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1、房地产开发企业业会计讲座第一讲 房地产产开发企业会会计的特点一、 房地产开发企业业经营活动的的主要业务房房地产是房产产与地产的总总称。房地产产开发可将土土地和房屋合合在一起开发发，也可将土土地和房屋分分开开发。房房地产开发企企业就是从事事房地产开发发和经营的企企业，它既是是房地产产品品的生产者，又又是房地产商商品的经营者者。进行的主主要业务有：1土地的的开发与经营营。企业将有有偿获得的土土地开发完成成后，既可有有偿转让给其其他单位使用用，也可自行行组织建造房房屋和其他设设施，然后作作为商品作价价出售，还可可以开展土地地出租业务。2房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售
2、与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。3城市基础设施和公共配套设施的开发。4代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：1开发经营的计划性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。2开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部
3、都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。3开发经营业务的复杂性。所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。4开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一
4、平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。5经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 二、 三、房地产开发发项目投资费费用估算经营营房地产投入入资金多，风风险大，在项项目的规划阶阶段，必须对对项目的投资资与成本费用用进行准确的的估算，以便便作出经济效效益评价、投投资决策。由由于房地产开开发项目的投投资过程就是是房地产商品品的生产过程程，因
5、而其投投资估算与成成本费用估算算不可截然分分开，应合二二为一。房地地产开发项目目投资与成本本费用估算的的范围包括土土地购置成本本、土地开发发成本、建安安工程造价、管管理费用、销销售费用、财财务费用及开开发期间的税税费等全部投投资。房地产产建设项目各各项费用的构构成复杂，变变化因素多、不不确定性大，依依建设项目的的类型不同而而有其自身的的特点，因此此不同类型的的建设项目，其其投资和费用用构成有一定定的差异。对对于一般房地地产开发项目目而言，投资资及成本费用用由开发成成本和开发费费用两大部分分组成。(一一)开发成本本共有八项：1土地使使用权出让金金。国家以土土地所有者身身份，将一定定年限内的土土地
6、使用权有有偿出让给土土地使用者。土土地使用者支支付土地出让让金的估算可可参照政府前前期出让的类类似地块的出出让金数额并并进行时间、地地段、用途、临临街状况、建建筑容积率、土土地出让年限限、周围环境境状况及土地地现状等因素素的修正得到到；也可依据据所在城市人人民政府颁布布的城市基准准地价或平均均标定地价，根根据项目所在在地段等级、用用途、容积率率、使用年限限等因素修正正得到。2土地征用及及拆迁安置补补偿费。(11)土地征用用费。国家建建设征用农村村土地发生的的费用主要有有土地补偿费费、劳动力安安置补助费、水水利设施维修修分摊、青苗苗补偿费、耕耕地占用税、耕耕地垦复基金金、征地管理理费等。农村村土
7、地征用费费的估算可参参照国家和地地方有关规定定进行。(22)拆迁安置置补偿费。在在城镇地区，国国家和地方政政府可以依据据法定程序，将将国有储备土土地或已由企企、事业单位位或个人使用用的土地出让让给房地产开开发项目或其其他建设项目目使用。因出出让土地使原原用地单位或或个人造成经经济损失，新新用地单位应应按规定给以以补偿。它实实际上包括两两部分费用，即即拆迁安置费费和拆迁补偿偿费。3前前期工程费。前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三
8、通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指
9、标估算法来计算。6公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。7不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。8开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。(二)开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。1管理费用。可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3左右计算。2
