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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.第一章 引 论在当代世界潮流日趋强调可持续发展，强调建筑的社会化，强调社会效益与环境效益的统一，强调经济效益以及建筑活动日趋商品化的潮流下，建筑师仍在传统的运行模式中被动地按照业主所拟定的设计任务书进行设计显得缺乏科学性与逻辑性。对建筑设计依据研究的缺乏已经成为从立项到设计之间的一个“断层”，针对这个断层，二十世纪后期国际上兴起了“建筑策划”的理论。在一些发达国家，甚至立法规定对超过一定规模的大型项目必须经过建筑策划后才能通过政府主管部门的审批。中国推出住住
2、房制度度改革以以来，房房地产业业进入了了快速发发展的轨轨道，房房地产市市场日渐渐成熟。随随着城市市化水平平的提高高和人民民生活水水平的不不断改善善，房地地产市场场对商品品住宅的的要求呈呈现出快快速提升升和复杂杂多变的的状态，于于是，“房地产产策划”成为开开发商越越来越熟熟悉的词词汇，甚甚至发展展为一个个方兴未未艾的行行业。但但是，这这种现象象中的“策划”大多数数都缺乏乏应有的的规范和和科学的的方法，尤尤其是与与建筑技技术体系系严重脱脱节。对对市场的的研究，不不仅不能能有效地地指导建建筑设计计，反而而因表达达语言等等形式上上的限制制和策划划内容与与建筑技技术的脱脱节，成成为项目目开发任任务向建建
3、筑技术术转化的的障碍。因因此，引引进“建筑策策划”理论，建建立适合合中国国国情的“住宅产产品策划划”的科学学体系，是是十分必必要而迫迫切的。一、什么是是住宅产产品策划划从建建筑策划划说起建筑策划就就是研究究如何科科学地制制定建设设项目在在立项之之后建筑筑设计的的依据问问题，摒摒弃单纯纯依靠经经验确定定设计内内容及依依据（设设计任务务书）的的不科学学、不合合理的传传统方法法，利用用对建设设目标所所处社会会环境及及相关因因素的逻逻辑数理理分析，研研究项目目任务书书对设计计的合理理导向，制制定和论论证建筑筑设计依依据，科科学地确确定设计计的内容容，并寻寻找达到到这一目目标的科科学方法法。住宅宅产品策
4、策划并行行于城市市规划、城城市设计计和建筑筑设计，是是建筑活活动中一一个独立立环节。二、建筑策策划的由由来1、发端于于20世世纪中叶叶，成熟熟于200世纪990年代代在国外，建建筑策划划（Arrchiiteccturral Proggrammminng）研研究的雏雏形始于于二战以以后。当当时城市市的重建建与修复复是在资资金匮乏乏、基础础设施破破坏严重重的情形形下展开开的，为为了保证证建设项项目投入入资金的的高回报报，保证证建筑的的功能和和空间发发挥最大大的效益益，将浪浪费降到到最低点点，城市市建设当当局、开开发商和和建筑师师、规划划师开始始对建筑筑设计的的先导理理论如信信息论、系系统方法法论、
5、多多元分析析论及可可行性研研究等倾倾注极大大的热情情，并积积极地运运用到城城市重建建中去，这这为后来来建筑策策划理论论框架的的形成作作了物质质准备。近近年来强强调人的的因素第第一，社社区建设设公众参参与，使使建筑策策划的意意识大大大加强。国国外有些些国家已已经有法法律规定定，何种种等级上上的建筑筑必须要要进行建建筑策划划的研究究，方可可进行下下一步委委托建筑筑设计。2、中国建建筑界的的新课题题我国在改革革开放之之后，随随着大规规模城市市建设和和房地产产的开发发，特别别是市场场经济机机制的引引入，要要求建设设项目提提高经济济效益、环环境效益益和社会会效益的的呼声日日益高涨涨。但我我们也清清楚地看
6、看到，有有些建设设项目组组织投标标竞赛，似似乎强调调了高效效率和高高水准，但但恰恰忽忽视了组组织者即即建设部部门（业业主）对对设计任任务书的的研究，使使得各参参赛设计计单位以以此任务务书作为为设计依依据，最最终造成成设计方方案的不不合理。历历时数月月的设计计竞赛，只只因提供供的设计计条件和和依据不不尽合理理使得几几个方案案毁于一一旦，造造成极大大损失和和浪费。因因此，建建筑策划划理论框框架的提提出和研研究，对对我国国国民经济济建设和和建筑业业的科学学合理的的发展有有重要的的现实理理论和价价值。目前，我国国建设项项目的可可行性研研究已经经法律化化了，这这为建筑筑策划提提供了一一个良好好的前期期环
