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1、休闲农庄项目策划报告第一篇 市场调查报报告1.1总体体市场背背景 随随着中国国社会经经济的发发展，人人们生活活水平有有了很大大的提高高。尤其其是北京京、上海海、广州州等地的的发展速速度更是是高于全全国平均均水平，其其中上海海市20009年年的人均均GDPP已达到到76442美元元。在满满足了物物质生活活的需求求之后，人人们开始始更多的的考虑怎怎样提高高自己精精神生活活水平。旅旅游成为为人们获获取知识识和休闲闲娱乐的的主要方方式。近近几年来来，随着着需求的的增加，上上海旅游游经济获获得了快快速发展展。 220099年，上上海旅游游行业取取得良好好业绩。全全年接待待入境旅旅游者3372.53万万人
2、次，外外汇收入入达42.775亿美美元，分分别比上上年增长长33.42%和255.8%；接待待国内旅旅游者887611万人次次，年增增长6.1%，国国内旅游游收入9993.82亿亿元，比比上年增增长233.3%；旅游游总收入入11882.66亿元，比比上年增增长233.7%；旅游游产业增增加值3323.87亿亿元，占占全市GGDP比比重的66%，比比上年增增加0.5个百百分点。上上海旅游游企业在在13个个国家和和地区设设立200余个境境外窗口口。全年年有2000余个个大型国国际性会会展在沪沪举办。中中国国际际旅游交易博览览会吸引引来自446个国国家和地地区的参参展商和和15000余名名海外客客
3、商。参参加旅游游节的中中外游客客和市民民达6000余万万人次，33个黄金金周接待待国内游游客9550万人人次，国国内旅游游收入551.442亿元元，比上上年增长长16%。上海海旅游节节、黄金金周等节节庆假日日旅游已已成为带带动相关关行业发发展和消消费全面面趋旺的的新型经经济形态态。会展展旅游、商商务考察察旅游、休休闲度假假旅游构构成都市市旅游的的主体内内涵并逐逐步形成成旅游经经济新的的增长点点。至年年底，全全市共有有3个旅旅游集散散站，开开设666条旅游游线路，通往往市内外外1500余个景景区(点点)，出出游人数数比上年年增长335.88%。历历年累计计完成道道路交通通标志约约6377块(套套
4、)，旅旅游团队队泊车点点13处处。1.2区域域市场分分析崇明岛是我我国第三三大岛，也也是世界界上最大大的河口口冲积岛岛屿。该该岛位于于万里长长江入海海口，三三面环江江，一面面临海。东东濒浩瀚瀚东海，南南与上海海市宝山山区、浦浦东新区区及江苏苏省太仓仓市隔水水相望，西西接滚滚滚长江，北北与江苏苏省海门门市、启启东市一一衣带水水。全岛岛面积112000多平方方公里，东东西长776公里里，南北北宽133至188公里。岛岛上地势势平坦，无无山岗丘丘陵，西西北部和和中部稍稍高，西西南部和和东部略略低。990%以以上的土土地标高高（以吴吴淞标高高0米为参参照）在在3.221米至至4.220米之之间。崇崇明
5、岛在在东经11210930至12215400，北纬纬312700至3775115的位置置上，地地处北亚亚热带，气气候温和和湿润，日日照充足足，四季季分明。岛岛上水土土洁净，空空气清新新。1.2.11崇明的的规划目目标建成国际际高标准准的以森森林、水水系、湿湿地、田田园风光光为主体体的森林林花园岛岛。 根根据规划划，该岛岛森林面面积将达达到6000平方方公里，约约等于上上海市中中心城区区的面积积大小，森森林覆盖盖率超过过新加坡坡和加拿拿大等世世界一流流绿化地地区。在在全岛水水系整治治方面，将将形成“一环五五湖二十十九河”的全覆覆盖格局局，“林溪间间杂”将成为为崇明自自然环境境的标志志性特征征。岛