10、销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的2一3；(2)销售代理费。约为销售收入的15一2；(3)其他销售费用。约为销售收入的05一1。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4一6。3财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。(三)投资与成本费用估算结果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。三、房地产开发项目投资估算的作用：(1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；(2)是确定设计任务书的
11、投资额和控制初步设计概算的依据；(3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。四、房地产开发发企业会计核核算特点由于于其经营活动动的特殊情况况和管理要求求，房地产开开发企业与施施工企业相比比，会计核算算有如下特殊殊情况：1产成品的种种类多，核算算方法不同。2产品成本的核算复杂。3经营收入及其相关税金的核算不同。第二讲 房地产产开发企业存存货的核算房地产开发企业业存货有以下下几大类：11原材料类类存货。指用用于开发土地地、房屋、建建筑物等开发发产品的各种种材料物资，如如钢材、木材材、砂石、水水泥等。2设备类存货货。指企业购购人的用于房房地产开发经经营的各种设设备，如电气气设备、卫生生设
12、备、通风风设备等。33在产品类类存货。指尚尚未完工的各各种土地、房房屋等开发产产品(即在建建工程)。44产成品类类存货。指各各种已完成开开发建设全过过程并已验收收合格，可以以按合同规定定交付使用或或对外销售的的各种开发产产品，包括已已开发完成的的土地、房屋屋、配套设施施、代建工程程及分期收款款开发产品、出出租开发产品品和周转房等等。5开发发用品类存货货。指企业在在进行房地产产开发经营活活动中所必需需的各种用品品，包括低值值易耗品及其其他用品等。房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。注意：临时出租房、周转房是视同存货的。一、设备采购与收发的核算在一般情况下，供应部门负责编制设备供
13、应计划、签订合同和检查合同的执行情况；设备仓库负责设备的收、发、保管、清查盘点等工作；会计部门负责设备价款的结算、设备成本的计算、设备收发的核算。设备的采购、收发按实际成本计价并核算。为了核算设备的采购成本并反映和考核设备采购、收、发、结存情况，要在“物资采购”账户之下设置“设备”明细账，并专设“1242库存设备”账户。分别核算企业购入各种设备的实际采购成本和所有库存设备的实际成本。例1 某房地产开发企业购入电梯一台，买价(含进项税) 800 000元，运杂费20000元，价款和运杂费已用银行存款支付。根据购货发票、银行结算凭证等作如下分录：借：物资采购设备 820000贷：银行存款 8200
14、00假设企业材料设备采购保管费的计划分配率为2，则购入电梯应分配的采购保管费为16400元。借：物资采购设备 16400贷：采购保管费 16400电梯验收入库，计算电梯的实际成本为836400元。借：库存设备 836400贷：物资采购设备 836400二、开发产品的的核算开发产产品是指企业业已经完成全全部开发建设设过程，并已已验收合格，符符合国家建设设标准和设计计要求，可以以按照合同规规定的条件移移交订购单位位，或者作为为对外销售、出出租的产品，包包括土地(建建设场地)、房房屋、配套设设施和代建工工程。已完工工开发产品实实际上是开发发建设过程的的结束和销售售过程的开始始。为了正确确核算开发产产
15、品的增加、减减少、结存情情况，开发企企业应设置资资产类“12285开发产产品”账户。本本账户借方登登记已竣工验验收的开发产产品的实际成成本，贷方登登记月末结转转的已销售、转转让、结算或或出租的开发发产品的实际际成本。月末末借方余额表表示尚未销售售、转让、结结算、或出租租的各种开发发产品的实际际成本。本账账户应按开发发产品的种类类，如土地、房房屋、配套设设施和代建工工程等设置明明细账户，并并在明细账户户下，按成本本核算对象设设置账页。11开发产品品增加的核算算。企业的开开发产品，在在竣工验收时时，应按实际际成本借记“开开发产品”账账户，贷记“开开发成本”账账户。例2 房地产开发发企业根据竣竣工验
16、收单，本本月已完开发发产品实际成成本为3 3305万元。其其中：土地665万元，房房屋2 5990万元，代代建工程5000万元，配配套设施1550万元。借借：开发产品品土地 6500000房屋屋 25 99000000代建工工程 50000000配套设施施 1 5000000贷贷：开发成本本 33055000022开发产品品减少的核算算。企业的开开发产品会因因对外转让、销销售等原因而而减少。对于于减少的开发发产品，应区区分不同情况况及时进行会会计处理。企企业对外转让让、销售开发发产品时，应应于月份终了了时按开发产产品的实际成成本，借记“主主营业务成本本”账户，贷贷记“开发产产品”账户。采用分期
