《对“小产权房”相关问题的法律探究18963.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《对“小产权房”相关问题的法律探究18963.docx（13页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、毕 业 论 文题目：对“小产产权房”相关问题的的法律探究 班级：08级法法律专科姓名：潘文铖内容提要摘 要：“小产产权房”在近近几年日趋火火爆，在商品品房价格不断断攀高、土地地资源日趋稀稀缺的情况下下，全国几乎乎所有大中型型城市及其近近郊，均出现现不少违规开开发建设、销销售的小产权权房。无论是是建设数量还还是市场需求求，小产权房房都相当庞大大，国家虽明明文规定不准准买卖小产权权房但禁而不不止。从“小小产权房”的的发展现状出出发，分析其其成因，评述述其政策，剖剖析其困境，继继而建构小产产权房未来发发展的制度框框架，结合当当前现状，对对“小产权房房”所涉及的的法律问题进进行一番分析析探讨。 关键词
2、：小产权权房;城乡二二元结构;集集体土地所有有权正文：中国经济济的迅速发展展促使城市的的规模不断扩扩大，在住房房需求的刚性性增长和房价价不断攀升的的矛盾交织中中，“小产权权房”应运而而生并蓬勃发发展。统计显显示，小产权权房大量存在在于各大中城城市的城市郊郊区，相对低低廉的价格使使其受到了城城市中大量中中低收入者的的青睐，在众众多一知半解解的买房人承承担着经济风风险的同时，监监管力度薄弱弱的各种违法法行为也日益益引起国家相相关部门的重重视。在此，结结合当前现状状，对“小产产权房”所涉涉及的法律问问题进行一番番分析探讨。一、小产权房现现象的成因 (一)小小产权房的现现状根据国国家相关部门门2007
3、年不不完全调查显显示，现存小小产权房的数数量非常庞大大，北京市早早已突破10000万平方方米，大概占占住房总量的的20，分布布在房山、通通州昌平、顺顺义、密云等等京郊；西安安市郊小产权权房超过1000万平方米米；深圳等一一些城市小产产权房所占的的比重甚至高高达401。针对对小产权房如如火如荼的发发展趋势，政政府相关部门门也表示了明明确态度，22004年11月国土资资源局关于于加强农村宅宅基地管理的的意见中规规定：“严禁城镇居居民在农村购购置宅基地，严严禁为城镇居居民在农村购购买和违法建建造的住宅发发放土地使用用证。”国务院办公公厅在20008年1月11日下发的关关于严格执行行有关农村集集体建设
4、用地地法律和政策的的通知曾针针对小产权房房问题作出如如下批示：“农村住宅用用地只能分配配给本村村民民，城镇居民民不得到农村村购买宅基地地、农民住宅宅或“小产权房”。“单位和个人人不得非法租租用、占用农农民集体所有有土地搞房地地产开发。”然而现实状状况是“小产权房”禁而不止。 (二)小产权房形形成的原因第一，近近年来，全国国各地房地产产价格不断攀攀升，而“小产权房”的价格只有有同样位置商商品房价格的的40600%甚至只有有同样位置商商品房价格的的30%440%。在商商品房价格居居高不下和一一路飚升的过过程当中，高高昂的土地价价格无疑起到到了推波助澜澜的作用。国国土资源部曾曾组织有关单单位对40个
5、楼盘作作了典型分析析，结果显示示，不论是协协议供地方式式还是“招拍挂”，地价占房房价的比例平平均在25%30%左左右。国务院院发展研究中中心的一份研研究报告显示示，2000020044年间，土地地成本上涨550%是房价价上涨的主要要动因2。其中最大大的获利者就就是地方政府府和房地产商商。 事实上，自自20世纪90年代至今今，地方政府府对土地出让让金收入的依依赖以几何倍倍数增长，据据中国社科院20007年中国社社会发展蓝皮皮书显示，11990年，全全国土地出让让金仅10.5亿，到20005年，全国国土地出让金金总额达55505亿元，这这15年间，土土地出让金收收入累计2.19万亿元元。横向比较较
