《南京小户型市场分析17472.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京小户型市场分析17472.docx（19页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、南京小户户型市场场分析一、 近期宏观观政策分分析1、 近期政策策分析近期国家家为明确确房价控控制目标标频繁出出台调控控政策，先先是1月月28号号出台国八八条政策策、2月99号央行行又相继继对于人人民币存存贷款基基准利率率上调00.255%，公公积金贷贷款利率率5年期期以上上上调0.2%。由此可可见一系系列组合合拳拉开开了20011年年的调控控序幕。 “8”国八八条要点点对比解解析：内容20100 年“国国十条”及及相关配配套政20111 年“国国八条”行政手段段问责对稳定房房价、推推进保障障性住房房建设工工作不力力，影响响社会发发展和稳稳定的，要要追究责责任。升级对于政策策落实不不力的省省(区
2、、市市)人民民政府要要向国务务院做出出报告，有有关部门门根据规规定对相相关负责责人进行行问责。限购地方人民民政府可可根据实实际情况况，采取取临时性性措施，在在一定时时期内限限购房套套数。各直辖市市、计划划单列市市、省会会城市和和房价过过高、上上涨过快快的城市市，在一一定时期期内，要要从严制制定和执执行住房房限购措措施。原原则上对对本地户户籍家庭庭限购22 套房房，对非非本地户户籍能提提供社保保及纳税税证明的的限购11 套房房，对非非本地户户籍不又又能提供供社保及及纳税证证明暂停停其购房房。经济手段段差别化利利率二套房贷贷款首付付 500%，利利率不低低于基准准利率的的1.11倍。升级对贷款购购
3、买第二二套住房房的家庭庭，首付付款比例例不低于于60%，贷款款利率不不低于基基准利率率的1.1 倍倍。各地地根据实实际在此此基础上上还可以以上调。税收买住房不不足 55 年转转手交易易的，差差额征收收营业税税。买住房不不足5 年转手手交易的的，统一一按销售售收入全全额征收收营业税税。n 首次明确确提出“房房价控制制目标”，表表明调控控从通过过行政手手段调控控房地产产市场转转为直接接调控房房价。n 行政手段段继续升升级，限限购范围围更广且且更加严严厉。n 金融、税税收手段段全面升升级。n 落实约谈谈问责机机制，确确保相关关政策落落实到位位。2、政策策对于市市场影响响分析政策解析析：n 从此轮政政
4、策来看看国八条条主要是是针对住住宅的，金金融政策策主要目目的还是是以抑制制通胀为为目的，但其其对于市市场客户户在一定定程度上上还是增增加了一一些压力力。n 对于市场场投资客客户来说说，总价价较高的的房源势势必提高高了投资资门槛，而而总价低低的小户户型将会会是客户户投资首首选，因因此政策策的出台台将促使使小户型型投资转转热。n 对于市场场投资客客户来说说，对于于投资地地产的信信心会有有一定打打击，而而二套首首付、利利率提高高、及三三套限购购的出台台势必挤挤压部分分投资客客转向商商业地产产。3、住宅宅商业投投资对比比内容解析析住宅商业政策涉及及层面涉及未涉及限购本地居民民限购两两套，外外地居民民限
5、购一一套无首付一套300%、二二套600%50%贷款利率率部分银行行首套88.5折折、二套套不低于于1.11倍1.1倍倍贷款年限限最多可带带30年年10年住宅、商商业对比比解析：通过对对比我们们发现，近近期出台台国八条条对于住住宅地产产的调控控非常严严厉，而而商业地地产并未未涉及，通通过对比比限购、首首付、贷贷款等方方面我们们发现，投投资商业业地产主主要劣势势在于贷贷款年限限，从政政策调控控分析，在在信贷和和限购方方面，商商业地产产的优势势得已显显现，但但商业地地产对于于投资环环境要求求较高，因因此仍存存在一定定的经营营风险。二、 目前市场场小户型型分析1、小户户型分布布目前南京京在售的的小户
