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1、行业评估 物业管理业Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2004年7月105前 言随着我国经经济体制制改革的的不断深深化和房房地产市市场的日日臻完善善及住房房商品化化的积极极推进，为为了提高高人们的的生活质质量，创创造优美美的生活活与工作作环境，以以房屋及及其设备备、设施施、相关关场地等等为对象象的物业业管理越越来越受受到人们们的重视视。该行行业作为为房地产产开发与与经营业业的后期期工作，目目前已经经发展成成为一支支朝气蓬蓬勃的新新兴产业业。我市市地税系系统自220000年起至至今对物物业管理
2、理企业实实施税务务检查，其其有问题题率高达达92%，这就就说明，该该行业在在税收管管理方面面仍存在在较多的的问题。如如何加强强对物业业管理业业的税收收管理，有有效规范范物业管管理企业业的纳税税行为，是是我们工工作的重重点和研研究的课课题。为了加强物物业管理理业的税税收管理理，实施施有效的的纳税评评估，我我们在认认真研究究了物业业管理业业的经营营特点的的基础上上，全面面总结了了多年对对物业管管理业税税收管理理的经验验，编写写了纳纳税评估估手册（物物业管理理业）。本本手册的的编写，本本着“改善首首都经济济发展投投资环境境，营造造税务机机关与纳纳税人和和谐的新新型征纳纳关系”的原则则，对提提高税源源
3、监控能能力、实实现税收收科学管管理具有有重要意意义。同同时，通通过有效效的机制制对行业业纳税评评估工作作进行规规范、约约束，使使之制度度化、科科学化。本手册依照照现行的的物业管管理业的的行业法法规、会会计制度度、会会计准则则，结结合北京京市物业业管理业业现状及及纳税评评估工作作实际，本本着依法法评估、科科学实用用、通俗俗易懂的的原则编编写。本手册内容容较为全全面，主主要分为为四章和和附录。详详细介绍绍了物业业管理业业的概念念、纳税税评估方方法以及及评估指指标。手手册以物物业管理理业税务务检查案案例为依依据，运运用会计计学、统统计学的的分析方方法，建建立纳税税评估指指标。希希望本手手册可以以帮助
4、评评估人员员更好地地了解物物业管理理业的相相关知识识，更加加有针对对性的开开展该行行业的评评估工作作。由于我国的的物业管管理业从从产生到到发展时时间不长长，还处处于探索索阶段，无无论在企企业规范范运作、政政府相关关管理还还是学术术界的研研究方面面都还存存在不足足，制定定的指标标体系及及评估方方法，均均是探索索性的尝尝试。限限于作者者的理论论水平和和经验，此此手册中中的错误误在所难难免，欢欢迎大家家批评和和建议，以以便我们们对纳纳税评估估手册（物物业管理理业）进进行修改改和完善善。 纳税评评估处 20004年年7月220日目 录第一章物物业管理理概述1第一节物物业管理理概述1一、物业管管理的概概
5、念1二、物业管管理的业业务划分分2三、物业管管理的经经营特点点3第二节 物业管管理收入入确认3一、收入的的概念及及种类4二、物业管管理费的的测算5三、物业管管理企业业收入的的确认5第二章 物业管管理业涉涉及税种种及计算算6第一节 营业税税及相关关税费的的计算7一、营业税税相关规规定7二、营业税税的计算算8三、城市维维护建设设税的计计算9四、教育费费附加的的计算9第二节 企业所所得税的的计算9第三节 个人所所得税的的计算10第四节 房产税税（城市市房地产产税）及及相关税税费的计计算10一、房产税税的计算算10二、城镇土土地使用用税的计计算10三、城市房房地产税税的计算算11四、土地使使用费的的计
6、算11第五节 其他税税种的计计算11一、车船使使用税的的计算11二、车船使使用牌照照税的计计算12三、印花税税的计算算12四、契税的的计算12第三章 物业业管理业业存在的的涉税问问题13第一节 物业管管理业税税务检查查情况13第二节 营业税税涉税问问题14一、常见问问题14二、特殊问问题17第三节 个人所所得税涉涉税问题题18一、常见问问题18二、特殊问问题18第四节 企业所所得税涉涉税问题题19一、常见问问题19二、特殊问问题19第五节房房产税（城城市房地地产税）涉涉税问题题20一、常见问问题20二、特殊问问题20第四章 物业管管理业纳纳税评估估21第一节 物业管管理业财财务分析析指标21一
