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1、绪 言1、研究究背景和和目的上海汇宁宁花园房房地产发发展有限限公司拟拟开发建建造徐汇汇区淮海海西路汇汇宁花园园高级住住宅及商商务公寓寓项目。为为全面、深深入、系系统地了了解市场场供求和和竞争状状况，对对上海市市中高档档次住宅宅市场有有明确的的认识，邀邀请上海海中原物物业代理理有限公公司市场场研究部部对上海海市高档档住宅市市场（别别墅、公公寓、服服务式公公寓）的的现状和和未来的的发展趋趋势进行行研究，从从而为项项目提供供有针对对性的定定位和营营销组合合等发展展建议。2、研究究内容及及范围汇宁花园园地处淮淮海西路路黄金地地段，从从项目规规划等方方面情况况来看，应应定位为为高档住住宅项目目，考虑虑到
2、目前前上海市市高档住住宅市场场的发展展状况、区区域分布布的集中中度等方方面，拟拟将研究究的对象象和区域域范围作作如下界界定： （1） 研究内容容n 上海市高高档住宅宅市场现现状n 上海市高高档住宅宅市场供供求预测测n 项目发展展建议（2） 研究范围围n 将均价在在80000元人人民币/平方米米以上的的物业为为此次研研究的对对象n 将目前上上海市高高档公寓寓及服务务式公寓寓（均价价在80000元元人民币币/平方米米以上）集集中的黄黄浦、卢卢湾、徐徐汇、静静安、长长宁、浦浦东小陆陆家嘴等等六个区区域作为为此次研研究的区区域范围围n 对于别墅墅将不限限定区域域范围，仅仅考虑价价格因素素（均价价在80
3、000元元人民币币/平方米米以上）。3、研究究方法及及主要研研究指标标本报告在在实地调调查基础础上，主主要采用用时间序序列分析析、项目目类型分分析、典典型案例例分析以以及趋势势分析预预测等方方法。采采用的主主要研究究指标详详见列表表。类别编号指标定义住宅供应应指标1竣工量某时间段段内，已已建成完完工的住住宅物业业的总面面积2供应量某时间段段内，刚刚启动开开工的住住宅物业业的总面面积。即即竣工量量住宅需求求指标3吸纳量当年住宅宅物业的的竣工量量与空置置量变化化之差，反反映当年年住宅市市场的吸吸纳情况况4空置量某年度末末住宅物物业经初初始登记记一年后后未售出出的建筑筑面积5空置率某年度末末末所有有
4、住房的的空置量量与全部部住房存存量的比比例，即即：住房空置置率=商商品住房房空置量量/全部部住房总总量住宅价格格指标6区域平均均租金某区域内内住宅物物业在某某一时间间段内租租赁价格格的加权权平均值值7物业平均均租金某住宅物物业在某某一时间间段内租租金总额额与租出出总面积积的比值值8区域平均均售价某区域内内某住宅宅物业在在某一时时间段内内销售价价格的加加权平均均值9物业平均均售价某住宅物物业在某某一时间间段内可可供出售售的总建建筑面积积的单位位面积成成交价格格4、本报报告的基基本结构构本报告共共有以下下三个部部分组成成，分别别为：第一部分分：上海海高档住住宅市场场第二部分分：项目目发展建建议第三
5、部分分：附录录1：上上海高档档住宅典典型案例例分析附录2：上海高高档住宅宅市场存存量统计计数据附录3：上海高高档住宅宅市场供供需统计计数据附录4：上海高高档住宅宅市场租租售价格格统计数数据附录5：上海高高档住宅宅区域市市场供求求量预测测方法第一部分分 上海高高档住宅宅市场一、上海海住宅市市场综述述1. 上海住宅宅市场的的经济环环境日前中国国社科院院发布的的中国城城市竞争争力调查查报告显显示，上上海在城城市综合合竞争力力、资本本力和科科技力的的排名中中，均位位居全国国首位。财财富周周刊近期期的一项项调查数数据也反反映，跨跨国公司司在中国国设立地地区总部部的选址址时，上上海较其其他大城城市更具具有
6、吸引引力。220011年上海海国民经经济持续续、快速速、健康康发展，全全年实现现国内生生产总值值（GDDP）达达49550.884亿元元，同比比增长110.22%，高高于全国国2.99个百分分点。其其中第二二产业实实现增加加值23355.53亿亿元，比比上年增增长122%，对对经济增增长的贡贡献率达达到566%；第第三产业业实现增增加值225099.811亿元，比比上年增增长8.7%，对对经济增增长的贡贡献率为为43.5%，其其中尤以以房地产产业的增增长为最最。居民民人均收收入大幅幅提高，城城市和农农村居民民家庭人人均可支支配收入入分别1128883元和和58550元，同同比增长长9.99%和
