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1、第八章 土地财产制度概论土地是一种资源（科学利用）资源（科学利用），也是一种财产（合理规范）？还是一种资产（高效流转）？若是一种财产（财富），如何分配？（该）谁所有？谁占有？谁使用？谁可以处分？利益主体？公平与效率？公正、合法？举例：土地征收？流转？土地制度土地制度：是关于土地利用活动的总规范。广义上是土地关系的总称。狭义上指土地财产制度（本文重点）。第八章 土地财产制度概论第一节 土地财产制度简述第二节 土地所有制第三节 土地使用制第四节 土地国家管理制度第五节 土地产权及其权能构成第一节 土地财产制度简述 一、土地财产制度的概念和构成（一）土地财产制度的概念 土地制度，从概念上可以作出广义
2、和狭义两种界定。广义的土地制度泛指与土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技术等有关的一切制度；狭义的土地制度是指土地财产的所有、使用与管理的土地经济制度及相应的土地法权制度。本章研究的重点是狭义的土地制度，即土地财产制度的若干基本问题。（二）土地财产制度的构成 土地财产制度包括土地所有制、土地使用制和土地国家管理制度。二、土地财产制度的特点（一）地位的基础性纵观古今中外，土地作为一个国家最基本的资源和资产的地位始终没有改变，而且逐步在强化。争夺停止了？土地价值占国民财富的比重。调控加强了？（二）国度的差异性 政治制度经济水平和条件（三）构成的复杂性 不动产特性关系的多元化三、土地财产制度的演
3、进与改革 在人类历史上，各个历史时期的土地财产制度都随着社会生产力的提高和整个社会经济制度的发展不断向前推进和演变。这种推进和演变：1、有时是从下而上自发地渐进式地进行的；例证：家庭联产承包责任制？农村土地流转制度？2、有时是通过国家政权的力量从上而下统一推进的。后一种方式，实际上就是在一个国度内（或地区内）普遍进行的土地财产制度改革（革命）。例证：“均田制”（北魏九年，485年）、土地使用制度和国家管理制度改革第二节 土地所有制 一、土地所有制的概念及其产生与发展 n土地所有制，是指人们在一定社会制度下土地所有权归属的制度规定。它是整个土地财产制度的核心，是土地关系的基础。n土地所有权是土地
4、所有制的法律体现。n土地所有权是土地所有者所拥有的、受国家法律保护的排他性专有权利。这种权利可以细分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。这些权能在一般情况下是统一的，归属于一个主体，但在特定情况下可以是分离的，分属于多个主体。一、土地所有制的概念及其产 生与发展n土地所有制作为社会生产关系的组成部分，是由社会生产方式所决定的。而社会生产方式归根到底是由生产力的状况决定的。因此，不同的土地所有制，最终也是由生产力的状况所决定的。n一个国家土地所有制的具体形式还受到社会经济条件和历史发展特点的影响，因而，即使是社会制度相同的国家，其土地所有制的具体形式也不完全相同。一、土地所有制的概念及其产
5、生与发展n人类社会已经历了五种社会生产方式，相应地，也有五种土地所有制，即原始社会的氏族公社土地所有制、奴隶主土地所有制、封建土地所有制、资本主义土地所有制、社会主义土地所有制。n土地所有制，单就其形式来说可以分为两大类，即土地公有制和土地私有制。二、土地所有制的法律形式 n国家确认并予以保护的土地所有制，都要通过一定的法律文件土地所有权证书来体现。n当土地所有权转移时，出让方和受让方签订的契约地契，经过国家的登记认可，也可以作为土地所有权的法律文件。三、土地所有权的流转制度 n随着经济的发展和社会关系的变化，必然发生土地所有权的流转。n土地所有权的让渡和流转，在市场经济条件下，一般情况下是有
6、偿的（土地买卖），有时也可以是无偿的（赠与、遗赠等）。n土地所有权的让渡和流转，是土地所有者处分权能的体现。第三节 土地使用制 一、土地使用制的概念n土地使用制是对土地使用的程序、条件和形式的制度规定，是土地财产制度的另一个重要组成部分。n土地使用权是依法对一定土地进行占有、使用并取得部分土地收益的权利，是土地使用制的法律体现。二、土地所有制与土地使用制 的关系n在整个土地财产制度中，土地所有制决定着土地使用制。n每一种社会形态都存在着与土地所有制相适应的土地使用制及其具体形式。n土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。三、土地使用制的分类 n按土
7、地所有权与使用权相互关系的不同，土地使用制可以分为“两权”合一与“两权”分离两大类。n就“两权”分离的土地使用制来说，又可以分为有偿使用制和无偿使用制两类。四、土地租赁关系的性质 n在土地“两权”分离条件下所实行的土地有偿使用制，无论其具体形式如何，实质上都是土地的租赁关系。n土地租赁关系的性质因社会制度性质和土地所有制性质的不同而不同，反映着不同的阶级关系和产品分配关系。五、土地使用制的法律形式 n土地使用制与土地所有制一样，也要由国家以一定的法律形式加以确认和保护才能得以实施。在实行各类土地租赁制的情况下，双方要签订土地租赁契约(佃契、租约、租契、租贴、协议、合同等)。n所有这些契约都必须