7、境。但但我们必必须清楚楚地看到到，由于于建筑策策划和可可行性研研究在操操作主体体、研究究领域和和结论对对象三方方面的不不同，两两者不可可相互替替代。三、住宅产产品策划划住宅宅产品开开发的核核心环节节尽管由于中中国现行行经济体体制的原原因，尚尚未从总总体上使使所有建建设业主主对所开开发的建建设项目目提出建建筑策划划的要求求，但随随着房地地产业和和民营经经济的发发展，尤尤其是随随着住房房制度改改革的全全面到位位，住宅宅产品开开发已率率先提出出建筑策策划的迫迫切要求求，甚至至在一些些开发商商和“策划公公司”那儿，已已明确提提出“住宅产产品策划划”的概念念，然而而，由于于理论建建设和技技术体系系的滞后
8、后，目前前社会上上流行的的所谓策策划基本本上停留留在对产产品进行行感性设设想的阶阶段，充充其量也也只是停停留在可可行性研研究阶段段。这种种被许多多开发商商认为中中看不中中用的策策划，其其基本特特征就是是在内容容上的随随意性和和形式上上的非建建筑化，这这种策划划所提出出的意见见往往让让建筑设设计师不不知所措措和不知知所云。就就其原因因，还是是策划的的操作主主体、操操作方法法和操作作领域三三方面均均停留在在市场与与经济研研究阶段段，缺乏乏将项目目的经济济性与技技术性融融会一体体的科学学体系。住宅产品策策划同建建筑设计计、城市市规划和和城市设设计一样样，是建建筑学的的一部分分。一般般认为，传传统建筑
9、筑的创作作进程是是首先由由城市规规划师进进行规划划立项，业业主投资资方根据据这一规规划立项项确立建建设项目目并上报报主管部部门立项项，建筑筑师按照照业主的的设计委委托书进进行设计计，而后后由施工工单位进进行建设设施工，最最后付诸诸使用。使 用运 营建 筑施 工建 筑设 计城市规划建设立项图1 传传统建筑筑活动的的程序城市规划是是由国家家和地方方权力机机构从全全局出发发，考虑虑经济、政政治、地地理、人人文、社社会等宏宏观因素素，依靠靠规划师师制订的的。而投投资活动动则是由由业主单单方面进进行的，建建筑师只只是在规规划立项项的基础础上，接接受了任任务委托托书后进进行具体体设计，而而施工单单位则只只
10、是按设设计图纸纸进行施施工。从从字面上上来看这这是一个个单向的的流程，但但事实上上建筑师师的工作作既属于于建设投投资方的的工作范范畴，又又属于建建筑施工工方的工工作范畴畴，其工工作立场场是多元元的。为确保住宅宅开发实实现最大大效益，不不妨将住住宅项目目立项与与建筑设设计从中中剪开，插插入一个个独立的的环节，这这就是住住宅产品品策划。理论指导建 筑施 工城市规划建设立项建 筑设 计住宅产品策划使 用运 营反馈修正图2 建建筑创作作的全过过程框图图这一过程是是与住宅宅建设规规模的扩扩大化、住住宅建设设技术的的高科技技化和社社会结构构的复杂杂化等现现代社会会发展特特征相适适应的。住住宅开发发项目立立
11、项是对对建筑设设计的条条件进行行宏观的的、概念念上的确确定，但但对设计计的细节节不加以以具体的的限制，是是一项指指导建设设规模、建建设内容容以及建建设周期期等的指指令性工工作。但但随着社社会生活活的变更更和丰富富，设计计条件的的确定工工作逐渐渐变成了了一项异异常繁杂杂的、多多元的、多多向性的的系统工工程。于于是，自自成一体体、专事事研究这这一复杂杂多向的的设计依依据问题题、在住住宅产品品开发过过程中处处于核心心地位的的住宅产产品策划划就应运运而生了了。第二章 住宅产品策策划原理理一、 住宅产品策策划概述述在一般的建建设程序序中，住住宅产品品策划应应由建筑筑师（或或建筑师师和业主主）来承承担，是
12、是紧跟随随着住宅宅产品立立项之后后的一个个环节。业业主应在在委托设设计前，首首先委托托或住宅宅产品策策划机构构进行住住宅产品品策划的的研究，以以求得设设计阶段段的理论论依据。前前面已经经提到，住住宅产品品策划就就是在市市场研究究的基础础上，在在建筑学学范畴内内根据总总体规划划的目标标设定，从从建筑学学的学科科角度出出发，不不仅依赖赖于经验验和规范范，更以以实态调调查为基基础，通通过运用用计算机机等近现现代科技技手段对对研究目目标进行行客观的的分析，最最终定量量地得出出实现既既定目标标所应遵遵循的方方法及程程序的研研究工作作。它为为建筑设设计能够够最充分分地实现现总体规规划的目目标，保保证项目目
