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1、房地产企业财务务制度第一章 总 则第二章主要会会计政策第三章会计科科目的设置第四章会计凭凭证和账簿第五章 流动动资产管理第一节 货币币资金第二节应收及及预付款管理理第三节存货管管理第六章 对外外投资的管理理第七章 固定定资产管理第八章资金筹筹集管理第九章 所有有者权益第十章 收入入管理第十一章成本本费用管理第十二章利润润及利润分配配第十三章财务务报告第十四章财务务分析第十五章税务务管理第十六章 电电算化管理第十七章 财财务档案管理理第十八章 会会计工作交接接房地产企业财务务制度第一章 总 则为加强xx置业业有限公司（以以下简称“公司”）的会计和和财务管理工工作，根据公公司法、中中华人民共和和国
2、会计法、中中外合作经营营企业法，参参照企业会会计准则、企企业会计制度度、外商商投资企业财财务管理制度度、施工工、房地产开开发企业财务务制度，结结合公司具体体情况，制定定本制度。本制度适用于北北京xx置业业有限公司。各各级领导和全全体员工都必必须严格遵守守、认真执行行。公司实行财务工工作集中统一一领导，统一一掌握安排资资金运作、资资金使用、财财产购置、费费用开支、财财产损失处理理、各种收入入一律上交公公司，各部门门不得对外收收费。各项支支出必须经财财务部门审核核，报经主管管财务的副总总经理批准后后方能用款。公司设主管财务务的副总经理理，协助总经经理全面领导导公司的财务务工作。公司司设计划财务务部
3、，负责组组织、控制财财务收支和全全面核算、监监督公司业务务，为各项经经济决策提供供准确的信息息，同时做好好各项财务收收支预测、计计划、控制、核核算分析和决决算、考核工工作，有效利利用企业的各各项资产，努努力提高经济济效益。公司计财部配备备合格的财务务人员，依法法办理财会工工作。财会人人员因故离职职时，必须办办妥交接手续续，不得中断断财会工作。第二章主要会会计政策本公司执行的会会计及财务制制度为：会会计法、企企业会计制度度、外商商投资企业财财务制度等等。以每年元月一日日至十二月三三十一日为一一个会计年度度。记账原则和方法法：以权责发发生制为原则则，实行借贷贷记账法。企业的会计核算算以人民币为为记
4、账本位币币。公司的固定资产产按直线法计计提折旧存货按实际成本本计价。出租租开发产品按按直线法进行行摊销。按照有关规定计计提坏账准备备、存货跌价价准备和各项项资产减值准准备第三章会计科科目的设置公司执行财政部部颁发的企企业会计制度度及企业业会计准则，并并根据具体经经营特点选用用会计科目。计划财务部在具具体账务处理理中必须正确确使用确定的的会计科目，在在实际工作中中可根据实际际情况适当增增设相关会计计科目。第四章会计凭凭证和账簿原始凭证是记录录经济业务，明明确经济责任任，具有法律律效力的书面面证明。原始始凭证的取得得必须真实、有有效、正确、完完整。原始凭凭证的使用应应遵守以下条条款：1. 从外单位
5、取得得的原始凭证证必须盖有填填制单位印章章。2. 从个人取得的的原始凭证，必必须有其本人人的签名或盖盖章。3. 自制原始凭证证必须有经办办人和公司主主要领导的签签名或盖章。4. 对外开出的原原始凭证，必必须加盖公司司的印章。5. 凡填有大写和和小写金额的的原始凭证，大大写和小写金金额必须相符符。6. 支付款项的原原始凭证，必必须有收款单单位和收款人人的收款证明明。7. 一式几联的原原始凭证，只只能以一联作作为报销凭证证。8. 一式几联的发发票和收据，必必须用双面复复写纸（发票票和收据本身身具备复写纸纸功能的除外外）套写，并并连续编号。按规定应该使用用电子发票、税税控机打发票票或定额发票票的必须
6、按其其规定办理。1. 作废时应应加盖“作废”戳记，连同同存根一并保保存，不得撕撕毁或遗失。2. 经批准的的经济业务，应应当将批准文文件作为原始始凭证附件。如如果批准文件件需要单独归归档的，应当当在凭证上注注明批准机关关名称、日期期和文件字号号。3. 原始凭证证不得涂改、挖挖补。发现原原始凭证有错错误的，应当当由开出单位位重开或者更更正，更正处处应当加盖开开出单位的公公章。记账凭证是根据据原始凭证的的经济内容确确定会计科目目填制的记账账依据。记账账凭证的使用用应遵守以下下条款：1. 会计人员员应根据审核核无误的原始始凭证填制记记账凭证。2. 填制记账账凭证时，应应当对记账凭凭证进行连续续编号。一
