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1、淮安市市区物业服务价格分析淮安市物价局服务价格处副处长林欣荣2010年1月4日，省物价局、省住房和城乡建设厅联合下 发了江苏省物业服务收费管理方法（苏价服2010 12号）, 新方法的公布实施是对2004年省制定的方法的修改、 补充和完善。新方法对实行政府指导价的普通住宅公共服 务费提出了新的要求：市、县价格主管部门会同物业管理行政 主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、 服务质量、服务本钱等因素，制定相应的物业公共服务等级收 费基准价和分工程收费基准价及浮动幅度，并适时调整和每年 公布。对照这个要求，我市现行的物业服务收费管理方法、收 费标准显已滞后。一、刚性增长因素，明显推
2、升物业服务本钱我市的淮安市市区物业服务收费管理实施细那么制定于 2005年，几年来有关情况已经发生了重大变化。1、当时市区 尚无高层、小高层住宅，测算物管费的基础仅是多层普通住宅; 2、2005年劳动合同法尚未公布实施，物管企业对职工法 定应交的劳保、失业、医疗等五金可交可不交，测算物管费的 人员工资中不含企业应交的五金。因此原定物管费的标准已明 显滞后于目前的市场价格。要求选聘好物业管理企业，并按照淮安市主城区普通住宅物 业管理公共服务工程指导价标准菜单式选择物业服务的工程、 内容和收费标准，以便更好地享有知情权、监督权；更好地维 护业主自身的合法权益。附：表一淮安市物业管理服务收费本钱变动
3、测算表 表二周边地区物业管理服务费标准比照表 表三局部小区物管业务收支比照表表四局部小区物业服务停车收费及相关工程比照表2011年8月15日附表一淮安市物业管理服务收费本钱变动测算表单位：元/月-m2说明：1、本次物业管理服务费中的本钱变动测算，暂不考虑共用部位、设施日常维护保养费、区域清洁卫生、等级标准（05 年）一级二级三级四级五级备注0. 2930. 3480. 390.510. 584其中：1、共用设施维护、 卫生、绿化、秩序费用0. 1280. 1410. 1630. 1830. 1962、人员工资0. 1650. 2070. 2270. 3270. 388在费用不变而人员工资 调整
4、情况下 测算方案（一）0. 3710. 4550.5110. 7010.818测算方案（二）0. 360. 4450.50. 6850. 798绿化养护、公共秩序维护等各项费用的变动。2、测算方案（一），是按淮安统计资料60年提供的在岗职工平均工资增长幅度计算：2008年在岗 职工平均工资比2005年增长70%, （05年1178元/月，08年1999元/月）。测算方案（二），是根据社会保障局规定的全市最低工资标准增长幅度计算：2010年比2005年增长 65%O （05 年 480 元/月，10 年 790 元/月）。3、以上两种测算方案均含职工个人缴纳“五金”，如按社会保障局规定的：个人缴
5、纳的“五金”占工资 总额的8队 单位配套缴纳的“五金”为职工工资总额的20%计算，物管企业支出更大。11附表二周边地区物业管理服务费标准比照表单位：元/月布地区及类型 等级及标准淮安连云港（08年）盐城（新）扬州（09年）镇江（08年）05年标准测算标准无电梯有电梯多层高层一级0. 2930. 3710. 250. 350. 300. 200. 25无0. 360二级0. 3480. 4550. 350. 450. 400. 350. 400. 650. 445三级0. 390.5110.450. 550. 500. 500. 600. 900. 50四级0. 510. 7010. 550.
6、650. 600. 600. 851. 150. 685五级0. 5840.8180. 700. 800. 700. 701. 101.400. 80六级1.00七级1.20说明：徐州老小区放开，由业主委员会与物管企业自行商定；新建小区由开发商与物管企业经具备资质的中介机构以招投标方式竞聘。宿迁市标准是2004年制定，一至五级标准分别为0. 10元、0.20元、0.30元、0.40元、0. 50元12附表三局部小区物管业务收支比照表单位：万元工程小区名称业务费收入业务费支出收支 余额物业费 收入停车费 收入其它工资 福利绿化赛保洁费设施维 护费保安费办公费法定 税费产旧 资折营业费其他金都花园
7、52. 663. 5960. 53149. 960. 1475. 3011.6560. 7653. 2611.07-5.871浦东花园81.49157.4125.378.20218.62. 26118.3752. 3545. 57711.9531.81630. 7871.279书香华庭35. 268. 376. 33457. 4744. 8620. 92411.5154. 5982. 0354. 10.6440. 449-37.02513附表四局部小区物业服务停车收费及相关工程比照表立与小区名称比照工程计量单位金都花园浦东花园书香华庭总建筑面积其中：住宅万 m7. 65207.5商业0.60.