6、型型楼盘约约30个个，从楼楼盘分布布来看，主主要分布布在江宁宁和城中中板块各各占399%和226%，河河西目前前在售楼楼盘只有有2个，占占6%。2、小户户型销售售分析目前市场场共计约约有小户户型1338100套，销销售53323套套，销售售率为339%。从从各板块块小户型型来看，小小户型主主要集中中在楼盘盘较多的的江宁，城中和城北销售率超50%。3、 各板块小小户型价价格分析析从各板块块小户型型价格对对比，江江宁板块块为1226422元，城城中为2266334元，部部分核心心位置价价格达3350000元，城城北均价价175500元元，城南南价格为为165515元元，河西西为1775000元，部
7、部分核心心位置楼楼盘小户户型价格格达到2220000，浦浦口区域域由于只只有一个个项目且且为5.3米挑挑高，价价格为1150000元。4、 市场存量量分析从市场小小户型存存量来看看，主要要集中在在江宁板板块，该该区域占占市场存存量的445%。而河西板板块仅占占市场的的6%，可可见此板板块在市市场存量量还是非非常少的的。楼盘列表表楼盘名称称板块上市销售余量销售均价价胜泰华府府江宁244121123148000城市之光光国际公公寓江宁1349918711622106000东渡国际际青年城城江宁54441503128000莱茵铂郡郡江宁710100610120000文鼎雅苑苑江宁3651512141
8、10000天泰青城城江宁21317142128000丹佛小镇镇江宁1688088平层1110000，挑高高150000亚都天元元居艾尚尚江宁29957242精装1002000、毛坯坯97000诚基百家家湖小公公馆江宁47498376160000金陵天成成金公馆馆江宁4508037014000021世纪纪国际公公寓江宁20046154117000城开汤山山公馆江宁1088226130000长江路九九号城中336132204320000金陵尚府府城中12711512240000皇册家园园三期南南第城中15011733208000凯润金城城城中678230448380000京隆国际际公寓城中4442
9、35209250000蓝晶国际际城中23454180200000万豪中心心公寓城中10355782253待定晓庄国际际广场城北900559341160000御湖国际际城北783293490200000中央上尚尚城城北31327835150000玉桥国际际公寓城北42079341挑高2330000、平层层190000德盈国际际广场城南895601294175000蓝岸3GG城南10722172900130000赞成领尚尚城南1800180190000明门城南283139144165660天凤国际际广场浦口965442150000盛世公馆馆河西550224326130000长发都市市蓝瑟河西190
10、45145220000合计13811053233848771752205、 小户型特特点分析析通过调研研我们发发现目前前南京小小户型有有以下几几个特点点n 在楼盘产产品类型型中，主主要已挑高、平平层两种种，纯挑高项项目占220%，纯纯平层占占60%，挑高高和平层层结合的的占200%。n 从各项目目产品面面积上，主主力户型型面积都都在400-600之间。n 从楼盘装装修情况况来看，纯毛坯占36%、纯精装占50%、精装和毛坯都有占24%，其中平层产品主要已装修为主，挑高产品多为毛坯。n 在产品产产权性质质上，770年的的占377%，665年占占26%，500年占77%，440年占占30%.n 从各
11、项目目小户型型价格上上，小户户型价格格比其周周边普通通住宅要要贵100-200%。楼盘列表表楼盘名称称板块主力面积积（）是否精装装OR挑挑高产权性质质价格（元元/）胜泰华府府江宁32-880精装、平平层70年148000城市之光光国际公公寓江宁40-660精装、平平层65年106000东渡国际际青年城城江宁38-554毛坯、平平层70年128000莱茵铂郡郡江宁46-665精装、55米挑高高40年120000文鼎雅苑苑江宁30-880毛坯、44.855米挑高高70年110000天泰青城城江宁36-446、660-990精装、平平层70年128000丹佛小镇镇江宁35-555毛坯、平平层、挑挑高
