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1、炫特区答谢版版整合营销销推广方方案策 划 部二零零四四年十月月炫特区答谢版版整合营营销推广广方案一、 市场分析析1) 从市场角角度看，炫炫风必将将再起从炫特区区一期火火暴热销销至今“炫”已经成成为京城城房地产产市场中中最具品品牌特色色的楼盘盘之一，在在媒体及及广众购购房人群群中享有有极高的的知名度度、美誉誉度、信信誉度；从炫特特区的销销售速度度上可以以看出，炫炫的产品品还是拥拥有明显显的市场场，需求求依然存存在。2）从产产品角度度看，小小户型持持续火爆爆越来越多多的发展展商看到到小户型型在CBBD区域域巨大的的需求潜潜力，在在炫特区区一、二二、三期期的持续续热销后后，炫成成功的成成为了面面向中
2、产产阶级和和工作于于CBDD的白金金领精英英阶层的的以小户户型为主主体的大大型青年年社区，随随着炫的的不断升升级，产产品日臻臻完善，随随着项目目的工程程进度以以及性价价比的不不断树立立，使得得投资客客不断出出现，从从而将炫炫特区演演变成宜宜居宜租租宜升值值的多用用途大社社区。3）从需需求角度度看，低低总价住住宅走俏俏在最近的的两年间间，随着着CBDD工薪阶阶层收入入的迅速速提高，具具有购买买城区内内商品房房能力的的年轻人人数量激激增。在在居住环环境上，他他们更倾倾向于交交通便利利、设施施齐备的的城区住住宅，城城区住宅宅的价格格过去一一直是他他们难以以逾越的的门槛，但但随着收收入的增增加和低低总
3、价房房的出现现，这道道门槛在在迅速降降低。随随着经济济的发展展，具有有在CBBD购房房能力的的工薪阶阶层的数数量还将将进一步步增加。二、项目目优势1） 优势l 品牌优势势：炫特特区经过过近两年年的持续续热销，小小户型第第一社区区的市场场地位无无出其左左，项目目知名度度和品牌牌号召力力极高。l 位置优势势：项目目位于CCBD辐辐射区，内内外交通通发达，多多条现有有公交线线路（8831、8808、9991等等），距距东4环环仅不足足千米，随随着项目目周边道道路的不不断改善善与改造造，交通通可达性性更加趋趋好l 规模优势势：本楼楼位于总总建面近近30万万平米的的炫特区区整体社社区之中中，各种种社区配
4、配套因为为社区规规模大而而设置齐齐全，同同时该楼楼为炫特特区推出出的最后后一栋楼楼，在其其入住时时整个社社区已经经全部建建完成为为真正的的成熟社社区。l 价格优势势：根据据拟订的的价格策策略，项项目开盘盘时预计计以起价价64000元/平方米米（含精精装修、家家具、电电器）的的价格入入市，即即使和炫炫特区自自身价格格（72200元元/平米米）比较较而言也也具有强强大的价价格优势势；对于于周边市市场同类类项目而而言，也也具有明明显的竞竞争力和和杀伤力力，可望望在项目目推出后后迅速赢赢得市场场l 户型优势势：项目目户型上上充分考考虑了青青年群体体层次的的需求，布布置了大大量精彩彩小户型型，主力力户型
5、多多为400平米左左右零居居室和550平米米左右一一居室，从从总价款款和居室室功能上上考虑较较为充分分，市场场接受能能力极强强。l 物管优势势：项目目提供星星级酒店店式物业业服务管管理，物物业服务务水平高高，充分分保证了了小区的的安全性性、便利利性。l 其他优势势：高层层板楼；工程进进度；使使用率较较高等；三、购买买动机一是原本本想购买买炫特区区的住宅宅，但因因为时间间（没赶赶上），价价格（越越来越高高），户户型（没没有买到到满意的的）等原原因而未未成交的的客户。二是由于于炫特区区一期入入住后良良好的出出租情况况，以及及不断上上涨的房房价，使使得投资资炫特区区的房子子（出租租、升值值）均有有良
6、好的的市场空空间。四、销售售策划1、 推广定位位针对本楼楼而言我我们制定定如下推推广原则则：名正言顺顺：还在在炫（同同一个地地块、同同一个队队伍），还还是炫（同同一个社社区、同同一个物物业），借力使力力：利用用炫特区区的知名名度，利利用炫特特区火热热销售的的惯性。利利用炫特特区已成成交的大大量客户户。“实”张张声势：大张旗旗鼓的告告诉目标标客户这这是炫特特区真正正的最后后一栋楼楼，真正正的最后后机会“”围绕着以以上原则则，在推推广中定定位为“炫特区区答谢谢版”2、 推广周周期“H 地地块”总建面面2万多多平米，4400多多套，应应把握好好时机速速战速决决快速销销售。项项目拟定定在20005年年
