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1、 大十字商商业街整合营销销推广方方案一、市场场调研分分析 调查时时间20022年7月18日20002年年7月22日 调查方方法采用问卷卷调查和和问询调调查结合合 调查目目的分析哈密密市商业业环境及及大十字字商业街街目标客客户购买买行为及及心态，为为项目定定位及营营销推广广提供客客观依据据。 调查范范围哈密市主主要商业业市场 调查项项目1、哈密密市商业业宏观经经济环境境2、哈密密市商业业形态3、哈密密市经营营商户4、竞争争物业状状况5、大十十字商业业街意向向客户购购买行为为 调研分分析结果果一、哈密密市商业业宏观经经济环境境分析1、人口口少、收收入低、消消费能力力有限哈密地区区面积116.55万
2、平方方公里，辖辖区人口口35万，其其中市区区面积88.5万万平方公公里，人人口155.6万万，由于于城市人人口少，人人均收入入水平低低，致使使商业消消费水平平较低，消消费能力力有限。2、缺乏乏产业支支撑，经经济发展展缓慢哈密市产产业主要要依赖矿矿产、铁铁路及农农业，在在整个产产业发展展中，第第一、二二、三产产业均不不发达，且且缺乏有有力的经经济增长长点，经经济发展展缓慢，制制约了商商业的发发展。3、旅游游消费不不足每年来哈哈密的外外来人口口高达十十几万，但但多数以以民工居居多，由由于消费费水平较较低，对对商业的的贡献率率极低，而而对商业业贡献率率较高的的旅游人人数，所所占比例例相对较较低，每每
3、年仅335万万人，对对商业的的贡献相相对有限限。4、各商商业市场场缺乏亮亮点，差差异性不不强哈密市商商业格局局缺乏亮亮点，雷雷同性极极强，未未能针对对细分市市场建立立起一些些有特点点的专业业市场，差差异性不不强导致致市场间间竞争激激烈，每每家商业业市场均均未能形形成自己己的优势势，缺乏乏长远发发展潜力力。二、哈密密市商业业形态分分析1、商业业集中度度高，缺缺乏发展展空间哈密市商商业主要要集中于于以时代代广场为为中心的的商业区区和以天天马为中中心的铁铁路局商商业区。在商业形形态方面面，以时时代广场场为中心心形成了了以领先先、新世世纪、地地下街及及沿街品品牌店构构成的，芸芸集了服服装服饰饰、鞋帽帽
4、箱包、日日用百货货、家用用电器、通通讯产品品、文化化用品、副副食品等等数十类类品种，是是哈密市市最繁华华的商业业区，商商品零售售额占据据哈密市市场的770%以以上。在时代广广场周边边，还形形成了以以丰茂市市场、新新丰市场场和工人人广场三三大市场场构成的的中低档档商品集集贸市场场，这三三大市场场依靠较较低的产产品价格格和与市市中心相相邻的优优势，与与商场及及品牌店店形成互互补效应应，吸引引着不同同的客户户群。以天马为为中心的的铁路商商圈，充充分利用用交通及及地理优优势，形形成了以以天马市市场，温温州商贸贸城、绿绿洲建材材市场、万万风家俬俬、美神神家俬、神神洲家俬俬及友谊谊路批发发市场构构成的集集
5、贸市场场的商业业形态，主主要经营营小商品品、建材材、家俬俬、糖酒酒、日用用百货及及食品等等商品。从上述哈哈密市的的商业格格局而言言，商业业集中度度较高，再再加上缺缺乏新的的商业增增长点，人人均消费费水平较较低，商商业已趋趋于饱合合，缺乏乏发展空空间。2、商场场、集贸贸市场、品品牌店及及超市构构成哈密密市四种种主要商商业形态态。哈密市的的消费主主要集中中于商场场，集贸贸市场，其其中商场场和品牌牌店主要要经营中中高档商商品，集集贸市场场主要经经营中低低档商品品，超市市多为一一些便民民店，经经营日用用百货、食食品等，从从商业形形态而言言，缺乏乏专业性性，特色色化的商商业形态态，商业业雷同性性强，竞竞
6、争激烈烈，特色色专业市市场发展展潜力巨巨大。3、商户户忠诚度度低，流流动性强强由于哈密密市商业业雷同性性强，缺缺乏差异异性，未未能形成成自己市市场的竞竞争优势势，因此此当新的的市场出出现时，立立即出现现大量商商户的流流动现象象，新的的市场只只需借助助价格杠杠杆和一一些炒作作，即可可迅速将将原市场场内的一一部分商商户吸引引过来，如如此循环环往复，从从而形成成了哈密密市商户户忠城度度极低，铺铺位租赁赁期极短短，商业业流动性性极大的的特点。4、商铺铺销售以以租赁为为主，产产权销售售方兴未未艾哈密市前前几年商商铺销售售主要以以租赁为为主，包包括领先先、新世世纪、阳阳光商场场及各类类市场，在在新近的的商