7、、财务分分析概述述21二、偿债能能力24三、运营能能力27四、盈利能能力29第二节 物业管管理业评评估指标标31一、营业税税评估指指标31二、个人所所得税评评估指标标34三、企业所所得税评评估指标标35第三节 物业管管理业评评估工作作程序36一、评估工工作37二、约谈工工作37三、评估工工作程序序流程图图38附录一：物物业管理理业常见见涉税问问题及评评估指标标对应表表40附录二：北北京市物物业经营营税费一一览表44附录三：相相关法律律规定45第一章 物业管理概概述第一节 物业管理概概述一、物业管管理的概概念（一）物业业的概念念“物业”一一词由英英语“Esttatee”或“Prooperrty”
8、引译而而来，其其含义为为“财产”、“资产”、“拥有物物”、“房地产产”等，是是一个较较为广义义的范畴畴。而现现实生活活中，我我们所称称的“物业”是一种种狭义的的范畴。从从物业管管理的角角度来说说，物业业是指已已建成投投入使用用的各类类建筑物物，及其其相关的的设备、设设施和场场地。（二）物业业的分类类 根根据使用用功能的的不同，物物业可以以分为以以下4类类： 11、居住住物业。包包括住宅宅小区、单单体住宅宅楼、公公寓、别别墅、度度假村等等。 22、商业业物业。包包括综合合楼、写写字楼、商商业中心心、酒店店、商业业场所等等。 33、工业业物业。包包括工业业厂房、仓仓库等。 44、其他他用途物物业。
9、包包括车站站、机场场、医院院、学校校等。 以以上是国国外通用用的分类类。在我我国，有有人根据据实际情情况，从从商业物物业和其其他用途途物业中中，另外外再分出出一部分分特殊物物业，这这些物业业要经过过政府特特许经营营。不同同使用功功能的物物业，其其物业管管理有着着不同的的内容。（三）物业业管理的的概念 物物业管理理，是指指由专门门的机构构和人员员对已竣竣工验收收并投入入使用的的各类物物业，以以经营的的方式进进行维护护、修缮缮，并为为产权使使用人提提供全方方位的综综合服务务。 物物业管理理服务，是是指物业业管理单单位受托托对房屋屋建筑及及其设备备、公用用设施、绿绿化、卫卫生、交交通、治治安和环环境
10、容貌貌等项目目开展的的日常维维护、修修缮、整整治服务务及提供供与物业业产权人人、使用用人相关关的其他他服务。（参参见关关于对物物业管理理服务业业务征收收营业税税问题的的通知京京地税营营199973866号）物业管理企企业，通通常称为为物业管管理公司司。物业所有人人，即产产权人，亦亦称为业业主。业业主可以以是个人人、集体体、国家家。（四）物业业管理的的性质物业管理是是一种与与房地产产综合开开发的现现代化生生产方式式相配套套的综合合性管理理，是随随着住房房制度改改革的推推进而出出现的产产权多元元化格局局相衔接接的统一一管理，是是与建立立社会主主义市场场经济体体制相适适应的社社会化、专专业化、企企业
11、化、经经营型的的管理。二、物业管管理的业业务划分分物业管理的的客体是是物业，服服务对象象是人，是是集管理理、经营营、服务务为一体体的有偿偿劳动。所所以，物物业管理理属于第第三产业业，是一一种服务务性行业业。物业业管理的的性质也也比较明明确，主主要是“服务性性”的，寓寓管理、经经营于服服务之中中。不同的物业业管理公公司所服服务的对对象不尽尽相同，因因而承担担的业务务也有差差别，但但归结起起来，大大致如图图所示：三、物业管管理的经经营特点点商业物业与与居住物物业是日日常税务务检查工工作中检检查最多多的两个个物业类类型，因因此，在在此仅对对商业物物业和居居住物业业从以下下四方面面做一个个介绍。商业物