7、1月88日正式式开盘（以以销售证证件到位位、内部部认购量量的积累累为开盘盘条件）。前期销售售准备：20004年111月55日20004年112月11日 销售售工具准准备、销销售人员员准备、销销售广告告准备内部认购购期(排排号期)：20004年年12月月1日20005年年1月初初 告知知市场、积积累排号号客户开盘正式式销售：20005年11月8日日 签约约成交、轰轰动造势势项目强销销期：220055年1月月10日日20005年年3月底底持续销售售、强力力推广项目收尾尾期：220055年4月月1日20005年年5月底底 尾房房消化 3、媒体体组合对于炫而而言，客客户的接接受习惯惯逐渐趋趋于稳定定，
8、依次次是报纸纸、户外外、杂志志、网络络类，分分项逐一一分析如如下：1)报纸纸报纸媒体体的影响响力自不不待言，是是炫特区区销售推推广时主主要媒介介形式，也也是推广广费用最最高的媒媒体。从从炫特区区的情况况来看，由由于采取取的时“低总价价、低首首付、低低月供”的方式式，面对对的客户户是以220335岁之之间包含含社会各各阶层、各各职业的的年轻人人，所以以只要是是年轻人人喜欢并并阅读的的媒体都都是有效效媒体。这这一点和和市场中中的其他他项目不不尽相同同。对炫特区区有效的的媒体按按顺序可可做如下下排列：北京京青年报报、精精品购物物指南、北北京晚报报、信信报、新新北京楼楼市， 其其中，精精品购物物指南、
9、信信报由由于费用用少、影影响力和和宣传效效果最为为显著，这这两大报报纸也是是我项目目推广是是要重点点采用的的媒体。报广的主主题可以以使用：“入住炫炫特区最最后的机机会”“炫特区区的最后后一栋楼楼”“首付xxxxxx月供xxxxxx”2)户外外户外的宣宣传形式式对大型型项目而而言，同同样是必必不可少少的。从从宣传效效果来看看，本案案的户外外宣传主主要采取取以下几几种形式式：工地围墙墙型的户户外展板板：炫特特区三期期围墙及及答谢版版周边围围墙灯杆旗：星火路路及六里里屯路交通指示示牌：现现有位置置主题：围围墙为“炫特区区答谢版版诸多卖卖点” 灯灯杆旗为为“答谢版版及价格格” 指指示牌为为“案名”发布
10、周期期：3个个月路旗是通通往售楼楼处的主主要标志志，也是是建议必必须要采采用的一一种形式式。3)杂志志北京杂志志种类较较多，如如地产类类：生生活速递递、楼楼市、安安家；休闲类类：休休闲时尚尚、DD壹周等等，目前前拥有越越来越多多的读者者群体，影影响力也也在与日日俱增。在在炫特区区答谢版版的推广广中可以以挑选部部分杂志志作为辅辅助媒体体进行投投放。其内容可可以结合合报广来来进行发发布。4)网络络北京几个个房地产产门户网网站如焦焦点网（hhousse.ffocuusxxx）和知知名门户户网站如如新浪网网（siina.xx）等等在房地地产传播播上很有有效果。5)短信信5)售楼楼处现场场活动促促销此举
11、主要要目的在在于营造造小的销销售高峰峰，可考考虑在开开盘时、在在每周六六、日、节节日期间间或我们们认为适适当的时时机在售售楼处现现场举行行一系列列的有奖奖销售活活动，如如客户联联谊会等等，对于于签约的的客户和和准客户户给予参参加的机机会。以以提升人人气。如如：开盘盘有“礼”免一年物物业费春节期间间购房打打折6)老客客户带新新客户优优惠对于原有有炫特区区的老客客户介绍绍新客户户而成交交的可以以给予一一定的奖奖励政策策；而新新购房的的介绍客客户可享享受一定定的购房房优惠。如：老客客户新客客户一人人一部对对讲机； 给新客客户9.9折4、销售售准备为保证炫炫特区答答谢版能能够在220055年春节节后顺
12、利利开盘销销售，我我部对开开售前所所需销售售工具做做以下详详实安排排。现将所需需销售工工具，按按时间先先后顺序序以及个个别项目目的特殊殊要求一一并提出出，并做做好充分分准备，为为整个项项目营销销推广工工作的展展开打下下良好的的基础。一、相关关文件、证证件此部分工工作是所所有销售售工作的的前提，直直接关系系到项目目销售计计划的安安排。1、设计计院协助助：至少少于开盘盘前1个个月到位位提供（1） 所有规规划、建建设用图图纸及效效果图 （2） 商品房房销售预预测面积积 2、开发发部协助助：开盘盘时必须须到位（1） 建设用地地规划许许可证（2） 建设工程程规划许许可证 （3） 建设工程程施工许许可证