7、业开开发中，逐逐渐形成成了以产产权销售售为主的的销售形形式，且且多为440年产产权销售售，包括括华洋购购物城、温温洲大厦厦等，也也有一些些1020年年使用权权销售的的商铺，如如地下街街等，一一些小区区在底商商的开发发中，也也纷纷推推出产权权销售，从从而形成成一般产产权销售售的势头头。5、商业业开发速速度大于于商业需需求速度度，租金金出现大大幅下滑滑，价格格竞争加加剧哈密市在在3年前，由由于商业业铺面供供给较少少，商铺铺租赁价价格较高高，并一一直处于于上升状状态，但但随着这这两年商商铺的大大量供给给，市场场已出现现严重过过剩现象象，价格格一跌再再跌，现现在的租租赁价格格，商场场的四五五层及一一些
8、集贸贸市场已已跌至4400元元/平方米米/年，铁铁路局片片区已跌跌至3000元/平方米米/年，一一些沿街街商铺虽虽然价格格变动不不大，但但也有所所回落，租租赁价约约在15500元元25500元元/平方米米/年。租金大幅幅回落并并不能使使所有市市场均获获得满意意的招商商效果，如如领先二二期免租租金也不不能吸引引客户进进驻，而而阳光商商场也由由四层压压缩至两两层，且且大部门门商户均均有从新新寻找铺铺面的意意向，残残酷的商商业竞争争导致的的价格竞竞争必将将愈演愈愈烈。三、哈密密市消费费者消费费形为特特征1、市民民收入较较低，价价格敏感感度高哈密市市市民收入入水平较较低，高高收入人人群主要要集中于于铁
9、路、银银行、电电信等少少数单位位。由于收入入较低，哈哈密市老老百姓在在购物时时对价格格的敏感感度极高高，对价价格斤斤斤计较，中中高档产产品在商商场及品品牌店打打折现象象明显，打打折幅度度较高。其次，由由于收入入较低，缺缺乏购买买能力，有有相当多多的消费费者只是是把转商商场当成成休闲行行为，在在购买前前也总要要再三比比较，购购买成交交率极低低。2、少数数民族人人口少、消消费水平平低、购购物相对对集中在哈密市市人口中中，其中中少数民民族仅占占33%，约6万人口口，其中中以维吾吾尔族为为主，由由于人口口少，再再加上收收入水平平低，在在哈密市市商业消消费中所所占比例例也较低低，仅占占30%左右，且且消
10、费类类别主要要以日常常用品为为主，消消费周期期多集中中于两节节（库尔尔邦节和和肉孜节节）及冬冬季。少数民族族购物，主主要集中中在大十十字片区区及新丰丰集贸市市场，一一些中高高档商品品消费则则主要集集中在以以时代广广场为中中心的商商业区、购购物相对对集中。3、农村村消费相相对集中中，以冬冬季最旺旺农村消费费在哈密密市商业业消费中中也占有有一定比比例，但但时间上上相对集集中，主主要集中中在冬季季春节前前后。四、哈密密市商业业经营户户调研分分析我们对哈哈密市主主要商业业区的1100余余家商户户进行了了调查，行行业涉及及服装、鞋鞋帽、箱箱包、家家电、通通讯产品品、小商商品、食食品百货货、化妆妆品、文文
11、化用品品、音像像产品、建建材、家家俬、餐餐饮及民民族特色色产品等等十几个个行业，总总结出以以下特征征。1、经营营商户人人口构成成哈密市经经营商户户以外省省人居多多,占到总总经营户户的600%以上上，本地地经营户户不足440%，反反映出本本地人经经商意识识不足,但从发发展趋势势而言,本地人人经营户户所占比比例呈现现上升态态势。2、经营营商户行行业特征征外来经营营商户主主要以浙浙江、福福建、广广东人居居多，这这部分人人几乎垄垄断了哈哈密市的的服装、鞋鞋帽、小小商品市市场，本本地商户户经营范范围主要要局限于于餐饮、百百货、食食品。3、经营营商户首首选的商商业市场场在所有经经营户中中，第一一首选是是领
12、先商商厦，排排名紧跟跟着的是是新世纪纪商厦和和地下街街，选择择的理由由是，处处于市中中心区，位位置好、人人流大，具具发展潜潜力。4、经营营商户最最感兴趣趣的新建建商业市市场在新建的的商业市市场中，温温洲商贸贸城、阳阳光大厦厦和华洋洋购物城城提及率率最高，其其中温洲洲商贸城城是大部部分商户户计划首首选的经经营场所所，铁路路局片区区商户则则首选阳阳光大厦厦作为自自己未来来理想的的经营场场所。5、哈密密市最具具发展的的商业区区域在调查中中，900%以上上的商户户认为市市中心时代代广场片片区是哈哈密市最最具发展展潜力的的商业区区域，但但也有一一部分商商户认为为广东路路商业前前景较好好，理由由主要基基于
