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1、本报告是严格保密的。中天名园项目营销全攻略中天名园项目营销全攻略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。我们存在的问题是什么？我们存在的问题是什么？前期的热销为什么没有能够前期的热销为什么没有能够得到延续？得到延续？本报告是严格保密的。营销诊断营销诊断Problem?定位问题定位问题现场问题现场问题推售问题推售问题推广问题推广问题价格问题价格问题本报告是严格保密的。Problem?定位问题定位问题现场问题现场问题推售问题推售问题
2、推广问题推广问题价格问题价格问题城南中央区，魅力生活城城南中央区，魅力生活城关于关于城南中央区城南中央区：项目所处的武进中心区的发展方向是朝南，项目所处的区域为老城区的边缘，客户是不是认同城南中央区值得商榷！关于魅力生活城魅力生活城：没有作具体诠释，没有具体支撑！世联认为：我们的定位偏离了方向，世联认为：我们的定位偏离了方向，需要回到正确的轨道上来。需要回到正确的轨道上来。本报告是严格保密的。Solution 定位问题定位问题现场问题现场问题推售问题推售问题推广问题推广问题价格问题价格问题区域属性：处于常州到武进的门区域属性：处于常州到武进的门户位置，距离常州市区较近户位置，距离常州市区较近金
3、南翼门户金南翼门户客户特点：客户特点：中小私营业主，社会地位不高，经商多年小有成就，中小私营业主，社会地位不高，经商多年小有成就，不是特别认可自己的生活，希望自己得到社会的认不是特别认可自己的生活，希望自己得到社会的认可，向往尊贵的生活。比较重视孩子的教育，希望可，向往尊贵的生活。比较重视孩子的教育，希望他们将来更有他们将来更有“出息出息”。公务员，当地的社会地位比较高，从事的职业比较公务员，当地的社会地位比较高，从事的职业比较受认可，他们内心深处也觉得自己比普通人高一等受认可，他们内心深处也觉得自己比普通人高一等新上层典范新上层典范本报告是严格保密的。Problem?定位问题定位问题现场问题
4、现场问题推售问题推售问题推广问题推广问题价格问题价格问题调性问题调性问题功能布置问题功能布置问题氛围营造问题氛围营造问题营销队伍问题营销队伍问题 整个售楼处给人的整个售楼处给人的感觉：项目是滨海的、感觉：项目是滨海的、现代的、小规模、面向现代的、小规模、面向年轻人的楼盘，颜色和年轻人的楼盘，颜色和装饰过于硬朗。装饰过于硬朗。功能布置划分不清，功能布置划分不清，过于分散：洽谈区域过于过于分散：洽谈区域过于分散，签约分散，签约/洽谈不分洽谈不分 售楼处较为冷清，没售楼处较为冷清，没有特意去营造热烈的销售有特意去营造热烈的销售氛围氛围 专业度不够，管理专业度不够，管理制度不健全，培训等缺制度不健全，
5、培训等缺失失本报告是严格保密的。洽谈和区域洽谈和区域没有明显分开没有明显分开现代的风格、硬朗的装饰现代的风格、硬朗的装饰冷色调冷色调/蓝色滨海风格蓝色滨海风格本报告是严格保密的。Solution 定位问题定位问题现场问题现场问题推售问题推售问题推广问题推广问题价格问题价格问题解决方案解决方案外部展示：外部展示：1 1增加导视，加设标识增加导视，加设标识2 2加设展板和看板，增强视觉冲击加设展板和看板，增强视觉冲击3 3施工主体加设绿网和标示施工主体加设绿网和标示内部展示：内部展示：1 1功能分区调整与整合功能分区调整与整合2 2通过软装饰、颜色等的调整使售楼处和样板房通过软装饰、颜色等的调整使
6、售楼处和样板房调性变掉调性变掉具体见中天名园整改意见具体见中天名园整改意见本报告是严格保密的。Problem?定位问题定位问题现场问题现场问题推售问题推售问题推广问题推广问题价格问题价格问题问题一：性价比高的产品带动其问题一：性价比高的产品带动其它产品的策略存在问题。它产品的策略存在问题。问题二：不同层级产品同时推售问题二：不同层级产品同时推售存在问题。存在问题。从户型统计表中可以看出，性价比最高的创新产品夹层只从户型统计表中可以看出，性价比最高的创新产品夹层只占占30%（套数）（套数）楼号楼号户型户型面积（面积（mm2 2）套数（套）套数（套）所占比例（）所占比例（）1 13 3号楼（夹层）