8、 72.5总住户数设计户5461651712实际2881651704住宅物业管理服 务收费标准多层元/月-m20. 550. 400. 40高层0. 55联排0. 60区内停车泊位室外个车位16212056室内176140临时20044停车服务费标准室外元/月辆100180100室内10120临时元/次辆85小区物业管理 人员数管理员名351安保员222522保洁员71411维修工36车管员4住宅物业服务费收费占 总收入之比%92.6755. 0470. 57住宅物业服务费收费占 总支出之比%83.9255. 5440. 53停车服务及其它收费占 总收入之比%7. 3344. 9629. 43
9、停车服务及其它收费占 总支出之比%6. 6451.8916. 9014有两组数据参考：一、据淮阴60年统计资料：05年在 岗职工平均工资1178元/月，08年为1999元/月，上涨幅度为 70%；二、按照劳动与社会保障部门的规定：05年最低工资标 准480元/月，2010年调整为790元/月，调整幅度为65%,二 者的上涨幅度都很大。而人员工资在劳动密集型的物业管理服 务本钱中所占比例超过为60%,因此，调整工资本钱对于物管 费属于刚性需求。根据上述两组数据，我们暂不考虑共用部位、设施日常维 护保养费、区域清洁卫生、绿化养护等材料价格的变动因素， 仅以在岗职工平均工资增长幅度和全市最低工资标准
10、增长幅 度，对市区现行的物业管理服务费中的人员工资局部作个测算 （见附表一），测算的结果与邻市现行收费标准较为接近（见附 表二），由此可见适时、适度调整物业管理服务费标准既符合我 市的实际情况，也有利于做好与周边城市的价格衔接。目前，我市小区物业管理服务费收费标准约分为以下几类: 一是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由住宅物业的 开发建设单位通过招投标竞争方式选聘物业服务企业并在价格 部门备案的，平均物管费标准：高层1.265元/月Hi?,小高层 1.145元/月 多层0.615元/月ml二是物业硬件设施较 齐备、环境较好、服务质量较高并已成立业主委员会的成熟小 区，物管费标准约为元/月
11、-m2,这类小区物业服务 的工程与内容，相当于等级规范中的三一四级。三是老小区及 生活大院，物管费收取标准约在0.10-0. 25元/月m2,因这类 物业的业主情况较为复杂，特别是一些老的生活大院，如化工 新村，业主多为企业下岗职工，生活负担重，物管费的收缴也 很困难，个别的还要靠地方财政出资补贴。此类小区和生活大 院物业服务的工程与内容，仅相当于等级规范的一、二级，部 分大院甚至达不到一级标准。二、三个小区剖析，反映了物管企业真实运作情况20n年6月，我们对金都、浦东、书香华庭三个小区物业 管理的收支状况、运行本钱、车辆停放服务收费等进行专题调 研。（一）基本情况：金都花园：1、该物业业主入
12、住率仅为52.73%,物业服务 管理费收取缺乏。2010年度，包括公摊水电费、电梯维保费等, 由开发商一次补贴15万元。2、已入住业主多使用专有室内车 位，服务费标准低（10元/月-辆）；室外停车收费自09年9 月起，与业主委员会各按50%分摊使用。3、办公用房属市地税 局资产，未在物管企业提取资产折旧。4、人员工资（含各项保 险和福利）占费用支出比为80. 37%,人均1189.52元/月。浦东花园：1、小区业主入住率高达100%,业主物业管理 服务费欠交情况较少。2、停车费收入高，占物业管理业务费的 收、支比也高。3、人员工资（同上）占费用支出比为54.72%、 人均1206. 82元/月