7、笔笔经济业务需需要填制两张张以上记账凭凭证的，可以以采用分数编编号法编号。3. 填制记账账凭证应包括括日期、凭证证编号、经济济业务摘要、会会计科目、金金额、所附原原始凭证张数数以及填制人人、稽核人、记记账人、财务务负责人等内内容。4. 除结账和和更正错误的的记账凭证可可以不附原始始凭证外，其其他记账凭证证必须附有原原始凭证。如如果一张原始始凭证涉及几几张记账凭证证，可以把原原始凭证附在在一张主要的的记账凭证后后面，并在其其他记账凭证证注明附有该该原始凭证的的记账凭证的的编号或者附附原始凭证复复印件。5.一张原始凭凭证所列支出出需要本单位位以外的其他他单位共同负负担的，应当当将其他单单位负担的部
8、部分，开给对对方原始凭证证分割单，进进行结算。6. 原始凭证证分割单必须须具备原始凭凭证的基本内内容：即凭证证名称、填制制凭证日期、填填制凭证单位位名称或者填填制人姓名、经经办人的签名名或者盖章、接接受凭证单位位名称、经济济业务内容、数数量、单价、金金额和费用分分摊情况等。7. 已登账的的凭证，当年年内发现填写写错误时，应应调整相关科科目；发现以以前年度记账账凭证有错误误的，损益类类的应当通过过“以前年度损损益调整”科目用蓝字字更正。8. 记账凭证证填制完毕后后，如有空行行，应当自金金额栏最后一一笔金额数字字下的空行处处至合计数上上的空行处划划线注销。实实行财务电算算化后，计算算机打印的记记账
9、凭证不必必在空行处划划线注销。根据公司的具体体经营情况，公公司设置现金金日记账、银银行存款日记记账、总分类类账、明细分分类账、固定定资产卡片或或固定资产台台账、出租开开发产品台账账等账册。 第五章 流动动资产管理公司的一切资产产均为北京xxx置业有限限公司所有，必必须纳入公司司账内统一核核算和监督。任任何人或单位位都不得保留留账外资产，以以防流失。财务部应做好流流动资产的管管理工作。流流动资产是指指可以在1年年或者超过11年的一个营营业周期内变变现或耗用的的资产，主要要包括现金、银银行存款、短短期投资、应应收及预付款款项、待摊费费用、存货等等第一节 货币币资金公司在生产经营营中取得的各各项收入
10、必须须全部交到公公司财务，及及时入账，任任何部门、任任何个人都不不得以任何理理由或者以任任何形式截流流或者挪用。对公司的货币资资金和其他流流动资产必须须加以严格的的管理，货币币资金的使用用和流动资产产处理必须按按照规定的审审批权限经有有关领导签字字，否则不得得支付和处理理。公司只有总经理理和主管财务务的副总经理理有货币资金金使用和流动动资产处理的的审批权为保证现金的安安全，同时又又不影响现金金的合理使用用，库存现金金量最高不得得超过100000元。对每笔超过元的大额额现金支出应应提前三天通通知财务部，以以便财务部提提前做好准备备现金的收支范围围严格执行国国家的现金管管理规定。任任何人均不能能以
11、未经批准准或不符合财财务要求的票票据字条等充充抵现金，更更不能擅自挪挪用现金。不不得坐支现金金每笔现金支出都都必须根据审审核无误并经经主管财务的的副总经理签签批的原始凭凭证支付，并并编制记账凭凭证。每笔现金收入也也必须根据审审核无误的原原始凭证编制制记账凭证。对发生的业务要要逐日逐笔登登记现金日记记账，做到日日清月结，每每日盘点现金金，确保账实实相符，月末末与总账核对对，保证账账账相符。出现现问题要查明明原因，及时时纠正。对造成损失的责责任人，依公公司有关规定定追究其责任任。除差旅费和必须须以现金支付付的10000元以内的采采购款外，其其他支出均不不能借用现金金，严禁因私私借款。借用现金应说明
12、明用途、归还还（或报销）时时间，且必须须按期归还（或或报销）。逾逾期不还者将将从工资中扣扣除。借用现金，申请请人应填制现现金借款申请请表，写明用用途，由部门门经理审核确确认，经主管管财务的副总总经理批准签签字后方可领领用。认真做好银行存存款的管理，遵遵守银行结算算制度。支票的领取及管管理1、支票领取：（1） 凡领取支票，先先填制支票申申领单，写明明用途、金额额、使用人等等项，经有关关财务人员审审核、财务经经理复核、主主管财务的副副总经理批准准后方能领取取。（2） 签发支票的金额额超过元，在填写写申领单时，须须提交符合审审批程序的用用款报告及附附件（合同、采采购单、计划划书等）。（3） 领取人应