7、号楼（夹层）A1982830%A29822B19762B297484 46 6号楼（小高层）号楼（小高层）C113336%D12413225%25%E129336%7 79 9号楼（高层）号楼（高层）F1589017%17%10-1910-19号叠拼（叠拼）号叠拼（叠拼）A2022016%B18520C20620D188202021/9/1810虽然夹层产品热销，但没有真正带动起其它产品的销虽然夹层产品热销，但没有真正带动起其它产品的销售售2021/9/1811本报告是严格保密的。Solution 定位问题定位问题现场问题现场问题推售问题推售问题推广问题推广问题价格问题价格问题解决方案：解决方
8、案：1 1主推主推6 6号和号和9 9号楼，其它的分批包装号楼，其它的分批包装解决解决2 2叠拼、叠拼、1-31-3号楼顶层阁楼暂时不推号楼顶层阁楼暂时不推3 3等等6 6、9 9号楼推出一段时间后对号楼推出一段时间后对1-21-2层层进行优惠性推售进行优惠性推售1 12 23 34 45 56 67 78 89 9本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。Problem?定位问题定位问题现场问题现场问题推售问题推售问题推广问题推广问题价格问题价格问题问题一：用创新来涵盖所有的产问题一：用创新来涵盖所有的产品存在问题。品存在问题。问题二：推广语比较虚，客户不问题二：推广语比较虚，客户不认同。认同
9、。问题三：产品力分散，过于突出问题三：产品力分散，过于突出夹层；亮点分散，没有整合夹层；亮点分散，没有整合/拔拔高高问题四：推广渠道有限（主要是问题四：推广渠道有限（主要是报版、路旗和报版、路旗和DMDM）本报告是严格保密的。Solution 定位问题定位问题现场问题现场问题推售问题推售问题推广问题推广问题价格问题价格问题解决方案：解决方案：1 1重新整合推广语重新整合推广语2 2强势营销策略强势营销策略 抢占门户干道抢占门户干道 抢占核心商圈抢占核心商圈 抢占第一眼球抢占第一眼球 人民中路人民中路人民东路人民东路降降子子北北路路中天名园中天名园定安路定安路乐购乐购核心商圈核心商圈门户门户大道
10、大道常常漕漕路路第一第一眼球眼球本报告是严格保密的。Solution 定位问题定位问题现场问题现场问题推售问题推售问题推广问题推广问题价格问题价格问题营销活动事件营销活动事件提升知名度提升知名度提升美誉度提升美誉度乐购分展场、套袋乐购分展场、套袋元旦前直邮元旦前直邮报版（形象报版（形象+6+6号和号和9 9号楼的销售）号楼的销售）交易市场的派单交易市场的派单异国风情周（提高异国风情周（提高人气）人气）名流酒会（产品名流酒会（产品鉴赏会）鉴赏会）名流馆（展示与名流馆（展示与高科技融合的未高科技融合的未来生活）来生活）家庭生活写真家庭生活写真本报告是严格保密的。Problem?定位问题定位问题现场
11、问题现场问题推售问题推售问题推广问题推广问题价格问题价格问题问题一：问题一：2 2楼比楼比1 1楼价格高楼价格高问题二：问题二：2 2楼与楼与3 3楼价格差太小楼价格差太小问题三：问题三：4-64-6号楼顶层销售好，但价格低号楼顶层销售好，但价格低问题四：问题四：4 4号楼甲单元号楼甲单元0202和乙单元和乙单元0101定价较低定价较低问题五：问题五：4-64-6号楼定价一致有问题号楼定价一致有问题问题六：问题六：7-97-9号楼没有考虑视线跳差号楼没有考虑视线跳差小高层和高层开花顺序小高层和高层开花顺序4号楼丙单元乙单元甲单元02 0102 01 02 0123642221632050556
12、71918626937261361668542556354442244029489288323845663341034727443715149525537号楼593073360315841152141701817123976511612747463657111098765432116151413121110987654321说明：说明：4 4号楼和号楼和7 7号楼是同一号楼是同一批推出的，一起比较比较有批推出的，一起比较比较有意义，我们在图中标出其开意义，我们在图中标出其开花顺序花顺序我们发现：我们发现：1 1高层比较受欢迎高层比较受欢迎2 2东边比西边受欢迎东边比西边受欢迎2021/9/18