13、。书香华庭：1、小区中有148户为回迁户（龙江小区），物 业管理服务费标准为0. 16元/月-而并难以收足。2、小区中联 排叠加别墅每户都有车库，约占总住户三分之一，无须交纳停 车管理费。3、小区属淮安富康房地产开发公司自建自管工程， 也是国家示范工程，费用缺乏局部由公司承当。4、人员工资（同 上）占费用支出比为66. 38%,人均1415. 26元/月。（二）数据比拟分析通过附表（三、四）的数据比拟，我们分析以下几种情况 在当前的物管服务中带有普遍性和共性：一是物业管理服务费 收取缺乏，直接影响到物业管理的正常运行。如金都花园，目 前入住的业主仅1/2强些（见附表四）其余业主房屋常年空关,
14、与物管两下不照面，物管费无法收取。按江苏省物业服务收 费管理方法第十六条规定：因业主原因未及时办理入住手续、 业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务 费应不低于合同约定标准70%o此种情况属于严重欠费。书香 华庭小区中另有一个独立小区，业主全是原蔬菜队回迁的菜农， 即使对现行的0.16元/月- Hi?物管费标准也难以接受并想方设 法拖欠，物业企业却仍要与其它局部住宅一样为其提供物业服 务，包括商业用房、联排别墅等，平均收取的物业管理费仅为 0. 294元/月-M,但人员工资和设施维护费还要付，形成高额 亏损。二是车辆停放费收入的高低，对弥补物业管理服务费用 支出起重要作用。浦东
15、花园现有各类（含临时）车位640个， 车位使用率100%, 2010年车辆停放费收入57. 41万元，占当年 业务总收入额44. 96%,占费用总支出额的51.89%,很大程度的 解决了物管费收入不抵支出的问题。金都花园、书香华庭的小 区的车位（库），多为业主专有，金都花园的停车服务费标准为 每专有车位10元/月辆，书香华庭不收费；两小区2010年度 车辆停放费收入分别为3. 596万元、8. 37万元（其中金都花园 的车辆停放费收入要与业主委员会各半分开使用），分别占当年 业务总收入的7. 33%和29. 43%,占费用总支出的6. 64%和16. 9%； 2010年度金都花园业务收支余额为
16、-5. 871万元，书香华庭为 -37.025万元（见附表三、四）。三是物管企业与业主委员会签 约的物管费收取标准（含车辆停放与其它收入），与物管企业实 际支出的物管费标准差额较大。金都花园属新建小区，其绿化 费发生额很少、设施维护费及公摊水电费又由开发商补贴，减 少了业务费支出。2010年该小区物管费签约标准为0. 55元/ 月痛，实际支出的物管费标准为0.628元/月n2,签约标准 与物管企业实际支出的标准之差为12.4%；浦东花园与书香华 庭的物管费签约标准分别为0. 40元/月娠、联排0.60元/月而, 实际支出的物管费分别为0.575元/月- m2、0.725元/月mz, 签约标准与
17、物管企业实际支出的费用之差分别为30. 43%和 31%.三、主体代表座谈，合理适度调整势在必行2011年，市物价局、市住建局拟对我市原物业管理服务费 标准做适当调整，为保证调整方案顺利实施，我们专门召开了物 业管理市场主体代表座谈会，即局部业主委员会代表和物管企业 代表座谈会，双方都提出很多合理的意见及建议，主要如下：（一）业主委员会代表共八人，其中益兴名流业委会主任因 事先离。意见：1、要在媒体上做好宣传解释工作。让群众明白、让群众理 解。2、以往标准确实偏低，但最好是审慎地小幅度地调整。特 别是老的生活大院和老小区，调高了群众不能接受。3、要明确规定物管企业必须定期将帐目以及收支情况向业
18、 主公布，如出租房、小区广告栏，停车收费等。代收代交的公共 水、电费等各个工程要将收支结余情况告知业主。建议：1、小区公共照明电费现在按商业用电收费，应提请政府按 居民用电收费。2、二次供水电费按户公摊不合理，应由供水部门按用水量 大小代供电部门分摊后收取。（二）物管企业代表七家，分别具备一、二、三级资质，物 业规模分别有大、中、小和生活大院。意见：1、05年以来工资本钱增加太高，企业必须依据劳动合同 法及时调整并交纳“五金”，还又不能降低服务质量，生存压 力太大。2、局部业主以各种理由拖欠，不能按时交纳物业服务费。 新建小区要好些，老小区或生活大院拖欠物业费情况特别多， 物业管理服务的质量得