12、70年平层1110000，挑高高150000亚都天元元居艾尚尚江宁43、668毛坯、精精装、平平层40年精装1002000、毛坯坯97000诚基百家家湖小公公馆江宁41-669、444-1130毛坯、挑挑高40年160000金陵天成成金公馆馆江宁52-887精装、平平层65年14000021世纪纪国际公公寓江宁50-660毛坯、平平层70年117000城开汤山山公馆江宁40-885精装、平平层70年130000长江路九九号城中50-880精装、44.999米挑高高50年320000金陵尚府府城中40-775精装、平平层65年240000皇册家园园三期南南第城中30-660毛坯、平平层40年20
13、8000凯润金城城城中48-779精装、平平层65年380000京隆国际际公寓城中43、552-558、775精装、平平层65年250000蓝晶国际际城中53-881精装、平平层70年200000万豪中心心公寓城中40550毛坯、平平层70年待定晓庄国际际广场城北32-550毛坯、平平层和55米挑高高40/665年160000御湖国际际城北32-1120毛坯，平平层70年200000中央上尚尚城城北40-880精装平层层、4.8米挑挑高毛坯坯65年150000玉桥国际际公寓城北40-880精装平层层、4.7米挑挑高毛坯坯65年挑高2330000、平层层190000德盈国际际广场城南50-880
14、精装平层层、5.2米挑挑高毛坯坯65年/40年年175000蓝岸3GG城南60左右右精装、平平层40年130000赞成领尚尚城南40、660、990精装、平平层65年190000明门城南50、660毛坯、66米挑高高40年165660天凤国际际广场浦口39-996毛坯、55.3米米挑高40年150000盛世公馆馆河西40-550精装、平平层40年130000长发都市市蓝瑟河西50-881精装、平平层70年2200006、 市场小户户型销售售特点分析析n 产品设置置与销售售的关系系从市场小小户型产产品楼盘盘销售分分析，目前市市场产品品20110年底底存在集集中上市市，由于于销售时时间较短短，现阶
15、阶段整体体销售率率较低，就就目前市市场销售售情况分分析，挑挑高产品品市场销销售率最最高，就就目前市市场产品品来看，挑挑高大多多是毛坯坯。n 产品年限限与销售售的关系系从市场产产品年限限分析，目目前市场场70年的的销售率率最高，达达46%，其其次是550年，655年产品品市场的的销售率率为300%主要要原因是是由于江江宁城市市之光公公寓年底底集中上上市造成成供应量量短期剧剧增所至至，因此此，分析析认为，小小户型产产品400年产权权的销售售率相对对较弱。n 产品面积积与销售售的关系系在对各面面积段上上市量和和销售量量的销售售率分析析，41-50产产品市场场销售率率最高，销销售率达达到了774%。n
16、 产品功能能设置与与销售的的关系通过对采采样数据据分析，市市场公寓寓类产品品有阳台台设置的的仅有225%，无无阳台设设置的占占到755%，而而从销售售进度看看，有阳阳台设置置的销售售率达到到76%，较无无阳台设设置销售售率提高高了277个百分分点。7、 市场重点点项目个案案销售情况况项目名称称晓庄国际际广场中央上尚尚城德盈国际际广场莱茵铂郡郡天凤国际际广场挑高高度度5米4.8米米5.2米米5米5.3米米装修情况况毛坯毛坯毛坯精装毛坯产品年限限40404040（实实际322）40主力户型型(平米米)46/557/66032/445/55052/660/88046/66539/557在售价格格（元
17、/）160000150000175000120000150000区位环境境距离地铁铁迈皋桥桥站项目目1.55公里距离中央央门商圈圈2.55公里左左右5分钟可可达中华华门地铁铁站5分钟可可达1号号线天印印站浦口过江江隧道口口上市时间间20100-100-23320100-122-22220100-111-27720111-1-820100-077-288销售情况况上市销售上市销售上市销售上市销售上市销售5605202281914954957101009654项目销售售率93%84%100%14%56%从市场销销售热点点项目分分析，项项目有个个共同的的特点是是距离地地铁站较较近，距距离越近近销售情
