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1、第二章 土地使用权获取学习目的1.正确看待地段论；2.了解开发地段影响因素，熟悉地块的选择方法；3.了解风水理论在土地选择上的应用；4.熟悉开发商获得土地使用权的方式与策略；5.了解开发商参加土地拍卖会的策略；6.掌握地产开发的时机第一节 房地产开发地段的选择一、“地段论”的再认识1.地段论的现实困惑早期信封地段论90年代中后期，对地段论产生怀疑2.地段论的理性认识首先，地块位置在房地产开发中起着重要作用，有时甚至是决定性的。（1）成本角度：楼价等于地价、建筑费、转业费、资金利息、税费和利润之和。（2）开发商在获取土地使用权时，一般用假设开发法计算地价，并以此作为竞标拍卖的依据。第一节 房地产
2、开发地段的选择一、“地段论”的再认识首先，地块位置在房地产开发中起着重要作用，有时甚至是决定性的。其次，地块位置在房地产开发中不是唯一重要因素。第一节 房地产开发地段的选择二、土地价值影响因素分析（一）市场供求行情（二）地块的自然条件地块与市中心的距离土地承载力地形地势土地面积地块形状日照第一节 房地产开发地段的选择二、土地价值影响因素分析（二）地块的自然条件风力和风向温度降水量自然灾害第一节 房地产开发地段的选择二、土地价值影响因素分析（三）地块的社会条件城市基础设施情况房地产情况社会治安情况政局稳定情况第一节 房地产开发地段的选择二、土地价值影响因素分析（四）地块的环境条件空气污染程度噪声
3、大小绿化程度视觉效果清洁程度第一节 房地产开发地段的选择二、土地价值影响因素分析（五）地块周围的经济条件当地的经济发展状况物价水平工资水平储蓄利率投资水平第一节 房地产开发地段的选择二、土地价值影响因素分析（六）政策因素价格限制、税收限制、优惠政策、土地制度（七）人口因素人的数量、人的素质、家庭规模（八）城市规划因素土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路、行政隶属变更容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户
4、来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。第一节 房地产开发地段的选择三、优质开发地段的选择原则与方法1.掌握城市建设与规划的发展方向2.掌握所在城市近期建设重点3.充分认识各种用地类型必备的自然条件4.充分的市场调查与研究5.开发商应具有过人的眼力与胆识第二节 风水理论与居住区选址第二节 风水理论与居住区选址风水又称堪舆，或称卜宅、相宅、图宅、青乌研究与探讨人们对居住环境进行选择和处理的问题。第二节 风水理论与居住区选址一、风水理论与科学技术学科的关系风水理论是集天文学、地质学、水文学、地貌学、气象气候学、生态学、建筑学和人体生命学等多种学科于一体的古代建筑规划设计理论。1.风水学与天文学的关系2
5、.风水学与气象气候学的关系3.风水学与地质学的关系4.风水学与水文学、地貌学的关系5.风水与生态学的关系第二节 风水理论与居住区选址二、风水的要求及原则1.整体系统原则 8.适中原则2.因地制宜原则 9.顺乘生气原则3.依山傍水原则 10.改造风水原则4.观形察势原则5.地质检验原则6.水质分析原则7.坐北朝南原则第二节 风水理论与居住区选址三、对不理想地址的改选处理方法1.基地地形起伏的处理方法：基地推平，重新建立环境。造价高；不容易和周围环境协调。2.引水聚财：引沟开渠，疏通给排水，实际功能。挖塘蓄水。3.植树补基：遮挡冬季风、保持水土、防止山洪、滑坡等灾害的发生。4.其他方式第三节 房地
6、产开发用地的获取第三节 开发商获取土地的方式与策略 土地使用土地使用权权出出让让是指国家以土地所有者身份将土地使用是指国家以土地所有者身份将土地使用权权在一定年限内出在一定年限内出让让给给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让让金的行金的行为为。土地使用土地使用权权出出让让必必须须符合土地利用符合土地利用总总体体规规划、城市划、城市规规划和年度建划和年度建设设用地用地计计划划。一、土地使用一、土地使用权权出出让让二、土地使用权出让年限和方式（一）土地使用（一）土地使用权权出出让让年限年限uu 居住用地居住用地7070年年uu 工工业业用地用地50