13、在设计计完成之之后具有有较高的的经济效效益、环环境效益益和社会会效益而而提供科科学的依依据，对对人和建建筑环境境的客观观信息建建立起综综合分析析评价系系统，将将总体规规划目标标设定的的定性信信息转化化为对建建筑设计计的定量量的指令令性信息息。其中中对人在在建筑环环境中的的活动及及使用的的实态调调查是它它的关键键所在。由于住宅产产品策划划的原始始思想是是来源于于“民众参参与与听听询设计计”，以避避免居住住环境的的创作思思想有悖悖于使用用者，有有悖于民民众自身身期望的的居住环环境，所所以，住住宅产品品策划首首先是对对使用者者的目标标及环境境进行阶阶段层性性、地方方性、历历史性的的考察，以以此为出出
14、发点，进进一步调调查分析析人居住住环境在在社会、空空间、时时间三方方面的信信息交流流及相互互干涉的的状况，归归纳出人人类对居居住环境境的使用用模式，以以及带有有社会、历历史、科科技和时时空信息息的环境境评价，以以此得出出定量的的结果来来指导或或修正目目标的设设计。对居住环境境的这种种研究，尽尽管在最最初是由由建筑师师在设计计工作前前期或过过程中捎捎带进行行的不甚甚明确或或下意识识的活动动，但它它却已成成为今天天由目标标到设计计实施进进程中住住宅产品品策划的的雏形。此此后这种种实态调调查、信信息摄取取、数据据分析的的研究对对象由居居住环境境拓展到到了更大大的范围围，视野野已不仅仅局限于于建筑物物
15、的使用用状况，而而进一步步扩大到到全社会会的活动动中去。近代数学的的发展使使这一研研究更加加信息化化、完整整化、独独立化。统统计学等等近代数数学手段段使实态态调查和和数据分分析更加加精确，更更加定量量。这为为住宅产产品策划划理论的的创立做做了物质质和技术术上的准准备。在形象和逻逻辑面前前，建筑筑师往往往更偏爱爱形象。因因为自古古建筑的的智者多多是以创创造丰富富、宏大大、辉煌煌、深奥奥的空间间而引以以自豪，那那种缺乏乏形象思思维的逻逻辑推理理往往被被认为是是建筑艺艺术上的的低能儿儿。至今今边我们们当代建建筑师在在内，也也对自己己能出口口道出“体量、质质感、平平衡、肌肌理”等等一一连串的的建筑术术
16、语而踌踌躇满志志。然而而，生活活实态和和使用实实态的复复杂性，使使得这些些传统的的建筑语语汇在描描述其活活动机理理时就显显得贫乏乏且缺少少量的精精度。而而建筑目目标的形形成、设设计的展展开与实实施却离离不开定定量的计计算，空空间的大大小、人人流动线线的分析析、使用用质量的的保证，都都需要有有一个定定量的注注释和说说明。当当然，经经验的积积累可以以从定性性总结出出定量的的结论，这这在一定定的时期期内是可可行的，但但时代的的突飞猛猛进使这这种只凭凭经验概概括的定定量办法法远远落落后于时时代的需需求。在第二章我我们谈到到，人脑脑的机制制决定它它可以用用现时获获得的信信息，结结合记忆忆经验验，创造造出
17、新的的模式，所所以我们们说，没没有经验验就不可可能成为为一个好好的设计计者。这这就是说说，人脑脑必须利利用以往往储存的的信息经验，融融合吸收收描述客客观环境境的物理理量、心心理量的的定量结结果，才才能进行行适应时时代的创创作。就就是说，建建筑策划划者要完完成设计计目标，在在展开设设计工作作之前，应应做好两两个准备备：第一一，通过过建筑环环境的实实态调查查，取得得相关的的物理量量、心理理量；第第二，依依据建筑筑策划者者自身的的经验，将将这些调调查资料料建筑语语言化，从从而是得得下一步步设计的的依据和和基准。这这两者缺缺一不可可。一方方面，缺缺少定性性定量的的分析，即即传统地地凭经验验拟订设设计任
18、务务书，不不可避免免地会造造成设计计的不精精确及与与使用的的脱离，甚甚至相悖悖。而另另一方面面，缺少少经验的的建筑语语言，就就不可能能将调查查的结果果加以建建筑化，进进而对其其全面功功能加以以组织。缺缺乏生动动性和使使用性的的设计，充充其量只只是一张张逻辑的的框图。这这两点可可以说是是住宅产产品策划划的基本本思想，围围绕这两两点进行行的协调调、分析析、创作作也正是是住宅产产品策划划的基本本任务。二、 住宅产品策策划领域域住宅产品策策划由于于是介于于住宅开开发项目目立项和和建筑设设计之间间的一个个环节，其其承上启启下的性性质决定定了其研研究领域域的双向向渗透性性。它向向上渗透透于宏观观的总体体规