8、在行政主管机关登记才具有法律效力。第四节 土地国家管理制度 一、建立土地国家管理制度的客观必要性（一）土地具有特殊的重要性（二）土地供给的稀缺性（三）土地利用的社会性 二、土地国家管理的内容、目 的、任务和手段（一）土地国家管理的基本内容 1.土地权属管理 2.土地利用管理（二）土地国家管理的基本目的与任务 1.保护土地所有权与使用权 2.调整土地关系 3.对土地所有权和使用权进行必要的限制(二)土地国家管理的基本目 的与任务4保证土地资源在国民经济各个部门和各个使用项目上的合理分配与有效利用，建立优化的土地利用结构与布局，防止土地资源的闲置与浪费，维护良好的生态环境5实施土地有偿使用制度并正
9、确课征土地税收，保证国有土地的地租收归国家，通过土地税收和土地有偿使用集中国家财政资金，保证土地收益合理分配（三）土地国家管理的手段1立法手段2经济手段3行政手段 4政策手段 5计划规划手段6司法手段 7技术手段 8教育手段 三、土地管理机构的设置及职 能分工 n世界各国和地区土地管理机构的模式，基本上分为两大类，一类是分类分级管理模式，另一类是垂直统一管理模式。n这两种模式各有利弊，适应不同的条件。一个国家究竟应该采取什么样的土地管理模式，应从本国具体条件出发加以选择，不能照搬。中国：全面集中统一（1998年以后）？第五节 土地产权及其权能构成 n土地产权制度是指一个国家土地产权体系构成及其
10、实施方式的制度规定，是土地制度的重要组成部分。n土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。n土地产权也像其他财产权一样，必须有法律的认可并得到法律的保护才能成立。如某人利用欺骗或暴力等手段占有他人的一块土地，并不表示他拥有这块土地的产权。见图8-1。第五节 土地产权及其权能构成 一、土地所有权（一）什么是土地所有权 土地所有权可分解为两个方面：其一，法律意义上的土地所有权，即土地所有者把土地当做自己的财产，土地所有者有对土地实行垄断及支配的权利。这种权利是法律所赋予的，受到法律的保护。其二，经济意义上的土地所
11、有权。土地所有者凭借其对土地的垄断从而收取一定的地租，地租是土地所有权在经济上的实现形式。这二者不可或缺，任何一方面的丧失，都会使土地所有权不完全。（二）土地所有权的基本属性 1土地所有权的完全性 2土地所有权的排他性3土地所有权的恒久性 4土地所有权的归一性 5土地所有权的社会性 二、土地使用权 n土地使用权是依法对一定土地加以利用并取得收益的权利，是土地所有权派生的财产权。土地使用权有广义和狭义之分。n（1）狭义的土地使用权是指依法对土地的实际利用权，包括在土地所有权之内，与土地占有权、收益权和处分权是并列关系；n（2）广义的土地使用权是指独立于土地所有权权能之外，含有土地占有权、狭义的土
12、地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。n举例：上课教室？三、土地租赁权 n土地租赁权是指土地“承租人有占有租赁物而为使用收益之权能”。n设定土地租赁权是指土地所有权人或土地使用权人通过契约将土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权转让给他人。n在一般情况下，土地租赁权人未经出租人同意，不能将自己承租的土地再以任何方式转移出去。n土地租赁一般可分为有限期和无限期两种。四、永佃权 n永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租金，为耕作和放牧的需要长期或永久使用土地，并获得相应收益的权利。n永佃权实质上是土地用益权，是他物权的一种。中国从唐朝开始出现的田面权类似于永佃权。五、地上权 n地上权是指以支付
13、租金为代价，在他人土地上设定建筑房屋、种植竹木等项权利。地上权是一种用益物权。n地上权人的权利一般包括：对其建筑物及竹木有占有、使用、收益和部分处分权能，可以设定地役权，还可以让与他人或作为抵押权的标的物。n地上权人的义务是：享受土地的便利须尽善良管理人的责任；向土地所有人支付租金；负担地上建筑物的修缮、管理费用及缴纳赋税等。六、土地抵押权（一）什么是土地抵押权土地抵押权是以土地为标的物的担保物权。（二）土地抵押权的性质1土地抵押权的优先清偿性 2土地抵押权的附属性3土地抵押权的不可分性七、地役权 n地役权是在土地所有权上设定的一种他项权利。主要包括：建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路通
14、行权等。n目前中国尚未单独设置地役权，在民法通则中包括在相邻关系中。八、土地发展权 n土地发展权就是变更土地使用性质之权（如农地变更为城市建设用地）或使土地原有的使用强度升高的权利。n当今世界各国对土地发展权持有两种不同的认识和处理方式，n（1）一种观点认为，土地发展权同地上权、抵押权等一样，首先自动归属于原土地所有权人。n（2）另一种观点认为，土地发展权一开始就属于国家，如果土地所有者要改变土地用途或提高土地使用强度，必须先向政府购买土地发展权。八、土地发展权n目前，我国正式出台物权法，因而土地财产权利体系初步形成。n随着市场经济深入发展，利益主体的多元化，完善的土地产权体系，进一步明晰土地产权关系，是今后我国土地立法的一项迫切而重要的任务。