7、55.1%。居民民收入水水平的稳稳步提高高，加之之房地产产税、费费、利率率调低，有有效拉动动城市的的住宅消消费。19999 年财财富论论坛、220011 年APECC 会议议、20010年世世博会等等这些极极具影响响的国际际性经济济集会也也将其会会场设在在上海，种种种迹象象表明，经过近10 年的快速发展，上海已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国内还是在国际都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在这样一个国际化大都市中，上海住宅市场有着得天独厚的优势。2. 上海住宅宅市场历历史回顾顾近年来，中中国的房房地产业业作为国国民经济济一个新新的增长长点发展展迅速，住住宅
8、市场场更是经经历了一一个从无无到有的的发展过过程。通通常认为为房地产产产业的的运行与与国民经经济发展展有着唇唇齿相依依的紧密密联系。990年代代初期至至今，上上海住宅宅市场发发展并非非一帆风风顺。在在经过了了一系列列大起大大落之后后，留下下了一个个“N”字型的的市场发发展轨迹迹。从993年开开始，商商品住宅宅的投资资、建设设规模伴伴随着当当时就已已经较“热”的经济济发展浪浪潮，供供给和需需求都达达到了前前所未有有的“鼎盛之之势”。这一一浪潮在在96年年达到了了顶峰，而而此后整整个住宅宅市场并并未像人人们预期期的那样样继续冲冲高，房房地产业业泡沫的的破灭给给商品住住宅市场场当头一一击，998年的
9、的亚洲金金融危机机更是加加剧了商商品住宅宅市场走走向衰落落的进程程，而首首当其冲冲的当属属外资开开发的高高档外销销房项目目，住宅宅市场一一度陷入入低谷。此此时中国国国内需需求严重重不足、通通货紧缩缩情势严严峻。商商品住宅宅市场的的这一颓颓势一直直持续了了两年多多的时间间。在进进入19999年年下半年年以后，商商品住宅宅市场终终于触到到了曲线线的拐点点，在内内需的有有效启动动和外资资的不断断引入的的刺激下下开始逐逐步回升升，进入入了复苏苏期。3. 近期上海海住宅市市场纵观近期期上海房房地产市市场可以以看出，11997720000年上上海市商商品房的的供求量量成年度度性反向向运行，即即供应量量逐年
10、减减少，需需求量逐逐年增加加，因而而供求比比不断趋趋于平衡衡。到220011年，上上海商品品房批准准预售面面积为116599.155万平方方米，预预售登记记面积118811.833万平方方米，已已登记的的商品房房买卖面面积为220200.466万平方方米，供供求比为为1：11.133，部分隔隔年待售售的楼盘盘被快速速消化，供供应量略略显偏紧紧（见附附表1-1）。但但是随着着时间的的推移，房房地产开开发商蓄蓄势待发发，今后后2-33年内供供应预计计将略大大于需求求。政府府20001年批批准以后后每年开开发兴建建的商品品房建筑筑面积保保持在112000-15500万万平方米米，这将将是保障障供给、
11、平平抑房价价的重要要措施。从上海商商品住宅宅市场的的近期价价格来看看，有稳稳步上扬扬的趋势势。20001年年上海市市中心十十二个城城区商品品房预售售成交价价格为每每平方米米43552元，比比年初上上升了111.33%。表表明上海海在房地地产相关关法规、政政策上的的制定、落落实等环环节卓有有成效，市市场供需需两旺，价价升量增增。究其其原因，其其一，得得益于国国内经济济的良好好运行态态势以及及相关配配套政策策支持；其二，商商品房品品质的提提高及社社区环境境的改善善，形成成优质优优价。表1-11 近近年上海海内销商商品房供供求情况况对比时间批准预售售面积（万M22）预售登记记面积（万M22）比例19