12、业居住物业特点、需要良良好的商商业氛围围、使用价价值的长长期性、追求设设施的先先进性、寿命的的差异性性、有很高高的租赁赁比例、居住性性、以出租租为主的的商业物物业价值值不、舒适性性能库存、安全性性、耐久性性分类、办公物物业、普通住住宅、酒店物物业、花园洋洋房、商贸物物业、公寓、娱乐休休闲物业业、别墅管理模式、自建自自营以委托经营营为主、自营与与专业物物业管理理相结合合、委托经经营管理内容、制定管管理计划划、企业组组织的构构建与管管理目标标、方、签定物物业管理理委托合合同，启启动物针策略的制制定业管理工作作、管理项项目的接接管与前前期管理理、制定租租金收取取办法、物业管管理的各各项日常常管理、协
13、调与与业主和和承租人人的关系系、投诉、纠纠纷与紧紧急事故故的处理理、考核、评评估与质质量管理理、协助政政府进行行社区管管理，推推进全社会的文文明和进进步第二节 物业管管理收入入确认一、收入的的概念及及种类（一） 营业收入的的概念营业收入，一一般是指指企业在在生产经经营过程程中，由由于销售售商品、产产品或提提供劳务务等收到到的收入入。物业业管理企企业的营营业收入入，是指指物业管管理企业业从事物物业管理理和其他他经营活活动所取取得的收收入。包包括主营营业务收收入、其其他业务务收入、营营业外收收入和投投资收益益等。（二） 区分主营业业务收入入和其他他业务收收入的原原则根据物业管管理企业业的经营营特点
14、，我我们可按按以下原原则对物物业管理理企业的的营业收收入进行行分类：凡是为为物业产产权人、使使用人提提供服务务，为保保持房屋屋建筑物物及其附附属设备备完好无无损而进进行的维维修、管管理所取取得的收收入，作作为主营营业务收收入；凡凡主营业业务收入入外，从从事交通通运输、餐餐饮服务务、商业业贸易等等活动所所取得的的收入作作为其他他业务收收入。1、主营业业务收入入包括：物业管管理收入入、物业业经营收收入和物物业大修修收入等等。（1）物业业管理收收入，是是指企业业向物业业产权人人、使用用人收取取的公共共性服务务费收入入、公众众代办性性服务费费收入和和特约服服务收入入。（2）物业业经营收收入，是是指企业
15、业经营业业主管理理委员会会或物业业产权人人、使用用人提供供的房屋屋建筑物物和公共共设施取取得的收收入。如如房屋出出租收入入和经营营停车场场、游泳泳池、各各类球场场等公用用设施收收入。（3）物业业大修收收入，是是指企业业接受业业主委员员会或者者物业产产权人、使使用人的的委托对对房屋共共用部位位、共用用设施设设备进行行大修取取得的收收入。2、其他业业务收入入包括：中介代代销手续续费收入入、材料料物资销销售收入入、废品品回收收收入、商商业用房房经营收收入及无无形资产产转让收收入等。（1）房屋屋中介代代销手续续费收入入，是指指物业管管理企业业受房地地产开发发商的委委托，对对其开发发的房屋屋从事代代理销
16、售售活动而而取得的的代销手手续费。 (2) 材料物物资销售售收入，是是指物业业管理企企业将不不需用的的材料物物资对外外销售所所取得的的收入。 (3) 商业用用房经营营收入，是是指物业业管理企企业利用用业主委委员会或或者物业业产权人人、使用用人提供供的商业业用房，从从事经营营活动所所取得的的收入。如如开办商商店、饮饮食店、美美容美发发、彩扩扩中心、歌歌舞厅等等为物业业产权人人、使用用人提供供方便取取得的经经营收入入。(4) 无无形资产产转让收收入形式式既有所所有权转转让，也也有使用用权转让让；有入入账的无无形资产产转让，也也有未入入账的无无形资产产转让，在在物业管管理会计计中为简简化核算算，均作
17、作为其他他业务收收入处理理。二、物业管管理费的的测算物业管理企企业计算算物业管管理费，计计算公式式如下：x = xi （i=11，2，3，nn） 其中： xx = 公共性性服务收收费标准准，单位位为 元元/（月月m2） xxi = 各分项项费用收收费标准准，单位位为元/（月mm2） i = 分项项项数 = 各各项费用用算术求求和三、物业管管理企业业收入的的确认营业收入的的确认应应遵循实实现原则则。所谓谓实现原原则是指指企业在在出售商商品、产产品或提提供劳务务时确认认营业收收入实现现的原则则。以权权责发生生制为基基础，按按实现原原则确认认营业收收入必须须同时满满足两个个基本条条件：其其一，发发出
