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1、土地交易所涉及及税费的理解解理解概要：1、交交易方为“国家-单位位、个人（招招拍挂、协议议）”与交易方为为“单位个人-单位、个人”是不同的，取取得土地方式式和税费都不不同，下文中中的“一、新征耕耕地环节”和“二、土地出出让环节”应该是国家家-单位、个个人。而“三、土地转让让环节”应该是单位位、个人-单单位、个人22、这里的出出让方和受让让方中的出让和国国家-单位、个个人里的国家家作为出让方方是不同的。）33、税费分为为下文中“乙、获得土土地时涉及的的具体税费（分分几种获得方方式）”和“丙、土地使用用中涉及的具具体税费（分分几种使用方方式）”甲、土地交易相相关税费缴纳纳标准归纳如如下，供参考考：
2、一、营业税税及附加(出出让方)：1、按转让让价与购置价价的差价缴纳纳5%的营业业税。2、按缴纳纳的营业税缴缴纳7%的城城建税和3%的教育费附附加。二、印花税税和契税(双双方)：1、按产权权转移书据(合同)所载载金额缴纳00.05%的的印花税。以以经济活动中签签立的各种合合同、产权转移书书据、营业帐帐簿、权利许许可证照等应应税凭证文件件为对象所征的税税。印花税由由纳税人按规定定应税的比例例和定额自行行购买并粘贴贴印花税票，即即完成纳税义务。在中华人民共共和国境内书书立、领受中中华人民共和和国印花税暂暂行条例所所列举凭证的的单位和个人人，都是印花花税的纳税义义务人，应当当按照规定缴纳印花花税。具体
3、有有：1、立合合同人，2、立立账簿人，33、立据人，44、领受人。现现行印花税只只对印花税条条例列举的凭凭证征税，具具体有五类：合同或者具具有合同性质质的凭证，产产权转移书据据，营业账簿簿，权利、许许可证照和经经财政部确定定征税的其他他凭证。2、按成交交价格(合同同)缴纳3%的契税(有有的地方是55%)。契税税，是指对契契约征收的税税，属于财产产转移税，由由财产承受人人缴纳。契税税是以所有权权发生转移变变动的不动产产为征税对象象，向产权承受人征征收的一种财财产税。应缴缴税范围包括括：土地使用用权出售、赠赠与和交换，房房屋买卖，房房屋赠与，房房屋交换等。土地受让让人按其取得得土地使用权权所支付的
4、土土地出让金、市市政建设配套套费以及各种种补偿费用总总额的*%缴缴纳，由地方方财税部门负负责征收。三、土地增增值税(出让让方)：1、按取得得收入减除规规定扣除项目目金额后的增增值额，缴纳纳土地增值税税。2、规定扣扣除项目：取取得土地使用用权所支付的的金额;开发发土地的成本本、费用;与与转让房地产产有关的税金金等。3、税率的的确定四档：增值额未超超过扣除项目目金额的500%的部分，税税率为30%;增值额超超过扣除项目目金额的500%至1000%的，税率率为40%;增值额超过过扣除项目金金额的1000%至2000%的，税率率为50%;增值额超过过扣除项目金金额200%的，税率为为60%。为计算方便
5、便，可以通过过速算公式计计算：土地增值税税税额=增值值额*税率-扣除项目金金额*速算扣扣除系数(0、5%、115%、355%分别对应应30%、440%、500%、60%税率)。四、所得税五、其他 1、新新增建设用地地土地有偿使使用费。作为为政府性基金金管理，在新新增建设用地地（农转用）报报批时按报批批面积和定额额标准由各地地政府缴纳，专专项用于基本本农田建设和和保护、土地地整理和耕地地开发。中央央与地方3：7分成，省省与市县再33：7分，即即中央30%、省21%、市县499%，因地方方分成资金要要求缴省库，所所以市县分成成的资金由我我厅按文件规规定的办法分分配下达。 2、其其他主要收费费、基金