17、收款结算方式销售开发产品的，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同后，按分期收款的开发产品的实际成本，借记“分期收款开发产品”账户，贷记“开发产品”账户。企业将开发的土地和房屋用于出租经营，或将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于移交使用时，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品”或“周转房”等账户，贷记“开发产品土地(或房屋)”账户。企业将开发的营业性配套设施，用于本企业从事第三产业经营用房，应视同建造固定资产进行处理，即按该配套设施的实际成本借记“固定资产”账户，贷记“开发产品配套设施”账户。三、出租开发产产品出租开发发产品是指用用于出租经营营的土地和房房屋等开发产产品。它们的
18、的盈利是以收收取租金的方方式逐步实现现的。为核算算企业出租经经营的土地、房房屋等使用及及摊销情况，开开发企业应设设置“12995出租开发发产品”总分分类账户，并并下设“出租租产品”和“出出租产品摊销销”两个二级级账户。其中中：“出租产产品”二级账账户核算出租租开发产品的的原始价值，借借方登记出租租的土地及房房屋的原始价价值，贷方登登记改变出租租开发产品用用途对外销售售的出租开发发产品的原始始价值。借方方余额反映实实际出租的土土地、房屋的的原始价值。“出租产品摊销”二级账户核算实际出租的开发产品的摊销价值，贷方登记按月计提出租产品的摊销价值，借方登记改变出租产品用途，对外销售出租产品时冲销的出租
19、开发产品的已摊销价值。贷方余额反映实际出租的土地、房屋等出租开发产品累计摊销价值。对于出租的土地和房屋，企业应建立“出租产品卡片”，按出租产品的类别、土地(或房屋)的编号、承租单位等进行明细核算，详细记录出租产品的地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。1出租开发产品增加的核算。企业开发完成的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品出租产品”账户，贷记“开发产品”账户。2出租开发产品摊销的核算。出租开发产品在租赁经营期间，由于损耗等原因，其价值会逐渐减少。企业应根据出租开发产品的原始价值、净残值和预计摊销年限，计算其损耗价值，并按月摊销计入主营
20、业务成本。出租开发产品摊销额的计算公式如下：出租开发产品年摊销率=（1-净残值率）/预计摊销年限100%出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率12出租开发产品月摊销额=应计提摊销的出租开发产品原始价值该出租开发产品月摊销率企业按月计提出租产品摊销时，借记“主营业务成本出租产品”账户，贷记“出租开发产品出租产品摊销”账户。3出租开发产品修理的核算。出租开发产品在租赁期间发生的修理支出，数额不大的直接计人“主营业务成本出租产品”账户，若数额较大，为了均衡各月的成本负担，可先在“待摊费用”账户核算，再分期摊人“主营业务成本出租产品”账户。4出租开发产品减少的核算。企业改变出租产品用途，将其作为商
21、品对外销售，应于销售实现时按售价借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收入商品房销售”账户；同时，按出租产品摊余价值借记“主营业务成本”账户，按出租产品累计已提摊销额借记“出租开发产品出租产品摊销”账户，按出租产品原始价值贷记“出租开发产品出租产品”账户。例3 某房地产企业将原租赁经营的房屋对外销售，双方协议作价为1 200000元，该房屋账面原值为2000000元，账面累计已提摊销额为1 000 000元，现企业已收到一张金额为1 200 000元的支票并将房屋移交买主。收到房屋销售款时：借：银行存款 1 200000贷：主营业务收入商品房销售 1 200 000房屋销售当月末结
22、转其销售成本时：借：主营业务成本商品房销售 1 000000出租开发产品出租产品摊销 1000000贷：出租开发产品出租产品 2000000四、周转房的核核算周转房是是指企业用于于安置拆迁居居民周转使用用，产权归企企业所有的各各种房屋。包包括：(1)在开发建设设过程中已明明确为安置拆拆迁居民周转转使用的房屋屋；(2)企企业开发完成成的商品房，在在尚未销售之之前用于安置置拆迁居民周周转使用的部部分；(3)搭建的用于于安置拆迁居居民周转使用用的临时性简简易房屋。为为核算周转房房的实际成本本，企业应设设置“12996周转房”总总分类账户，并并在该账户下下设置“在用用周转房”和和“周转房摊摊销”两个二
23、二级账户。“在在用周转房”二二级账户核算算在用周转房房实际成本，借借方登记增加加的在用周转转房实际成本本，贷方登记记减少的在用用周转房实际际成本。借方方余额反映在在用周转房的的原始价值。“周转房摊销”二级账户核算周转房的摊销价值，贷方登记按月提取的在用周转房摊销价值，借方登记改变周转房用途，对外销售应冲减的已提摊销价值。贷方余额反映在用周转房的累计已提摊销价值。1周转房增加的核算。企业应于周转房竣工验收或投入使用时，按其实际成本，借记“周转房在用周转房”账户，贷记“开发产品”、“开发成本”等账户。对于在用周转房，企业还应根据其具体使用情况，建立“周转房使用卡片”，按每一套周转房的栋号(或楼层、