19、划立立项环节节，研究究社会、环环境、经经济等宏宏观因素素与设计计项目的的关系，分分析设计计项目在在社会环环境中的的层次、地地位、社社会环境境对项目目要求的的品质，分分析项目目对环境境的积极极和消极极的影响响，进行行经济损损益的计计算，确确定和修修正项目目的规模模，确定定项目的的基调，把把握项目目的性质质。它向向下渗透透到建筑筑设计环环节，研研究景观观、朝向向、空间间组成等等建筑相相关因素素，分析析设计项项目的性性格，并并依据实实态调查查的分析析结果确确定设计计的内容容以及可可行空间间的尺寸寸大小。第一领域建 筑设 计设计内容空间尺寸人第二领域住宅产品策划总体规划建设立项建筑、环境、人世间人图3
20、 住住宅产品品策划的的领域住宅产品策策划不同同于总体体规划。总总体规划划是根据据城市和和区域各各项发展展建设综综合布置置方案，规规划空间间范围，论论证城市市发展依依据，进进行城市市用地选选择，道道路划分分，功能能分区，建建设项目目的确定定等等。它它规定城城市和区区域的性性质，如如政治行行政性、商商业经济济性、文文教科技技性等等等，但对对个体建建设项目目的性质质不作过过细的规规定。总总体规划划确定城城市、区区域、聚聚落的位位址选择择，如沿沿海、靠靠山等等等。它规规定城市市中心的的位置，重重要建筑筑的红线线范围，进进行交通通的划分分和组织织，但不不规定建建设项目目的具体体朝向和和平面形形式。而而住
21、宅产产品策划划是受制制于规划划立项，在在规划立立项所设设定的红红线范围围内，依依据规划划立项确确定的目目标，对对其社会会环境、人人文环境境和物质质环境进进行实态态调查，对对其经济济效益进进行分析析评价，根根据用地地区域的的功能性性质划分分，确定定项目的的性质、品品质和级级别。例例如在城城市规划划的行政政中心区区域内，其其政府部部门的建建筑性质质，依据据总体规规划区域域性质的的划分而而设定，应应为政治治性建筑筑，其品品质和级级别应成成为城市市中权力力的象征征，具有有权威性性。在商商业旅游游区和历历史文化化保护区区，同样样内容的的建设项项目却因因地域定定位和特特性的不不同呈现现出截然然不同的的性质
22、，如如同样是是旅馆，在在商业旅旅游区它它偏重于于商业性性，而在在历史文文化保护护区则更更偏重于于文化性性和历史史性。因因此从城城市规划划的角度度来讲，住住宅产品品策划是是对住宅宅开发建建设项目目本身进进行包括括社会、环环境、经经济等因因素在内内的策划划研究。住宅产品策策划不同同于建筑筑设计。建建筑设计计是根据据设计任任务书逐逐项将任任务书各各部分内内容经过过合理的的平面布布局和空空间上的的组合在在图纸上上表示出出来以供供项目施施工使用用。建筑筑师在建建筑设计计中一般般只关心心空间、功功能、形形式、色色彩、体体形等具具象的设设计内容容，而不不关设计计任务书书的制定定。设计计任务书书一经业业主拟订
23、订之后，除除非特别别需要建建筑师一一般不再再对其可可行性进进行分析析研究，照照章设计计直至满满足设计计任务书书的全部部要求。而而住宅产产品策划划则是在在建筑设设计进行行空间、功功能、形形式、体体形等内内容的图图面研究究之前对对其设计计内容、规规模性格格、朝向向，空间间尺寸的的可行性性，亦即即对设计计任务书书的内容容和要求求进行调调查研究究和数理理分析，从从而修正正项目立立项的内内容。简简言之，住住宅产品品策划就就是科学学地制定定设计任任务书，指指导设计计的研究究工作。因因此，我我们可以以把规划划立项与与住宅产产品策划划之间的的研究建建筑、环环境、人人的课题题作为住住宅产品品策划的的第一领领域，
24、而而把住宅宅产品策策划与建建筑设计计间的研研究功能能和空间间组合方方法的课课题作为为第二领领域。把人与住宅宅的关系系作为研研究对象象是住宅宅产品策策划的一一个基本本出发点点，也是是住宅产产品策划划的第一一个领域域。人类类的要求求与建筑筑的内容容相对应应，从对对既存的的住宅的的调查评评价分析析中寻求求出某些些定量的的规律，这这是住宅宅产品策策划的一一个基本本方法，其其内涵外外延极其其广阔。例例如，住住宅和人人类在心心理、生生理和精精神的相相互关系系及影响响以及社社会机能能等等，其其中包括括住区景景观协调调的要求求、经济济技术的的制约、因因素、实实施建设设费用及及条件限限定因素素等等。居居住要求求