6、屿屿东滩、北北滩等一一系列海海涂湿地地和岛上上的田地地苗圃共共同形成成岛屿整整体的田田园风光光。建成国际际示范性性的生态态环境维维护、生生态产业业升级、生生态文化化培育、生生态居住住高档的的生态住住区岛。 崇明岛将建立高标准的东滩国际湿地公园，建设东滩示范性的东亚最大的候鸟保护区，以维护生物多样性和维持生物圈的完整性。 岛上城乡居民的传统生产和生活方式及价值观念正在向环境友好、资源高效、系统和谐的生态文化转型。生态村、生态镇和生态社区的建设也正在走上轨道，崇明全岛或部分地区正努力成为联合国环境规划署的“全球500佳”评选的亮点地区。 将崇明明岛建成成国际先先导性的的假日休休闲、运运动娱乐乐、疗
7、养养培训、会会议会展展为主体体的旅游游度假岛岛。 借借助崇明明良好的的生态环环境和丰丰富的土土地资源源，引进进一系列列世界级级主题乐乐园，作作为崇明明建设世世界级旅旅游度假假岛的龙龙头项目目。结合良好的的自然环环境，推推进森林林型度假假中心、疗疗养基地地、会议议中心、旅旅游宾馆馆以及大大型的公公共高尔尔夫球场场、体育育马场和和特色游游乐设施施、运动动健身场场所的建建设,适适度发展展国际性性的休闲闲度假别别墅区,为上海海进一步步走向国国际化和和富裕社社会化提提供假日日休闲、高高档居住住、游乐乐运动的的必备空空间，成成为最适适宜旅游游休闲和和度假居居住的“海上花花园”之一。将崇明建建成国际际闻名的
8、的以吸引引跨国企企业总部部办公服服务、科科技研发发、国际际教育、咨咨询论坛坛以及国国际或洲洲际组织织集中布布局的科科技研创创岛 吸吸引国内内外追求求绿色办办公区位位的大型型企业将将办公服服务总部部或研发发中心落落户崇明明。吸引引国际名名牌和成成规模的的教育机机构在崇崇明创建建国际教教育园区区与科技技创新园园区。吸吸引各类类国际咨咨询论坛坛或主题题展览会会落户崇崇明，举举办以崇崇明为固固定基地地的具有有国际影影响的重重要国际际会议或或咨询论论坛。争争取成为为上海或或中国沿沿海地区区的国际际或洲际际组织机机构集中中地 。使使崇明成成为上海海科教兴兴市的产产业化基基地之一一，成为为上海世世界级城城市
9、的国国际交往往活动区区之一。1.2.22项目区区位研究究本项目属于于崇东地地块。此此地块位位于全岛岛东端，规规划中的的崇明越越江通道道东侧，由由东滩湿湿地、候候鸟自然然保护区区、上实实生态园园区和上上海一城城九镇序序列中的的陈家镇镇组成，面面积约1180平平方公里里。东滩湿地、候候鸟自然然保护区区、上实实生态园园区共同同构成了了东滩地地区。该该地区地地势平坦坦，海拔拔在4.2米以以下。该该地区三三面环水水，北临临长江口口北支水水道末端端，南临临北港水水道，东东临长江江入海口口。长江江下泻的的大量泥泥沙在东东滩地区区淤积，形形成大面面积自然然湿地。东东滩土地地总面积积为84468.7公顷顷，由团
10、团结沙、东东旺沙、东东旺沙外外侧新围围垦滩涂涂三部分分组成围围垦后，大大部分原原有自然然湿地转转变为农农田、鱼鱼塘、人人工沟渠渠等人工工湿地。相相当数量量的芦苇苇湿地也也同时存存在。因因此，东东滩地区区保留了了主要的的自然地地形。本本地区属属北亚热热带海洋洋性气候候，气候候温和湿湿润，四四季分明明。东滩以有机机农业为为主要产产业，其其主要产产品包括括粮、棉棉、油、蔬蔬莱、花花卉、林林木、瓜瓜果、药药材、畜禽以及及淡海水水水产品品，是全全国最大大的天然然蟹苗、鳗鳗苗基地地。 东滩的交通通不甚发发达，有有陈海公公路连接接团结沙沙与陈家家镇，东东滩地区区内部还还布设了了其他次次级道路路。与外外界的交