7、50年年uu 教育、科技、文化、教育、科技、文化、卫卫生、体育用地生、体育用地5050年年uu 商商业业、旅游、旅游、娱乐娱乐用地用地4040年年uu 综综合或其他用地合或其他用地5050年年（二）土地使用权出让的方式1 1、招、招标标出出让让 土地使用土地使用权权招招标标出出让让是由市、是由市、县县土地管理部土地管理部门门向符合条件的向符合条件的单单位位发发出招出招标标邀邀请书请书或者向社会公布招或者向社会公布招标标条件，通条件，通过过合法招合法招标标，向，向经择优经择优确定的中确定的中标标者出者出让让土土地使用地使用权权。招标出让程序uu 发发布招布招标标公告：出公告：出让让宗地的位置、宗
8、地的位置、现现状、面状、面积积、使用期限、用途、使用期限、用途、规规划划设计设计要求。要求。uu 领领取招取招标标文件文件uu 投投标标uu 开开标标、评标评标和定和定标标uu 签签定合同定合同uu 登登记领证记领证2、拍卖出让 土地使用土地使用权权拍拍卖卖出出让让是由市、是由市、县县土地管理部土地管理部门门或者所委托的合法拍或者所委托的合法拍卖卖机构，机构，在指定在指定时间时间、地点，向符合、地点，向符合规规定条件的用地需求者公开叫价竟投，并以竟投的定条件的用地需求者公开叫价竟投，并以竟投的最高最高报报价向价向该该出价人出出价人出让让土地使用土地使用权权的活的活动动。拍卖出让程序房地产企业要
9、科学竟拍获得土地uu 要从公司现有资金、人力资源实力等现状出发，科学选择开发的项目规模。uu 要认真调研，测算该地块竟拍时有利可图的举牌价格范围。3、挂牌出让 土地使用土地使用权权挂牌出挂牌出让让是由市、是由市、县县土地管理部土地管理部门门或委托机构或委托机构发发布挂牌公告，按布挂牌公告，按公告公告规规定的期限将定的期限将拟拟出出让让宗地的交易条件在指定的土地交易宗地的交易条件在指定的土地交易场场所挂牌公告，接所挂牌公告，接受竟受竟买买人的人的报报价申价申请请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时时的出价的出价结结果确定土果确定土地使用者的行地使用者的行为为。挂牌出
10、让程序uu 发发布挂牌公告布挂牌公告uu 竟竟买买人提出申人提出申请请、提交有关文件、提交有关文件uu 竟竟买买uu 文件移交文件移交uu 签签定合同定合同uu 登登记领证记领证招标、拍卖和挂牌交易比较招标、拍卖和挂牌交易比较类别类别类别类别/交易方式交易方式交易方式交易方式招标招标招标招标拍卖拍卖拍卖拍卖挂牌交易挂牌交易挂牌交易挂牌交易底价是否公开底价是否公开底价是否公开底价是否公开不公开不公开不公开不公开不公开不公开不公开不公开公开公开公开公开底价由谁确定底价由谁确定底价由谁确定底价由谁确定招标委员会招标委员会招标委员会招标委员会拍卖委员会拍卖委员会拍卖委员会拍卖委员会委托人委托人委托人委
11、托人是否设立独立于委托是否设立独立于委托是否设立独立于委托是否设立独立于委托人的集体决策组织人的集体决策组织人的集体决策组织人的集体决策组织设立招标委员会设立招标委员会设立招标委员会设立招标委员会设立拍卖委员会设立拍卖委员会设立拍卖委员会设立拍卖委员会不需要不需要不需要不需要报价方式报价方式报价方式报价方式填写投标书填写投标书填写投标书填写投标书举牌举牌举牌举牌交易中心电脑交易中心电脑交易中心电脑交易中心电脑报价报价报价报价报价次数报价次数报价次数报价次数一次报价机会一次报价机会一次报价机会一次报价机会可多次报价可多次报价可多次报价可多次报价可多次报价可多次报价可多次报价可多次报价竞买（投）人
12、数竞买（投）人数竞买（投）人数竞买（投）人数3333人人人人2222人人人人1111人人人人公告发布地点公告发布地点公告发布地点公告发布地点在交易中心和互联网在交易中心和互联网在交易中心和互联网在交易中心和互联网发布，报纸刊登发布，报纸刊登发布，报纸刊登发布，报纸刊登在交易中心和互在交易中心和互在交易中心和互在交易中心和互联网发布，联网发布，联网发布，联网发布，报纸刊登报纸刊登报纸刊登报纸刊登一般在交易中一般在交易中一般在交易中一般在交易中心和互联网心和互联网心和互联网心和互联网发布发布发布发布公告期限公告期限公告期限公告期限-拍卖前不少于拍卖前不少于拍卖前不少于拍卖前不少于30303030日