24、房间号)进行明细 核算，详细记录周转房的坐落地点、结构、层次、面积、安置居民姓 名等情况。2周转房的摊销的核算。周转房在周转使用过程中要发生损耗，其损耗价值应转移到受益对象的成本中去。由于周转房并非以盈利为目的，因而其每期的摊销额不能计人到“主营业务成本”中，只能由入住的拆迁居民原所在地正在开发的工程来负担。周转房摊销价值一般应按月计提，其计算原理类同于出租开发产品摊销额的计算。按计提的月摊销额，借记“开发成本”或“开发间接费用”等账户，贷记“周转房周转房摊销”账户。3周转房修理的核算。由于周转房直接服务于企业各有关的开发项目，数额小的修理费，可直接计人有关的开发产品成本，数额较大的修理费，可
25、先通过“待摊费用”核算，并分次摊销计入有关开发产品成本。企业根据实际情况经常会改变周转房用途，将其作价对外销售，在销售前，企业往往对周转房进行恢复性修缮；所支付的修缮费用，与一般修理费一样，计入有关开发产品成本。4周转房销售的核算。企业将周转房改变用途，对外销售时，应视同商品房销售处理。取得销售收入时，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入商品房销售”账户；结转销售成本时，应按周转房摊余价值，借记“主营业务成本商品房销售”账户，按累计已提摊销价值，借记“周转房周转房摊销”账户，按周转房原始价值，贷记“周转房在用周转房”账户。第三讲 房地产产开发企业产产品成本的核核算（上） 房
26、地产开发的程程序通常分为为四个阶段，即即投资决策分分析阶段、前前期工程阶段段、建设阶段段和租售阶段段。在以上四四个阶段的开开发经营过程程中，企业将将发生许多费费用，比如可可行性研究费费、前期工程程费、建筑安安装费、广告告费、销售费费、信贷资金金利息费，以以及企业为组组织和管理生生产经营而发发生的管理费费用等。这些些费用中，有有些可以计入入开发产品成成本中，有些些则不能计入入开发产品成成本。可以直直接计入到开开发产品成本本中的费用称称为开发直接接费用；经分分配后才能计计入到开发产产品成本中的的费用称为开开发间接费用用；不能计入入到开发成 本中的费用用称为期间费费用。一、开发产品成成本的内容开开发
27、产品成本本是指房地产产开发企业在在产品开发过过程中所发生生的各项费用用支出。它反反映了房地产产开发企业在在项目开发过过程中所耗费费的全部物化化劳动与活劳劳动，是考核核房地产开发发工作质量的的一项综合指指标，是制定定开发产品销销售价格的基基础。开发产产品成本按其其用途，可分分为以下四类类：1土地地开发成本。土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。2房屋开发成本。房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。3配套设施开发成本。它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本
28、的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4代建工程开发成本。它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。二、房地产开发发成本核算对对象开发产品品成本核算对对象是指在开开发产品成本本的计算中，为为了归集和分分配开发费用用而确定的费费用承担者。企企业应根据其其开发项目的的特点及实际际情况，按照照下列原则，选选择成本核算算对象：1一般的开发发项目，以每每一独立编制制的概算或施施工图预算所所列单项工程程为成本核算算对象。2同一开发地地点、结构类类型相同的群群体开发项目目，开竣工时时间相近、由由同一施工单单位施工的，可可以并为一个个成本核算对
29、对象。3对对于个别规模模较大、工期期较长的开发发项目，可以以结合经济责责任制的需要要，按开发项项目的一定区区域和部位，划划分成本核算算对象。成本本核算对象应应在开发项目目开工前确定定，一经确定定就不能随意意改变，更不不能相互混淆淆。三、房地产开发发成本项目开开发产品成本本项目一般可可分为土地征征用及拆迁补补偿费、前期期工程费、基基础设施费、建建筑安装工程程费、公共配配套设施费和和开发间接费费等。1土土地征用及拆拆迁补偿费：指房地产开开发时为征用用土地所发生生的各项费用用，包括土地地出让金、劳劳动力安置费费、青苗补偿偿费、土地补补偿费、拆迁迁补偿费及其其他因征用土土地而发生的的费用（如耕耕地占用
30、税）。2前期工程费：指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。3基础设施费：指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。4建筑安装工程费：指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。5配套设施费：指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如