11、交通联系系主要由由公交公公司开通通的陈白白线（陈陈家镇团结结沙）以以及堡陈陈线（堡堡镇团结沙沙）来承承担。陈家镇位于于崇明岛岛东端，东东与上海海实业集集团公司司开发建建设的现现代化农农业园区区毗邻，西西与中兴兴镇隔河河相望，是是未来沪沪崇苏越越江通道道登陆所所在地。人人口5668000人，镇镇域面积积94.9平方方公里，其其中耕地地面积6641000亩，人人均拥有有耕地11.255亩。行行政覆盖盖水域面面积为110099.6平平方公里里。全镇镇共有11个居委委会，338个行行政村，44个水产产养殖场场，2个个市级奶奶牛健康康场。陈家家镇拥有有较为雄雄厚的工工业基础础。通过过近200年的努努力，
12、初初步形成成了电磁磁电线、电电工器材材、棉纺纺、冶金金合金材材料、包包装印刷刷纸业、制制药模具具等六大大支柱产产业。全全镇有88家企业业通过了了ISOO90000质量量体系认认证工作作。工业业产值占占社会总总产值的的60%。陈家镇镇是长江江口中华华绒螯蟹蟹的天然然种苗基基地和扣扣蟹养殖殖基地，并并建有华华东地区区最大的的蟹苗交交易市场场。具有有近100年养殖殖扣蟹的的历史，目目前有精精养面积积1.66万亩，鱼鱼蟹混养养面积775000亩。不不少农户户已走出出海岛，发发展成蟹蟹养殖，220011年仅洪洪泽湖地地区养蟹蟹面积就就有200余万亩亩。陈家镇的交交通较发发达。有有堡陈线线、南裕裕线、陈陈
13、白线分分别通往往堡镇、南南门和团团结沙。 崇东分区是崇明生态岛未来的门户地区之一，是全国沿海大通道的生态窗口展示地区，也是崇明生态岛通达性最高的地区之一。按规划崇东分区将建设成为全岛标志性的生态示范区、科教博览区和休闲运动区。主要项目包括： 辟建东滩国际湿地观光公园、候鸟观赏保护区等崇明标志性的原生态景观区，开发建设生态旅游和生态博览区。 依托通达性，重点发展大流量的休闲运动功能，建设上海国际公共高尔夫中心、马术活动中心，并作为上海奥林匹克公园布局预留地和迪斯尼乐园的备选地之一，成为上海健康户外运动的重点地区。 按照国际生态社区标准建设上海实业生态度假园区和陈家镇生态示范镇，以旅游度假、科教研
14、发、会议会展功能为依托，并推进有机农业、循环工业和清洁能源，成为全国生态化社区建设的试点窗口和国际性的科教博览基地。1.2.33区域市市场调研研上海市目前前共有旅旅游景点点20余余处。包包括生态态旅游、度度假旅游游、科普普旅游、农农业旅游游、名人人名著文文化旅游游、城市市建筑旅旅游等。现阶段崇明明岛共有有旅游项项目100个，分分别是明明珠湖、学学宫、寿寿安寺、金金熬山公公园、沿沿江观光光大堤、瀛瀛东村、东东滩候鸟鸟自然保保护区、东东宝足球球基地、东东平国家家森林公公园、前前卫生态态村。1.3本项项目主要要竞争旅旅游点分分析1.3.11前卫生生态村 前前卫生态态村位于于崇明岛岛中北部部，于119
15、699年从一一片滩涂涂中围垦垦而成，总总面积336711亩，人人口7553人，目目前已形形成集农农、工、副副、商、游游于一体体的生态态村。该村推推出的“农家游游”项目，让让游客“吃农家家饭、住住农家屋屋、学农农家活、享享农家乐乐”。目前前，前卫卫村共有有家家接待农农户，其其中家家为级，家为为级级。该村村为游客客提供观观赏斗鸡鸡、鱼鹰鹰表演，到到古村踩踩水车、学学推磨、坐坐花轿等等游乐项项目。主主要景点点有： 东海瀛瀛洲（古古村）该项目座落落于村的的西部，是是清末农农家生产产生活的的一个缩缩影，茅茅草院内内摆设着着纺纱机机、织布布机、磨磨盘、独独轮车、轿轿子、水水车，游游客可以以亲自尝尝试。该该