13、办理登登记手续，于于领取后100日内报账。（4） 对末及时报账者者财务人员应应该及时督促促，并有权不不予签发新支支票。（5） 在支票有效期内内未使用的支支票，或因情情况变化未使使用的支票应应及时退还财财务部对未未及时归还者者财务部应及及时督促，并并不予签发新新支票。（6） 持票人应对支票票妥善保管，如如丢失，将由由个人承担经经济责任。2、支票管理：（1） 所签发支票应填填写日期、金金额（限额）、用用途，不准签签发空白支票票。（2） 建立银行支票使使用登记簿，详详细登记每笔笔银行支票的的领用时间、号号码、用途、金金额、领用人人、收款单位位等（3） 出纳人员应每日日编制银行存存款变动表。准准确掌握
14、账户户余额，不准准发生空头、透透支资金。（4） 出纳人员应于月月末填制“银行账户余余额表”，送交财务务经理批准后后呈报主管财财务的副总经经理，并传至至总经理。月月终前可根据据公司资金变变动的频繁程程度和公司业业务的需要，按按照主管财务务的副总经理理或总经理的的要求临时报报送。（5） 按时于月末填制制“银行存款余余额调节表”交财务部副副经理（主管管会计工作）审审核，对未达达账项要认真真查对，及时时入账。（6） 出纳人员应及时时申购支票，并并妥善保管。（7） 公司财务专用章章、法人章分分专人妥善保保管。（8） 作废的支票，要要及时注明“作废”，并妥善保保管，统一注注销。采用银行汇票，汇汇兑等其他结
15、结算方式的要要严格按照票票据法和银银行规定，按按照本制度规规定的内部申申请、审批程程序和银行的的结算制度办办理。每日的银行收付付业务应根据据审核无误的的原始凭证逐逐笔登记银行行存款日记账账并结出余额额，定期与银银行对账单核核对并编制银银行存款余额额调节表，月月末与总账核核对。必须保保证账账、账账实相符。第二节应收及及预付款管理理应收账款的管理理规定如下：1. 应收款的发生：公司在决定定提供信用于于客户之前，应应对该客户的的资信情况进进行详细调查查，并按相应应的权限批准准信用额度，最最终由总经理理决定是否对对客户提供商商业信用。2. 计财部应认真登登记客户往来来台账，按照照应收单位、部部门或个人
16、分分别核算，及及时核对、催催收应收款项项。应根据客客户的欠款情情况，分析其其信誉程度，及及时采取相应应的措施收回回欠款。3. 所有应收账项均均按账龄基准准记存。公司司负责应收账账款的财务人人员必须经常常核查所有应应收账项（至至少每月一次次），确定每每项账款的可可收性，并每每月编制账龄龄账目分析，财财务经理审核核。此分析将将作为设立坏坏账准备及坏坏账确认的基基准。4. 公司应根据经验验确定其本年年度每月坏账账应计项目。该该应计项目将将作为计提坏坏账准备的基基础，并每半半年进行调整整，以反映目目前状况。5. 公司负责应收账账款的财务人人员应经常与与信用客户保保持联系，按按期填制并发发送催账通知知单
17、，与业务务人员合作进进行账款的催催收，对业务务人员催收账账款进行督促促和监督。6. 所有被视为无法法收回的应收收账款将根据据实际金额计计入坏账损失失。坏账确认认还应考虑以以下条件：（1） 债务人破产或死死亡，以其破破产或遗产清清偿后，仍然然不能收入回回；（2） 债务人逾期末履履行偿债义务务超过三年仍仍不能收回。7. 公司财务经理应应每季检查应应收账款，1100万元以以下的坏账经经主管财务的的副总经理和和总经理双签签批准后，可可作为坏账处处理。1000万元以上的的坏账，应由由董事会确定定后才可进行行处理。所有有处理的坏账账，均应撰写写情况摘要汇汇总到董事会会。8. 公司对应收款项项的管理应遵遵循
18、“谁经办，谁谁负责，及时时清理”的原则。财务务部定期考核核应收账款周周转率、应收收账款回收期期等指标，确确定奖惩措施施。9. 其他应收款的管管理将比照上上述应收账款款的管理执行行。预付款和定金，必必须要根据合合同办理，由由经办人申请请，各部门经经理审核确认认，经财务部部门核对无误误，金额在元以内内的，由主管管财务的副总总经理审批；万元元以上的报公公司总经理加加签。预付款和定金应应按对方单位位或个人设明明细账进行明明细分类核算算定期检查查预付款和定定金，监督合合同的履行。第三节存货管管理存货，是指企业业在日常生产产经营过程中中持有以备出出售，或者仍仍然处在生产产过程，或者者在生产或提提供劳务过程