13、19本报告是严格保密的。6#6#楼楼丙单元乙单元甲单元02室01室02室01室02室01室11层-307-306-307-306-306-306 10层18 19 19 19 19 19 9层19 19 19 19 19 18 8层18 19 19 18 19 19 7层19 19 19 19 19 19 6层18 19 19 19 19 19 5层38 37 36 37 37 37 4层56 56 56 56 56 56 3层56 56 57 56 56 56 2层36 112 111 37 110 37 1层0 0 0 0 0 0 6#6#楼楼丙单元乙单元甲单元02室01室02室01室02
14、室01室11层17 11 15 11 130 10层17 12 15 11 130 9层16 11 15 11 130 8层17 11 15 11 130 7层16 11 15 11 130 6层17 11 15 11 130 5层16 11 15 11 130 4层17 12 14 11 130 3层16 12 14 11 130 2层17 11 15 11 130 1层-59 12 89-62 203 楼层差楼层差朝向差朝向差我们发现：小高层楼层差在低层区我们发现：小高层楼层差在低层区域为域为36-5736-57元，元，6 6层以上为层以上为18-1918-19元元同时我们发现：同时我们发
15、现：2 2楼价格比楼价格比1 1楼价格楼价格高，不符合其它市场的一般规律，高，不符合其它市场的一般规律，在本区域的情况还要进一步论证在本区域的情况还要进一步论证朝向差除甲单元差额比较大朝向差除甲单元差额比较大外（也只有外（也只有130130元），其它元），其它基本在基本在11-1711-17元之间元之间本报告是严格保密的。9#楼楼甲单元甲单元层差极差16层250 15层-255-255 250 14层19 19 250 13层19 19 250 12层19 19 250 11层19 19 250 10层19 19 250 9层19 19 250 8层19 19 250 7层19 19 250
16、6层19 19 250 5层19 19 250 4层38 38 250 3层38 38 250 2层38 38 250 1层高层的层差在低层的时候只有高层的层差在低层的时候只有3838元，元，5 5层以上只有层以上只有1919元，朝向差更只有元，朝向差更只有250250平米。同时并没有考虑视线跳平米。同时并没有考虑视线跳差差 据统计，朝向差价一般占均据统计，朝向差价一般占均价的价的10%-20%10%-20%，同时我们调查发现：，同时我们调查发现：阳湖名城的楼层差价为阳湖名城的楼层差价为6060元左右。元左右。无论从哪方面来看，我们的差价都无论从哪方面来看，我们的差价都属于比较低的。属于比较低
17、的。本报告是严格保密的。Solution 定位问题定位问题现场问题现场问题推售问题推售问题推广问题推广问题价格问题价格问题解决方案：重新制定价格表解决方案：重新制定价格表1 1提高提高1 1楼价格降低楼价格降低2 2楼价格楼价格2 2提高提高4-64-6顶层价格顶层价格3 3提高楼层差价提高楼层差价4 4对对4 4号楼部分较好的单元提价号楼部分较好的单元提价5 5拉开拉开7-97-9号楼朝相差号楼朝相差6 6考虑考虑7-97-9号楼视线跳差号楼视线跳差本报告是严格保密的。卖点分析卖点分析卖点体系：卖点体系：区域：区域：常州的一体两翼发展，城南是为了常州高尚住宅的积聚地。配套：鬲湖、太湖湾、淹城
18、森林公园；乐购商业；星辰小学、湖溏小学、武进高级中学；车行十分钟到常州市区。规划理念：规划理念：低密度规划、多种物业形态、地面无车位设计；叠加使社区空间更加开阔、内循环式社区交通系统，100汽车入库、人车分流，社区内交通更加安全。建筑：建筑：圆点式高层等新颖建筑立面设计、建筑视线灵动飘逸。景观：景观：著名景观设计公司L&A奥雅设计，半坡、流水、树语、奇石怡然山水情境。高科技应用：高科技应用：无齿轮观景电梯，低能耗低公摊；超大规模双车道地下车库；高档面砖；雨水回收再净化系统。户型亮点：户型亮点：入户花园；跃层；侧阳台；双景观阳台；主卧套房设计；步入式凸窗。2021/9/1824区域：门户是要道区