13、广东东路现有有商业发发展较快快，如果果铜矿工工程上马马，必将将进一步步带动该该商业区区域的发发展。6、哈密密市最具具发展潜潜力的商商业形态态在所有被被访者中中，大型型超市、品品牌店被被提及率率最高，反反映出哈哈密市商商户对大大型超市市和品牌牌生意看看好；名名列第二二提及率率是商城城和步行行街；集集贸市场场、地下下街的生生意普遍遍不被看看好。在最具发发展潜力力的商业业行业中中，餐饮饮业排名名最高，被被普遍看看好，其其次是食食品百货货、品牌牌服饰业业及特色色经营。7、哈密密市商户户投资意意向在涉及商商铺投资资意向时时，几乎乎60%以上的的商户都都有更换换商铺的的意向，反反映出商商户对市市场的忠忠诚
14、度较较低，且且大部分分商户均均以13年租赁赁期为多多，反映映出大部部分商户户对生意意的长远远预期不不佳，随随时准备备更换商商铺或改改行经营营。涉及商铺铺购买意意向时，90%以上的商户均不愿购买商铺，并表示对长远经营信心不足，10%有购买意向的，以本地商户为主，要用于自我经营或投资租赁。在商铺更更换时间间安排上上，大部部分商户户选择今今明两年年，反映映出大量量新的商商业物业业对整个个商业市市场形成成的巨大大压力，迫迫使商户户从经营营不佳的的市场转转出。8、经营营商户对对商铺的的配套要要求无论是租租赁还是是购买，大大多数商商户选择择了简单单装修的的商铺，即即乳胶墙墙面铺地地砖即可可。在库房需需求上
15、，大大部分商商户均无无库房需需求，只只有少数数经营日日用百货货、超市市、建材材、家电电、家俬俬等行业业商户有有库房需需求，在在库房的的租或买买的选择择中，所所有的商商户都选选择了租租。9、商铺铺购买的的付款方方式经营商户户在对商商铺投资资时，所所承受的的投资金金额以11020万元元居多，其其中首期期款以55100万元居居多。在付款方方式选择择上，大大部分客客户选择择按揭和和分期付付款，也也有部分分各户选选择建筑筑分期付付款，一一次性付付款的比比例极低低。10、购购买商铺铺的主要要目的商铺购买买的目的的以自用用为主，其其次为投投资出租租，完全全用于增增值的比比例为零零，但所所有购买买客户对对增值
16、均均十分看看中。11、经经营商户户对哈密密市商业业房产价价格的预预期60%以以上的商商户认为为哈密市市商业房房产价格格未来几几年内会会基本持持平，而而认为价价格上涨涨和下跌跌则各占占一半，这这也反映映出商户户对商业业地产价价格预期期普遍不不佳。12、购购买商铺铺时的决决策因素素在所有被被访商户户中，最最影响商商户购买买的因素素是人流流量大，周周边居住住人口多多；第二二位的是是发展潜潜力好、规规划有特特色；有有政府支支持和开开发商信信誉好、实实力强则则列居购购买决策策因素的的第三位位。13、哈哈密市汉汉族和少少数民族族商业消消费额所所占比例例在被问及及哈密市市汉族和和少数民民族商业业消费额额所占
17、比比例时，大大部分商商户选择择了7：3，也有有部分商商户选择择了8：2或6：4，选择择6：4的商户户普遍认认为少数数民族在在节日及及结婚期期间消费费力较强强，部分分商业从从中受益益较大。14、如如果有少少数民族族在一条条街经营营，经营营商户是是否会选选择在这这经营？在被访客客户中，80%以上的商户选择了会，认为只要生意好，这点不会影响经营，只有20%的商户选择不一定，而选择不会的为零。15、经经营商户户获取商商铺信息息的途径径在获取商商铺信息息途径的的选择上上主要为为报纸和和电视媒媒体；宣宣传单和和户外广广告名列列第二；余朋好好友的人人际传播播名列第第二，反反映出哈哈密市商商户在商商铺信息息的
18、获取取方面仍仍以报纸纸及电视视为主。16、哈哈密市商商业经营营户资料料哈密市商商业经营营户以男男性为主主，其中中3035岁占占了绝大大部分，其其次为33540岁和和2530岁岁的经营营商户。在家庭结结构上以以三口之之家居多多，现在在商铺大大部分为为租赁。五、意向向客户调调研分析析依据大十十字商业业街销售售部提供供的意向向客户名名单，我我们对所所有意向向客户进进行了回回访得出出以下结结论：1、意向向客户民民汉比例例在所在登登记的意意向客户户中，商商铺购买买意向的的客户汉汉族和少少数民族族的比例例为7：3，住宅宅购买意意向的客客户汉族族和少数数民族的的比例为为8：2，由此此可见，汉汉族市场场依然是