16、村还提提供现场场宰杀本本地猪、羊羊、鸡表表演，游游客还可可以喝茶茶聆听崇崇明山歌歌、崇明明民间故故事，现现购品尝尝时令板板糕、粽粽子、圆圆子、汤汤团等小小吃，还还有助兴兴踏高跷跷、推铁铁环、甩甩火球等等民间活活动项目目。游客客还可领领略反映映传统婚婚俗礼仪仪的抛抛球择婿婿节目目，亲历历农家古古老旧式式结婚礼礼仪。西川流金金（珍禽禽场）游客在在此可以以观赏棚棚圈饲养养的飞禽禽走兽。 北幽聚聚星（鸳鸳鸯楼）鸳鸯楼楼是由鸳鸳鸯两楼楼组合而而成，进进入楼内内可了解解前卫村村史，观观赏前卫卫发展模模型图。 东郊迎迎辉（垂垂钓中心心） 该该中心供供应渔具具配套，鱼鱼饵，遮遮阳伞等等垂钓用用具，游游客可在在
17、此钓鱼鱼钓蟹。 健康花花苑 该该村在农农家乐示示范点内内建设了了占地990000平方米米的健身身苑，其其中有445件健健身器材材，苑中中央设有有文化广广场和停停车场，另另具备舞舞台、灯灯光、音音响、舞舞池等娱娱乐设施施。1.3.22瀛东村村“农家游游” 瀛瀛东村位位于崇明明岛的东东部，邻邻近长江江与东海海交汇处处。全村村有522户农民民别墅，该该村具有有大规模模的鱼塘塘，可以以进行垂垂钓捕蟹蟹等活动动项目。瀛东村保留留有五六六十年代代农户所所住的古古式房屋屋以及当当时的生生产生活活用具，如如舂米石石臼、织织布机以以及保存存完好的的脚踏水水车、牛牛车等。该该村的梨梨园柑桔桔园、葡葡萄园、崇崇明山
18、羊羊基地、绿绿化苗木木基地可可以提供供各种绿绿色环保保农副产产品。瀛东村的优优势在于于原汁原原味的农农家风貌貌与生活活方式，游游客在此此可以体体会到真真正的“农家游游”。但是是该地的的旅游项项目还未未形成规规模，硬硬件设施施不完善善，住宿宿、洗浴浴、餐饮饮的卫生生状况均均不尽如如人意。此此外，该该村的旅旅游项目目过于单单一，对对游客的的吸引力力不足。1.3.33绿华西西沙风情情游绿华镇绿园园村于崇崇明岛最最西端，紧紧靠长江江边，总总耕地面面积72255亩亩，种植植柑橘330000亩，年产柑柑橘15500万万斤。该该村为游游客提供供以下游游览项目目：桔园游游览。游游客可以以在此参参观桔园园并参与
19、与收获。观赏蟋蟀表演。中国蟋蟀网、上海市蟋蟀协会在绿华农家游活动中共同开展绿华蟋蟀邀请赛，游客可以前往观看。游西沙风景。游客可以游览崇明岛西部长江大堤、在建中的崇西景观水闸、长江分水岭。游客还可以观落日、游明珠湖、垂钓、干农家活、品农家菜等。1.4市场场购买力力、消费费群体分分析1.4.11市场购购买力分分析 人人均GDDP是衡衡量一个个国家和和地区经经济发展展水平和和综合经经济实力力的重要要经济指指标。220011年，上上海国民民经济继继续保持持较快的的增长态态势，人人均GDDP45500美美元。220022年，上上海人均均GDPP达到449099美元，比比20001年增增长100.9%。2
20、0003年年，上海海市人均均GDPP为56642美美元，比比上年增增加7330美元元。人均均GDPP的增长长对旅游游市场具具有显著著的拉动动作用，由由此可以以得出本本项目的的潜在市市场十分分广阔。近年来，上上海市居居民的可可支配收收入也有有了显著著的增长长。20009年年，上海海市城市市居民家家庭人均均可支配配收入为为4.299万元，比比上年增增长9.9。旅游消消费成为为新的消消费热点点：国内内旅游景景点增多多在一定定程序上上促进了了旅游消消费。220099年上海海城市居居民家庭庭人均旅旅游支出出比上年年增长115.99。220022年，上上海市人人均可支支配收入入达4332500元；2200