19、程中将消耗的的材料或物料料等，包括各各类材料、商商品、在产品品、半成品、产产成品等。 工程物资的管理理1、工程物资的的采购：（1） 工程物资的采购购，根据工程程计划和预算算，编制总体体采购计划，报报公司领导审审核后执行（2） 每月初，有关部部门根据年度度计划、上月月工程物资的的实际消耗情情况、工程进进度变化情况况及合理的需需要量制定月月度采购计划划，严禁无计计划盲目采购购。（3） 工程物资的采购购必须由专人人负责，采购购员应根据经经审核过的计计划及采购清清单实施采购购。2、工程物资的的入库：（1） 工程物资购进后后，必须认真真验收，严把把质量关、价价格关、数量量关，经检验验质量合格、数数量无误
20、后，方方能办理入库库手续。（2） 工程物资入库验验收，发现采采购不合格或或不符要求的的，由采购人人员直接负责责；验收入库库后发现问题题的，由保管管员负责。（3） 工程物资验收时时发现短缺、毁毁损等数量、质质量上的问题题，应查明原原因，落实责责任，其中应应由运输部门门负责的，要要填制工程物物资短缺毁损损清单，由运运输部门鉴证证后，连同工工程物资一并并送交仓库。对对于数量尚未未点清，验质质尚无结果的的工程物资应应单独保管，不不得领用。（4） 工程物资经验收收后，保管员员应填制收料料单，一式三三联，第一联联材料采购部部留存，用以以考核工程物物资采购计划划执行情况；第二联随同同发票送交财财务部门报账账
21、；第三联仓仓库留存。（5） 采购人员向财务务部门报账时时，原始单据据和入库手续续必须齐全，否否则财务人员员有权拒绝报报账。3、工程物资的的领用：（1） 工程物资的领用用必须按领料料单的要求严严格填写，领领料单如有缺缺项，保管员员有权拒绝发发货，仓库材材料核算人员员有权拒绝受受理，并通知知领用人补填填完整。（2） 领料批准权限，按按各级领导的的审批权的规规定办理。4、工程物资的的库存管理：（1） 仓库必须建立收收、发、退料料责任制，严严格执行验收收，规范计量量工具、量尺尺过磅、点数数、估堆、验验质、上架、入入库、立卡等等管理制度，做做到账账相符符、账实相符符、账证相符符。（2） 建立工程物资管管
22、理台账，进进行数量、金金额核算，设设立核算人员员，认真填写写收、发、退退料凭证，做做到真实可靠靠。（3） 仓库根据收、发发、退料单登登记材料明细细账，并于月月底报送财务务部门，与财财务部门核对对无误。5、工程物资的的盘点清查制制度：（1） 为了不影响财务务核算工作，仓仓库应在每月月25日结账账，编报工程程物资变动表表、支出清单单并附收、发发、退料凭单单及时送交财财务部门。每每月25日结结账时，要做做好收、支、结结存的盘点工工作，核对库库存数，从量量上查明盘盈盈、盘亏数，报报送财务部门门。（2） 建立工程物资定定期清查制度度，采用实地地盘点的方法法，用点数、过过磅或测量等等方法点清数数量。盘点后
23、后，编制库存存物资盘点表表，将仓库工工程物资卡片片所列的结存存数和盘点的的实有数相核核对，对于账账实不符的材材料，应切实实查明原因，分分清责任。工工程物资要求求每季度清查查一次。（3） 财务必须认真做做好原始凭证证的审核工作作，合理组织织工程物资的的总分类核算算和明细分类类核算，做到到账账相符、账账证相符、账账实相符，保保证账、卡、物物、资金四相相等。（4） 做好工程物资的的索赔工作。6、工程物资的的稽核：（1） 财务部应设置专专职的审计人人员（在公司司的中、远期期规划中，视视公司的发展展状况，成立立独立的内部部审计机构），对对工程物资业业务进行核查查，对工程物物资资金的利利用效益进行行分析。
24、（2） 审计人员应参与与工程物资的的盘点，现场场观察存货的的流动与控制制。在调查过过程中，还应应听取生产技技术人员、工工程师及有关关专家的意见见。因为有些些工程物资的的专业技术性性强，相应的的管理措施也也很有专业技技术性，不了了解这些情况况，就很难对对工程物资的的内部控制制制度做出判断断。（3） 工程物资资金利利用效益的考考核是通过对对材料会计核核算反映的存存货资金使用用情况的计算算、检查、分分析（如计算算工程物资周周转率、周转转天数等指标标），以加强强工程物资的的管理，合理理使用资金，加加速资金周转转，提高资金金利用效率。低值易耗品1. 根据公司的情况况，规定20000以下，使使用年限较短短
