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1、附加值空间功能研究p研究意义及分类p附加值空间功能研究p结论与启示巧妙运用“灰空间”摊薄地价提升产品整体溢价研究意义及功能分类1利用各种巧用面积方法可使不计入面积或计入一半面积，在规避市场风险的同时也巧妙地提高了容积率，使其楼面地价将被摊薄，有效降低开发成本获取高额利润。由于高效采用“灰空间”，其得房率将大大提高，即使单价提高，与同板块楼盘溢价比仍然可达到较高水准，开发商与客户得到双赢，摊薄地价的同时达到整体溢价的大幅度提升。附加值空间功能分类表附加值空间功能分类表适用范围附加手法建筑面积计算普通住宅普通凸窗/转角凸窗不计入建筑面积普通住宅落地凸窗不计入建筑面积普通住宅可局部拆卸内凸窗不计入建
2、筑面积普通住宅设备平台不计入建筑面积普通住宅隐蔽式储藏空间不计入建筑面积普通住宅花架形式构架 不计入建筑面积小户型/豪宅类公寓共享电梯厅减少分摊面积小户型/豪宅类公寓大进深阳台计一半建筑面积小户型/豪宅类公寓入户花园 计一半建筑面积中小户型/别墅夹层空间 不计入建筑面积普通住宅/别墅赠送阁楼按净高尺度计算花园洋房/类别墅赠送露台不计入建筑面积类别墅超高中庭院不计建筑面积类别墅内庭院可改造不计建筑面积类别墅车库上方改造不计建筑面积类别墅前庭后院不计建筑面积别墅/类别墅地下室/半地下空间不计建筑面积别墅/类别墅室内挑高空间不计建筑面积p研究意义及分类p附加值空间功能研究p结论与启示普通凸窗/转角凸
3、窗设计要点：普通凸窗：普通凸窗在小户型中应用个较多，万科的90+户型中，功能房间内设计大面积的凸窗，在空间上有效解决了90做三房的过于紧凑的缺陷，根据设计规范，一般进深考虑控制在0.6m；卫生间转角凸窗：卫生间的净高要求低，转角凸窗的应用最为理想，通过把带窗外墙向外推移，将窗台放到与浴缸位置齐平，做成大玻璃窗，可使 卫生间的空间面积感增强2-3平方米；附加值空间功能研究2普通凸窗改造成室内空间示意实际应用广泛/卫生间空间有效增大适用范围：普通住宅面积计算 不计建筑面积卫生间转角凸窗实景卧室内转角凸窗适用于别墅资料来源：上海 合生高尔夫公寓2设计要点：可改造的凸窗主要是将凸窗下部的框架结构布置在
4、楼体外侧，则室内高出部分可以去除，从而增加房型的使用面积，或者不进行拆除，直接作为室内突出使用物的一部分，例如椅子等。缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。落地凸窗空间延伸，实际窗地面与房间地面相同附加值空间功能研究改造后内空间示意室外空间示意可改造凸窗室内空间模型示意适用范围：普通住宅面积计算:不计建筑面积2可局部拆卸内凸窗增加储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高设计要点：在凸窗上部分设计横梁，将部分空间隔成两层，使得凸窗层高【下层空间】不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏空间；装修期间可将横梁“拆卸”，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。缺点：拆卸后如何保证墙体的
5、隔热、保温。上图的顶柜为可以打掉的部分的上梁，将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高附加值空间功能研究适用范围：普通住宅面积计算:不计建筑面积凸窗上方横梁设计为储藏空间凸窗外立面与外墙齐平凸窗下方为完整空间内凸窗拆卸后示意资料来源：深圳 桂芳园 2利用设备平台大面积设备平台 实用性创新设计要点：设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域，通过赠送大面积的设备平台，经过改造适宜在小户型中高效利用，可增加其功能区域，如书房、储藏室、健身房等。附加值空间功能研究利用设备平台作为可改造空间可称为金地一大创新之举。玻璃房隔成书房原设备平台客厅区域整体示意适用范围：普通住宅 【适宜小户型】面积计算:不计建筑
6、面积资料来源：上海 金地未未来2隐蔽式储藏空间结合管道井 增加储藏空间设计要点：在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。附加值空间功能研究管道井位置隐藏式衣柜设计装修后效果示意适用范围：普通住宅 【适宜小户型】面积计算:不计入建筑面积2以花架形式作为构架创新形式 可架板直接够成房间使用 设计技巧：在原预备设定房间处构建花架，又可以作为楼板的梁，由于是花架，可不计入建筑面积。装修时期间可铺板隔房构成独立空间使用。缺点：开发商需后期为业主提供改造，可行性更高，但需增加改造成本花架原型示意改造后房间示意户型原型以走道入室内，两侧设花架 附加值空间功能研究适用