21、99年，上上海城市市居民家家庭人均均可支配配收入达达到448667元。虽然非非典疫情情一度影影响了人人们外出出旅游和和其他文文娱活动动，但居居民休闲闲娱乐消消费额仍有所所增长，全全年人均均休闲娱娱乐支出出为818元元，同比比增长55.6%；人均均旅游支支出为8899元元，增长长12%。近几年来，国国内旅游游呈现以以下趋势势：工业旅游游、农业业旅游、科科技旅游游、都市市旅游、“红红色”旅旅游等新新产品不不断出现现。旅游基础础设施、配配套设施施得到了了进一步步改善，旅旅游景区区应对旅旅游高峰峰的能力力进一步步提高。假日旅游游的指挥挥体系、统统计体系系更加健健全，我我国旅游游业走上上“安全全、秩序序
22、、质量量、效益益”四统统一的轨轨道，取取得了显显著的经经济效益益和社会会效益。公民休闲闲消费方方式的变变化引发发休闲产产业的新新发展。近近年来，外出旅游的方式在发生着变化，越来越多的人不是赶着去看景点，而是到郊区躲清净，到农家换口味。可持续旅旅游发展展将进一一步被关关注。旅游作作为日益益扩大的的新兴产产业，大大力推行行“绿色色消费”和和“绿色色经营”的的观念成成为大势势所趋。目目前各个个地方制制定的旅旅游发展展规划中中都有实实施可持持续旅游游发展的的内容，将将这一原原则贯彻彻到旅游游经营的的各个环环节。在稳步增增长的市市场当中中，团体体旅游明明显降温温，而家家庭自助助游唱起起了主角角。在不不少
23、家庭庭看来，跟跟团旅游游虽有价价格便宜宜、省心心省力等等优势，但但约束太太多。而而自助旅旅游相对对来讲就就灵活方方便的多多。以下是从220011年到220033年国内内旅游情情况的统统计数字字： 220011年超额额完成了了年初制制定的目目标全国国国内旅游游人数达达7.884亿人人次，比比20000年增增长5.3%。其其中：城城镇居民民3.774亿人人次，农农民4.09亿亿人次。全国国国内旅游游收入335222.366亿元人人民币，比比20000年增增长100.9%。其中中：城镇镇居民旅旅游消费费25661.667亿元元，农民民旅游消消费8770.669亿元元。全国国国内旅游游出游人人均花费费
24、4499.3元元，比220000年增长长5.33%。其其中：城城镇居民民国内旅旅游人均均花费7708.3元，农农村农民民国内旅旅游人均均花费2212.7元。在在春节、“五五一”、“十十一”三三个“黄黄金周”中中，全国国共接待待国内旅旅游者11.833亿人次次，实现现旅游收收入7336亿元元。2009年年，全国国国内旅旅游人数数达8.78亿亿人次，比比上年增增长122.011%。其其中：城城镇居民民3.885亿人人次，农农村居民民4.993亿人人次。全全国国内内旅游收收入为338788亿元，比比上年增增长100.111%。其其中：城城镇居民民旅游支支出28848亿亿元，农农村居民民旅游支支出10
25、030亿亿元。全国国国内旅游游出游人人均花费费4411.800元，比比上年下下降1.7%。其其中：城城镇旅游游者人均均花费7739.70元元，农村村旅游者者人均花花费2009.007元。在在20002年春春节、五一、十十一三三个黄黄金周中，国国内旅游游者接待待总人数数为2.19亿亿人次，旅旅游收入入合计为为8655亿元，占占全年国国内旅游游业总收收入的222.33%。2009年年，由于于非典的的发生，中中国的旅旅游市场场受到了了巨大的的影响。2003年4月至6月，全国入境旅游收入同比下降79.08%，国内旅游收入下降62.78%，出境旅游收入下降58.21%；入境旅游外联人次下降94.40%，