25、的多样样性、时时代和社社会发展展的连续续性意味味着住宅宅产品策策划的第第一领域域将持续续扩展下下去。信息反馈空间构想目标规模住宅产品策划第一领域第一领域格式化任务书评价预测信息反馈图4 住住宅产品品策划领领域的相相关图式式住宅产品策策划的第第二领域域研究建建筑设计计的依据据、空间间、环境境的设计计基准，它它包括以以下几个个部分：（1）建建设目标标的确定定；（22）对建建设目标标的构想想；（33）对构构想结果果、使用用效益的的预测；（4）对对目标相相关的物物理、心心理量及及要素进进行定量量、定性性的评价价；（55）设计计任务书书的拟订订。首先，住宅宅产品策策划目标标的明确确要与第第一领域域建立信
26、信息反馈馈关系。由由第一领领域的分分析结果果考察设设计目标标的可行行性，同同时，第第二领域域中设定定的目标标又是第第一领域域中研究究的课题题和依据据。实际际上，第第二领域域中设计计目标的的设定问问题不过过是第一一领域中中人与社社会对建建设目标标要求的的另一种种说法。目目标确定定不只是是一个书书面上文文件化的的过程，而而是研究究“目标是是什么”、“为何以以此为目目标”的过程程。其次，对住住宅建设设目标的的构想。即即既定建建设目标标与人们们使用要要求相对对应，在在充分满满足和完完成各使使用功能能的前提提下，对对所需的的设施、空空间的规规划进行行设定工工作。它它要求策策划者把把人们的的使用要要求建筑
27、筑化地转转换成建建筑语言言，并用用建筑的的语言加加以定性性的描述述。其研研究的方方法从直直观的设设想到理理性的推推论并非非一个唯唯一的答答案。这这种构想想不仅是是存在于于观念中中的建筑筑形式，其其意义的的体现必必须通过过物质性性载体来来实现。对构想的结结果进行行预测是是对构想想可行性性的最好好检验。在在这里，策策划者可可以凭藉藉自身的的经验，依依住宅的的模式模模拟住宅宅的使用用过程。但但遗憾的的是，预预测的方方法目前前还只停停留在经经验模拟拟阶段，还还有待于于向逻辑辑化、理理性化方方向发展展。基于预测的的结果，接接下来就就可以进进行目标标相关物物理量、心心理量的的评价了了。按照照预测模模拟的建
28、建设目标标的构想想，进行行多方位位的综合合评价。显显然，由由于住宅宅开发目目标的不不同，项项目性质质、使用用的侧重重点不同同，各相相关量的的评价标标准和尺尺度也就就各种各各样。多多元多因因子的变变量分析析评价法法可使其其得到较较满意的的解决。这样，由目目标设定定 构想想 预测测 评价价，住宅宅开发项项目的各各项前提提准备就就基本完完成了。将将这一过过程用建建筑语言言加以描描述，进进行文字字化、定定量化，就就可以得得出住宅宅开发项项目的设设计任务务书。设设计任务务书经过过标准化化处理就就可以成成为下一一步建筑筑设计的的依据了了。至此，住宅宅产品策策划的领领域已相相当明确确，其成成果的有有效性，影
29、影响着下下一步设设计工作作的开展展。为了了更准确确地把握握住宅产产品策划划所涉及及的内容容，我们们将在下下面分别别进行分分析论述述。三、 住宅产品策策划内容容及与规规划立项项和建筑筑设计的的关系前面我们已已经论述述了住宅宅产品策策划的领领域。由由第一领领域到第第二领域域，住宅宅产品策策划受规规划立项项的指导导，接受受总体规规划的思思想，并并为达成成项目既既定的目目标整理理准备条条件，确确定设计计内涵，构构想建筑筑的具体体模式，进进而对其其实现的的手段进进行策略略上的判判定和探探讨。归归纳起来来可以有有以下五五个内容容：（11）对开开发目标标的明确确；（22）对开开发项目目外部条条件的把把握；（
30、33）对开开发项目目内部条条件的把把握；（44）开发发项目具具体的构构想和表表现；（55）开发发项目运运作方法法和程序序的研究究。在这里“目目标设定定”一点，如如前所述述与第一一领域建建立信息息反馈关关系，它它原本属属于规划划立项范范畴，而而具体的的建筑造造型等又又是属于于设计的的范畴。这这种再三三地将住住宅产品品策划如如此划分分，也正正体现了了其研究究领域的的双向渗渗透性和和与开发发程序的的前后阶阶段的因因果反馈馈关系。一般来讲，对对开发项项目的目目标确定定，规划划立项是是决定性性的、指指导性的的，但对对目标的的规模、性性质等内内在因素素的研究究，住宅宅产品策策划则很很关键。实实际上，这这种