19、是我们推推广的主主体。2、意向向客户经经营行业业对所有意意向客户户的访问问中，经经营食品品百货的的占255%，美美容服务务的占225%，餐餐饮业的的占255%，投投资类的的占166%，其其它为民民族特色色经营约约占8%，由此此可见，食食品百货货、美容容服务及及餐饮业业是我们们销售的的主体，其其次为投投资类和和民族特特产经营营。3、购买买商户的的价格承承受水平平70%的的客户在在购买时时选择一一层铺面面作为投投资对象象，认为为可接受受的价格格在38800元元43300元元/平方米米之间，一一、二层层整体购购买的所所占比例例较小，认认为现行行27000元/平方米米价格基基本合理理。对价格敏敏感性较
20、较大的是是少数民民族商户户，几乎乎所有的的少数民民族商户户都反映映价格过过高，这这主要和和他们的的资金实实力及斤斤斤计较较的民族族个性有有关，这这一点，我我们以后后主要针针对民族族人士喜喜欢扎堆堆的商业业经营特特性解决决，以整整体介入入许以小小利刺激激该部分分人群购购买。4、意向向客户对对大十字字商业街街的评价价意向客户户对大十十字商业业街的评评价主要要分为二二点：优点认为为该片区区为老城城区，商商业根基基较好，旧旧城改造造后具有有良好的的商业氛氛围和投投资机会会，以小小商品、日日用百货货、食品品、餐饮饮、服务务、民族族特色等等行业应应具有较较好的发发展前景景。缺点认为为大十字字商业片片区位置
21、置稍偏，现现有的商商业氛围围不足，整整个小区区的开发发需要223年年时间，对对该区域域商业的的带动有有限，需需假以时时日，在在整个旧旧城改造造中，施施工场地地对商业业环境的的影响较较大。六、哈密密市商业业发展趋趋势及预预测依据前述述分析，我我们对哈哈密市商商业市场场的发展展进行预预测：1、未来来商业竞竞争饱合合状况短短期内很很难改善善，竞争争将更趋趋激烈哈密市人人口有限限，经济济发展缓缓慢，缺缺乏强势势产业支支撑，再再加上大大量新型型商业市市场的进进驻，预预计未来来几年，哈哈密市的的商业经经营状况况将很难难改观，商商业竞争争将更超超激烈，专专业化、特特色化商商业形态态将应运运而生，并并获得发发
22、展。2、商铺铺产权销销售形式式更为普普遍，商商铺供应应是大增增，价格格下滑随着旧城城改造及及市中心心区的规规划建设设，新的的商业楼楼盘将会会大量涌涌现，伴伴随而来来的产权权销售也也将借势势而上，商商铺供应应量的大大增，必必将加剧剧商铺供供应商间间的竞争争，价格格竞争成成为主流流，整体体价格走走低将不不可避免免。3、政府府缺乏有有效监管管，商业业开发及及商业经经营出现现重复怪怪圈由于哈密密市政府府缺乏对对商业地地产及商商业经营营方面的的经验，在在整个城城市规划划及用地地方面很很有可能能出现监监管失误误，在这这种情况况下，雷雷同的商商业开发发及商业业经营将将不避免免，必然然出现这这种交叉叉重复的的
23、怪圈。4、大型型超市及及品牌店店发展看看好，步步行街将将成为城城市靓丽丽的风景景线随着市民民消费水水平的提提高，对对品牌的的追求将将愈来愈愈突出，品品牌店必必然获得得良好的的发展。市市民消费费的理性性讨价还还价能力力提高及及商业间间的竞争争力加剧剧，以薄薄利多销销为特征征的大型型超市必必将获得得发展机机会。伴伴随市民民经济水水平的提提高和休休闲文化化的盛行行，商业业步行街街独有的的规划特特色和其其集购物物、休闲闲、观赏赏、旅游游为一体体的特点点，必将将深受市市民亲睐睐，成为为哈密市市一道靓靓丽的风风景线。二、SWWTO分分析前面我们们对哈密密市商业业作了全全面的调调研分析析，现在在我们进进行S