6、和税税收收入。其其中，行政事事业性收费主主要有征（土土）地管理费费、土地登记记费、耕地开开垦费、城市市市政基础设设施配套费（纳纳入政府性基基金核算管理理）或集镇配配套设施建设设费；政府性性基金主要有有新菜地开发发建设基金；税收主要有有耕地占用税税、契税。这这些税费的缴缴纳主体一般般都已有明确确，费率、分分成比例和使使用规定各有有不同，详见见各收费文件件。 3、土地闲置置费。已经办办理审批手续续的非农业建建设占用耕地地，1年以上上2年以内（闲闲置两年以上上的，要求收收回）未动工工建设或开工工后停止建设设连续满1年年造成土地闲闲置应征收的的费用。占用用耕地进行农农业建设造成成的土地闲置置按1011
7、8元/平方方米征收；以以出让方式取取得的使用权权进行房地产产开发造成的的土地闲置，按按出让土地价价款的20%征收，划拨拨的也是按价价款的20%征收。 4、土地复垦垦费。用地单单位和个人因因挖损、蹋陷陷、压占等造造成土地破坏坏的，在规定定期限内没有有将破坏的土土地恢复到可可利用状态而而应缴纳的费费用。乙、获得土地时时涉及的具体体税费（分几几种获得方式式）一、新征耕耕地环节1、耕地占占用税。占用用耕地建房或或者从事非农农业建设的单单位或者个人人，为耕地占占用税的纳税税人。以纳税税人实际占用用的耕地面积积为计税依据据，按照规定定的适用税额额一次性征收收。实际占用用的耕地面积积包括经批准准占用的耕地地
8、面积和未经经批准占用的的耕地面积。2、契税。按按成交价格的的3%缴纳。3、印花税税。土地使用用证，每本贴贴花5元。4、城镇土土地使用税。征征用的耕地，自自批准征用之之日起满1年年时开始缴纳纳土地使用税税;征用的非非耕地，自批批准征用次月月起缴纳土地地使用税。征征用的耕地与与非耕地，以以土地管理机机关批准征地地的文件为依依据确定。二、土地出出让环节1、契税。在在我国境内转转移土地、房房屋权属，承承受的单位和和个人为契税税的纳税人，按按成交价格的的3%缴纳。对对承受国有土土地使用权应应支付的土地地出让金应征征收契税，不不得因减免出出让金减免契契税。2、印花税税。土地使用用证，每本贴贴花5元;土土地
9、使用权出出让合同按产产权转移书据据征收印花税税，按合同载载明出让金额额的万分之五五缴纳。三、土地转转让环节1、营业税税。凡转让土土地使用权的的单位和个人人为营业税的的纳税义务人人。以转让土土地使用权收收取的全部价价款和价外费费用，按5%税率计算缴缴纳。单位和和个人销售或或转让其购置置的不动产或或受让的土地地使用权，以以全部收入减减去不动产或或土地使用权权购置或受让让原价后的余余额为营业额额。2、城建税税、教育费附附加、地方教教育附加（属属于1营业税的附加）。以转转让土地使用用权实际缴纳纳的营业税为为计税依据。城城建税的税率率。纳税人在在市区为7%;在县城、建建制镇的为55%;不在上上述地区的为
10、为1%。教育育费附加的征征收标准为33%，地方教教育附加征收收标准为2%。3、土地增增值税。凡转转让国有土地地使用权并取取得收入的单单位和个人为为土地增值税税的纳税义务务人，转让非非国有土地和和国家以土地地所有者的身身份出让国有有土地的行为为不征土地增增值税。其计计税依据为转转让土地使用用权所取得的的增值额。税率为：增增值额未超过过扣除项目金金额50%的的部分，税率率为30%。增值额超过过扣除项目金金额50%、未未超过扣除项项目金额1000%的部分分，税率为440%。增值额超过过扣除项目金金额100%、未超过扣扣除项目金额额200%的的部分，税率率为50%。增值额超过过扣除项目金金额200%的