12、97717377.522437.441：0.251998814622.277807.911：0.551999913944.00010511.2991：0.752000014399.94414166.61：0.9820011 16599.15518811.8331：1.13资料来源源：历年年上海房房地产市市场、上上海中原原市场研研究部计计算数据据4. 后后市展望望近期而言言，全球球性的经经济萧条条对中国国影响不不是很大大，中国国仍是全全世界对对国际资资本吸引引力最大大的国家家。特别别是在美美国遭受受了恐怖怖袭击之之后，资资本的安安全性就就将成为为众多投投资者优优先考虑虑的因素素之一，在在某种意意
13、义上，中中国已经经成为国国际资本本的避风风港,而而上海、北北京更是是首当其其冲。众众多国外外金融、保保险和咨咨询企业业将在中中国“入世”后成为为进入中中国市场场的主力力军。但但资本流流向和投投资具有有其自身身的规律律和理性性法则，因因此在中中国上海海出现国国际投资资暴增的的可能性性不大；同时上上海房地地产市场场尤其是是住宅市市场在经经历了几几年前的的震荡之之后，从从政府到到投资者者都应该该更具理理性的思思维和投投资决策策，在保保持市场场继续发发展的同同时防止止出现过过“热”现象应应该成为为市场的的共识。因因此“N”字型曲曲线的第第三笔应应该更加加平滑。新世纪以以来，上上海在继继续推进进改革开开
14、放、扩扩大内需需的过程程中，城城市基础础设施、道道路交通通、环境境绿化等等方面的的建设也也取得了了显著的的成就。220011年获国国务院批批准通过过的上上海市城城市总体体规划（至至20220年），把把上海定定位于国国际经济济、金融融、贸易易和航运运中心之之一。新新的规划划进一步步优化城城市布局局结构、土土地使用用功能、城城市基础础设施、城城市生态态环境，这这将对十十五时期期上海房房地产发发展产生生深远影影响。今后几年年上海住住宅市场场究竟走走向何处处？据上上海中原原公司市市场研究究部分析析预测，在在今后一一个不太太短的时时期里，上上海对新新旧住宅宅的市场场需求，将将在较高高的平台台上保持持稳定
15、。需需求的稳稳定使沪沪上房地地产的价价格总体体上保持持稳中微微涨的趋趋势，但但2-33年内涨涨幅已相相当有限限。这主主要由于于以下几几方面原原因：（11）目前前国内经经济形势势虽明显显好转，但但其性质质仍属“转机”而非“转折”。国内内有效需需求的增增长仍然然不足，城城乡收入入、贫富富收入差差距逐步步拉大。借借助外地地购房等等消费空空间极其其有限，恐恐难继续续实现220011年对上上海房地地产价格格支持的的力度。（22）入关关后国内内原本垄垄断的行行业会受受到较大大冲击，这这极可能能会影响响今后几几年主力力购买群群的购买买能力。（33）20001年年上海楼楼市的异异常火爆爆，很大大程度上上透支了
16、了今后几几年的潜潜在目标标客户群群的支付付能力，今今年住宅宅消费的的断层预预计将有有所抬头头。此外外，随着着上海旧旧城改造造力度不不断加大大，最近近3至55年内的的购房主主流仍将将是500万以下下，上海海总体房房价不会会有太大大变化。二、 上上海高档档住宅市市场分析析1、存量量分析20011年8月月以前，上上海的商商品房有有内销和和外销之之分。上上海早期期均价在在80000元/平方米米以上的的高档住住宅几乎乎全部是是外销房房。上世世纪900年代中中期在黄黄浦、徐徐汇等区区也出现现了一些些内销的的高档物物业，但但占整个个高档住住宅市场场的比例例一直不不高。自自20001年88月上海海实施内内外销
17、商商品住宅宅并轨，才才结束了了这种依依据销售售对象来来划分物物业档次次的历史史。由于外销销房建造造初衷是是为了满满足在沪沪工作的的外籍人人士的居居住需求求，出于于方便工工作、休休闲的考考虑，选选址多为为交通便便利，接接近市中中心区域域和机场场的位置置，所以以徐汇、静静安和长长宁外销销房集中中的三大大区域。从从区域上上看，徐徐汇、长长宁、静静安区的的高档住住宅相对对集中，而而近期徐徐汇区的的高档楼楼盘供应应量最大大。从现现有高档档住宅的的分布情情况来看看，一般般位于四四大类区区域：第第一类，历历史渊源源悠久，环环境幽雅雅的区域域；第二二类，临临近商业业中心的的繁华区区域；第第三类，依依托商务务中