18、商品品、产品品或提供供劳务，即即与营业业收入有有关的交交易形式式已经发发生，实实现了商商品所有有权的转转移；其其二，收收到价款款或取得得收取价价款的凭凭证。只只有在同同时具备备上述两两个基本本条件时时，才能能确认营营业收入入的实现现。物业管理企企业依据据我国企企业财务务通则和和企业业会计准准则，制制定了物物业管理理企业财财务管理理规定。在在规定中中，将物物业管理理企业经经营收入入确认原原则规定定为“企业应应当在劳劳务已经经提供，同同时收讫讫价款或或取得收收取价款款的凭证证时确认认为营业业收入的的实现”。同时时，根据据物业管管理企业业的经营营特点，对对营业收收入的确确认原则则又作了了两方面面具体
19、补补充规定定：（一）企业业与业主主管理委委员会或或者物业业产权人人、使用用人双方方签订付付款合同同或协议议的，应应当根据据合同或或协议规规定的付付款日期期作为营营业收入入的实现现。在这这一日期期，无论论企业是是否实现现收到价价款，均均应作为为营业收收入处理理。如公公共性服服务费收收入和公公众代办办性服务务费收入入，平时时均采用用预收方方式，按按照这一一原则，必必须采用用权责发发生制原原则每期期结转收收入，不不能以收收付实现现制代替替权责发发生制。（二）物业业大修收收入，应应当根据据业主委委员会或或者物业业产权人人、使用用人签订订认可的的工程价价款结算算账单确确认营业业收入的的实现。物物业管理理
20、企业接接受业主主管理委委员会或或者物业业产权人人、使用用人委托托，对住住宅小区区和商业业楼宇等等进行物物业大修修理等工工程施工工活动，由由物业管管理企业业自行出出具工程程价款结结算账单单，但必必须经委委托方签签章认可可后，才才能作为为营业收收入处理理。 第二章 物业管管理业涉及税税种及计计算物业管理企企业是专专门从事事地上永永久性建建筑物、基基础设施施及周围围环境的的科学管管理，为为业主或或用户提提供良好好的生活活或工作作环境，具具有独立立法人地地位的经经济实体体。我国国目前物物业管理理企业所所涉及的的地方税税共133种，其其中主要要税种有有营业税税、企业业所得税税、个人人所得税税。第一节 营
21、业税税及相关关税费的的计算一、营业税税相关规规定（一）计税税依据 根根据关关于对物物业管理理服务业业务征收收营业税税问题的的通知（京京地税营营199973866号）的的规定，物物业管理理单位代代有关部部门收取取的暖气气费、水水费、电电费、燃燃（煤）气气费、有有线电视视收视费费、维修修基金、房房租的行行为，属属于营业业税“服务业业”税目中中的“代理”业务，因因此，对对物业管管理单位位代有关关部门收收取的暖暖气费、水水费、电电费、燃燃（煤）气气费、有有线电视视费、维维修基金金、房租租不计征征营业税税，对其其从事此此项代理理业务取取得的手手续费收收入应当当征收营营业税。对对其从事事物业管管理服务务取
22、得的的其他全全部收入入（含规规定收费费标准基基础外各各种加收收金额），应应按照“服务业业”税目5%税率计计算征收收营业税税。 （二）物物业管理理企业代代收费用用的相关关规定 根根据转转发国家家税务总总局关于于物业管管理企业业的代收收费用有有关营业业税问题题的通知知（京京地税营营2000059号号）的规规定： 11、对物物业管理理企业不不征营业业税的代代收基金金，系指指建设部部、财政政部关关于印发发住宅宅共用部部位共用用设施设设备维修修基金管管理办法法的通通知（建建住房199982213号号）中规规定的“住宅共共用部位位共用设设施设备备维修基基金”。 22、对物物业管理理企业代代收的“住宅共共用
23、部位位共用设设施设备备维修基基金”，凭其其持有的的北京市市财政局局统一监监制北北京市住住宅维修修基金专专用发票票或北北京市住住房资金金管理中中心（含含所属分分中心）为为其出据据的住住房维修修基金交交存书上上注明的的实际发发生额认认定。 33、对物物业管理理企业不不征收营营业税的的代收房房租，凭凭其与代代收房租租委托方方实际房房租转交交结算发发生额认认定。 44、对物物业管理理企业超超出上述述认定范范围的代代收款项项，一律律视同其其相关业业务收入入或价外外收入，照照章征收收营业税税。5、物业管管理企业业从事物物业管理理服务取取得收入入后，必必须向付付款方开开具由地地方税务务机关统统一印制制的服务