25、，不作为固固定资产核算算的各种用具具、物品以及及在经营中使使用的包装物物、周转材料料等，为低值值易耗品。2. 低值易耗品在购购买之前应根根据需要填写写购买申请单单，经有关部部门审核，公公司领导批准准，方能选购购。一次性购购买低值易耗耗品金额在55万元以下的的，由申请部部门的部门经经理同意、归归口管理部门门审核，主管管副总经理审审批；一次性性购买低值易易耗品金额在在5万元以上上的，由申请请部门的部门门经理同意、归归口管理部门门审核，主管管财务的副总总经理及公司司总经理双签签批准。3. 非生产用低值易易耗品实行归归口管理，计计算机类低值值易耗品由信信息资源部管管理，其他非非生产用低值值易耗品由行行
26、政管理部负负责管理各归口管理部门门在低值易耗耗品的日常管管理中应进行行以下工作：（1） 参与供应商的选选择评价（2） 参与品种、型号号、规格、价价格的选择（3） 负责验收（4） 提出转移、报废废处理意见及及参与清理（5） 参与组织资产清清查等4. 非生产用低值易易耗品由行政政管理部统一一购买5. 为了加强对在用用低值易耗品品的管理，应应按使用单位位和部门设置置低值易耗品品登记簿。6. 使用部门向仓库库领用低值易易耗品，应填填制一式三份份的领用凭证证，一份留存存仓库，作为为登记“库存低值易易耗品卡片”的依据：一一份交给使用用部门为实物物管理的依据据。一份交给给会计部门作作为记账的依依据；除此以以
27、外，各部门门应建立“低值易耗品品卡片”由归口管理理部门保管，控控制各使用部部门在用低值值易耗品。7. 要建立以旧换新新的赔偿制度度，并及时按按照制度的规规定办理凭证证，进行会计计处理，按各各使用部门设设置在用低值值耗品明细账账（包括数量量和金额），定定期与实物核核对在用低低值易耗品以以及使用部门门退回仓库的的低值易耗品品，应加强实实物管理，并并在备查簿中中进行登记。8. 公司的低值易耗耗品报废时，应应由负责使用用部门及时填填制低值易耗耗品报废单，填填明报废低值值易耗品的数数量和原价。入入库残料按照照规定作价。由由于员工丢失失损坏，照章章应由员工赔赔偿的，还要要注明应由员员工赔偿的金金额和员工姓
28、姓名及签章，会会计部门应根根据报废单进进行查审核对对，并计算报报废低值易耗耗品的已提摊摊销额和应补补提的摊销额额。9. 所有离开公司的的人员，应办办理低值易耗耗品的退库手手续，同时，管管理低值易耗耗的人员应监监督低值易耗耗品的实物管管理。存货应当定期盘盘点，每年至至少盘点一次次，盘点情况况如与账面记记录不符，应应当于查明原原因后，按时时进行会计处处理，一般在在年终结账前前处理完毕。盘盈的存货，应应当相应冲减减有关成本费费用；盘亏或或毁损的存货货，在扣除过过失人或者保保险公司赔款款和残料价值值后，应当相相应计入有关关成本、费用用，其中，由由于自然灾害害造成的净损损失，计入营营业外支出。财务部应于
29、每会会计年度末对对比存货的账账面价值和现现行市价，若若账面价值低低于现行市价价，则应计提提存货跌价损损失准备。及时办理竣工决决算，正确核核算完工产品品成本对产产成品的入库库、出库及时时进行核算，确确保回款的及及时性，随时时掌握产成品品库存状况出租开发的房屋屋、建筑物按按竣工决算成成本入账，在在使用期限内内分期进行摊摊销。建立出出租开发产品品台账或卡片片账，定期进进行盘点，至至少每年一次次，评估出租租开发产品的的使用状况，正正确、及时掌掌握资产的现现实价值。对工程支出进行行明细分类核核算，准确核核算在建工程程成本。预算内工程支出出由主管财务务的副总经理理批准。预算外工程支出出由总经理会会同主管财
30、务务的副总经理理批准。第六章 对外外投资的管理理企业的对外投资资按投资回收收期的长短可可分为短期投投资和长期投投资。短期投资，是指指能够随时变变现并且持有有时间不准备备超过1年（含含1年）的投投资，包括股股票、债券、基基金等。长期投资，是指指除短期投资资以外的投资资，包括持有有时间准备超超过1年（不不含1年）的的各种股权性性质的投资、不不能变现或不不准备随时变变现的债券、长长期债权投资资和其他长期期投资。长期投资应当单单独进行核算算，并在资产产负债表中单单列项目反映映。对外投资管理的的基本目标为为：以最小的的投资风险获获得最大的投投资收益。公司对外投资的的审批权限：长期投资一律由由总经理审定定