24、WWTO分分析，以以便在项项目推广广中充分分发挥优优势，改改善劣势势，利用用机会，回回避威胁胁：优优势与机机会点1、大十十字商业业街开发发成本低低，成本本优势明明显；2、整体体规模大大；3、资金金实力雄雄厚；4、商业业步行街街规划，新新型商业业形态，符符合商业业发展趋趋势5、政府府支持，旧旧城改造造项目6、工程程进度快快，111月底即即可完工工7、顺应应旅游及及休闲消消费需求求劣劣势及威威胁点1、项目目在垂直直人流设设计方面面有缺点点，需加加以改进进；2、前期期缺乏整整合推广广，形象象塑造有有偏差；3、营销销网络滞滞后，销销售力不不足；4、政府府政策变变动，影影响市场场信心及及推广步步骤；5、
25、大十十字片区区原有民民族经营营格局，使使民族经经营与现现代经营营出现冲冲突；6、哈密密商业市市场饱合合，竞争争激烈，影影响商业业消费；三、项目目定位 依据我方方对大十十字商业业街项目目专项调调研分析析的结论论，我们们对大十十字商业业街的规规划提出出部分改改进，并并强化了了定位的的重要性性，供贵贵方决策策。一、建筑筑部分1、建筑筑的整体体定位 AA、整体体定位：民汉融合合的特色色商业街街 BB、定位位依据 1、商商业环境境问题大十字商商业街地地处老城城区，是是哈密市市以前商商业最繁繁华的区区域，但但随着城城市向北北向西发发展，大大十字片片区形成成了以维维吾尔族族为主的的居住区区，并形形成以维维吾
26、尔商商业为主主的商业业格局，随随着大十十字片区区的整体体改造，大大十字周周边将形形成民族族融合的的商业及及居住格格局，商商业环境境决定了了大十字字商业街街的民汉汉融合的的商业定定位。2、大十十字商业业街在市市场招商商中面临临的问题题大十字片片区以前前以民族族商业为为主，但但在大十十字商业业街建成成后，其其商业档档次将大大大提高高，由于于民族商商业经营营户数量量及资金金实力相相对有限限，且对对价格的的敏感度度较高，仅仅仅依靠靠民族商商业将很很难完成成招商工工作，因因此从市市场角度度考虑必必须考虑虑民汉融融合。3、大十十字商业业街建设设成本由于大十十字商业业街整体体定位较较高，不不同于以以往的普普
27、通集贸贸市场具具有较低低的成本本优势，价价格大幅幅下调的的空间不不大，在在这种情情况下，吸吸引汉族族商户进进驻，提提高整体体市场的的档次，提提高商铺铺销售价价格成为为必须，民民汉融合合成为解解决价格格问题的的主要手手段。4、差异异化营销销所需具具备的硬硬件条件件为形成大大十字商商业街的的差异性性，我们们必须使使市场形形成特色色，而民民族文化化是商业业特色的的最佳体体现，民民族商业业文化的的融合是是城市文文化浓缩缩的最佳佳体现，如如此打造造出一个个极具地地方特色色的商业业市场。C、定位位目标1、吸引引人流目目标以特色市市场为炒炒作点，借借政府支支持进行行炒作，将将大十字字商业街街包装为为哈密地地
28、区文化化的缩影影“哈哈密之窗窗”，以文文化吸引引本地消消费人群群及外来来旅游者者。2、延长长消费者者停留时时间目标标商业区的的商气是是否兴旺旺除依靠靠人流量量外，还还得靠消消费者长长时间停停留来营营造，民民汉文化化融合的的缩影可可吸引大大量客户户在此边边购物，边边休闲，从从而延长长停留时时间。3、提高高顾客消消费水平平目标特色市场场对高收收入顾客客及旅游游客户有有极强的的吸引力力，并因因此带动动了市场场的消费费水平。4、促销销目标特色的民民族融合合的商业业市场可可有效扩扩大目标标客户群群，并可可依托市市场特色色，实施施差异化化营销，达达到促销销的目标标。2、建筑筑风格定定位A、建筑筑风格定定位
29、民族化特特色，招招牌店经经营B、定位位依据1、特色色化经营营的必要要性哈密市迄迄今尚无无民族建建筑风格格特色明明显的市市场，民民族特色色可充分分凸显商商业街风风格。2、休闲闲消费的的必要性性大十字商商业街相相对市中中心较偏偏，如何何吸引市市民前来来购物？文化特特色成为为主要吸吸引点，借借民族建建筑凸显显文化特特色，倡倡导休闲闲及旅游游消费，改改善商业业经营环环境。3、招牌牌店经营营的必要要性。特色经营营的最佳佳体现就就是招牌牌店形式式独门门独户，各各具风格格；同时时独门独独户的经经营方式式比较适适合哈密密商户的的投资及及经商心心理，便便于销售售。3、商业业符号定定位A、总目目标成为哈密密市商圈