7、范围：普通公寓面积计算:不计建筑面积花架示意花架示意资料来源：深圳 双御雅轩2共享电梯厅前后双开门电梯减少公摊面积同时保证私密性设计要点：共享电梯厅的方式主要以配置可前后双开门的电梯厅，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得主可以多出部分面积。适宜一厅二户平层大宅类户型。缺点：共享电梯厅的电梯配置要求较高 附加值空间功能研究 公寓豪宅类的设计：电梯双开门的设计通常结合入户花园设置，给予入户私密的过渡空间，平层豪宅中居多采用主佣分离流线。适用范围：普通住宅 【适宜小户型或舒适大宅】面积计算:减少公摊面积 小户型中设计：小户型的共享电梯厅可减少部分公摊面积。
8、形成私家电梯厅双开门设计资料来源：德兴公寓2大进深阳台小户型改造卧室/空中花园休闲区域/工作阳台高效利用设计要点：小户型设计中，大进深阳台可改造为房间利用；大户型设计中大进深阳台【空中花园】可与客厅结合，便于改造为家庭厅或者吧台休闲区域使用；面宽较小的进深阳台则可作为工作阳台利用。小户型内阳台：改造为房间利用附加值空间功能研究大户型空中花园：与客厅相连可改造为休闲空间可高效利用工作阳台适用范围：普通住宅 面积计算:计一半建筑面积资料来源：深圳 书苑雅阁2入户花园结合花池作为入户过渡空间/小户型可改为功能区域适用 主要技巧：小户型与大户型在功能应用中有所不同：小户型的入户花园主要为后期客户功能改
9、造使用，交房时建议毛坯交房，但在样板段中建议改造后展示，便于客户更直观接受；大户型的入户花园主要强调入户过渡空间以及视觉效果的作用，建议采用与花池结合手法，可带部分装修交房。附加值空间功能研究入户花园改造成餐厅带花池的入户花园小户型的入户花园适用范围：普通住宅 【适宜小户型或舒适大宅】面积计算:计一半建筑面积小户型示意大户型入户示意资料来源：上海 金地未未来2夹层空间别墅创造灵动空间/小户型功能升级 设计要点：普通住宅应用：由于“隔层”的净高一般都小于2.2米，小于标准层2.8米的标准，所以隔层面积都不计入套型的建筑面积中；在普通住宅中，“夹层”高度有限，一般用于卧房、更衣间、储藏室使用。别墅
10、应用：别墅的夹层空间一般作为家庭会客厅为主；附加值空间功能研究适用范围：普通公寓/别墅面积计算:不计建筑面积餐厅餐厅家庭厅家庭厅客厅客厅地下室地下室主卧室主卧室卧室卧室3.0m3.0m2.2m2.2m卧室卧室3.0m3.0m3.0m3.0m露台露台3.0m3.0m夹层家庭厅示意夹层空间剖面示意2顶层阁楼英伦风格体现 增加储藏空间设计要点：利用坡屋顶内空间时，板顶下面至楼面的净高度超过2.1米的部位应计算全面积；净高在1.20米至2.1米的部位应计算1/2面积；净高不足1.20米的部位不应计算面积。在英伦风格的别墅屋顶坡度较大，可以顶层阁楼作为储藏空间；普通住宅的复式也可应用。附加值空间功能研究
11、适用范围：普通公寓/别墅阁楼楼梯坡屋顶外立面25平米阁楼资料来源：上海 万科红郡2赠送露台退台式露台/顶层露台/无盖挑高阳台设计要点：非顶层露台通常采用退台的方式实现，多用于花园洋房设计中；顶层露台赠送为较多见方式，通常赠送面积可达到原户型的50%以上；在部分地区，高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，开发商往往将大露台客厅或者卧室相连缺点：退台式大露台，相关的防漏水外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水外墙保温达到标准；顶层露台的私密性须在规划中考虑在内；附加值空间功能研究层层退台式露台顶层露台资料来源：上海 金地湾流域2超高中庭院三层均可作为客厅、房间改造利用设计
12、要点：可设围合式中庭作为赠送面积，三层空间均可改造为房间利用；在大户型别墅户型中可将其作为透视景观利用。缺点：开发商需后期为业主提供改造，可行性更高，但需增加改造成本。附加值空间功能研究建筑面积：89m2 实际可使用面积：150 m2在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。改造为客厅1F2F3F适用范围：别墅面积计算:三层均不计建筑面积内庭模型示意内庭模型俯瞰车库上方挑空设计改造为主卧不计建筑面积不计建筑面积不计建筑面积不计建筑面积资料来源：上海 河谷3号2内庭院改造增加功能空间 并可更改房间内部功能布局设计要点：内庭院改造可以通透性较高的大面积玻璃形成的景观餐厅