18、心区区及新兴兴开发区区的高档档住宅群群落；第第四类，周周边有稀稀缺景观观资源的的区域。从本次的的研究结结果来看看，研究究区域截截止20001年年底高档档公寓住住宅现总总存量为为190092个个单位，其其中服务务式公寓寓为47799个个单位（详详见附录录2）。从从区域分分布来看看，徐汇汇区和长长宁区的的高档公公寓住宅宅的总存存量单位位数目最最大，占占统计总总量的664%，其其中，徐徐汇区的的高档住住宅存量量单位最最多，占占统计总总量的335%。此此外，静静安区的的服务式式公寓的的存量单单位数目目较多，主主要是由由于该区区域高档档写字楼楼集中，又又是上海海重要商商圈所在在地，服服务式公公寓的需需求
19、量较较大（详详见附图图1、22、3）。图1 20001年底底研究区区域高档档住宅现现总存量量分布图 220011年底高高档住宅宅（普通通公寓类类）各区区现总存存量分布布图 220011年底高高档住宅宅（服务务式公寓寓类）各各区现总总存量分分布综合这些些高档公公寓住宅宅项目的的具体情情况来看看，项目目分布的的地域性性十分明明显，主主要分布布于徐家家汇商圈圈辐射区区域，淮淮海路两两侧区域域，建国国路沿线线，镇宁宁路沿线线，人民民广场周周边区域域，苏州州河、黄黄浦江两两岸沿江江区域，虹虹桥、古古北7大大地区（见见附表）：表 全全市高价价位楼盘盘区域分分布情况况区域区域特征征个案特点点代表个案案徐家区
20、商商圈辐射射区域本市著名名商业中中心周边边区域，本本身区位位价值较较高区域个案案分布集集中，内内销个案案为主导导东方曼哈哈顿、徐徐汇苑、泰泰德苑、天天际花园园淮海路两两侧区域域历史人文文气息浓浓郁，沪沪上高档档商业中中心，区区位价值值高98年起起陆续开开发迅速速形成一一大版块块，以商商业中心心和老上上海高尚尚地段作作为区域域个案主主要特色色东方巴黎黎、茂名名大厦、明明园世纪纪城、新新汾阳公公寓、南南昌花苑苑建国路沿沿线老上海租租界区，环环境静谧谧、幽雅雅，具浓浓郁的怀怀旧情结结，全市市公认的的高尚地地段个案以地地段和环环境作为为主要的的产品支支持步高苑、巴巴洛克宫宫庭镇宁路沿沿线新兴外销销高档
21、住住宅聚集集区多幢高层层住宅的的高密度度分布，使使区域竞竞争始终终处白热热化状态态协和世界界广场、荣荣轩大厦厦、金桥桥花园、金金柏苑、东东方雅苑苑、东方方剑桥、爱爱丽轩人民广场场周边区区域城市中心心位置，有有人民广广场、南南京路等等人文景景点，地地段价值值居全市市“黄金”水平以城市中中心坐标标位置为为圆心辐辐射开发发。住宅宅项目零零星分布布。城市市人文景景观是区区域部分分个案的的一大优优势宏泰公寓寓、威海海苑、新新黄浦酒酒店公寓寓苏州河、黄黄浦江沿沿岸区域域天然地理理条件佳佳，目前前环境不不佳，市市政发展展的重点点区域，未未来发展展空间大大市政规划划的不断断发展，带带动区域域住宅的的发展，景景
22、观系数数是区域域价格的的主要附附加因素素水景苑、仁仁恒滨江江园、世世茂滨江江花园虹桥、古古北地区区沪上大型型高档住住宅群落落，境外外来沪人人士生活活聚集地地统一规划划，开放放式小区区管理维多利亚亚大厦、美美丽华花花园、巴巴黎花园园从高档别别墅市场场来看，到到20001年底底上海市市区高档档别墅的的现总存存量为226555个单位位（详见见附录22），这这些高档档别墅主主要集中中在浦东东新区、长长宁虹桥桥路沿线线及市中中心地区区。其中中长宁区区虹桥路路沿线分分布最为为密集，占占研究总总量的660%以以上，虹虹桥路沿沿线的这这些高档档别墅大大多为虹虹桥开发发的伴生生产物，随随着虹桥桥开发区区的发展展
23、而逐步步成规模模。根据据目前的的市场情情况，这这些高档档别墅项项目的入入住率大大约在880%左左右，据据此推断断20001年年年底竣工工的高档档别墅在在市场上上租售的的单位大大约为5530个个。2、供求求分析19977-20001年年研究区区域的供供应量、吸吸纳量和和空置率率变化孕育在上上海房地地产市场场总体发发展的大大背景下下，上海海高档住住宅市场场在977、988年所有有研究区区域的空空置量都都有不同同幅度的的上升，静静安、徐徐汇、黄黄浦等区区域都达达到了66.1%-1110.11%的上上升幅度度。加之之98年年研究区区域的商商品住宅宅市场，特特别是高高档外销销商品住住宅受到到了东南南亚金