11、部分，税税率为60%。4、所得税税。个人转让让土地使用权权，取得的转转让所得按“财财产转让所得得”计征个人人所得税，差价的200%。单位转转让土地使用用权，取得的的转让所得计计入应纳税所所得额计征企企业所得税。5、印花税税。土地使用用证，每本贴贴花5 元;土地使用权权转让合同按按产权转移书书据征收印花花税，按合同同载明转让金金额0.5缴纳。6、契税。在在我国境内转转移土地、房房屋权属，承承受的单位和和个人为契税税的纳税人。土土地使用权出出售按成交价价格的3%缴缴纳;土地使使用权赠与、交交换按征收机机关参照土地地使用权出售售的市场价格格核定金额的3%缴纳。丙、土地使用中中涉及的具体体税费（分几几
12、种使用方式式）(一)自用用1、城镇土土地使用税。在在城市、县城城、建制镇、工工矿区范围内使使用土地的单单位和个人，为为城镇土地使使用税的纳税税义务人。我我省对独立于于行政区划外外的，从事生生产、经营活活动的农场、林林场也征收土土地使用税。以以纳税人实际际占用的土地地面积为计税税依据，依照照规定税额计计算征收。免税单位无无偿使用纳税税单位的土地地，免征土地地使用税;纳纳税单位无偿偿使用免税单单位的土地，纳纳税单位应按按规定缴纳土土地使用税。纳纳税单位与免免税单位共同同使用共有使使用权土地上上的多层建筑筑，对纳税单单位看按其占占用的建筑面面积占建筑总总面积的比例例计征土地使使用税。(二)出租租1、
13、城镇土土地使用税。在在城市、县城城、建制镇、工工矿区范围内内使用土地的的单位和个人人，为城镇土土地使用税的的纳税义务人人。我省对独独立于行政区区划外的，从从事生产、经经营活动的农农场、林场也也征收土地使使用税。以纳纳税人实际占占用的土地面面积为计税依依据，依照规规定税额计算算征收。免税单位无无偿使用纳税税单位的土地地，免征土地地使用税;纳纳税单位无偿偿使用免税单单位的土地，纳纳税单位应按按规定缴纳土土地使用税。纳纳税单位与免免税单位共同同使用共有使使用权土地上上的多层建筑筑，对纳税单单位看按其占占用的建筑面面积占建筑总总面积的比例例计征土地使使用税。2、营业税税。按租金收收入的5%缴缴纳。3、
14、城建税税、教育费附附加、地方教教育附加（属属于2营业税税的附加）。以以出租土地实实际缴纳的营营业税为计税税依据。城建建税的税率。纳纳税人所在地地在市区为77%;在县城城、建制镇的的为5%;不不在市区、县县城或镇的为为1%。教育育费附加的征征收率为3%，地方教育育附加2%。4、单位或或个人出租土土地，其取得得的租金收入入，应分别计计征所得税。(三)投资资1、营业税。以以土地使用权权投资入股，参参与接受投资资方利润分配配，共同承担担投资风险的的行为，不征征收营业税。以以不动产、土土地使用权投投资入股，收收取固定利润润的，应区别别以下情况征征收营业税：不动产的所所有权或土地地的使用权没没有发生转移移
15、，属于将场场地、房屋等等转让他人使使用的业务，其其收取的固定定利润，应按按“服务业”税税目中“租赁赁业”税目征征收营业税;不动产所有有权或土地使使用权发生了了转移，其收收取的固定利利润，按“销销售不动产”或或“转让无形形资产”征收收营业税。2、土地增值税税。对于以房房地产进行投投资、联营的，投资资、联营的一一方以土地作作价入股进行行投资或作为为联营条件，将将房地产转让让到所投资、联联营的企业中中时，暂免征征收土地增值值税。对于以以土地作价入入股进行投资资或联营的，凡凡所投资、联联营的企业从从事房地产开开发的，或者者房地产开发发企业以其建建造的商品房房进行投资和和联营的，不不适用暂免征征收土地增值值税的规定。3、企业所得税税。企业以土土地使用权进进行对外投资资，企业所得得税视为按公公允价值转让让无形资产并并投资两项业业务，转让无无形资产应确确认转让损益益，计入应税税所得。4、契税。以土土地权属作价价投资、入股股的，视同土土地使用权转转让，由产权权承受方缴纳纳。5、印花税。实实收资本和资资本公积两项项的合计金额额大于原已贴贴花资金的，增增加的部分需需要交纳万分分之五的印花花税。日期：12-3-1188