18、情况越好好；从产产品挑高高特点分分析，挑挑高4.8的比比挑高55米、5.2米的的销售率率分别低低9%、116%，可可见区位位环境和和产品本本身是导导致项目目热销的的主要因因素。部分项目目由于区区位环境境优势较较弱、或或因自身身产品问问题导致致销售情情况不佳佳，如莱茵铂铂郡，其其与地铁铁的距离离也较近近，但因因其实际际产权年年限仅有有32年年，导致致其销售售速度的的下降，而而天凤国国际广场场、丹佛佛小镇、玉玉桥国际际公寓则则因为距距离地铁铁站较远远，不具具备的交交通优势势，一定定程度上上也影响响到了其其市场的的整体销销售。三、 河西小户户型市场场分析1、 河西小户户型发展展概括河西的小小户型发发
19、展要从从05年年初开始始，早期期项目有有东渡青青年城、宋宋都奥体体名座，产产品以平平层挑高高，东渡渡户型以以50平平米为主主，奥体体名座以以55平平米为主主，价格格为50000元元左右，到到05年年4月紫紫金西区区中央和和嘉业国国际城推推出2号号楼小户户型，产产品为精精装，价价格在660000元左右右，这些些项目为为河西最最早的小小户型项项目，一一直持续续到066年底项项目才都都销售完完。20007-20008年河河西小户户型开发发出现断断档，开开发主要要以住宅宅为主，直直到20008年年底调控控政策出出台，金金马郦城城推出部部分精装装小户型型，主力力户型面面积为335平米米左右，价价格为77
20、5000元左右右，20009年年上半年年河西小小户型也也出现了了短时间间的断档档，到220099年金地地明京99月推出出2800套左右右精装小小户型公公寓，主主力户型型为755左右，价价格为2200000元-250000左左右，目目前都已已售完，早期项目，推出的小户型都是整体项目的一小部分作为小面积公寓推出。2、 河西小户户型价格格分析项目类型型项目名称称在售价格格（元/平米）均价（元元/平米米）在售小户户型盛世公馆馆130000175000长发都市市蓝瑟220000二手小户户型东渡国际际107003145000紫金西区区157661奥体名座座144002嘉业国际际153660金马郦城城162
21、77420100年111月4号号盛世公公馆上市市，20010年年12月月19号号长发都都市蓝瑟瑟项目上上市，该该项目都都为精装装平层，目目前盛世世公馆在在售均价价为1220000元/平平米，长发都都市蓝瑟瑟销售价价格为2220000元，在售小小户型均均价为1175000元，而目前前河西二二手小户户型除东东渡国际际项目外外，其余余项目价价格也达达到了1150000左右右，整体体二手小小户型均均价在1145000元左左右。3、河西西小户型型现状分分析从河西区区域环境境来看，目前两项目总体市场存量约为740套，销售269套，销售率为36%，项目都为纯小户型项目。目前区域已形成了一定的成熟度，在售仅有
22、2个楼盘，市场存量也较少，从两楼盘销售来看，销售情况较好，在政策调控影响，河西板块利好的拉动下势必促使小户型市场发展，河西作为南京小户型的热点区域，发展前景较好。4、河西西小户型型个案解解析项目名称称盛世公馆馆长发都市市蓝瑟产品类型型精装平层层精装平层层产品年限限4070装修标准准（元）1000025000-30000主力户型型（平米米）31/443/66850/553/667/778上市时间间:20110-112-11920100-111-044销售情况况上市销售上市销售55022419045销售率41%24%河西现有有小户型型项目22个，都都为精装装平层项项目，从从产品年年限来看看，盛世世
23、公馆为为40年年，长发发都市蓝蓝瑟为770年，从从装修来来看长发发都市蓝蓝瑟装修修档次要要高于盛盛世公馆馆，上市市时间在在去年111、112月，从从销售情情况分析析盛世公公馆销售售率为441%，长发发都市蓝蓝瑟244%，主主要原因因为盛世世公馆推推出价格格较低。四、 河西商业业分析1、 目前商业业发展基基本概况况经过六年年的发展展河西CBBD一期期已近建建成，二二期正在在建设中中，现有有人口约约35万万，规划划人口660万，目目前中心心区域主主要商业业有两大大类，一一是小型型商业广广场，二二是项目目底层商商业，从从商业分分布来看看，主要要是沿中中央绿轴轴两层。现阶段商商业发展展还不完完善，目目