31、（远期由战战略投资委员员会审定），报报董事会批准准。进行投资前应成成立投资项目目管理小组管理小组应应由总经办、财财务部、法律律顾问（中远远期包括战略略投资部）等等相关人员组组成。公司对外进行长长期投资应遵遵守国家的法法律、法规，但但投资总额不不得超过公司司净资产的550%。为了有效利用公公司内部的闲闲置资金，提提高公司收益益水平，可以以进行短期投投资，但只能能投资于风险险小的项目，不不得进行股票票买卖短期期投资总额不不得超过公司司净资产的110。进行投资前必须须提交投资申申请报告，按按照审批权限限经主管财务务的副总经理理或公司总经经理批准后方方可执行。公司在进行长期期投资之前，应应由投资项目目
32、小组进行投投资立项的前前期调查和可可行性研究，包包括投资环境境、投资机会会、投资收益益和投资风险险的分析。对对每一个投资资项目方案，均均应编制预期期现金流量表表，通过考核核以下指标，筛筛选出最佳投投资方案： 1. 投资方案的净现现值2. 投资方案的内部部报酬率3. 投资方案的回收收期投资项目小组应应将投资项目目可行性研究究报告报送公公司总经理审审批后实施。公公司章程规定定需报经公司司董事会的，经经董事会讨论论后，由董事事长签字生效效。计财部应定期编编制投资效益益分析表，对对投资项目负负责人进行考考核， 据此此对投资项目目负责人进行行奖惩。企业应当于每年年年度终了，对对各项投资进行全面面检查，并
33、根根据谨慎性原原则的要求，合合理地预计各各项投资可能发生生的损失，对对可能发生的的各项长期投投资损失计提提长期投资减值值准备；对可能发生生的各项短期期投资损失计计提短期投资资跌价准备。第七章 固定定资产管理公司使用期限超超过一年的房房屋、建筑物物、机器、机机械、运输工工具以及其他他与生产经营营有关的设备备、器具、工工具等列作固固定资产。不不属于生产经经营主要设备备的物品单位位价值在20000元以上上，并且使用用期限超过22年的，也应应当列为固定定资产。固定资产管理的的基本目标是是：正确进行行固定资产投投资，维护、保保管好现有固固定资产，保保证公司固定定资产的安全全和完整，提提高固定资产产利用率
34、。外购固定资产应应按计划进行行。实行固定资产归归口管理。在公司财务部统统一管理固定定资产的原则则下，按照固固定资产的类类别和管理要要求，由有关关部门负责归归口分管，根根据固定资产产的使用地点点，由各使用用单位负责具具体管理，并并进一步落实实到部门和个个人。做好固固定资产的日日常维护、保保养和修理，坚坚持“谁使用、谁谁维护、谁保保养”的原则。财财务部对各项项固定资产的的安全、完整整和有效使用用负有协调、监监控、组织管管理的责任。1、公司固定资资产的归口管管理部门可设设定为：（1） 房屋、建筑物：由行政管理理部负责管理理（2） 办公用家具、其其他设备、机机动车辆：由由行政管理部部负责管理（3） 计
35、算机类设备：由信息资源源部负责管理理2、各归口管理理部门在固定定资产的日常常管理中应进进行以下工作作：（1） 与固定资产技改改、更新、购购置及大修理理项目调研（2） 参与选型立项（3） 负责验收（4） 提出转移、报废废处理意见及及参与清理（5） 负责组织招标（6） 参与组织资产清清查等对固定资产实行行预算管理，未未列入预算的的购置不予以以批准。新增增的固定资产产要有可行性性分析。在购购置之前，要要写出请购报报告。经归口口管理部门初初审后，上报报公司财务部部预算外项项目确为经营营活动急需，需需报经财务部部、归口管理理部门会签后后，报公司主主管财务的副副总经理和总总经理会签。购置固定资产，各各部门