19、不到保障。3、大、中、小维修界定不清。物业管理条例规定大、 中维修应从专项维修基金列支，小维修由物管企业在物业服务 费中支付，而实际操作中在中、小维修方面界定不清，专项维 修基金管理发放部门与物管企业矛盾很大，局部不属小维修的 也要由物管企业承当，加大了企业开支。4、现行物业服务费标准与市场不接轨，投标物管企业只有 在招投标中降低投标价格，中标后为了节省费用，尽量减少服 务人员、降低服务质量，业主因不满意而不愿交纳物业服务费, 物管企业服务质量再下降，形成恶性循环，小区业主与物业服 务企业矛盾激化。建议：1、物业服务企业要有据可依，希望政府部门制定的物业 服务费指导价尽快出台并根据价格、工资等
20、因素的变动适时调 整。2、根据小区的定位功能、配套设施、面积大小需要实际 投入的服务本钱等因素制定不同的政府指导价，确定政府指导 价的适用范围。3、建立有效的监控，与物管企业的诚信申报和年度考评相结合，并对违规行为予以惩办。对于业主委员会代表及物管企业代表的意见与建议，我们 将与市住建局在调整我市物业管理服务费标准，制定物业服务收 费管理方法时统筹考虑，妥善安排合理出台。四、思考与建议物业管理面广量大，与广大业主生活息息相关，直接关系 到社会的文明与稳定。物业管理服务费的制订，与市场是否适 应，对物业管理的服务内容、服务质量将产生直接的影响。物 业管理服务费的标准过低，必将造成物业企业降低服务
21、质量， 引起小区环境恶化，业主满意度下降。物业管理牵扯到政府与 社会的方方面面，仅靠一、两个部门来管不行，必须由政府来 牵头，多部门分工协作，齐抓共管。如：我市小区的公共照明 原是按居民用电收费0. 53元/度，而现在是按营业用电0. 89元 /度收，每度电增加0.36元。既增加了物管企业的运营本钱， 也增加了业主的开支。盐城、连云港两市那么将小区公共照明用 电纳入城市道路路灯网管理，因此，遇到这种情况只能由政府 协调解决。对于物业服务的收费管理，我个人建议：一、要进一步提高物业服务费的市场化水平。在业主、业 主大会选聘物业服务企业时，必须严格执行价格部门制定的政 府指导价。对住宅物业的开发建
22、设单位通过公开招投标竞争方 式选聘物业服务企业的前期物管费，由物管企业根据招标要求、 服务标准、社会本钱等因素按市场规律竞聘。二、要建立物业管理费的调整与价格指数、社会平均本钱 变动的联动机制。08年劳动合同法实施后，企业用工逐步 规范，此前绝大多数物管企业未给员工办理交纳“五金”，劳动 法实施后，对劳动密集型的物管企业造成巨大压力，劳资纠纷 逐年增加。随着社会与经济的快速开展，人均可支配收入也在 逐年增加，人员工资的增加和物价上涨，都造成物业服务的刚 性本钱增加，因此物业管理费也应随之适时适度地调整，以避 免物业企业员工因工资低下而尽量减少服务工程、降低服务质 量由此引起业主不满意，不愿意交
23、纳物业服务费，物业企业物 业服务费收缺乏就再降低服务质量形成恶性循环，变成新工程 管三年，老工程无人接手管。同时也防止物管企业炒业主的现 象发生。物业服务企业也应清醒地认识：问题的症结应是提高 物业服务质量，即不是一味地要求提高收费标准。要能够与业 主说清楚现行的物业费标准能提供什么样的服务，而增加或减 少费用将会带来什么变化。能说服业主，业主才能理解价格调 整的合理性和必要性。三、要对老小区、企业生活大院继续给予财政扶持，如一 些市级企业的生活大院，由于历史上企业税收全部交市级财政, 市级财政就应该相应给予补贴。四、市区住建部门应催促街道办、居委会尽早协助新建小 区召开业主大会，推选出业主委员会，根据小区的实际和业主