26、国内旅游收入下降63.87%，出境旅游组织人次下降51.82%。7月至12月全国入境旅游收入恢复到2002年同期水平的43.06%，国内旅游收入恢复到同期的117.70%，出境旅游收入恢复到同期的113.83%；入境旅游外联人次恢复到2002年同期水平的64.14%，国内旅游恢复到同期的126.26%，出境旅游组织人次恢复到同期的95.25%。 根据以以上分析析，我们们可以看看到，国国内的旅旅游市场场正处于于蓬勃发发展的新新阶段，而而上海作作为一个个国际化化大都市市，人均均GDPP，居民民收入水水平均高高于全国国平均水水平。人人们的消消费观念念，生活活方式也也更加超超前。因因此，旅旅游在上上海
27、尤其其得到居居民的重重视。人人们有财财力，有有能力，有有心情为为自己的的休闲生生活投资资。1.4.22消费群群体分析析消费群体的的划分，可可以根据据年龄、收收入、居居住地点点以及家家庭的大大小来划划分。根据年龄龄来划分分消费者者按照年龄的的不同，我我们可以以把消费费者划分分为以下下几种类类型21-255岁，此此年龄阶阶段的消消费者大大多刚开开始工作作，收入入不是很很高，爱爱交朋友友，喜欢欢结伴出出外游玩玩，容易易接受新新鲜事物物。26-300岁，此此年龄阶阶段的消消费者普普遍已经经具有几几年的工工作经验验，有一一定的积积蓄，有有较高的的消费水水平，开开始考虑虑成家。31-355岁，此此年龄阶阶
28、段的消消费者大大多已经经有了自自己的家家庭，有有的已经经有了后后代，孩孩子的年年龄普遍遍偏小，大大约集中中在1-110岁，注注重对孩孩子的教教育。36-500岁，此此年龄阶阶段的消消费者的的后代大大多已经经上学，家家庭负担担比较重重，而且且处于事事业发展展的关键键时期，受受自己支支配的时时间较为为不充足足。51-600岁，孩孩子一般般都长大大离家，有有一定的的积蓄，有有大量的的空闲时时间。根据月收收入来划划分消费费者15000元以下下，只能能维持基基本生活活。15000-20000，可可以有一一小部分分收入用用于娱乐乐。20000-30000，有有一部分分收入可可以用于于娱乐，但但是真正正用于
29、娱娱乐的开开销随年年龄的不不同而各各异。30000-50000，此此收入阶阶层中有有一部分分人是休休闲娱乐乐消费的的主力军军。50000以上，此此阶层中中的一部部分人每每年都会会有固定定的旅游游预算。根据家庭庭人口状状况来划划分消费费者两口之家家：多为为年轻夫夫妇或后后代已成成人离家家的老年年夫妇。三口之家家：在分分类中所所占比重重最大，孩孩子的年年龄差异异以及家家庭的收收入差别别是这类类家庭的的主要不不同点。四口之家家：在这这里主要要指有两两个孩子子的家庭庭，现在在这种家家庭结构构正在逐逐渐减少少。数代同堂堂：这种种家庭大大多是由由于住房房的原因因不得不不几代人人居住在在一起。按居住地地点来
30、分分上海市中中心上海郊区区上海周边边地区第二篇 项目分析2.1项目目概况此项目位于于上海市市崇明岛岛东滩团团结沙，上上实园区区33号号区路南南1.22.3号号土地，北北临上实实东滩崇崇明物业业管理公公司，面面积为2200亩亩。邻近近长江口口，周围围有东滩滩湿地，候候鸟保护护区，湿湿地公园园，中华华鲟保护护中心等等。有公公路通达达陈家镇镇，车程程约200分钟。地地块利用用现状为为农田，未未做任何何投资开开发。其其北面紧紧邻的上上实东滩滩崇明物物业管理理公司设设有商务务中心，办办公楼，人人工草坪坪，人工工水渠以以及人工工湖。周周围土地地大部分分为农田田和鱼塘塘，有少少量果园园和农户户居住区区。2.
