目的最低资本金比例为发项目的最低资本金比例为30%30%。7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.27.2.27.2.27.2.2房地产开发项目融资组织形式房地产开发项目融资组织形式房地产开发项目融资组织形式房地产开发项目融资组织形式7.2.2.17.2.2.17.2.2.17.2.2.1既有项目法人融资既有项目法人融资既有项目法人融资既有项目法人融资7.2.2.27.2.2.27.2.2.27.2.2.2新设项目法人融资新设项目法人
43、融资新设项目法人融资新设项目法人融资7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.27.2.27.2.27.2.2房地产开发项目融资组织形式房地产开发项目融资组织形式房地产开发项目融资组织形式房地产开发项目融资组织形式7.2.2.17.2.2.17.2.2.17.2.2.1既有项目法人融资既有项目法人融资既有项目法人融资既有项目法人融资 又称为公司融资。不组建新的独立法人，由已有的又称为公司融资。不组建新的独立法人，由已有的又称为公司融资。不组建新的独立法人，由已有的又称为公司融资。不组建新的独立法人，由已有的公司出面筹集资金，
44、投资于新项目。公司出面筹集资金，投资于新项目。公司出面筹集资金，投资于新项目。公司出面筹集资金，投资于新项目。公司融资方式下的项目资本金，来自于公司的自有公司融资方式下的项目资本金，来自于公司的自有公司融资方式下的项目资本金，来自于公司的自有公司融资方式下的项目资本金，来自于公司的自有资金，包括：资金，包括：资金，包括：资金，包括：企业现有的现金企业现有的现金企业现有的现金企业现有的现金 未来企业生产经营中获得的可用于项目的资金未来企业生产经营中获得的可用于项目的资金未来企业生产经营中获得的可用于项目的资金未来企业生产经营中获得的可用于项目的资金 企业资产变现企业资产变现企业资产变现企业资产变
45、现 企业增资扩股企业增资扩股企业增资扩股企业增资扩股7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.27.2.27.2.27.2.2房地产开发项目融资组织形式房地产开发项目融资组织形式房地产开发项目融资组织形式房地产开发项目融资组织形式7.2.2.27.2.2.27.2.2.27.2.2.2新设项目法人融资新设项目法人融资新设项目法人融资新设项目法人融资 又称为项目融资。由项目发起人及其他投资者出资，又称为项目融资。由项目发起人及其他投资者出资，又称为项目融资。由项目发起人及其他投资者出资，又称为项目融资。由项目发起人及其他投资者
46、出资，建立新的独立承担民事责任的法人，承担项目的投融资及建立新的独立承担民事责任的法人，承担项目的投融资及建立新的独立承担民事责任的法人，承担项目的投融资及建立新的独立承担民事责任的法人，承担项目的投融资及运营。运营。运营。运营。以项目投资所形成的资产、未来的收益和权益作为以项目投资所形成的资产、未来的收益和权益作为以项目投资所形成的资产、未来的收益和权益作为以项目投资所形成的资产、未来的收益和权益作为建立项目信用的基础，取得债务资金。建立项目信用的基础，取得债务资金。建立项目信用的基础，取得债务资金。建立项目信用的基础，取得债务资金。新建项目法人的资本金，由项目投资者为拟建项目新建项目法人的
47、资本金，由项目投资者为拟建项目新建项目法人的资本金，由项目投资者为拟建项目新建项目法人的资本金，由项目投资者为拟建项目提供的资本金，通常以注册资本的方式投入；有些情况下提供的资本金，通常以注册资本的方式投入；有些情况下提供的资本金，通常以注册资本的方式投入；有些情况下提供的资本金，通常以注册资本的方式投入；有些情况下投资者还可以以准资本金方式投入资金，如优先股、可转投资者还可以以准资本金方式投入资金，如优先股、可转投资者还可以以准资本金方式投入资金，如优先股、可转投资者还可以以准资本金方式投入资金，如优先股、可转换债、股东借款等。换债、股东借款等。换债、股东借款等。换债、股东借款等。7.2 7
48、.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.37.2.37.2.37.2.3向金融机构贷款向金融机构贷款向金融机构贷款向金融机构贷款7.2.3.17.2.3.17.2.3.17.2.3.1房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款7.2.3.27.2.3.27.2.3.27.2.3.2房地产开发（项目）贷款房地产开发（项目）贷款房地产开发（项目）贷款房地产开发（项目）贷款7.2.3.37.2.3.37.2.3.37.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查金融机构（银
49、行）对房地产开发贷款的审查金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查7.2 7.2 7.2 7.2 房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集房地产开发资金筹集7.2.37.2.37.2.37.2.3向金融机构贷款向金融机构贷款向金融机构贷款向金融机构贷款7.2.3.17.2.3.17.2.3.17.2.3.1房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款 房地产开发企业因资金周转所需而申请的贷款，不与具房地产开发企业因资金周转所需而申请的贷款，不与具房地产开发企业因资金周转所需而申请的贷款
50、，不与具房地产开发企业因资金周转所需而申请的贷款，不与具体项目相联系，贷款的期限较短。体项目相联系，贷款的期限较短。体项目相联系，贷款的期限较短。体项目相联系，贷款的期限较短。l l央行：央行：央行：央行：关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121121121121号文）号文）号文）号文）l l央行、银监会：央行、银监会：央行、银监会：央行、银监会：关于加强商业性房地产信贷管理的通知关于加强商业性房地产信贷管理的通知关于加强商业性房地产信贷管理的通知关于加强商业性房地产信贷管理