24、融融危机的的巨大影影响，更更加剧了了研究区区域的商商品住宅宅市场的的空置。20011年，随随着内外外销并轨轨等一系系列重大大政策出出台，加加之宏观观经济对对内需的的拉动，研研究区域域的供求求比例均均突破了了1：11，历年年存量获获得部分分吸纳，各各研究区区域的空空置量均均有不同同程度下下降。随随着这一一趋势发发展，相相信未来来几年内内研究区区域的空空置量还还将继续续下降，但但由于历历史空置置总量较较大、进进入较为为合理的的空置区区域尚需需时日（详详见附录录3：）。（1）119977-20001研研究区域域供应情情况图 119977-20001年年研究区区域商品品住宅供供应量变变化从研究区区域历
25、年年供应情情况看，徐徐汇、长长宁两区区一直是是上海商商品住宅宅市场的的供应大大区，其其中徐汇汇区历年年的供应应量变化化显著，呈呈现倒“V”字型，虽虽然其历历年供应应量都在在1000万平方方米以上上，但波波动幅度度较大，而而其他各各研究区区域总体体上供应应量相对对较小。这这与徐汇汇区相对对于其他他几个区区而言作作为上海海重要的的人口导导入区有有着直接接联系，区区域人口口的不断断增加加加快了区区域房地地产的发发展。（2）119977-20001年年研究区区域吸纳纳情况从研究区区域吸纳纳情况看看，各研研究区域域历年呈呈现出量量上递增增的趋势势，虽然然徐汇、静静安期间间出现了了些许波波动，但但总体趋趋
26、势上还还是上升升。这主主要归结结于19997年年到20001年年，上海海经济发发展迅速速，居民民生活水水平提高高很快。在在这一大大背景下下，政府府部门较较为及时时的出台台了一系系列有利利于促进进消费者者购买商商品住宅宅的政策策，从而而使得曾曾经低迷迷的楼市市开始变变得活跃跃起来。特特别是在在20001年88月上海海开始实实施新的的商品住住宅预售售标准之之后，造造成例如如长宁等等区域出出现了供供不应求求的局面面，使得得市民大大量进入入楼市，商商品住宅宅需求量量迅速提提高，同同时带动动了其他他区域需需求量的的增加。在在研究区区域历年年吸纳量量变化中中，徐汇汇、长宁宁较为显显著，据据此推测测，相对对
27、其他区区域而言言上述两两区域市市场有效效需求较较为旺盛盛。图 119977-20001年年研究区区域商品品住宅吸吸纳量变变化（3）空空置情况况鉴于上海海官方对对历年房房地产空空置率未未做统计计，同时时该指标标的计算算方法也也尚未统统一，根根据上海海实际情情况，本本报告采采用国际际上流行行计算公公式：住房空置置率=商商品住房房空置量量/全部部住房总总量该公式的的意义在在于：当当整个城城市的住住宅空置置率为11%以下下，一部部分买房房人几乎乎找不道道符合自自己需要要的住房房，市场场呈现卖卖方市场场；当整整个城市市住宅空空置率为为233%时，市市场较为为平稳，即即市场房房价（租租金）不不会出现现上升
28、或或下跌的的压力，买买房者也也有较充充分的选选择余地地；如果果住宅空空置率大大于4%时，则则表示供供过与求求，住房房将会产产生过剩剩和积压压。从上海历历年房地地产空置置情况看看，上海海市的空空置商品品房的面面积自220000年起有有所下降降，但仍仍未突破破10000万平平方米大大关， 消化空空置商品品房主要要归功于于商品住住宅销售售的上升升。写字字楼和商商业用房房由于受受市场需需求约束束，966-988年增加加较快，999年以以后当年年竣工量量和销售售量基本本持平，控控制增势势得以控控制，但但没有下下降迹象象，居高高不下的的市场存存量面积积也影响响了近两两年开发发商在写写字楼和和商业用用房方面
29、面的投资资意愿。相相比之下下，商品品住宅的的空置情情况有所所改善，但但空置商商品住宅宅的减少少则主要要归功于于中档住住宅存量量房销售售的放量量。根据上海海商品住住宅空置置率变化化情况看看，历经经4年的的宏观调调控，上上海目前前商品住住宅空置置率已进进入较为为合理的的水平。该该指标的的步入正正轨也将将预示着着今后几几年上海海商品住住宅总体体市场将将趋于平平稳。上海历年年房地产产空置率率情况时间商品房商品住宅宅 商品住住宅空置置率总量（万M22）空置量 （万M22）总量（万M22）空置量（万M22）19955220994413.39119006345.592.9%19966235993629.91