24、务业专用用发票。二、营业税税的计算算（一）管理理性质的的收入缴缴纳营业业税的计计算1、物业管管理公司司以下四四项收入入，均属属于提供供劳务而而获得的的收入，属于营业税税中“服务业业”税目，按按5%征征收营业业税。（1）物业业管理公公司为业业主提供供服务而而收取的的管理费费。 （22）物业业管理公公司为业业主提供供服务而而收取的的服务费费。如：保洁费费、停车车费、保保安费、公公共设施施养护费费等。 （33）收取取的维修修费用，包包括维修修材料费费及人工工费。 （44）居民民租住共共有住宅宅的租金金收入。 22、物业业公司收收取业主主的装修修保证金金，如果果到期退退还给业业主及租租住户的的，不征征
25、收营业业税；如如果到期期不退还还或作为为业主装装修违规规行为予予以没收收的，属属于物业业管理公公司管理理性收入入之外的的价外费费用收入入，均应应并入该该物业公公司营业业额，征征收5%的营业业税。3、物业管管理公司司向房屋屋业主收收取的公公共维修修基金，所所有权属属于业主主管理委委员会，物物业公司司仅是代代管使用用，专款款专用，按按时列支支，暂不不征收营营业税。如如果物业业公司从从维修基基金中以以提供维维修劳务务形式提提取劳务务收入，则则应征55%的营营业税。（二）代办办性质的的收入缴缴纳营业业税的计计算以下两项均均属物业业公司提提供代办办服务而而取得的的服务性性收入，按按5%征征收营业业税。1
26、、代办购购物手续续费。 22、代办办收费取取得的收收入。如如：为房房屋业主主代收代代缴水、电电、煤气气、电话话费等各各项业务务而收取取的手续续费。（三）多种种经营取取得收入入缴纳营营业税的的计算1、物业公公司下属属的中介介咨询机机构的咨咨询劳务务收入。2、物业公公司兼营营的餐饮饮服务收收入。3、物业公公司举办办的娱乐乐业务场场所的收收入。4、物业公公司下属属的独立立核算的的商店销销售货物物取得的的收入。上述1、22项收入入，属于于服务业业收入，按按5%征征收营业业税。33项收入入属于娱娱乐业收收入按55%220%税税率征收收营业税税。4项项收入属属于增值值税征收收范围，征征收增值值税。值得注意
27、的的是，当当物业公公司兼有有不同税税目应税税行为时时，应分分别核算算不同税税目的营营业额，未未分别核核算的，从从高适用用税率。 计计算公式式:应纳税税额=营业额额税率。三、城市维维护建设设税的计计算 根根据中中华人民民共和国国城市维维护建设设税暂行行条例（国国发119855第19号）的的规定，城城市维护护建设税税的计税税依据是是纳税人人实际缴缴纳的营营业税税税额。税税率分别别为7%、5%、1%。计计算公式式：应纳纳税额=营业税税税额税率。不不同地区区的纳税税人实行行不同档档次的税税率。 （一一）纳税税义务人人所在地地在东城城区、西西城区、崇崇文区、宣宣武区范范围内的的和在朝朝阳区、海海淀区、丰
28、丰台区、石石景区、门门头沟区区、燕山山六个区区所属的的街道办办事处管管理范围围内的，税税率为77%。 （二二）纳税税义务人人所在地地在郊区区各县城城、镇范范围内的的，税率率为5%。 （三三）纳税税义务人人所在地地不在11、2项范围围内的，税税率为11%。 四、教育费费附加的的计算 根根据北北京市税税务局转转发北北京市人人民政府府转发国国务院关关于教育育费附加加征收问问题文件件的通知知的通通知（京京税三199942217号号）的规规定，教教育费附附加的计计税依据据是纳税税人实际际缴纳营营业税的的税额，附附加率为为3%。计计算公式式：应交交教育费费附加额额=营业税税税额附加率率。第二节 企业所所得
29、税的的计算根据中华华人民共共和国企企业所得得税暂行行条例实实施细则则（财财法字19994第第3号发布布）的规规定，企企业所得得税的征征税对象象是以物物业管理理以及代代理所取取得的收收入和其其他所得得，税率率为333%。基基本计算算公式：应纳税税所得额额=收入总总额一准准予扣除除项目金金额，应应纳税额额=应纳税税所得额额税率。企企业所得得税还设设置两档档优惠税税率，即即：年应应纳税所所得额在在3万元（含含3万元）以以下的，暂暂减按118%的的税率计计算缴纳纳所得税税；年应应纳税所所得额超超过3万元至至10万元元（含110 万万元）的的，暂减减按277%的税税率计算算缴纳所所得税。第三节 个人所所