31、2项目目地盘解解剖此项目配套套，如水水、电、气气等都不不完善，且且地块周周围以农农田为主主，但是是，项目目所处地地域内有有美丽的的田园风风光，壮壮丽的江江潮，清清新的空空气，还还有美丽丽的候鸟鸟，充满满了自然然的诱人人风情，具具有开发发旅游项项目的得得天独厚厚的条件件。2.3项目目发展之之SWOOT分析析2.3.11优势自然环境境优美 项项目所处处区域属属亚热带带海洋性性气候，温温和湿润润，四季季分明。周周边都是是大面积积的农田田，未经经开发，空空气清新新，是一一个巨大大的天然然氧吧，而而且水质质良好， 土壤中中的有害害物质含含量极低低，是一一块难得得的“三净”之地。周围具有有丰富的的旅游资资
32、源项目所处区区域面江江临海，地地势平坦坦，是一一个具有有岛屿型型生态旅旅游开发发价值的的资源地地。邻近近东滩鸟鸟类自然然保护区区，其鸟鸟类资源源丰富。还还有东滩滩湿地，旅旅游资源源十分丰丰富。另另外值得得一提的的是，在在项目地地块的东东北部有有一个水水面面积积达四千千多亩的的天然湖湖泊东旺湖湖，在湖湖的中心心有面积积两千多多亩的岛岛屿，东东旺湖的的开发将将给本项项目带来来巨大的的商机。与众不同同的经营营方式一般的旅游游项目只只是以游游览为主主，而本本项目是是将土地地分割成成小块，将将其半年年或一年年的经营营权出售售给旅游游者，旅旅游者可可以根据据自己的的需要在在土地上上种植任任何作物物，这种种
33、经营方方式在上上海还是是独一无无二的。个性化的的展示空空间旅游者可以以根据自自己的喜喜好来装装饰租种种的土地地，这给给那些喜喜欢创作作，标榜榜个性的的顾客创创造了展展示才华华的空间间。优美的居居住环境境 旅旅游者可可以下榻榻项目地地块对面面的商务务中心，这这里环境境幽静，而而且可以以进垂钓钓，野餐餐，日光光浴等活活动。专业化的的服务队队伍 在在这里我我们将提提供专业业的关于于农作物物种植方方面的咨咨询服务务，此外外，我们们的生活活服务也也尽量做做到尽善善尽美。 独一无无二的售售后服务务 我我们为旅旅游者提提供收获获物包装装服务，使使游客的的收获不不仅是实实用品，同同时还是是馈赠亲亲友的艺艺术品
34、。2.3.22劣势交通不够够便利 上上海或其其他地方方到项目目所在地地没有直直达车辆辆。如果果没有自自备车辆辆，交通通十分不不便。前期开发发不足 若若游客对对项目进进行考察察，目前前没有示示范园地地，对顾顾客的吸吸引力不不足。知名度小小由于是新建建项目，其其知名度度必然比比较小，需需要大量量的投资资做宣传传。2.3.33机会旅游市场场的兴旺旺。随着人们收收入水平平的提高高，对休休闲的要要求日趋趋提高，带带动了旅旅游的消消费也日日渐增加加。生态游的的兴起现代都市人人，越来来越重视视生活质质量，要要求呼吸吸新鲜空空气，食食用绿色色食品，本本项目的的开发正正好迎合合了这一一趋势。沪崇苏越越江通道道项
35、目的的审批通通过沪崇苏越江江大通道道分南支支和北支支两大部部分。南南支，即即崇明越越江通道道，该工工程总投投资1222亿元元，工程程起自浦浦东五号号沟，过过长江南南港水域域，经长长兴岛，再再跨长江江北港水水域，止止于崇明明陈家镇镇，暂接接陈海公公路，全全长约225公里里。工程程采取“南南隧北桥桥”方案案，以隧隧道形式式穿越南南港水域域，长约约8.55公里；以桥梁梁形式跨跨越北港港水域，长长约9.5公里里。此通道道的修建建，将大大大方便便上海市市区居民民的出行行，为本本项目的的开发提提供了挈挈机。越越江通道道修建完完成后，还还将为本本项目带带来一部部分江苏苏的游客客。2.3.44威胁周边项目目本