30、31335507.263.9%19977261448968.8151116729.214.8%1998829211112388.333174116901.625.2%1999932433712977.144196444922.234.7%2000034200612500.3208665843.374.0%20011354448/218441614.002.8%资料来源源：历年年上海统统计年鉴鉴、上海海中原市市场研究究部计算算数据图 119977-20001年年研究区区域商品品住宅空空置率变变化图在全市商商品住宅宅空置率率趋于合合理的情情况下，上上海市高高档商品品住宅空空置情况况变化幅幅度较小小
31、，从上上表中易易知，尽尽管各研研究区域域在吸纳纳量上保保持着上上升趋势势，但220000年之前前吸纳量量不仅上上升幅度度不如供供应量，从从量上讲讲也小于于供应量量，这导导致研究究区域的的空置率率一直处处于高位位。随着着20001年各各研究区区域吸纳纳量明显显上升，各各区域空空置率相相继开始始下降。从从发展趋趋势看，随随着上海海市新一一轮房地地产发展展机遇的的到来，整整个研究究区域内内的空置置率将进进一步降降低。（4）研研究区域域的住宅宅市场供供求预测测一般而言言，房地地产开发发建设周周期较普普通商品品的生产产周期长长，普通通住宅小小区滚动动开发需需2到44年，写写字楼220层以以下建设设期2年
32、年，因此此房地产产开发投投资具有有跨年度度的惯性性特征。换换言之，当当年的新新开工量量将决定定后年的的施工量量，即当当年的市市场有效效供应量量和前两两年的市市场需求求相关度度较高。同同时，决决定房地地产市场场需求的的除了家家庭收入入水平、同同类产品品价格、市市场供给给量等经经济因素素外，价价格预期期是重要要的非经经济因素素。所以以地产投投资在很很大程度度上还取取决于对对该类市市场消化化预期的的判断。此此外，本本市研究究区域政政府对土土地一级级市场和和规划容容积率的的控制力力度差异异也决定定了该区区域可建建商品房房的上限限的不同同，这也也直接影影响区域域市场供供需。综合上述述多方面面因素，为为提
33、高预预测之精精确度，本本次研究究对目标标区域的的市场供供需预测测结构以以双向校校验（项项目汇总总、线性性数学模模型）为为主体，采采用了分分层模型型预测方方法。具体预测测框架如如下： 鉴于对220022年各研研究区域域供应量量较为精精确的把把握 ，本本预测以以研究区区域20002年年各项目目汇总之之供应量量为数学学模型预预测校验验起点。 通过对220022年各研研究区域域供应量量的汇总总值与数数学模型型值的偏偏离度校校验，合合理调节节预测模模型校验验起点及及预测起起点。 考虑到实实际中客客观存在在的回搬搬用房、动动迁用房房、成套套改造用用房、未未开工住住房等住住宅项目目无法统统计在内内，并兼兼顾
34、统计计的时效效性，其其缺口量量会随时时间延续续而递增增，所以以本次研研究中校校验起点点之次年年（含起起点年）供供应量及及吸纳量量均采用用采用调调整后的的模型预预测量。n 20022-20006年年研究区区域市场场供应量量预测虽然上海海住宅市市场主要要由需求求拉动，但但是从供供求力量量对比总总体分析析，本市市房地产产市场的的买方市市场特征征依然明明显。近近三年内内，如上上文所述述受20001年年市场需需求的相相关度影影响，商商品房增增量可观观。但期期间政府府仍会从从源头控控制土地地供应量量水平，供供地规模模预计与与20001年大大体相当当，所以以开发规规模将保保持相对对平稳，期期间住宅宅投资的的
35、增幅可可能出现现回落，这这也预示示了研究究期末两两年中商商品住宅宅市场逐逐步趋于于平稳。A公寓寓类物业业市场供供应量预预测长宁区：根据具体体项目统统计（详详见附录录3：上上海高档档住宅市市场供需需统计数数据），长长宁区立立项已开开工项目目20002年竣竣工商品品住宅总总户数总总计有887455套，220033年竣工工商品住住宅总户户数总计计有52208套套，20004年年竣工商商品住宅宅总户数数总计有有45442套。长长宁区立立项未开开工项目目20005年竣竣工商品品住宅为为57114套，220066年竣工工商品住住宅为662266套。总体而言言，长宁宁区20002年年-20006年年商品住住