6、看，在沿海海经济发达地区区，土地直接接税收及由城城市扩张带来来的间接税收收占地方预算算内收入的440%，土地地出让金净收收入占地方预预算外收入的的60%。因此此经济适用房房、廉租房等等社会保障性性住房推动相相当不易33。城市商商品房价的居居高不下和经经济适用房、廉廉租房等社会会保障性住房房的明显供应应不足，因此此城镇居民即即使明知购买买小产权房不不会取得合法法的房屋所有有权，且将面面临很多风险险，仍甘愿冒冒险一试，以以此改善居住住条件。 第二，我国国二元制的土土地所有权制制度。小产权权房存在的根根本原因在于于我国二元制制的土地所有有权制度。根根据我国宪法法第10条规定，我我国土地利用用主体为两
7、类类：国家，针针对的是城市市市区的土地地；农民集体体，针对的是是农村和城市市郊区的土地地属于农民集集体所有。虽虽然集体土地地所有权与国国有土地所有有权在宪法上上具有平等性性，但根据中中华人民共和和国城市房地地产管理法第第6条和中华华人民共和国国土地管理法法第63条规定，只只有国家所有有的土地才能能用于房地产产开发，农村村集体所有的的土地不能直直接用于商品品房开发建设设。只有通过过国家相关部部门补偿征收收后，变集体体所有的土地地为国家所有有的土地，才才能出让给有有资质的房地地产开发企业业进行开发。这这是基于国家家的行政管理理职能来考虑虑的，并限定定必须为了公公共利益才能能征收集体土土地，但对于于
8、“公共利益”的界限宪法法与法律并没没有详细规定定，因此，政政府打着“公共利益”的旗号侵害害农民集体利利益的现象层层出不穷。地地方政府一边边禁止集体所所有土地直接接进入土地流流转市场，一一边又通过低低价征收了集集体所有的土土地，然后以以征收补偿费费用的几十倍倍甚至几百倍倍的价格出让让给房地产开开发商。有些些集体经济组组织为了维护护自身经济利利益，在集体体所有的土地地上以各种名名义建造房屋屋，并通过出出售获取了一一定的经济利利益。二、小小产权房违法法性根据上文所所述，国家所所有土地和集集体所有土地地在宪法上具具有平等性。宪宪法规定，任任何组织或者者个人不得侵侵占、买卖、出出租或者以其其他形式非法法
9、转让土地。一一切使用土地地的组织和个个人必须合理理地利用土地地。可见，宪宪法不加区分分的允许集体体土地使用权权和国有土地地使用转让。同同时，物权权法第3条第3款规定：“国家实行社社会主义市场场经济，保障障一切市场主主体的平等法法律地位和发发展权利。”物权法第4条进一步确确定，国家、集集体、私人的的物权和其他他权利人的物物权都受法律律保护，任何何单位和个人人不得侵犯。通通过宪法和物物权法的规定定可以得出这这样一种结论论：国家和集集体在社会主主义市场经济济体制下是两两个平等的主主体，作为土土地所有者，集集体与国家具具有平等的法法律地位，利利用土地谋求求自身发展的的权利也应当当平等。如果果法律对国有
10、有土地使用权权能不加限制制，那么对集集体土地使用用权也应平等等对待。 限制集体土土地使用权的的流转的规定定来自土地管管理法。中中华人民共和和国土地管理理法颁布于于1986年，分分别于19888年、19988年、20044年进行了三三次修订。该该法在最初是是允许城镇非非农业户口居居民取得集体体土地使用权权进行住宅建建设的。19986年的中中华人民共和和国土地管理理法第411条规定：“城镇非农业业户口居民建建住宅，需要要使用集体所所有的土地的的，必须经县县级人民政府府批准，其用用地面积不得得超过省、自自治区、直辖辖市规定的标标准，并参照照国家建设征征用土地的标标准支付补偿偿费和安置补补助费。”4