19、域：门户是要道金南翼：金南翼：常州一体两翼的发展规划，本项目就位于其中的常州一体两翼的发展规划，本项目就位于其中的金南翼区位；金南翼区位；门户：门户：门户是咽喉，本项目是位于从市区通往金南翼的咽门户是咽喉，本项目是位于从市区通往金南翼的咽喉之地；喉之地；配套：配套：三重配套体系三重配套体系离市区更近，拥有市区的大配套、离市区更近，拥有市区的大配套、区域商圈配套和社区配套区域商圈配套和社区配套2021/9/1825规划理念：更多空间，更广阔视野，更安全和悠闲的生活规划理念：更多空间，更广阔视野，更安全和悠闲的生活空间空间优美外观：优美外观：多种物业组合，错落有致，形成优美的天际线；多种物业组合，
20、错落有致，形成优美的天际线；广阔视野：广阔视野：位于全区中央的叠拼别墅组团使社区空间更显位于全区中央的叠拼别墅组团使社区空间更显开阔；开阔；安全和悠闲：安全和悠闲：内循环式社区交通体系，实现人车分流和内循环式社区交通体系，实现人车分流和100汽车入库，社区道路畅通无阻，营造更安全和悠闲的生汽车入库，社区道路畅通无阻，营造更安全和悠闲的生活空间。活空间。源自著名规划设计公司联创国际的设计源自著名规划设计公司联创国际的设计2021/9/1826建筑：体现立面的美观和注重人与自然的融合建筑：体现立面的美观和注重人与自然的融合气派立面：气派立面：造型设计灵感来源于建筑师对阳光，快乐与健康造型设计灵感来
21、源于建筑师对阳光，快乐与健康 生活的美好祝愿生活的美好祝愿 多阳台设计仍保持立面的美观和气派；多阳台设计仍保持立面的美观和气派；人与自然的融合：人与自然的融合：入户花园的庭院体验；入户花园的庭院体验；270度观景阳台设计，与户外的美景互动；度观景阳台设计，与户外的美景互动；圆点式高层，圆润立面，更广阔视野，体圆点式高层，圆润立面，更广阔视野，体 现人与自然的交流现人与自然的交流源自著名建筑设计公司美国源自著名建筑设计公司美国OAP事务所的手笔事务所的手笔2021/9/1827景观：景观：“健康、自我健康、自我”的生活体验从进小区的那一刻起的生活体验从进小区的那一刻起居住生活与社区活动紧密的融合
22、在一起，共同塑造出和谐而且生机勃勃的景观环境 以不同的花园、水景、水池、草坪、雕塑和小山丘等等来表现不同的空间感、公共区域以及适合不同年龄阶段的家庭娱乐和休闲活动空间为邻里间的沟通交流提供充足的活动场所，塑造自由、自立、互动的社区生活空间2021/9/1828在高科技中居住在高科技中居住无齿轮观景电梯，低能耗低公摊；无齿轮观景电梯，低能耗低公摊；超大规模双车道地下车库；超大规模双车道地下车库；高档面砖；高档面砖；雨水回收再净化系统雨水回收再净化系统在名流馆中展示高科技给居住带来的每个方便和好处，切身细节体验。2021/9/1829户型亮点统计：户型亮点统计：D D户型，户型，3 3房房2 2厅
23、厅2 2卫，卫，124M124M2 2 无可比无可比拟的舒适性居住体验拟的舒适性居住体验设计入户花园主卧设计步入式凸窗半开放式阳台可以增加晾晒衣物的私秘性124平方的小三房设置两个卫生间2021/9/1830户型亮点统计：户型亮点统计：F户型，户型，4房房2厅厅2卫，卫，158M2 多处创新，多处创新，从每个细节增添舒适性和尊贵感从每个细节增添舒适性和尊贵感设计入户花园，显示尊贵和情趣餐厅和客厅错层，功能分割更明显侧阳台设计，增加私秘性，同时不干扰客厅采光主卧豪华套房设计，更显舒适和尊贵主卧步入式衣帽间设计，功能更加合理电梯间的通道，保证电梯间的采光和景观2021/9/1831户型亮点体系：户
24、型亮点体系：空间空间体现方面体现方面D户型户型F户型户型室外空间室外空间采光电梯厅、1梯2户，全程风景感受采光电梯厅，2梯2户，全程风景感受过渡空间过渡空间入户花园入户入户花园入户室内空间室内空间尊贵体面客厅与餐厅的跃层设计，上下空间功能分配更合理主卧豪华套间设计细节体贴双卫生间设计，保证私密性储藏间设计，更人性化书房设计阳台，增添舒适性带超大阳台的书房、客厅多功能阳光房侧阳台设计，保证客厅采光和私密性主卧270度步入式转角凸窗情趣餐厅、步入式衣帽间、储藏间设计，更人性化情趣餐厅、步入式衣帽间、侧阳台设计，保证客厅采光和私密性D户型：户型：无可比拟的舒适，前所未有的情趣体验无可比拟的舒适，前所