30、得税的的计算物业管理公公司个人人所得税税的计税税依据主主要包括括工资薪薪金所得得和劳务务所得。应应注意物物业管理理企业将将临时工工人劳务务所得按按工资薪薪金所得得代扣代代缴个人人所得税税问题。第四节 房产税税（城市市房地产产税）及及相关税税费的计计算 一、房房产税的的计算 如如果企业业拥有房房产产权权，需缴缴纳房产产税，如如果企业业拥有土土地使用用权，需需缴纳城城镇土地地使用税税。如果果单位属属于外商商投资企企业或外外国企业业，则应应相应缴缴纳城市市房地产产税和外外商投资资企业土土地使用用费。 根根据中中华人民民共和国国房产税税暂行条条例（国国发119866900号）的的规定，房房产税是是在城
31、市市、县城城、建制制镇、工工矿区范范围内，对对拥有房房屋产权权的内资资单位和和个人，按按照房产产原值或或租金收收入征收收的一种种税。房房产税以以房产原原值（评评估值）减减除300%的余余值为计计税依据据，税率率为1.2%。计计算公式式：年应应纳税额额=房产原原值（评评估值）*（1-30%）*1.2%。二、城镇土土地使用用税的计计算 根根据中中华人民民共和国国城镇土土地使用用税暂行行条例（国国务院令令第177号发布布）的规规定，城城镇土地地使用税税是在城城市、县县城、建建制镇和和工矿区区范围内内，对拥拥有土地地使用权权的单位位和个人人，以实实际占用用的土地地面积为为计税依依据，按按规定税税额征收
32、收的一种种税。计计算公式式：年应应纳税额额=（各级级土地面面积*相相应税额额）。 北京市市城镇土土地纳税税等级分分为六级级，各级级土地税税额标准准为：一一级土地地每平方方米年税税额100元；二二级土地地每平方方米年税税额8元；三三级土地地每平方方米年税税额6元；四四级土地地每平方方米年税税额4元；五五级土地地每平方方米年税税额1元；六六级土地地每平方方米年税税额0.5元。三、城市房房地产税税的计算算 根根据中中华人民民共和国国城市房房地产税税暂行条条例（中中央人民民政府政政务院政政财字第第1333号令公公布）规规定，城城市房地地产税是是对拥有有房屋产产权的外外商投资资企业、外外国企业业及外籍籍
33、个人、港港澳台胞胞，按照照房产原原值征收收的一税税种。城城市房地地产税按按房产原原值计税税，税率率为1.2%，对对其缴纳纳的税款款给予减减征300%的照照顾。计计算公式式：年应应纳税额额=房产原原值*税率*（1-330%）。四、土地使使用费的的计算 根根据北京京市人民民政府发发布北北京市征征收外商商投资企企业土地地使用费费规定的的通知（北北京市人人民政府府令19992年年第133号）规规定，外外商投资资企业土土地使用用费是对对本市行行政区域域内使用用土地的的外商投投资企业业（出让让方式取取得土地地使用权权者除外外），按按企业所所处地理理位置和和偏远程程度、地地段的繁繁华程度度、基础础设施完完善
34、程度度等，征征收的一一项费用用。需要要说明的的是，外外资企业业使用“未经出出让”的土地地应征收收土地使使用费，外外资企业业以各种种方式使使用已经经出让程程序的土土地不缴缴纳土地地使用费费。按照外商投投资企业业的实际际占用土土地面积积，以及及所适用用的土地地使用费费的单位位标准确确定，计计算公式式：应纳纳土地使使用费额额=占用用土地面面积*适用的的单位标标准。第五节 其他税税种的计计算一、车船使使用税的的计算 如如果拥有有汽车、自自行车等等机动车车、非机机动车交交通工具具的内资资单位和和个人还还需缴纳纳相应的的车船使使用税 。 根根据中中华人民民共和国国车船使使用税暂暂行条例例（国国发11986
35、6900号）规规定，车车船使用用税是对对行驶于于公共道道路的车车辆和航航行于国国内河流流、湖泊泊或领海海口岸的的船舶，按按照座位位、吨位位和规定定的税额额征收的的一种财财产行为为税。计计算公式式： 乘乘人汽车车应纳税税额=应应税车辆辆数量*单位税税额 载载货汽车车应纳税税额=车辆的的载重或或净吨位位数量*单位税税额 摩摩托车应应纳税额额=应税车车辆数量量*单位税税额二、车船使使用牌照照税的计计算 根根据中中华人民民共和国国车船使使用牌照照税暂行行条例（政政密字第第7144号令公公布）的的规定，车车船使用用牌照税税是对行行驶于公公共道路路的车辆辆和航行行于国内内河流、湖湖泊或领领海口岸岸的船舶舶