30、圈中最可可逛的地地方B、分目目标集购物、观观光、餐餐饮、娱娱乐、旅旅游于一一体的商商业街。C、传播播符号1、对外外：哈密密之窗大十十字商业业步行街街2、内外外：民汉汉融合的的地方特特色商业业街二、功能能部分人人流问题题1、商业业街人流流以商业街街中心花花园为核核心，建建成大型型休闲广广场，提提供良好好的休闲闲环境，与与商业街街的两条条街道形形成环形形人流。2、建筑筑内的垂垂直人流流和水平平人流为促进一一层人流流进入二二层，形形成垂直直人流并并在二层层形成水水平人流流，建议议对商业业街建筑筑结构进进行改变变，形成成二层独独立的上上下信道道和水平平信道，带带动二层层人流形形成，并并在二楼楼廊闲处处
31、设休闲闲观景区区，延长长顾客停停留时间间，详细细建议及及依据后后案详述述。关关于物流流1、货物物仓储大十字商商业街商商业形态态主要集集中于餐餐饮、娱娱乐、小小商品、食食品百货货、民族族特色产产品等行行业，货货物储量量并不很很大，可可通过二二楼及小小区内库库房调剂剂解决。2、停车车位大十字商商业街规规划有出出租车停停车位，解解决了机机动车停停车问题题，建议议建设自自行车及及摩托车车停车区区，充分分解决停停车问题题。3、交通通考虑到哈哈密市现现有的商商业水平平，大十十字商业业街实行行全封闭闭步行街街管理尚尚不具备备条件，建建议进行行半封闭闭管理，即即公交车车、出租租车及送送货车可可入内，其其它车辆
32、辆除购物物外禁止止驶入，同同时街道道内提供供购物电电车，以以提供良良好的交交通及购购物环境境。待商商业成熟熟后，实实行全封封闭式步步行街。三、建筑筑内部空空间的组组织1、如何何适应商商业形态态需求从哈密市市未来商商业发展展超势而而言，商商业步行行街具有有良好的的发展前前景，我我们对大大十字商商业街的的规划定定位表示示肯定。其次，从从哈密市市商业户户独门独独户的经经营思想想而言，商商业街的的招牌店店满足了了市场需需求，且且更容易易形成地地方商业业特色及及文化特特色，具具备了长长远发展展潜力。2、如何何适应第第一主力力店在商业街街的规划划中，我我们必须须考虑如如何适应应第一主主力店，形形成主导导产
33、业优优势，我我们的主主导产业业主要集集中于日日用百货货、餐饮饮、美容容美发、小小商品及及民族特特色，商商业步行行街极好好的解决决了第一一主力店店的经营营问题，形形成了对对目标客客户极强强的感召召力。3、如何何适应不不同经营营面积商商户的需需求针对商户户对面积积需求的的差异性性，我方方建议除除对大面面积用户户向中间间商铺引引导的同同时，还还应考虑虑建筑结结构上中中间隔墙墙的拆除除问题，以适应大商户对面积的不同要求。4、如何何形成街街区间的的人流除以中心心广场形形成环形形人流外外，还应应考虑街街区间的的人流，为为解决街街区间的的人流问问题，建建议将整整个商业业街按街街区不同同规划成成不同特特色的专
34、专业市场场，并依依据先购购物，后后餐饮娱娱乐的消消费习惯惯形成消消费路线线，促进进顾客游游玩所有有街区，形形成街区区间的人人流。5、二层层商业空空间设计计为充分盘盘活二层层商业空空间，我我方建议议除中间间的二层层商铺进进行改造造，形成成前楼道道，自成成一体的的商业信信道，并并充分利利用二层层的便利利条件，针针对性展展开招商商，二层层铺面以以西侧为为宜设计计二层信信道，与与西区形形成对应应格局。四、建筑筑环境定定位A、广场场1、广场场风格广场是大大十字商商业街的的核心，起起着带动动人流、聚聚扰人流流和疏散散人流的的作用，建建筑风格格极为重重要，因因此在广广场建筑筑风格上上，既要要体现民民族特色色
35、，又要要突出现现代性。2、雕塑塑、小品品雕塑建议议从新设设计理念念上突出出哈密之之窗，浓浓缩哈密密历史及及民俗文文化，并并形成南南有哈密密之窗，北北有瓜乡乡少女的的对应格格局，代代表哈密密市两大大最具特特色的商商圈。小品要突突出哈密密文化及及民族特特征。3、环境境在环境布布置上应应提供大大片绿地地及休闲闲座椅，为为市民提提供一个个良好的的休闲场场所。4、出入入口以商业街街为朝向向形成购购物人流流的主入入出口，以以小区朝朝向形成成购物人人流的次次出入口口。B、商业业街与小小区的融融合在后期住住宅开发发中，应应充分考考虑与商商业街景景观与小小区的融融合，构构成一个个大的景景观区，形形成对哈哈密市场