36、宅竣工工面积基基本上呈呈现一个个“V”字形变变化，波波动幅度度前两年年较大，但但考虑到到扣除一一些客观观因素的的影响，长长宁区未未来几年年商品住住宅的竣竣工单元元量会出出现“W”型变化化、振幅幅相对较较大。从从竣工单单元量和和走势变变化看，排排除具体体项目统统计时出出现的一一些客观观的误差差，项目目统计预预测量与与线性模模型预测测量基本本吻合。黄浦区：根据具体体项目统统计（详详见附录录2：220011年已开开工住宅宅项目未未来供应应量项目目总表黄浦浦区公寓寓类），黄黄浦区立立项已开开工项目目20002年竣竣工商品品住宅总总户数总总计有334544套，220033年竣工工商品住住宅总户户数总计计
37、有39900套套，20004年年竣工商商品住宅宅总户数数总计有有41446套，其其中，虽虽然黄浦浦区20003年年、20004年年竣工单单元数目目均高于于20002年，但但是由于于其中分分别包含含了12200套套和10080套套中福花花苑一、二二期的小小房型；由于其其数目较较为巨大大，会影影响最终终结论，所所以20003年年、20004年年竣工面面积要小小于20002年年。根据具体体项目统统计（详详见附录录2：220011年立项项未开工工住宅项项目未来来供应量量项目总总表黄浦区区公寓类类），黄黄浦区立立项未开开工项目目20005年竣竣工商品品住宅为为31992套，220066年竣工工商品住住宅
38、为333322套。总体而而言，黄黄浦区220022年-220066年商品品住宅竣竣工面积积基本上上呈现波波动幅度度不大的的线性走走势。从从竣工面面积数据据和走势势变化看看，排除除具体项项目统计计时出现现的一些些客观的的误差存存在，项项目统计计预测量量与根据据线性模模型得出出的预测测量基本本吻合。静安区：根据具体体项目统统计（详详见附录录2：220011年已开开工住宅宅项目未未来供应应量项目目总表静安安区公寓寓类），静静安区立立项已开开工项目目20002年竣竣工商品品住宅总总户数总总计有117922套，220033年竣工工商品住住宅总户户数总计计有10026套套，20004年年竣工商商品住宅宅总
39、户数数总计有有11662套。 根据具体体项目统统计（详详见附录录2：220011年立项项未开工工住宅项项目未来来供应量量项目总总表静安区区公寓类类），静静安区立立项未开开工项目目20005年竣竣工商品品住宅为为12009套， 20006年竣竣工商品品住宅为为23221套。总体而而言，静静安区220022年-220066年商品品住宅竣竣工面积积基本上上呈现一一个不规规则浅“V”字形变变化，从从20003年-20005年增增长的斜斜率较小小，20006年年的增长长幅度较较大。由于静安安区未开开工项目目已知数数据较少少，所以以项目统统计预测测量与根根据线性性模型得得出的预预测量有有较大的的差额。卢湾
40、区：根据具体体项目统统计（详详见附录录2：220011年已开开工住宅宅项目未未来供应应量项目目总表卢湾湾区公寓寓类），卢卢湾区立立项已开开工项目目20002年竣竣工商品品住宅总总户数总总计有446444套，220033年竣工工商品住住宅总户户数总计计有24484套套，20004年年商品住住宅包括括已开工工和未开开工两部部分总计计39882套，但但是考虑虑到一些些具体情情况，339822套的竣竣工单元元数是偏偏小的。根据具体体项目统统计（详详见附录录2：220011年立项项未开工工住宅项项目未来来供应量量项目总总表卢湾区区公寓类类），卢卢湾区立立项未开开工项目目20005年竣竣工商品品住宅为为2
41、6661套；20006年竣竣工商品品住宅为为29002套。总体而而言，卢卢湾区220022年-220066年商品品住宅竣竣工面积积基本上上呈现一一个“W”字形变变化，而而且变化化的幅度度较大。徐汇区：根据具体体项目统统计（详详见附录录2：220011年已开开工住宅宅项目未未来供应应量项目目总表卢湾湾区公寓寓类），徐徐汇区立立项已开开工项目目20002年竣竣工商品品住宅总总户数总总计有775844套，220033年竣工工商品住住宅总户户数总计计有66662套套。徐汇汇区20004年年商品住住宅包括括已开工工和未开开工两部部分总计计29998套，但但是考虑虑到一些些具体情情况，229988套的竣竣