31、锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。6开发间接费：指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。目前我国房地产开发企业经营规模、经营范围、经营方式等各不相同。比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发；而有些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面
32、道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开发等。所以，每一个开发企业应根据前述成本项目的设置原则，结合开发项目的具体情况，有选择地设置成本项目。四、开发产品成成本核算程序序(一)应设设置核算的账账户为核算开开发企业的开开发成本，企企业可根据其其本身经营开开发的业务要要求，设置下下列账户：11“43001开发成本本”账户。本本账户核算房房地产开发企企业在土地、房房屋、配套设设施和代建工工程的开发过过程中所发生生的各项费用用。本账户借借方登记企业业在土地、房房屋、配套设设施和代建工工程的开发过过程中所发生生的各项费用用，贷方登记记开发完成已已竣工验收的的开发产品的的实际成本。借借方余额反映映未完开发
33、项项目的实际成成本。本账户户应按开发成成本的种类，如如“土地开发发”、“房屋屋开发”、“配配套设施开发发”和“代建建工程开发”等等设置二级明明细账户，并并在二级明细细账户下，按按成本核算对对象进行明细细核算。2“43022开发间接费费”账户。本本账户核算房房地产开发企企业内部独立立核算单位为为开发产品而而发生的各项项间接费用，包包括工资、福福利费、折旧旧费、修理费费、办公费、水水电费、劳动动保护费、周周转房摊销等等。本账户借借方登记企业业内部独立核核算单位为开开发产品而发发生的各项间间接费用，贷贷方登记 分分配计入开发发成本各成本本核算对象的的开发间接费费。月末本账账户无余额。本本账户应按企企
34、业内部不同同的单位、部部门(分公司司)设置明细细账户。(二二)开发产品品成本核算程程序开发产品品成本的核算算程序是指房房地产开发企企业核算开发发产品成本时时应遵循的步步骤和顺序。其其一般程序是是：1归集集开发产品费费用。(1)在项目开发发中发生的各各项直接开发发费用，直接接计入各成本本核算对象，即即借记“开发发成本”总分分类账户和明明细分类账户户，贷记有关关账户。(22)为项目开开发服务所发发生的各项开开发间接费用用，可先归集集在“开发间间接费”账户户，即借记“开开发间接费”总总分类账户和和明细分类账账户，贷记有有关账户。(3)将“开开发间接费”账账户归集的开开发间接费，按按一定的方法法分配计
35、入各各开发成本核核算对象，即即借记“开发发成本”总分分类账户和明明细账户，贷贷记“开发间间接费”账户户。通过上述述程序，将应应计人各成本本核算对象的的开发费用，归归集在“开发发成本”总分分类账户和明明细分类账户户之中。2计算并结转转已完开发产产品实际成本本。计算已完完开发项目从从筹建至竣工工验收的全部部开发成本。并并将其结转进进入“开发产产品” 账户户，即借记“开开发产品”账账户，贷记“开开发成本”账账户。3按按已完开发产产品的实际功功能和去向，将将开发产品实实际成本结转转进入有关账账户。即借记记“经营成本本”、“分期期收款开发产产品”、“出出租开发产品品”、“周转转房”等账户户，贷记“开开发
36、产品”账账户。第四讲 房地产产开发企业产产品成本的核核算（中）五、土地开发的的成本核算土土地开发也称称建设场地开开发。通常有有两种情况，一一是企业为了了自行开发商商品房、出租租房等建筑物物而开发的自自用建设场地地；二是企业业为了销售、有有偿转让而开开发的商品性性建设场地。自自用的建设场场地属企业的的中间产品，其其费用支出应应记人有关商商品房或出租租房的产品成成本，而商品品性建设场地地是企业的最最终产品，应应单独核算其其土地开发成成本。(一)土地开发费费用的归集与与分配企业在在土地开发过过程中所发生生的各项费用用支出，除能能直接计入房房屋开发成本本的自用土地地开发支出在在“开发成本本房屋开开发”
37、账户核核算外，其他他土地开发支支出均应通过过“开发成本本土地开开发”账户核核算。分别按按照“自用土土地开发”、“商商品性土地开开发”等设置置二级明细账账户，按企业业选择的成本本核算对象设设置账页，进进行土地开发发费用的明细细核算。1土地征用及及拆迁补偿费费、前期工程程费、基础设设施费和建筑筑安装费的归归集与分配。这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。2，配套设施费的归集与分配。配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：(1)与土地开发同步进行的配套