36、，按照照种类、吨吨位和规规定的税税额，向向外商投投资企业业或外国国企业及及其他经经济组织织、驻京京代表机机构和外外籍个人人、港、澳澳、台胞胞征收的的一种财财产行为为税。计计算公式式： 乘乘人汽车车应纳税税额=应税车车辆数量量*单位税税额 载载货汽车车应纳税税额=车辆的的载重或或净吨位位数量*单位税税额三、印花税税的计算算 根根据中中华人民民共和国国印花税税暂行条条例（中中华人民民共和国国国务院院令第111号）的的规定，印印花税是是对在经经济活动动和经济济交往中中书立、领领受印花花税暂行行条例所所列举的的各种应应税凭证证所征收收的一种种兼有行行为性质质的凭证证税。分分为从价价计税和和从量计计税两
37、种种。计算算公式： 应应纳税额额=计税金金额*税率, 应应纳税额额=凭证数数量*单位税税额。 四、契税税的计算算 企企业承受受房地产产时还需需及时缴缴纳契税税。根据据中华华人民共共和国契契税暂行行条例（国国务院令令第2224号）的的规定，契契税是对对在中华华人民共共和国境境内转移移土地、房房屋权属属时向承承受土地地使用权权、房屋屋所有权权的单位位和个人人征收的的一种税税。北京京市契税税税率自自20002年7月1日起，由由原4%调整为为3%。计计算公式式：应纳纳税额=计税依依据税率。第三章 物业业管理业业存在的的涉税问问题第一节 物业管管理业税税务检查查情况为了增强纳纳税评估估工作的的有效性性和
38、针对对性，从从20003年我我市地税税系统实实施税务务检查的的物业管管理公司司中，随随机抽取取了500个案例例进行统统计分析析。在被被抽取的的50个个案例中中，有问问题466户，有有问题率率达到992%，如如图3-1所示示。在检检查有问问题的446户中中，最高高查补税税款1114万元元，最低低查补税税款34400元元，平均均查补税税款155万元。从从查补税税款分布布看，营营业税占占71.32%，企业业所得税税占177.666%，个个人所得得税占66.577%，其其他税种种合计占占4.445%，如如图3-2所示示。由此此看出，物物业管理理企业主主要涉税税问题集集中在营营业税和和企业所所得税上上。
39、第二节 营业税税涉税问问题上一节所述述查补税税款中营营业税占占到711.322%，下下面我们们进一步步对营业业税涉税税问题进进行分析析。首先先，按照照营业税税涉税问问题发生生频率，分分为常见见问题和和特殊问问题，其其中常见见问题占占81.41%，特殊殊问题占占18.59%，如图图3-44所示。一、常见问问题（一） 未按规定结结转营业业收入 全全部或部部分营业业收入、应应税代收收款项计计入“预收账账款”、“应付账账款” 、“其他应应付款”、“长期应应付款”、“应收账账款”、“其他应应收款”往来科科目，不不结转“营业收收入”，少缴缴营业税税。在这类问题题中，物物业管理理公司将将收入计计入“预收账账
40、款”造成少少缴税款款的占336.44%，计计入“其他应应付款”的占442.44%，计计入“应付账账款”和“长期应应付款”的占112.115%，计计入“应收账账款”及“其他应应收款”的占115.22%。如如图3-3所示示。图 3-33案例1：某某物业管管理公司司替业主主北京某某某大厦厦代收餐餐费、车车位费、租租线费、电电话占线线费288487702.25元元（其中中20000年11月至112月代代收222719986.25元元，20001年年1月至至12月月代收55767716元元），计计入“其他应应付款”科目，未未缴纳营营业税。违违反了中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例第第一条：“在中华华