25、未有的情趣体验F户型：户型：未入家门就开始的豪华享受未入家门就开始的豪华享受2021/9/1832全攻略全攻略产品全攻略产品全攻略营销全攻略营销全攻略金南翼门户金南翼门户 新上层典范新上层典范规规划划攻攻略略专专家家攻攻略略户户型型攻攻略略景景观观攻攻略略高高科科技技攻攻略略展展示示攻攻略略推推广广攻攻略略资资料料攻攻略略事事件件攻攻略略2021/9/1833专家攻略专家攻略发发展展商商：中中钢钢地地产产专家筑家的专家筑家的典范典范规规划划设设计计：联联创创国国际际建建筑筑设设计计：美美国国OOA AP P园园林林设设计计：加加拿拿大大奥奥雅雅营营销销顾顾问问：世世联联地地产产规划攻略规划攻略
26、社区升级的社区升级的典范典范l2323万建筑面积，低密度规划；万建筑面积，低密度规划；l复合型大社区，强调资源共享；复合型大社区，强调资源共享；l中央叠拼别墅规划，使社区空中央叠拼别墅规划，使社区空 间更加开阔而富于品质间更加开阔而富于品质2021/9/1834景观攻略景观攻略整体方面整体方面尊贵之旅的尊贵之旅的典范典范中观方面中观方面小的方面小的方面三弯、三弯、两岸、两岸、一主轴一主轴“3+4”“3+4”：3 3个水景广场个水景广场4 4个水岸驿站个水岸驿站8 8个个宅间宅间景观景观点点“三湾三湾”“两岸两岸”“一主轴一主轴”整体整体：三条弯道景观、水景的两岸景观：三条弯道景观、水景的两岸景
27、观和入社区的一条主轴和入社区的一条主轴中观中观：3 3个水景广场个水景广场4 4个小的水岸节点个小的水岸节点小的方面小的方面：八个宅间景观节点：八个宅间景观节点2021/9/1835户型攻略户型攻略D D户型：户型：124M124M2 2户型升级的户型升级的9大标准大标准典范典范F F户型：户型：158M158M2 2圆点式，流线型设计观光电梯厅，家门口的好心情入户花园，先到花园后进家门小跃式，合理功能分区豪华主人房270度弧形观景阳台由休闲小天地的主人房270度落地窗双功能阳台采光电梯厅，全程景观享受花园入户，先道花园后进家门双卫设计，私密性的贴身关怀带阳台书房，让书房充满情趣侧阳台设计，保
28、证客厅采光情趣餐厅，把好心情带上餐桌独特储藏室，储藏生活的家什步入式衣帽间2021/9/1836高科技攻略高科技攻略科学筑家的科学筑家的典范典范无齿轮观景电梯，低能耗、低公摊面积、更提供无噪音的生活环境超大规模双车道地下车库，顺利实现人车分流，小区的人行交通更安全高档写字楼面砖，具有自洁功能，保持长久立面干净和不退色雨水回收再净化系统，收集雨水，净化后给小区景观和植物供水，洁净并节约成本2021/9/1837全攻略全攻略产品全攻略产品全攻略营销全攻略营销全攻略金南翼门户金南翼门户 新上层典范新上层典范规规划划攻攻略略专专家家攻攻略略户户型型攻攻略略景景观观攻攻略略高高科科技技攻攻略略展展示示攻
29、攻略略推推广广攻攻略略资资料料攻攻略略事事件件攻攻略略2021/9/1838推广攻略推广攻略宣言型宣言型直销型直销型路旗路旗+广告牌广告牌分展场、直邮、车分展场、直邮、车体、电台、楼栋体、电台、楼栋条幅、酒楼条幅、酒楼形象加销售形象加销售信息（武进信息（武进日报）日报）双效型双效型宣言宣言宣言宣言+销售销售销售销售2021/9/1839事件攻略事件攻略聚焦型聚焦型热场型热场型开门红系列开门红系列(品茗会品茗会)红酒红酒/咖啡咖啡/雪茄雪茄合家欢合家欢全家游园会全家游园会/欢乐写真欢乐写真集、欢乐家庭宴集、欢乐家庭宴异国风情（批萨异国风情（批萨/肯德基肯德基/圣诞老人）圣诞老人）DIYDIY系列（蛋糕系列（蛋糕/巧克力巧克力/手工坊）手工坊）才艺会才艺会经济论坛经济论坛新年音乐会新年音乐会典范酒会典范酒会假日攻略假日攻略儿童攻略儿童攻略2021/9/1840展示攻略展示攻略外部氛围外部氛围内部氛围内部氛围调性；功能分区；公示调性；功能分区；公示（荣誉、进度、证书）；区（荣誉、进度、证书）；区域地位与配套展示板；咖域地位与配套展示板；咖啡的气息啡的气息围墙色调、广场围墙色调、广场导示、停车场导示导示、停车场导示、工程进度、人民、工程进度、人民东路东路/常漕路导示常漕路导示2021/9/1841资料攻略资料攻略形象楼书形象楼书产品集产品集典范典范上层标准上层标准2021/9/1842