42、工单元元是偏小小的。徐汇区立立项未开开工项目目20005年竣竣工商品品住宅为为41772套，折折合竣工工面积为为53万万平方米米；20006年年竣工商商品住宅宅为53332套套，折合合竣工面面积为667.77万平方方米。总体而言言，徐汇汇区20002年年-20006年年商品住住宅竣工工面积基基本上呈呈现一个个浅“W”字形变变化，考考虑到220044年数据据偏小，所所以预计计其振幅幅不大。小陆家嘴嘴地区：小陆家嘴嘴立项已已开工项项目20002年年竣工商商品住宅宅总户数数总计有有17886套，220033年竣工工商品住住宅总户户数总计计有4778套，采采用中原原统计上上海市各各区实际际公建配配套的
43、比比例系数数折算住住宅面积积并考虑虑经济发发展因素素，按照照每户1110平平方米的的建筑面面积推算算，小陆陆家嘴220022年竣工工的商品品住宅面面积为220.44万平方方米，220033年竣工工的商品品住宅面面积为55.5万万平方米米。小陆家嘴嘴立项未未开工项项目20004年年竣工商商品住宅宅为27700套套，折合合竣工面面积为330.88万平方方米；220055年竣工工商品住住宅为223988套，折折合竣工工面积为为27.4万平平方米；20006年竣竣工商品品住宅为为27220套，折折合竣工工面积为为31万万平方米米。考虑虑到很多多项目现现在工程程进度等等问题现现在尚未未确定，所所以小陆陆
44、家嘴220055-20006年年商品住住宅总竣竣工面积积58.2万平平方米较较为准确确，但具具体到各各年份却却有些出出入。详详细情况况见附录录2。总体而而言，其其20002年-20006年的的竣工面面积变化化呈现WW字形变变化。由由于小陆陆家嘴地地区规划划的主要要用途为为办公区区域，所所以住宅宅项目虽虽然从体体量、品品牌等方方面都比比较突出出，但因因数量较较少，任任一项目目变动都都会对竣竣工面积积预测产产生较大大程度影影响，故故本区域域竣工面面积变化化预测的的不可预预期性较较之其他他区域较较大。从小陆陆家嘴地地区各项项目以往往的销售售情况看看，该地地区的空空置率一一直保持持着一个个相当低低的水
45、平平，吸纳纳量基本本上等于于供应量量。所以以，同样样可以预预测，220022-20006年年该区域域的吸纳纳量等同同于供应应量。B别墅墅类物业业市场供供应量预预测根据具具体项目目统计（详详见附录录2：220011年已开开工住宅宅项目未未来供应应量项目目总表别墅墅类），上上海全市市立项已已开工项项目20002年年别墅竣竣工套数数74559套， 20003年别别墅竣工工套数220877套。根据具体体项目统统计（详详见附录录2：220011年立项项未开工工住宅项项目未来来供应量量项目总总表别墅类类），上上海全市市立项已已开工项项目20005年年别墅竣竣工套数数为11100套套，20006年年别墅竣竣
46、工套数数为15594套套。由于众多多立项未未开工项项目其建建筑形态态尚未最最终定型型，故在在本次统统计过程程中不将将其列入入附录内内，所以以20004-220055年立项项未开工工别墅项项目总量量只能反反映其中中一部分分供应量量。n 20022-20006年年研究区区域市场场需求量量预测A市场场吸纳量量预测B市场场空置率率预测住宅需求求总量不不能简单单地等同同于住宅宅供给总总量，还还要考虑虑适当的的储备量量即空置置量。年份长宁黄浦静安卢湾徐汇19988年161.882.1194.4446.11283.619999年176.7110.8112.168.11348.420000年215.1131132.753.4434820011年151.37131130.755.88359.620022年148.14 146.28138.57 66.224 373.94 20033年102.65 156.69141.70 50.227 383.60 20044年80.883 165.42141.20 58.998 392.37 20055年23.993 173.07140.29 49.224 400.22 20066年2.188 181.98140.70 60.887 408.59 年份卢湾徐汇静安黄浦长宁19988年