36、经理必必须提交书面面报告，交财财务部审核预预算，经主管管财务的副总总经理审批后后方可用款。公司办公用固定定资产由行政政管理部统一一购买。各部门的固定资资产统一由公公司财务部建建账管理，财财务部门根据据固定资产的的购置发票、领领用单据及时时登记固定资资产账，统一一提取折旧建立固定资资产卡片或台台账，固定资资产卡片一式式两份，一份份留在公司财财务部，一份份给使用部门门。固定资产产的实物管理理实行“部门经理负负责制”，任何部门门经理的调动动、离任等都都必须将固定定资产的管理理纳入审记范范围。对于账账实不符的，应应查明原因，分分清责任。固定资产领用人人应当妥善保保管本人领用用的固定资产产,发生丢失或或
37、毁损必须照照价赔偿。调离公司的员工工,不论其领用用的固定资产产是在哪个部部门时购领的的，均须完整整地交出所领领用的固定资资产，否则不不予办理调动动手续。未调调出公司，同同时又必须随随调动人转移移的固定资产产，应由本人人提出申请，经经主管副总经经理批准，办办理固定资产产的转移手续续。定期对固定资产产进行清查1. 固定资产清查是是从盘点实物物开始的。在在盘点过程中中，要认真核核对账面价值值，重新鉴定定质量，查明明存在的各种种问题。合理理计提固定资资产减值准备备2. 公司的固定资产产每年实地盘盘点一次，如如果发现盘盈盈、盘亏和毁毁损固定资产产，由负责保保管或负责使使用的部门查查明原因，写写出书面报告
38、告，固定资产产盘亏、毁损损发生的净损损失不超过1100万元的的，由总经理理和主管财务务的副总经理理双签审批，超超过100万万元的报董事事会审批。3. 公司出售固定资资产的收入减减除清理费用用和固定资产产净值的差额额，计入当年年损益。4. 对于经过清查核核实的固定资资产，属于需需要进行清理理的，应及时时清理，该入入账的要入账账，该报废的的要报废。做做到手续完备备，账目清楚楚，一般应在在年度决算前前处理完毕。正常报废的固定定资产，由使使用部门书面面报告，说明明该项资产的的购领用时间间或调入时间间、规格型号号、原价及残残值处理情况况等，经财务务经理审核，总总经理批准后后，办理注销销。非正常报废的固固
39、定资产分不不同情况进行行处理：由于意外事故或或不可抗力造造成的固定资资产报废，以以固定资产账账面净额与清清理费用之和和扣除保险公公司赔偿金额额和残料价值值后的余额计计入当期损益益。由于有关人员故故意或过失造造成的固定资资产报废，应应追究相关人人员责任，令令其全部或部部分赔偿。固固定资产账面面净额与清理理费用之和扣扣除责任人赔赔款、保险公公司赔偿金额额和残料价值值后的余额计计入当期损益益。非正常报废的固固定资产处理理的审批权限限见第五十二二条第二款。公司的固定资产产由财务部、行行政管理部统统一管理，各各部门暂时闲闲置和不需用用的固定资产产应报财务部部备案，可以以办理固定资资产退还手续续，由行政管
40、管理部统一保保管，重新调调配或处置。固定资产出租或或出借，固定定资产管理部部门应填写固固定资产出租租或出借申请请表，通知财财务部门，然然后按程序报报主管财务副副总经理、总总经理批准后后方能办理，并并应签定合同同，副本送财财务部门以备备核对、监督督合同的执行行。合同内容容应包括双方方如何负担固固定资产的修修缮保养费用用及税费，租租金金额、支支付时间、支支付方式等，运运输费用由谁谁负担，归还还期限，必须须保持固定资资产原状，附附属设备明细细表，违反合合同的惩罚条条款等。固定资产出售，固固定资产管理理部门应填写写固定资产出出售申请表，并并附详细情况况说明，包括括固定资产现现使用部门（须须经现使用部部
41、门经理签字字，直接使用用人或管理人人签字），固固定资产原值值、已提折旧旧、固定资产产净值、已提提固定资产减减值准备、固固定资产净额额、固定资产产现使用状况况、出售原因因、售价、对对方单位、付付款方式、付付款时间、交交货方式等内内容。送财务务部审核备案案后按报批程程序报领导审审批。固定资产出售必必须签订正式式合同。第八章资金筹筹集管理资金筹集的原则则1. 合法性原则：资资金筹集必须须遵守国家的的有关法律、法法规、规章，接接受国家的宏宏观调控；2. 适量原则：合理理预测资金需需要量，防止止盲目筹资；3. 时效性原则：安安排好资金供供应时间，确确保资金筹集集与生产经营营的协调一致致；4. 最低资金成