31、规划划立项和和住宅产产品策划划对项目目目标的的研究其其分界却却不是截截然的，并并不是总总是由规规划立项项开始再再到住宅宅产品策策划的单单向流程程。通过过住宅产产品策划划的实现现条件和和手段，依依据预测测评价的的定性和和定量的的结果，不不断反馈馈修正总总体规划划的情况况并不少少见。住宅产品策策划和设设计的关关系似乎乎也是如如此，对对于住宅宅产品策策划来说说要决定定住宅产产品的性性质、性性格、规规模、利利用方式式、开发发周期、开开发程序序、预算算从而拟拟定建筑筑设计任任务书，如如果没有有具体的的建筑构构想和方方案决定定上述条条件是困困难的。这这种探讨讨性的方方案设计计也就是是我们通通常所说说的“概
32、念设设计”。但同同时我们们也要清清楚，住住宅产品品策划的的概念设设计应属属于住宅宅产品策策划的范范畴而不不是建设设项目的的正式设设计，它它只是住住宅产品品策划的的一部分分，策划划者只是是依据这这种探讨讨性的设设计方案案来为住住宅产品品策划的的其他内内容提供供参考。但但毕竟这这一环节节具有了了建筑设设计的某某些特性性，因此此，我们们认为住住宅产品品策划与与建筑设设计的分分界也非非截然。既然如此，住住宅产品品策划与与前期的的规划立立项立项项和后期期的建筑筑设计阶阶段之间间建立信信息反馈馈程序就就变得异异常重要要，而且且住宅产产品策划划的内容容中也应应包含这这些环节节。1、 开发目标的的确定如前所述
33、，这这个问题题本属于于规划立立项范畴畴，但在在住宅产产品策划划阶段对对其进行行检验、修修正和明明确化是是必要的的。为便便于理解解，我们们举一个个例子。某某开发商商拟建造造一个住住宅小区区，规划划立项只只是确定定了建设设目标是是“住宅小小区”，可这这是一个个多目的的、多功功能的建建筑综合合体，是是以普通通住宅为为主，还还是以高高级公寓寓为主？是主要要面向高高层次的的文化知知识界人人士，还还是高收收入的白白领人士士？其规规模大小小、使用用者和经经营管理理者的构构成以及及位置朝朝向等问问题是规规划立项项所回答答不了的的，但这这些问题题恰恰要要在设计计任务书书中加以以说明。也也就是说说，开发发目标的的
34、具体确确定和修修正也应应是住宅宅产品策策划课题题的一部部分。在开发目标标的具体体确定中中，首先先要确定定的是住住宅的主主要用途途和规模模，然后后是地域域的社会会状况及及相互关关系、使使用的内内容和建建筑物的的功能以以及做出出对未来来使用的的预测，同同时对建建筑造价价、建筑筑施工做做出明确确的设想想。2、 开发项目外外部条件件的把握握住宅产品策策划应同同时考虑虑建设项项目内、外外两方面面的条件件。外部条件主主要指围围绕建筑筑的社会会、人文文和地域域条件。一一般说来来，住宅宅存在在在于社会会环境中中，在社社会中充充当何种种角色其其基本情情况是由由相关的的社会因因素决定定的。亦亦即，社社会因素素是决
35、定定住宅基基本性格格的基础础。社会会要求来来自各个个方面，住住宅是和和社会地地域分不不开的。这这正如公公共设施施要考虑虑使用者者分布的的范围，其其规模和和性格也也应与使使用者的的特征相相适应；医院要要考察地地域内居居民的生生活方式式以及与与该地域域内其他他医院的的关系；而学校校则要对对地域内内儿童的的数量、分分布情况况等进行行动态预预则，并并进行校校区划分分。不单是直接接使用的的问题，住住宅在其其所处地地域中有有形无形形地受各各种各样样的因素素的影响响。例如如，要研研究项目目所在地地域内的的居住习习惯及变变化趋势势，也要要研究项项目在周周边社区区中的价价值、与与周围道道路广场场等公共共空间的的
36、关系。建建筑的外外形也应应考虑建建筑在城城市景观观中所充充当的角角色，以以及所在在地区的的建筑风风格特色色、建筑筑限高与与体量大大小等等等。此外，住宅宅产品策策划还应应研究建建筑物与与其相关关的广义义环境间间相互关关系。例例如，要要注意住住宅在区区域中所所处的角角色，它它的开发发对全局局、对建建筑经济济和技术术方面有有无影响响和贡献献，即必必须对环环境进行行全方位位的考虑虑和研究究。这里里提及的的环境应应是一个个广义的的概念，它它不仅包包括地理理、地质质、水源源、能源源、日照照、朝向向等自然然物质环环境概念念，还包包括经济济构成、社社会习俗俗、人口口构成、文文化圈、生生活方式式等人文文环境概概