24、前商业业主要服服务于两两类人群群，一是是居住在在河西区区域客户户，二是是在河西西上班族族，但主主体还是是已上班班客户为为主，主主要业态态已餐饮饮和银行行为主。2、 目前区域域商业销销售概括括楼盘名称称售价租金层高面积经营范围围余量宋都奥体体名座3万左右右（正面面朝奥体体大街的的门面）63（因因是挑高高户型，已已隔成两两层，实实用面积积大约在在1200）的的租金99万/年年（目前前业主对对外出租租的报价价）4.8米米/1层层12000多（目目前在售售的：早早期宋都都的售楼楼处）不可以做做餐饮剩12000多的一套套中泰国际际广场（商商铺：-1F4F）1.8万万-3.3万/ 12的 11万多/月 2
25、2.5米米 -1FF-4FF 12-40左右不可以做做餐饮,目前是是红星美美凯龙，在在经营家家具 有部分分紫金西区区中央3万-33.3万万元/（目前前业主对对外的报报价） 1000的 16万万元/年年（4号号楼的商商铺） 一层层4.88米 1000-1770左左右只有4号号楼朝西西的可以以做餐饮饮，别的的楼都不不可以目前4号号楼在对对外租的的有3户户左右嘉业国际际城180000-5500000元/（44F：1180000 33F：2250000 22F：3300000 11F：5500000）/4.5米米20上上千部分区域域可做餐餐饮，根根据实际际情况剩2间铺铺面， 80多多平米3、 未来商业
26、业发展趋趋势从各项目目商业发发展来看看，铺商商业基本本都已成成型，主主要以餐餐饮、美美容、银银行、图图文、超超市为主主，目前前嘉业国国际SHHEWAALK商商业广场场处于招招商阶段段，后期期区域商商业发展展将以嘉嘉业和中中泰广场场商业为为中心，沿沿中央绿绿轴向南南北两侧侧发展。五、 本案区位位优势分分析1、区域域未来发发展规划划整体河西西板块首首先发展展起来的的是北部部板块，依依据龙江江新城市市中心的的商业配配套，拉拉动了其其周边城城市建设设的大发发展，目目前该区区域正面面临着新新一轮的的开发势势头。 中部板块块随着十十运会的的确定，加加快的中中部的建建设力度度，目前前其板块块以基本本成型，板
27、板块内990%以以上的土土地均以以出让，后后续将基基本无土土地出让让。 2、区域域发展现现状分析析1）、CCBD发发展现状状本案处河河西发展展的第一一梯队，其其后续的的长效规规划必将将会本案案带来更更大的升升值预期期，更能能影响更更多投资资者的关关注，目目前CBBD一期期已经落落成，中中心商务务区已形形成较好好的办公公氛围本本案位于于CBDD一期东东侧，距距离CBBD中心心区5000米，区区位条件件优越，目目前CBBD二期期项目也也都以开开工建设设。目前河西西CBDD区域工工商注册册企业数数13000户，注注册资本本1066亿元，其其中千万万元以上上企业1120户户。金融融及准金金融企业业76
28、家家-汇丰银银行南京京分行、乐乐爱金财财产保险险（中国国）有限限公司、南南京紫金金投资控控股有限限责任公公司、总总部型企企业355家-首都都银行（中中国）有有限公司司、中国国石化集集团华东东石油局局、中储储粮集团团等、科科技研发发企业998家南京联联勘科技技有限公公司、南南京皓都都信息科科技有限限公司、南南京苏惠惠信息技技术有限限公司等等；贸易易型企业业1400家南南京万川川医药有有限公司司、南京京美泰实实业有限限公司；商务服服务企业业5200家天天健正信信会计事事务所江江苏分所所、江苏苏华康保保险代理理有限公公司、南南京新与与力文化化传媒有有限公司司等；商商业企业业40家家法国国家乐福福超市