13、（4） 国有土地地使用证证 （5） 商品房销销售许可可证 （6） 物业管理理公约备备案（7） 地名办备备案 二、项目目识别系系统此部分工工作需专专业的广广告设计计公司协协助，所所设计的的物品必必须具有有一定的的整体性性、易于于识别并并拥有较较强的视视觉感与与市场冲冲击力，让让目标客客户群在在第一接接触时有有较深刻刻的印象象。准备时时间 220044年111月 预预计完成成时间220044年122月中旬旬（1） 户型手册册、手提提带 （2） 单体沙盘盘（3） 销售展板板、POOP（4） 售楼员服服装 （5） 售楼员名名片 三、项目目展示手手段此部分工工作需专专业广告告设计公公司与专专业制作作公司
14、协协助完成成，其不不同于项项目识别别系统，它它能更直直接地展展示本项项目的各各项优点点，以利利于公司司销售人人员能更更好地向向目标客客户群介介绍本项项目，从从而更好好地达到到销售目目的。准备时时间 20004年年11月月 预计完完成时间间20004年112月中中旬(1) 工地围墙墙(2) 户外广告告(路旗旗) 准备时时间 20004年年12月月 预计完完成时间间20005年11月（1）样样板间装装饰 准备时时间 20004年年11月月 预计完完成时间间20004年112月中中旬（1） 开盘期间间媒体广广告（平平面设计计稿） （2） 媒体发布布 四、项目目销售管管理文件件此部分文文件是销销售管理
15、理中日常常使用的的基础文文件，可可方便公公司对销销售过程程与进度度进行有有效管理理。准备时时间 2004年年11月月 预计完完成时间间20004年112月（1） 无无碳复写写认购书书 （2） 价价格表 （3） 销销控表 （4） 客客户资料料登记卡卡 （5） 日日报表（6） 周周报表 （7） 售售楼员培培训手册册（含答答客问） （8） 商品房买买卖合同同及其附附件 附：销售售前期工工作计划划表部 门工作事项项具 体 内 容容配合部门门完 成 时 间间策划部销售道具具H地块单单体模型型模型公司司、规划划设计部部出具工工程图纸纸11月330日户型手册册设计广告公司司、规划划设计部部11月225日手提
16、带设设计广告公司司11月225日户型手册册及手提提带印刷刷完成印刷公司司11月330日户外广告告(灯杆杆旗：星星火路及及六里屯屯路)广告公司司开盘前到到位工地围墙墙设计广告公司司11月225日售楼处室室内包装装设计(挂旗、展展板等)广告公司司11月225日喷绘制作作物制作作安装完完成11月330日开盘活动动的准备备工作(易拉宝宝、销控控板等的的设计制制作完成成、开盘盘活动的的策划组组织完成成)20055年1月月5日宣传推广广H地块销销售卖点点总结设计师、策策划、广广告11月一一五日产品定位位及广告告主题的的确定策划会11月220日促销策略略的制定定策划会12月11日H地块形形象广告告市场预预热
17、12月11日始销售部价格表 12月11日销售说辞辞及答客客问11月220日无碳复写写认购书书、商品品房买卖卖合同及及其附件件 12月底底销售其他他准备文文件 12月底底规划设计计部各户型方方案最终终确定设计院11月一一五日H地块建建筑单体体效果图图(建筑筑单体外外立面颜颜色及材材质的确确定)设计院11月222日各户型家家俱墨线线配置图图设计院11月220日单体户型型各功能能空间套套内建面面11月223日装修标准准确定、设设备建材材的选型型（品牌牌确定）审核部11月220日开发部所有规划划、建设设用图纸纸及效果果图 设计院11月一一五日商品房销销售暂测测面积 11月225日五证齐全全时间12月330日前前地名办12月220日物业管理理公约备备案12月底底物业公司司物业管理理公司合合作事宜宜11月220日物业管理理公约确确定11月330日 按揭银银行按揭银行行确定12月底底广告公司司广告发布布合同11月一一五日活动单位位开盘促销销活动11月220日11.20.202219:4619:46:4422.11.207时46分7时46分44秒11月. 20, 2220 十一月 20227:46:44 下午19:46:442022年11月20日星期日19:46:4419