36、场及外来来旅游者者强大的的吸引力力。C、外部部环境的的延展商业街的的墙面及及地面铺铺砖均应应有民族族特色，以以强化观观赏性，并并加强路路两侧的的绿化及及灯光美美化，每每隔100米配备备休闲椅椅为方便便顾客休休息，延延长客户户的停留留时间。五、街区区功能定定位A、轴线线划分1、以中中心转盘盘为轴线线的南北北划分以中心转转盘为轴轴钱，形形成民汉汉融合，南南北分治治的商业业格局，即即轴线以以北以汉汉族商户户为主，民民族商户户为辅；轴线以以南以民民族商户户为主，汉汉族商户户为辅；形成各各具特色色，不同同风格，整整体统一一相对独独立的两两条商业业街。2、以中中心商铺铺为轴线线的东西西划分以中心商商铺为轴
37、轴钱，以以西形成成以小商商品、日日用百货货、民特特产品等等为主的的商业街街区，以以东形成成以餐饮饮、美容容、娱乐乐等为主主的商业业街，充充分利用用人流环环线，形形成先购购物，后后饮食、娱娱乐的消消费路线线。B、街区区划分 1、街街区图示示以中心花花园为中中心，依依据由北北向南，由由东到西西的格局局，我们们将商业业街划分分为四个个街区，分分别称为为1、2、3、4号街区区。东 11号街区区 3号号街区北南中心花园 22号街区区 4号街街区西2、街区区功能1号街街区：以以餐饮为为主，东东侧形成成一二层层共享的的酒楼格格局，穿穿叉一些些规模较较大的美美容美发发厅、酒酒吧等娱娱乐场所所；西侧侧一层铺铺面
38、主要要经营食食品、日日用百货货、小商商品及低低档服饰饰。2号街街区：22号街区区东侧一一层经营营服装服服饰，二二层经营营鞋、帽帽、箱包包、精品品，化妆妆品及妇妇女儿童童用品。西侧二层层商业铺铺面主要要经营婚婚纱影楼楼，影像像制品。3号街街区：以以民族特特色餐饮饮为主，穿穿叉一些些娱乐场场所；西西侧一层层铺面主主要经营营食品、日日用百货货、小商商品及低低档服饰饰。4号街街区：东东侧一层层经营民民族服装装服饰，二二层经营营地毯、布布料及民民特产品品（如奇奇石、玉玉器、雪雪莲、手手工艺品品等）。4号街区区西侧二二层商业业铺面主主要经营营布料、针针纺织品品、手工工艺品及及裁缝店店。六、目标标客户定定位
39、依据市场场调研分分析，我我方将大大十字商商业街的的目标客客户定位位为三类类：1、现有有经营客客户主要集中中于餐饮饮、日用用百货、小小商品、美美容美发发、民族族特色产产品等行行业，这这部分客客户是大大十字商商业街的的主力目目标客户户。2、投资资客户这部分客客户以投投资为主主要目的的，主要要是一些些专门的的投资户户和资金金较为宽宽裕的经经营户。3、新进进入商户户这部分客客户以前前未从事事过商业业经营活活动，现现计划进进入商业业经营行行业，这这部分人人以待业业家属及及待业青青年为主主，家境境较好，具具备投资资能力。七、物业业服务定定位为使大十十字商业业街更具具竞争力力和吸引引力，建建议前期期即引入入
40、对商业业步行街街有丰富富管理经经验的商商业物业业管理公公司进驻驻，为商商户提供供优质的的服务，并并通过软软环境的的营造为为商户提提供良好好的服务务，吸引引广大顾顾客光临临大十字字商业街街。四、品牌牌形象塑塑造一品品牌形象象塑的必必要性哈密市人人口较少少，消费费能力十十分有限限，但商商业的供供应量却却大大超超前于消消费的增增长，致致使商业业经营每每况愈下下，市场场竞争激激烈，对对于各商商业市场场而言，如如何聚拢拢人气，找找出自身身的市场场差异点点，建立立独特的的品牌形形象，成成为激烈烈竞争中中的不二二法则。 品牌文文化对商商业价值值的贡献献商业的兴兴旺来源源于人气气的兴旺旺，商业业竞争说说穿了就
41、就是品牌牌文化间间的竞争争，商业业品牌文文化有两两大特征征：其一一是以价价格优势势为依托托的现代代商业文文化，其其二是以以文化优优势为依依托的休休闲商业业文化。作作为大十十字商业业街招牌牌店的经经营模式式，想形形成整体体上的价价格优势势是不可可能的，那那幺寻求求文化上上的支撑撑，建立立起集购购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲、观观光、旅旅游为一一体的文文化商业业街，形形成文化化上的优优势，从从而利用用品牌优优势，建建立起竞竞争优势势。 品牌文文化内质质我们既然然确立了了以品牌牌带动整整个商业业的发展展思路，那那幺寻求求品牌文文化的特特质，找找出符合合大十字字商业街街的文化化灵魂成成为我们们首要的的任