11、因此可以说说土地管理理法的规定定从法理上分分析而言是违违宪了，小产产权房并未违违宪或者违背背物权法的的规定。三、小产权房的的法律定性“小产权房” 这个概念，在在规范性法律律文件里找不不到，只是时时下一种不正正规的俗称而而已。通常，它它是指在农民民集体土地上上建设的房屋屋，未缴纳土土地出让金等等费用，其产产权证不是由由国家房管部部门颁发，而而是由乡政府府或村政府颁颁发，所以叫叫做小产权房房。小产权房又可细细分为两类：第一类是集集体组织经过过其所在县级级政府合法批批准后，在自自有的非农用用地上修建的的村民住宅用用房，集体组组织在给村民民分配房屋后后，将多余的的房屋卖给集集体组织之外外的人。对于于这
12、种情况来来说，房屋本本身是合法的的建筑物，只只是依法不能能出售给集体体组织以外的的人，法律仅仅仅不保护非非法买受人的的权益，但对对于集体组织织来说，其对对房屋所享有有的权益是受受到法律保护护的。第二类类是集体组织织未取得任何何批准手续，擅擅自在自有的的农用地上修修建的违章建建筑。对于这这种情况，由由于房屋本身身不合法，法法律不保护此此房屋上所附附的任何权益益。这两类小小产权房有共共同的特点：由于集体组组织不用向国国家缴纳土地地使用权出让让金及商品房房买卖中涉及及的相关税费费。因而房屋屋建设成本低低廉、售价较较低，往往只只有同类商品品房的1/33至1/2。另另外，对于集集体组织以外外的买受人来来
13、讲，由于违违反法律的规规定，两类小小产权房买受受人的权益均均不受法律保保护。不管买买受人是否取取得所谓的“小小产权”，这这些证明文件件都没有法律律依据，不具具有法律效力力。四、小产权房的的法律风险小产权房不受法法律保护，对对于非农村集集体组织成员员的买受人来来说，存在很很大的风险，具具体表现在以以下几个方面面：（一）买受人不不能取得房屋屋所有权证。即即使买受人取取得有乡政府府或村委会盖盖章的所谓“产产权”或类似似的文件，也也是不受法律律保护的，如如果将来乡政政府或村委会会反悔，要收收回房屋，买买受人只能要要求返还房屋屋价款，无法法继续保留房房屋。（二）存在一定定的交易风险险。买受人如如果以预售
14、方方式购买小产产权房，他对对开发商的资资信、项目的的情况无法真真正了解，由由于不存在任任何政府监管管，也没有行行政机关对开开发商行为进进行审查，一一旦出现房屋屋不能按期交交付或无法交交付的情况，买买受人往往难难以追回房款款。（三）质量风险险。小产权房房的建设可能能根本没有经经过房屋质量量验收等程序序，一旦出现现房屋质量问问题，买受人人的利益很难难得到维护。（四）拆迁过程程中的风险。小小产权房在使使用中如果遇遇到国家征收收，买受人很很难得到相应应的拆迁补偿偿。如果房屋屋是第一类小小产权房，补补偿受益人是是农村集体组组织；如果是是第二类小产产权房，因为为本身是违章章建筑，无法法得到任何补补偿。 五
15、、小产权房及及房屋买卖合合同的处理路路径 小产产权房合同纠纠纷中房屋买买卖合同的效效力认定应当当以现有法律律为依据。按按照合同法法规定，只只有法律才能能规定合同无无效的情形，现现有法律普遍遍认定小产权权房买卖合同同无效是缺乏乏法律依据的的。当然，由由于小产权房房本身更多是是一个政治问题，要要指望法院从从确认小产权权房买卖合同同合法有效来来推动土地制制度变迁并不不现实。小产产权房本身的的处理已经不不是一个单纯纯的法律问题题，而需要我我们从更加务务实的、细致致的角度进行行处理和妥协协。 1集体土地地使用需要进进行限制，但但小产权房买买卖行为却是是有效的 从法律上上讲，政府禁禁止小产权房房买卖是有法