37、念。这这些外部部条件的的综合协协调是做做好住宅宅产品策策划的关关键。3、 开发项目内内部条件件的把握握开发项目内内部的条条件是对对建筑自自身最直直接的功功能上的的要求。把把握建设设项目内内部条件件，首要要一点就就是研究究开发项项目中的的活动主主体，即即建筑的的未来使使用者，从从市场学学角度可可以将使使用者按按照职业业、文化化特点、收收入水平平、居住住地等因因素进行行划分，即即市场细细分。不不同的使使用者，其其活动方方式和特特征以及及对住宅宅的要求求也就各各有不同同。把握握这个主主体，其其他条件件可由这这个主体体通过对对建筑空空间的使使用来实实现。这这种对使使用主体体的研究究是把握握开发项项目内
38、部部条件的的关键。其次是对建建筑功能能要求的的把握。通通常的方方法是将将以往同同类建筑筑的使用用经验作作为基础础，住宅宅产品策策划的核核心是通通过对同同类项目目使用和和生活状状态的实实态调查查，来统统计和推推断建设设项目的的功能要要求。由由于时代代的变迁迁，生活活方式的的改变，建建筑功能能不是一一成不变变的，调调查统计计现状，分分析推测测未来，寻寻求时代代的变化化，并对对未来住住宅功能能变化趋趋向加以以论证，以以科学的的发展的的观点指指导设计计也是住住宅产品品策划的的重要内内容之一一。通过过住宅产产品策划划对其住住宅产品品需求形形态进行行预测，研研究新的的建筑模模式，这这对建筑筑设计的的创新与
39、与变革是是具有深深刻影响响的。近年来，对对人类生生活方式式和与之之对应的的居住空空间的环环境研究究的方法法论有了了很大进进展。欧欧美、日日本盛行行的“以市场场立场研研究建筑筑”的运动动，使市市民在社社会这个个大建筑筑市场中中参与和和听询城城市的总总体规划划和建筑筑设计，于于是各种种观点和和要求如如潮水般般涌来。建建筑师要要想在这这个纷繁繁的世界界里，满满足全社社会各种种各样的的要求，恐恐怕只是是乌托邦邦式的幻幻想，而而充分协协调以求求得一个个理性的的、完善善的提案案则是住住宅产品品策划所所要达到到的目的的之一，这这一提案案的谋求求过程，不不是简单单地算术术平均，而而是与近近代数学学原理和和计算
40、机机技术相相结合产产生出来来的。把握内部条条件，还还不只是是简单地地将生活活与空间间相对应应。住宅宅建筑空空间自身身也有其其规范和和自律的的一面，如如空间形形态如何何与用途途和性格格相适应应，构造造方式如如何与设设备系统统相适应应，组团团划分、建建筑规模模、结构构选形如如何考虑虑开发商商的资金金运作情情况、建建设周期期和工程程的投资资概算等等等。内部条件的的把握是是为设计计提供依依据的关关键，同同时对外外部条件件和目标标的设定定也起到到反馈修修正作用用。4、 开发项目的的动态构构想抽抽象空间间模式及及构想表表现开发项目具具体的形形态构想想是住宅宅产品策策划程序序的中心心工作。形形态构想想的基础
41、础基于外外部和内内部的条条件要求求，由这这些条件件直接自自动地生生成一个个具体的的建筑形形象是不不可能的的，离开开理论的的逻辑的的分析，这这个生成成过程便便难以实实现。开发项目具具体建筑筑空间的的构想，是是住宅产产品策划划对下一一步设计计工作的的建筑化化准备过过程。设设计条件件的建筑筑语言化化、文件件化为建建筑设计计制定出出设计依依据，建建筑形态态构想这这一环节节是不可可或缺的的。形态的构想想基于对对开发项项目内外外部条件件的把握握。首先先从中找找出决定定建筑形形态的条条件，以以空间的的形式加加以表现现，而后后对另外外一些非非建筑形形态的条条件进行行建筑化化的转化化，而构构成一个个完整的的建筑
42、形形态条件件。为使这种转转化进行行得顺利利，通常常将项目目条件中中的空间间关系抽抽象化，进进行图式式化的操操作和变变化，得得到一种种空间模模式。“模式”的概念念具有“表象学学”的优点点，它能能进行高高水准的的机能分分析。从从“表象学学”的观点点看，“模式”就是自自然物体体内部及及内部与与外部的的关系在在几种行行动“倾向”（tenndenncy）和和“外力”（forrce）作作用的影影响下，彼彼此不发发生冲突突而能在在空间中中共存的的方式。为了便于发发现和研研究人类类活动中中的问题题，引入入“倾向”和“冲突”的概念念是必要要的。所所谓“倾向”，就是是满足人人们要求求的外显显的行动动，这个个要求（
43、need）就是人类群体的文化背景对自然环境的关系和群体生命延续的必要条件与相关系统。与“倾向”相类似，反作用力、非人类的力、风雨等自然力、张力或压力等构造力以及供需的经济力，即各种群体因其所特有的倾向而产生的对系统的影响力就是“冲突”，就是倾向的明确表示。“发现冲突，解决冲突就是模式 概念的中心问题。如果没有了冲突，模式就是标准。”（GT莫阿新建筑都市环境的设计方法）。这个求得模式的抽象变换过程可以是多侧面、多方位的。例如，可以从建筑空间内所进行的各种活动之间的联系进行抽象，也可以从各种空间的功能的联系进行抽象，还可以从人和物在空间中动线的联系上进行抽象等等。从各个动态角度出发加以抽象，绘制出