41、人民共共和国境境内提供供本条例例规定的的劳务、转转让无形形资产或或者销售售不动产产的单位位和个人人，为营营业税的的纳税义义务人，应应当依照照本条例例缴纳营营业税。”及第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”的规定，造成少缴营业税142435.11元。案例2：检检查人员员在对一一家物业业管理公公司实施施税务检检查时，发发现该单单位一直直以来，将将预收的的物业综综合管理理费记入入“预收账账款”科目，未未及时计计算缴纳纳营业税税。截止止20002年99月，该该帐户贷贷方余额额为79949447.008元。该该行为违违反了中中华人民民共
42、和国国营业税税暂行条条例第第一条“在中华华人民共共和国境境内提供供本条例例规定的的劳务（以以下简称称应税劳劳务）、转转让无形形资产或或者销售售不动产产的单位位和个人人，为营营业税的的纳税义义务人（以以下简称称纳税人人），应应当按照照本条例例缴纳营营业税。”，第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，和第九条营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证的当天的规定，造成少缴纳营业税39747.35元，城建税2782.31元，教育费附加1192.42元。案例3：经经检查发发现，（11）某物物业管理理公司分分别
43、于220011年3月月6日、77日收取取东航物物业管理理中心物物业管理理费收入入490017.61元元和77736.24元元，计入入“应收帐帐款”科目，未未计营业业收入,未申报报缴纳营营业税。（22）该单单位20001年年5月117日收收取房屋屋出租收收入2000000元，计计入“应收帐帐款”科目，未未计应税税收入，未未申报缴缴纳营业业税。上上述行为为违反了了中华华人民共共和国营营业税暂暂行条例例第一一条“在中华华人民共共和国境境内提供供本条例例规定的的劳务、转转让无形形资产或或者销售售不动产产的单位位和个人人，为营营业税的的纳税义义务人，应应当依照照本条例例缴纳营营业税。”第四条“纳税人提供
44、应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业税规定的税率计算应纳税额。应纳税额=营业额税率。”第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”及营业税税目税率表规定“服务业”税率为5%。另据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。”征收教育费附加的暂行规定第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，应当依照本规定缴纳教育费附加。”鉴于以上规定，造成应缴未缴营业税3837.69元，及城建税268.64元和教育费附加115.13元。（二） 收入直接冲冲减支出出类科
45、目目 物物业管理理公司取取得应税税收入全全部或部部分冲减减有关成成本、费费用、支支出类科科目，逃逃避纳税税。案例4： 某物业业公司220000年和220011年支付付给供电电局的公公共区域域的电费费分别为为114447773.228元和和140055443.33元，冲冲减了物物业管理理费收入入，违反反了中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例第第一条规规定：“在中华华人民共共和国境境内提供供本条例例规定的的劳务（以以下简称称应税劳劳务）、转转让无形形资产或或者销售售不动产产的单位位和个人人，为营营业税的的纳税义义务人，应应当依照照本条例例缴纳营营业税。”和国税发1998217号国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知规定：“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税服务业税目中的代理业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”造成少缴纳营业税127515.83元。二、特殊问问题（一） 价外费用未未作计税税依据 物物业管理理公