16、法律依据的，主主要包括土土地管理法第第43条、63条；而我我国也是一个个人多地少，人人均耕地持有有量非常少的的国家，因此此保护耕地是是必须。但是是，小产权房房流转与耕地地破坏并无必必然联系，如如果农民将已已有宅基地、已已有房屋用于于流转并不影影响到耕地保保护；同时，现现有的法律安安排并不一定定就合理，从从长期看，法法律是可以修修订的。基于于这些理由，从从长期看，小小产权房应当当可以流转。 就算小产权房不符合法律规定，但合同效力具有相对性，农民未按照法律要求的审批、许可程序在集体土地上修建建筑物确实是违法行为，应当给予惩处。但是这并不影响小产权房买卖行为的效力，房屋买卖具有相对独立性，在无法律明
17、确禁止下应当认定为合法。 2已经建成的、出售的：补缴土地出让金等税费 尽管现有法律政策禁止小产权房买卖，但小产权房已经建成的事实并不能简单通过拆除进行解决，尽管这些房屋不符合土地利用、建设规划，也没有上缴土地出让金等税费，但这些都已经是社会存量财富，而且不少小产权房已经出售，住满了居民，强行拆除势必影响稳定。笔者认为，应当认可这些小产权房占有的合法性，但是需要补缴土地出让金等税费。当然，谁支付土地出让金等税费、以及这些税费是否收得回来同样牵涉到大量细致的问题。 3逐步允许流转 对农民单独拥有的农村住房以及集体经济组织盘活农村宅基地后修建的“小产权房”应当逐步运行流转，其方式可逐渐从租过渡到卖，
18、从补缴土地出让金等税费过渡到政府收取资源税。笔者之所以建议事先推行小产权房出租的原因在于，首先，这可以作为政府廉租房的一种补充制度；其次，更重要的理由在于，当小产权房市场尚不规范的情形下，为避免由于购房者、售房者在买卖决策时考虑之不充分以及分散市场风险，以租代售不失为一种折中；再次，由于农民的承包权是有年限的，如果允许所有权买卖(永久性出售)会要求我国土地制度的根本性变化。 4严谨滥占耕地 正如有学者所说，“土地私有化不能遏制土地流失”，与那些声称耕地保护与粮食安全无关的论点相反，笔者认为，耕地保护政策是必须尊重的政策，我们需要“在立法取向上采取耕地保护和土地利用兼顾的具体制度”；更何况，在城
19、乡二元体制下，“土地对于中国农民而言除了生存权以外，还承载着发展和社会保障方面的功能”。因此，那些破坏耕地修建小产权房的违法行为应当坚决禁止，而对于已经滥占耕地修建房屋的，如果能够退耕的应当退耕，不能退耕的在补缴所有税费的基础上再进行处罚。而对建设用地指标内的农用地转换只有在实现占补平衡等前提性条件后可以流转。 5不符合土地规划的小产权房应认定为违章建筑 包括发达国家在内，土地或多或少有限制，而土地规划是最主要的手段之一。政府应当将土地规划与建设用地指标相结合对城市建设、土地使用等进行规划。而不符合土地规划的小产权房，属于违章建筑，原则上应该拆除。三、小产权房的的出路 (一)“小小产权房”应应
20、当疏导而非非禁止 反对小产权权发展的人最最直接的理由由就是，如果果农民集体土土地用于商品品房开发，那那么将会造成成耕地大面积积减少，中国国将会造成粮粮食安全问题题，因此，小小产权房绝对对不能合法化化，一旦开了了这个口子就就会威胁到国国家粮食命脉脉。但所谓小小产权房合法法化会影响我我国耕地保护护的土地政策策本身就是一一个伪命题。事事实上，真正正威胁到土地地安全的是我我们的地方政政府，国土资资源部执法监监察局局长张张新宝说，在在当下的土地地违法案件中中，地方政府府成为主导因因素。“凡是是性质严重的的土地违法行行为，几乎都都涉及政府或或相关领导。”据据统计，新土土地管理法实实施以来的七七年中，也就就