44、功能图、关系图、组织图、动线图等等。这些图没有一个固定的形式，建筑师可用多种方式表达，它们是空间关系抽象化的表述，可以称其为抽象空间和空间模式。领域化外界交换共有领域化视线交流近邻交往安全感私密性保护开放性图5 按按生活事事象相关关性划分分的住宅宅空间模模式对于建筑空空间模式式及关系系的表示示，除框框图的抽抽象表示示之外，还还有其他他表现形形式。例例如取建建筑的一一个断面面，将与与断面中中各场点点相对应应的事件件发生的的频率值值图线描描绘出来来，在平平面坐标标系内标标出个点点位置（建建筑中各各场点）的的可能性性频率，以以获得分分布图或或等值等等高线。如如果建筑筑各部分分可以图图式表达达，那么么
45、建筑整整体亦可可以图式式表达，其其图式的的形式选选择可与与住宅产产品策划划所要表表达的意意图和对对象的性性格相对对应地加加以考虑虑。反过过来说，如如果一个个项目做做了住宅宅产品策策划，那那么一般般可以从从各个侧侧面得到到多种图图式描绘绘。这些图式之之间不可可避免是是会有相相互矛盾盾的，这这是因制制图的出出发点不不同而产产生的，所所以住宅宅产品策策划的任任务之一一也就是是要分析析和综合合这些图图式。在在动态构构想阶段段对实态态空间及及相关非非空间形形态抽象象化，这这一抽象象化的操操作过程程是本阶阶段的主主线。空空间形态态及相关关条件抽抽象得越越精炼就就越具有有指导性性，越不不易受到到传统经经验的
46、误误引，也也就越容容易产生生全新建建筑构想想。这也也是住宅宅产品策策划高于于传统经经验创作作的原因因。但是也应看看到，这这一抽象象和图式式化过程程对开发发项目的的全体来来讲往往往是不大大可能的的，而且且有些情情形不可可能进行行抽象化化和图式式化。由由于操作作者的思思想方法法的差异异，同样样的事物物可能产产生不同同的抽象象结果，这这也就是是建筑尽尽管功能能要求相相同但仍仍展现出出千姿百百态的原原因。影影响抽象象思想方方法的因因素可以以是历史史、风土土、环境境、民族族和社会会制度等等等，建建筑形态态抽象过过程的这这种多元元性就决决定了住住宅产品品策划中中单一的的模式是是不切合合实际的的。抽象图式的
47、的具象化化是住宅宅产品策策划为下下一步建建筑设计计提供依依据的准准备。这这一建筑筑化过程程通常可可以通过过图面、模模型来实实现。图图面和模模型不仅仅是向他他人传达达构思的的道具，更更是建筑筑师自己己考察、检检验、发发展其构构想的手手段。模模型由于于其直观观性已被被人所理理解，而而且建筑筑师又很很容易对对自己的的构想通通过模型型进行三三维立体体空间的的多方面面探讨，以以修正最最初的构构想，所所以这种种构想的的模型表表达方式式近年来来越来越越受建筑筑师和业业主们的的青睐。5、 开发项目运运作方法法和程序序的研究究开发项目的的运作方方法和程程序的研研究是住住宅产品品策划中中的一项项重要内内容。这这里
48、所说说的项目目运作的的方法和和程序主主要是指指由立项项到策划划再到设设计的运运作过程程，它关关系到各各个方面面，不能能简单划划一，它它涉及法法规、行行政管理理的方法法、设计计者和施施工者的的选择、结结构方式式和设备备系统的的选定等等因素。例例如居住住区的建建设项目目的运作作，首先先要考虑虑和接受受地域内内有关法法规性的的指令，在在法规的的限定范范围内以以争取最最大的自自由度和和可能性性，才能能充分利利用土地地，最大大限度地地争取建建筑面积积，达到到一定的的经济效效益和社社会效益益。因此此法规和和制度也也是住宅宅产品策策划的一一条基本本依据。设计者的选选定一般般是业主主的职权权范围，可可以通过过委托或或公开招招标来选选定建筑筑师，但但住宅产产品策划划应对设设计者能能否满足足住宅产产品策划划所提出出的要求求，来审审查各预预选方案案的可行行性。结结构方式式和设备备系统的的选型，与与工业化化、标准准化生产产有很大大关系，它它直接影影响到设设计阶段段的具体体设计环环节。住宅产品策策划向上上以“立项计计划书”与规划划立项相相联系，向向下以“住宅产产品策划划报告书书（设计计任务书书）”与建筑筑设