38、设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。(2)与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本土地开发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本(或预算成本)在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本土地开发”账户，贷记“预提费用预提配套
39、设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。3开发间接费用的归集与分配。企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本土地开发”账户内。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。(二)完工土地开发成本的结转已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结
40、转方法：1为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品土地”账户。2开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。结转计入房屋开发成本的土地开发费用，可采取分项平行结转法或归类集中结转法。(1)分项平行结转法。就是将应结转的土地开发费用，按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的相关成本项目内。其会计分录是：借：开发成本房屋土地征用及拆迁费 al前期工程费 a2基础设施费 a3建筑安装费 a4配套设施费 a5开发间接费用 a6贷：开发成本土地土地征用及拆迁费 al前期工程费 a2基础设施费 a
41、3建筑安装费 a4配套设施费 a5开发间接费用 a6这种结转方法主要适用于改作自用的商业性建设场地的成本结转。因为原商业性建设场地的开发成本中归集了该场地应负担的全部费用。(2)归类集中结转法。就是将应结转的各项土地开发费用，归类合并为“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”成本项目。借：开发成本房屋土地征用及拆迁费 al基础设施费 a2+ a3+ a4贷：开发成本土地土地征用及拆迁费 al前期工程费 a2基础设施费 a3建筑安装费 a4这种结转方法主要适用于自用建设场地成本的结转。因为自用建设场地一般不归集配套设
42、施费和开发间接费用，所以为简化核算手续，可采用这种方法结转。企业开发的自用建设场地，开发完成后近期不使用的，应将其实际成本先转入“开发产品土地”账户。下面举例说明土地开发成本的核算方法。例4 甲房地产开发公司于2001年5月在梁园开发一块土地，占地面积40000。开发完成后准备将其中的30000对外转让，其余的10000企业自行开发商品房。假设梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务：支付土地出让金25000000元，作会计分录如下：借：开发成本土地梁园(土地征用及拆迁费) 25000000贷：银行存款 25000000支付拆迁补偿费5 500000元，作会计分录如下：借：开发成本土地梁园(土地
43、征用及拆迁费) 5 500000贷：银行存款 5 500000支付勘察设计费210000元，作会计分录如下：借：开发成本土地梁园(前期工程费) 210000贷：银行存款 210000支付土石方费用5 500000元，作会计分录如下：借：开发成本土地一梁园(前期工程费)5 500000贷：银行存款 5 500000由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1 500000元：借：开发成本土地梁园(基础设施费)1 500000贷：应付账款X施工企业 1 5000009月末，梁园土地开发工程完工。假设“开发成本土地开发梁园”账户归集的开发总成本为37710000元，则单位土地开发成本为94
44、275元。其中自用的10000土地尚未投入使用，其余30000已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。作会计分录如下：借：开发产品土地(梁园) 9427 500主营业务成本土地转让成本 28 282 500贷：开发成本土地梁园 37710000例5 续前例，若自用的10000土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中，则企业可采用下面两种方法结转土地开发成本；采用归类集中结转法结转土地成本时：借：开发成本房屋梁园(土地征用及拆迁费) 7 625 000梁园(基础设施费) 1 802 500贷：开发成本土地梁园(土地征用及拆迁费) 7625 000梁园(前期工程费) 1 427 500梁园(基础设施费) 375 000采用分项平行结转法结转土地成本时：借：开发成本房屋梁园(土地征用及拆迁费) 7 625000梁园(前期工程费) 1 427 500梁园(基础设施费) 375000贷：开发成本土地梁园(土地征用及拆迁费) 7 625 000梁园(前期工程费) 1 427 500梁园(基础设施费) 375 000