13、日日日不少于不少于不少于不少于30303030日日日日公告发布方公告发布方公告发布方公告发布方委托机构委托机构委托机构委托机构委托机构委托机构委托机构委托机构委托机构委托机构委托机构委托机构三、土地使用权转让 土地使用土地使用权转让权转让是指是指经经出出让让方式方式获获得土地使用得土地使用权权的土地使用者，通的土地使用者，通过过出售、出售、交交换换、或、或赠赠与方式将土地使用与方式将土地使用权转权转移移给给他人的行他人的行为为。转让转让土地使用土地使用权权的使用年限的使用年限为为土地出土地出让让合同合同规规定的使用年限减去原土地使用定的使用年限减去原土地使用者已者已经经使用年限的剩余年限。使用
14、年限的剩余年限。四、土地使用权转让的条件uu 土地使用土地使用权转让权转让只能在原土地使用只能在原土地使用权权出出让让合同合同规规定的定的权权利利义务义务范范围围内内进进行，不行，不得擅自改得擅自改变变土地用途和土地使用条件土地用途和土地使用条件uu 转让转让土地使用土地使用权权前，必前，必须须按合同按合同规规定，交付全部土地使用定，交付全部土地使用权权出出让让金并取得土地金并取得土地使用使用权证书权证书uu 按照出按照出让让合同合同约约定定对对土地土地进进行了投行了投资资开开发发，属于房屋建，属于房屋建设设工程的，要完成开工程的，要完成开发发投投资总额资总额的的25%25%以上；属于成片开以
15、上；属于成片开发发土地的，要形成工土地的，要形成工业业用地或着其他建用地或着其他建设设用地用地条件；条件；转让转让房地房地产时产时房屋已建成的，房屋已建成的，还应还应当持有房屋所有当持有房屋所有权证书权证书。uu 土地使用土地使用权转让权转让必必须办须办理理产权过户产权过户手手续续以及土地使用以及土地使用权变权变更登更登记记手手续续uu 转让转让方方应应当依法当依法缴纳缴纳土地使用土地使用权权流流转转税收，如土地增税收，如土地增值值税、税、营业营业税、契税等税、契税等uu 转让转让的目的在于合理开的目的在于合理开发发、利用、利用、经营经营土地，提高土地利用效益，促土地，提高土地利用效益，促进进
16、城市建城市建设设和和经济发经济发展，土地使用者不得非法展，土地使用者不得非法转让转让土地土地五、土地使用权行政划拨uu 土地使用土地使用权权行政划行政划拨拨是指是指经县级经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补缴纳补偿偿、安置等、安置等费费用后，将用后，将该该幅土地交付使用，或者将土地使用幅土地交付使用，或者将土地使用权权无无偿偿交付交付给给土地使土地使用者使用的行用者使用的行为为。uu 划划拨拨土地使用土地使用权权，除特殊情况外，不得，除特殊情况外，不得转让转让、出租和抵押。、出租和抵押。获得土地使用权的策略1.品牌主导型强强联合2.资金实力型3.政府
17、补偿型：逐渐减少第四节 参加土地拍卖一、土地拍卖前的组织工作1.尽快获得信息，购买标书一般提前13个月公布信息和发售书2.组建土地竞投小组房地产估价师、经营人员、财务人员、工程技术人员、市场分析人员、法律人员3.进行现场勘查地块位置、地块现状、生熟程度、四周情况、周围环境、附近竞争性楼盘等第四节 参加土地拍卖一、土地拍卖前的组织工作4.广泛收集信息资料5.测算土地成本和估算开发总投资、开发总价值6.参加竞拍7.签订协议第四节 参加土地拍卖二、开发商事先应慎重取价1.政府制订地块竞投底价的依据政府取得土地并进行土地整理的费用；同一供需圈范围内正常的土地市场交易价格；以往的土地拍卖交易情况计量表；当前地产商手中的土地储备情况；宏观经济走势等。2.开发商计算地价：剩余法剩余法：是指在求取具有开发潜力的待估土地的价格时，估计将它开发行程房地产可以实现的预期价格，然后扣除为建造和销售该房地产所花费的必要成本费用及正常的合理利润，所得的剩余作为土地价格的方法。第四节 参加土地拍卖二、开发商事先应慎重取价2.开发商计算地价：剩余法地价=房地产建成价格-（建筑费+专业费用+利息+租售费用+税费）-利润