21、是1999920055年，全国共共发现土地违违法行为1000多万件，涉涉及土地面积积近500多多万亩，比22004年全全国新增的建建设用地总量量402万亩亩还要多出近近100万亩亩6。正正如前文所引引数据表明，地地方政府财政政收入对土地地出让金的严严重依赖导致致政府为了追追逐高额利润润，一方面不不允许农民将将自己的集体体所有制土地地用于商品房房开发，从而而获得更高的的效益，另一一方面却通过过征收补偿的的方式，将农农村集体土地地转为国有土土地，出让给给开发商用于于商品房开发发或其他商业业开发获取暴暴利。与个体体农民相比较较，地方政府府违法征地的的破坏性更大大，造成的影影响更恶劣。 因此，对于土地
22、制度的保护应当从规范管理入手，而不是简单的禁止。当政府不是作为国家的管理者而是以一个市场主体的身份出现在土地市场上时，土地制度的管理的效率就可想而知了。在三农问题迫在眉睫的今天，小产权房所暴露出来的种种社会问题，如城乡二元机制的不合理，城乡差距巨大，政府与农民争利都需要妥善解决。要想实现城乡一体化，改变城乡二元经济结构，首先要改变的是中国独特的二元土地制度，对农村集体土地的流转加以引导、规范管理。 党的十七届三中全会上通过的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，提出了建立健全土地承包经营权流转市场和逐步建立城乡统一的建设用地市场。报告明确地表示，在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外
23、，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。这一决定的提出，为完善解决小产权房问题，提供了政策上的有力保障。根据这一决定的思路指导，只要经有关部门批准，集体所有的土地就可以参与房地产开发。政府在确保本行政区域内耕地总量不减少的情况下，统筹规划建设用地和农用地，加强村庄、集镇建设用地规划，提高土地利用率。非经法定程序，村庄、集镇建设用地规划不得变更。对规划内的像高中产良田、粮棉油生产基地、基本农田之类的集体土地，应该对其严格保护，真正建立起触碰不得的红线规则；而对于宅基地、荒山、荒地、改造增产意义不大的劣质田地等，可以考虑在法律上授予作为集体
24、土地所有者的农村集体经济组织或村民委员会一定的灵活经营空间，这样既可以增加土地供给，又可以有效提高农民的收入，加快实现农村住宅小区化的目标7。七、总结 当农村集集体土地的流流转合法化时时，相当数量量的农民将从从土地的束缚缚中解放出来来，不再以传传统农业为谋谋生手段，对对于社会主义义新农村建设设也有着不可可忽视的作用用，真正实现现城乡统筹发发展。参考文献1 王云利利.浅析小产权权房法律问题题J.法制制与社会,22009,(1).2 刘曼玉玉.对“小产权房”的法律分析析J.法制制天地,20008,(113).3 上海保保障性住房建建设面临土地地来源等诸多多问题Z.21世纪纪 新闻网.htttp:/ 56444832.shtmll.4 张伟.关于小产权权房合法化的的法律制度探探究D.中国人民大学学位位论文,20008.5 土地违违法,政府岂可带带头？Z.新华网.htttp:/ 邹伯梅梅.小产权房相相关法律问题题研究J.技术与市市场.20009,(1).7 齐东文文,熊昭.从“小产权房”的合法化到到土地管理体体制改革重庆统筹筹城乡的一个个视角J.西南农业业大学学报：社会科学版,20088，(2).8 俊英.关于小产权权房合法化的的思考J.江苏警官官学院学报,2008,(3).