29、中中央公园园店、南南京红星星国际家家居广场场奥体店店等；酒酒店餐饮饮企业220余家家联强强国际国国贸大酒酒店、仁仁恒国际际公寓酒酒店、俏俏江南餐餐饮等。入入驻企业业职工约约1.55万人。 2）、项项目区位位分析本案位于于河西新新城奥体体片区，紧紧邻河西西中心商商务区一一期，分分别距离离地铁11、2号号线6773米和和8100米，交交通条件件优越，区区域目前前已近形形成较好好的配套套，随着着中心商商务区的的不断扩扩大和完完善，区区域成熟熟度将越越来越高高，同时时10号号线也将将在20014年年完成通通车（连连接江北北区域），并并在元通通站设置置中转站站点，从从而进一一点的扩扩大了区区域的人人流量
30、。3、后期期发展利利好20144青奥会会确定在在南京召召开，主主会场为为奥体中中心，前前期青奥奥村选址址在南部部双闸村村附近，原原本是以以此带动动南部建建议的快快速发展展，但据据南京规规划局官官方网站站8月112日发发布的一一则招标标公告，青青奥村最最新地址址在河西西滨江大大街东侧侧，江东东路西侧侧，江山山大街北北侧。为为原先河河西国际际博览中中心的二二期用地地，就在在国际博博览中心心会展中中心的南南侧，未未来青奥奥村本案案15000米左右右，随着青青奥村的的确定，后后期周边边配套建建设将不不断加大大，对于于本案的的有着较较大优势势。六、 本案S、WW、O、TT的分析析1） 项目优势势（S）：
31、 本案处于于河西新新城奥体体中心片片区，目目前区域域交通、配配套较为为完善； 本案距离离地铁11号线7700米米左右，交交通条件件优越； 从市场销销售情况况来看，挑挑高产品品销售量量最高，本本案产品品为挑高高，产品品优势明明显； 本案性质质属商业业类用地地，从目目前看，政政策因素素对其约约束性小小，在住住宅市场场受到较较大打压压的情况况下，商商业类住住宅产品品将会是是今后市市场投资资的一个个热点产产品。 产品设置置时尚，现现代感强强，较能能吸引眼眼球，如如辅以较较好的推推广，定定能达到到事半功功倍的效效果。 产品主力力面积段段属市场场主需，易易于后期期销售。2）项目目劣势（W）： 4.8米米挑
32、高可可谓比上上不足比比下有余余，优势势有，但但并不非非常的明明显，对对提升项项目卖点点和单位位，自身身存在一一定的制制约性； 项目为440年产产权，产产权年限限较短，从从前期市市场产品品的总体体情况看看，对销销售速度度和销售售单价都都会造成成一定的的影响； 从现阶段段产品上上，本案案公寓产产品没有有做阳台台设置，从从市场的的情况下下，无阳阳台产品品的销售售速度和和价格都都将会受受到一定定的影响响。3）发展展机遇(O)： 区域目前前已近具具备一定定的成熟熟度，后后期环境境将更加加完善； 目前调控控政策已已形成，客客户投资资受限，而而本案的商商业性质质，较好好的回避避了政策策因素主主力面的的影响，
33、产品投资利好凸显，市场机会较大； 市场挑高高项目较较少，区区域竞争争对手也也较少，市市场环境境较好。 青奥会的的筹办，青青奥村的的筹建、一、二号线的开通，十号线的筹建，对本案而言是绝好的发展机会； 中央商务务区二期期已开工工建设，后后期商务务人员将将不断增增加，小小户型租租赁需求求将不断断增加，本本案紧邻邻CBDD，区位位条件优优越。4）发展展威胁(T)： 政策调控控的不稳稳定性，对对于市场场投资客客户信心心有所打打压；本案建议议：1、政策策方面：抓住现现阶段政政策层面面对住宅宅市场强强压而对对商业地地产还末末涉及的的特点，展开有效的项目推广，扩大项目的影响力，创造市场新的热点； 2、关于于挑
34、高：受南京京容积率率政策限限制,44.8米米调整的的可能性性较小,因此,建议在在产品样样板设置置时,要要充分的的考虑层层高分隔隔与空间间的关系系,达到到即实用用又好用用的效果果,提升升项目的的综合竞竞争能力力,保证证创造更更大的利利润值；3、精装装修是小小户型产产品销售售的主流流模式，建建议本案案也以精精装的形形式出现现，以满满足对投投资者的的购房需需求；4、上市市时机：区域商商务环境境以日渐渐成熟，交交通环境境便捷，后后续CBBD南延延也全面面开工建建议，青青奥会各各项配套套也在加加紧进行行，同时时区域内内同质产产品少，宏宏观政策策影响面面小，在在政策对对住宅市市场强压压的情况况下，一一部分资资金将要要流向其其它领域域，而本本案的商商业性质质，公寓寓特点，必必将会影影响到较较大一部部分投资资者的目目光。金石地产产 20111年2月月