42、本原原则：综合分分析各种筹资资渠道，分析析各种筹资成成本，求得各各种筹资方式式最佳组合；5. 资金结构合理原原则：将财务风险与与获利能力控控制在最合理理的水平。资金筹集渠道及及审批程序1. 向银行等金融机机构借款：由财务部部提出方案，主主管财务的副副总经理复核核，总经理批准；2. 增资扩股：由总总经办（非上上市融资）或或上市办公室室（上市融资资）提出方案案，经董事会会、股东会批批准后，按法法定程序执行行；3. 发行企业债券：由财务部提提出方案，经经董事会、股股东会批准后后，按法定程程序执行；4. 融资租赁：同）5. 其他负债公司实行统一融融资管理，借借款和以其他他方式筹集资资金的权力集集中在公
43、司，其其他任何部门门无权对外借借款和融资。公司负债分为流流动负债和长长期负债。流动负债，是指指将在1年（含含1年）或者者超过1年的的一个营业周周期内偿还的的债务，包括括短期借款、应应付票据、应应付账款、预预收账款、应应付工资、应应付福利费、应应付股利、应应交税金、其其他暂收应付付款项、预提提费用和一年年内到期的长长期借款等。长期负债，是指偿还期在1年或者超过1年的一个营业周期以上的负债，包括长期借款、应付债券、长期应付款等。各项长期负债应应当分别进行行核算，并在在资产负债表表中分列项目目反映。将于于1年内到期期偿还的长期期负债，在资资产负债表中中应当作为一一项流动负债债，单独反映映。公司计财部
44、根据据经批准的各各部门收支计计划编制资金金计划，在预预计公司将发发生资金短缺缺时提出融资资申请，拟定定融资方案，报报主管财务的的副总经理审审核后，报总总经理批准，并并负责办理相相关融资手续续。公司应该加强对对长短期借款款的管理，必必须建立长、短短期借款台账账，据实登记记每笔借款的的合同编号、贷贷款单位名称称、借入金额额、借款日期期、还款日期期和借款利率率等事项及及时计算、提提取应计利息息，准确反应应利息支出。各项借款的利息息支出应该按按照房地产产开发企业财财务管理若干干问题的补充充规定中的的相关条款处处理。加强预收款管理理，原则上预预收销售款应应直接存入公公司账户，再再按照合同规规定向销售公公
45、司支付应支支付的销售佣佣金及其他合合同规定应由由公司负担的的费用加强应付款项管管理，按应付付单位、部门门或个人分别别设立明细账账，及时掌握握应付金额和和已欠款的时时间，以及各各应付单位给给予我公司的的信用期限，在在保证公司信信用的前提下下，最大程度度地利用商业业信用进行融融资。公司应按期偿还还各种负债，如如发生因债权权人原因确实实无法偿还的的负债，应书书面详细说明明原因，经公公司领导批准准后转入资本本公积。第九章 所有有者权益所有者权益，是是指所有者在在企业资产中中享有的经济济利益，其金金额为资产减减去负债后的的余额。所有有者权益包括括实收资本（或或者股本）、资资本公积、储储备基金、企企业发展
46、基金金、利润归还还投资和未分分配利润等。企业的实收资本本是指投资者者按照企业章章程，或合同同、协议的约约定，实际投投入企业的资资本。企业实收资本应应按以下规定定核算：1. 投资者以现金投投入的资本，应应当以实际收收到或者存入入企业开户银银行的金额作作为实收资本本入账。实际际收到或者存存入企业开户户银行的金额额超过其在该该企业注册资资本中所占份份额的部分，计计入资本公积积。2. 投资者以非现金金资产投入的的资本，应按按投资各方确确认的价值作作为实收资本本入账。为首首次发行股票票而接受投资资者投入的无无形资产，应应按该项无形形资产在投资资方的账面价价值入账。3. 投资者投入的外外币，合同没没有约定
47、汇率率的，按收到到出资额当日日的汇率折合合；合同约定定汇率的，按按合同约定的的汇率折合，因因汇率不同产产生的折合差差额，作为资资本公积处理理。4. 中外合作经营企企业依照有关关法律、法规规的规定，在在合作期间归归还投资者投投资的，对已已归还的投资资应当单独核核算，并在资资产负债表中中作为实收资资本的减项单单独反映。企业实收资本除除下列情况外外，不得随意意变动：1. 符合增资条件，并经有关部门批准增资的，在实际取得投资者的出资时，登记入账。2. 企业按法定程序序报经批准减减少注册资本本的，在实际际发还投资时时登记入账。采采用收购本企企业股票方式式减资的，在在实际购入本本企业股票时时，登记入账账。3. 企业应当将因减减资而注销股股份、发还股股款，以及因因减资需更新新股票的变动动情况，在股股本账户的明明细账及有关关备查簿中详详细记录。4. 投资者按规定转转让其出资的的，企业应当当于有关的转转让手续办理理完毕