42、务，那那幺哈密密的文化化到底是是什幺呢呢？作为哈密密市而言言，自古古就是中中国与西西方国家家经济文文化交汇汇的地方方，历史史文化的的重要性性是这个个城市的的特征，文文化交融融导致这这个城市市缺乏文文化个性性，既不不象甘肃肃敦煌以以佛教文文化着称称，也不不就乌鲁鲁木齐等等新疆多多数城市市拥有明明显的伊伊斯兰文文化特性性，那幺幺我们能能不能从从哈密文文化融合合的现象象中找出出城市文文化的亮亮点呢？通过我我们反复复考虑，文文化融合合不正是是这个城城市的特特色吗？以此为为出发点点，我们们总结出出以下文文化特征征，并充充分赋予予大十字字商业街街，以增增加大十十字商业业街的品品牌文化化魅力。1、民汉汉融合
43、的的特色市市场文化载体体汉族族和维吾吾尔族文文化在此此融合。2、佛教教和伊斯斯兰宗教教融合的的特色市市场文化载体体哈密密少数民民族5000年前前还信仰仰佛教，这这是一个个时代文文化融合合的地方方。3、东西西方商贸贸文化融融合的特特色市场场文化载体体哈密密自古即即是丝路路重镇，是是东西方方商贸的的主要窗窗口。4、风水水财富融融合的地地方文化载体体大十十字曾是是哈密的的经济文文化中心心，未来来必然会会承接这这一历史史使命。这一文化化融合的的共性，也也必将成成为哈密密市文化化的象征征，在充充分利用用文化载载体传播播的过程程中，大大十字商商业街文文化融合合的形象象将得到到最佳展展现，品品牌形象象也因此
44、此大幅提提升。 主题雕雕塑凸显显品牌内内涵我们找到到了大十十字商业业街的文文化内涵涵融合合的文化化特质宗教教文化、民民族文化化、历史史文化、商商业文化化、旅游游文化、景景观文化化、休闲闲文化，如如此丰富富的文化化内涵，有有赖于建建筑风格格对它外外在的延延伸。大十字商商业街规规划即体体现了很很好的民民族特色色，但中中心广场场的名称称，我方方同意采采用丝路路广场，但但在雕塑塑上，建建议设计计“哈密之之窗”这一主主题雕塑塑，以体体现融合合民族文文化，浓浓缩哈密密文化这这一特点点，其次次在花园园广场周周边设置置哈密文文化长廊廊，上有有碑文及及雕花，反反映哈密密从古至至今的文文化特色色。 品牌文文化形成
45、成对市民民的强在在感召力力大十字商商业街是是以休闲闲消费为为主要特特征的商商业街，以以此为定定位点，必必须为哈哈密市民民找到了了精神文文化的寄寄托。大十字商商业街特特色鲜明明的建筑筑风格及及文化内内涵，必必将形成成对市民民强有力力的文化化吸引，而而对所有有市民及及外来旅旅游者而而言，这这是欣赏赏哈密文文化及民民汉文化化融合的的最佳景景点，必必将刺激激大量顾顾客来此此消费。 品牌形形象对城城市形象象的提升升哈密市一一直缺乏乏文化特特征，我我们提出出的文化化融合这这思想，为为哈密市市找到了了很好的的形象定定位。依托这一一思想，文文化景点点的挖掘掘将极为为方便，并并充满了了丰富的的文化内内涵东西文文
46、化，丝丝路文化化、佛教教伊斯兰兰教文化化、商业业文化、历历史文化化所有有文化在在此交汇汇，到了了哈密，不不但可领领略到不不同的文文化，还还可领略略到几种种文化融融合的魅魅力，这这对外来来旅游者者将具有有强大的的吸引力力。找到了哈哈密的文文化特征征，这种种文化特特征最佳佳体现的的景点也也出现了了她就就是大十十字商业业街，无无与伦比比的的文文化优势势将使她她成为哈哈密市的的象征；成为哈哈密市政政府重点点支持的的项目；成为本本地市民民及外来来人必去去的地方方；大十十字商业业街也因因此成为为哈密市市最靓丽丽的一条条风景线线，哈密密市也因因此提升升了自身身形象。五、营销销战略差差异化营营销战略略商业步行行街是一一种新型型的商业业形态，具具有良好好的发展展潜力，上上海的南南京路、北北京的王王府井都都是这种种商业形形态的代代表，商商业步行行街的发发展，符符合市民民消费心心理的趋趋向，作作为步行行街而言言，消费费行为属属于精神神消费带带动物质质消费的的典型代代表，它它具有商商城目标标性购物物所无法法比拟的的优势，在在城市发发展中，市市民对休休闲文化化趋向性性正逐步步强化。因此，商商业街是是最具文文化特色色的商业业形态，拥拥有最可可逛的资资本，是是周未休休闲购物物的最佳佳去处，是是人潮钱钱潮汇聚聚的地方方。依据上述述对商