13、和夹层的敞开室观景书房。改造部分不会对整体建筑形体造成大面积破坏，对建筑外墙及项目整体风格形象影响较小。如：搭建6米高,可以改造夹层,使户型南北房间低层和二层空间有机联系,有效增加使用面积，适宜用于经济型别墅。附加值空间功能研究可改造部分搭建内庭院后改造户型一层改造前一层改造后西式厨房/餐厅内庭院客厅餐厅次卧内庭院改造模型示意本户型已改造部分2前庭后院设计要点：室内局部挑空设计通常位于客厅，两层挑高空间给予舒适畅朗的空间感，在小户型别墅中更可采用玻璃作为隔墙，增强整体空间感，使空间整体具有层次感。区域不同对于挑高限制也有所不同。附加值空间功能研究适用范围：别墅/部分复式住宅面积计算:仅计算一层
14、建筑面积中庭与书房 产生透视中庭下沉式庭院多面观景前庭下沉式庭院与前庭相连后院与邻户前庭呼应后院各个景观面有机结合 提升整体产品档次资料来源：上海 橡树湾2作为车库上方赠送可将一层车位上封顶，二层作为房间改造利用设计要点：利用车位上方空间，上方设置围墙，为后期改造空间预留位置，可将二、三层架板，顶部增设屋顶改造房间使用。车库改造后模型示意附加值空间功能研究车库模型示意建筑面积：89m2 实际可使用面积：120 m21F2F适用范围：别墅面积计算:二层均不计建筑面积车库上方俯瞰示意缺点：开发商需后期为业主提供改造，可行性更高，但需增加改造成本。车库上方车库上方不计建筑面积不计建筑面积资料来源：上
15、海 河谷3号2地下室/半地下空间根据地下空间范围巧妙计算建筑面积 主要技巧：地下室和半地下室不计入建筑面积；注释：地下室定义：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2；半地下室定义：指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2；在计算坡地别墅时，根据区域规范不同，建筑计算法规会有所不同：若其高于高于地面超过1/3，不计入地下室与半地下室范围，则其净高小于2.2米不计算建筑面积；净高超过2.2米部分按1/2建筑面积计算。附加值空间功能研究地下室/半地下室一层下沉式庭院采光点采光地下室一层二层二层进行地下室/半地下室与非地下室的界定？难点：下沉式庭院2室内局部挑空
16、挑高空间可增加室内空间感设计要点：室内局部挑空设计通常位于客厅，两层挑高空间给予舒适畅朗的空间感，从而减少走廊狭长型的局促感，在小户型别墅中更可采用玻璃作为隔墙，增强整体空间感，使空间整体具有层次感。区域不同对于挑高限制也有所不同。附加值空间功能研究适用范围：别墅/部分复式住宅面积计算:仅计算一层建筑面积过道呈狭长式二楼卧室采用玻璃客厅挑空客厅挑空上方资料来源：上海 橡树湾p研究意义及分类p附加值空间功能研究p结论与启示适用范围附加手法建筑面积计算作用普通住宅普通凸窗/转角凸窗不计入建筑面积实际应用广泛 客户普遍认可/卫生间空间有效增大普通住宅落地凸窗不计入建筑面积空间延伸，实际窗地面与房间地
17、面相同普通住宅可局部拆卸内凸窗不计入建筑面积增加储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高普通住宅设备平台不计入建筑面积大面积设备平台 实用性创新小户型隐蔽式储藏空间不计入建筑面积结合管道井 增加储藏空间普通住宅花架形式构架 不计入建筑面积创新形式 可架板直接够成房间使用小户型/豪宅类公寓共享电梯厅减少分摊面积前后双开门电梯减少公摊面积同时保证私密性小户型/豪宅类公寓大进深阳台计一半建筑面积小户型改造卧室/空中花园休闲区域/工作阳台高效利用小户型/豪宅类公寓入户花园 计一半建筑面积结合花池作为入户过渡空间/小户型可改为功能区域适用 中小户型/别墅夹层空间 不计入建筑面积别墅创造灵动空间/小户型功能升
18、级普通住宅/别墅阁楼赠送按净高尺度计算花园洋房/类别墅露台赠送不计入建筑面积退台式露台/顶层露台/无盖挑高阳台类别墅超高中庭院不计建筑面积三层均可作为客厅、房间改造利用类别墅内庭院可改造不计建筑面积增加功能空间 并可更改房间内部功能布局类别墅前庭后院不计建筑面积各个景观面有机结合 提升整体产品档次类别墅车库上方改造不计建筑面积可将一层车位上封顶，二层作为房间改造利用别墅/类别墅地下室/半地下空间不计建筑面积根据地下空间范围巧妙计算建筑面积 别墅/类别墅室内挑高空间计算一层建筑面积 增加室内空间感3研究结论综合各附加值空间功能方式研究，对其作用总结如下：产品附加值的提升助以达到开发商与客户之间所谓的双赢产品附加值的提升助以达到开发商与客户之间所谓的双赢而我们所追求的产品溢价在此得到真正的实现而我们所追求的产品溢价在此得到真正的实现3研究启示研究结论对今后进行产品设计的启示：Thanks For Your Time!Thanks For Your Time!endend