36、项目周边边地区，存存在一定定数量的的农家乐乐，渔家家乐旅游游项目，这这在一定定程度上上对本项项目造成成了威胁胁。消费者对对这种旅旅游休闲闲方式不不熟悉由于上海市市还没有有类似的的项目，消消费者接接受这种种休闲方方式可能能需要时时间和引引导。2.4本项项目综合合评价及及发展战战略分析析 根根据以上上分析，可可知本项项目具有有得天独独厚的自自然条件件，再加加上独一一无二的的创意，使使得本项项目的发发展空间间巨大。针针对上面面提出的的各种问问题，制制定以下下的发展展战略：公司派专专门车辆辆负责游游客的接接送工作作。由于于南门码码头和堡堡镇码头头都有直直达陈家家镇的公公交车，因因此接送送游客的的车辆只
37、只需在陈陈家镇等等候即可可。第二二种解决决交通问问题的方方案是与与崇明交交通部门门协商，将将南门开开往陈家家镇的公公共汽车车线路延延长至团团结沙。两两种方法法比较，第第一种方方法比较较快捷，可可以节约约顾客的的时间；第二种种方法比比较便利利，将交交通问题题交由公公交部门门解决，但但可能要要向公交交部门交交纳一笔笔资金用用于公交交线路的的延长。第第一种方方法用于于游客数数量还未未形成规规模时可可以节省省成本；第二种种方法用用于游客客数量规规模较大大时成本本较低。因因此在项项目刚刚刚启动时时，推荐荐使用第第一种方方法。投入资金金进行示示范园地地的建设设。根据据策划方方案，设设计不同同地块中中的示范
38、范园地，可可以起到到住宅销销售中样样板房的的作用，使使顾客对对土地经经营后的的状况有有直观的的了解。投入资金金进行宣宣传。由由于是新新兴的旅旅游休闲闲项目，消消费者需需要引导导，也需需要时间间来接受受这种新新的休闲闲方式。宣宣传手段段建议用用软广告告和硬广广告相结结合的方方式。在在软广告告中要着着重宣传传这种回回归自然然且可以以亲身体体验、发发挥创造造性的休休闲方式式。所有有的广告告均应严严格对目目标人群群发放。要让顾客客充分了了解本项项目与周周围农家家乐，渔渔家乐的的区别，凸凸显项目目的个性性与优点点。周围配套套设施建建设。由由于土地地未经开开发，周周围配套套设施不不足。建建议在项项目周边边
39、区域设设置超市市、医疗疗诊所，鉴鉴于项目目尚处于于开发阶阶段，出出于节约约成本的的考虑配配套设施施的规模模宜小不不宜大，并并留有后后期扩展展的余地地。人工工湖内建建议在项项目启动动之前具具有相当当数量的的观赏鱼鱼。人工工湖周围围草坪上上设置遮遮阳伞、休休闲桌椅椅等设施施。在项目命命名上宜宜突出本本项目的的特色，且且应具有有吸引力力。提供供以下名名称作为为参考：荷香园、躬躬耕庄园园、春华华秋实、清清风碧漪漪、快乐乐老家、沁沁园为了避免免旅游休休闲项目目的单一一化，建建议与其其他休闲闲项目同同期推出出，比如如垂钓，野野餐，烧烧烤，露露营，放放风筝等等。垂钓钓地点建建议设置置在距离离项目地地块较近近
40、的鱼塘塘，并在在鱼塘四四周种植植树木遮遮荫，设设置太阳阳伞，饮饮料屋。野野餐，烧烧烤，露露营，放放风筝的的地点建建议在本本公司商商务中心心前的草草地上，同同样应配配备遮阳阳伞，休休闲桌椅椅等。增加一些些助兴活活动。比比如以各各种农作作物的收收获为挈挈机，举举办联欢欢节目，以以达到活活跃气氛氛，增进进游客之之间感情情的目的的。另外外，建议议将商务务中心的的KTVV包房和和健身室室对外开开放。第三篇 物业定定位3.1项目目类型及及形象定定位 基基于项目目的经营营方式比比较特别别，本项项目定位位为完全全回归自自然，需需要自己己亲自耕耕种、亲亲自设计计土地的的经营方方式以及及装饰风风格的带带有怀旧旧与
41、浪漫漫气息的的旅游休休闲项目目。具体的说，项项目将向向顾客提提供面积积适中的的一块土土地，顾顾客可以以自己选选择在这这块土地地上种植植何种作作物，并并根据自自己的喜喜好来决决定土地地的附属属物品的的风格，比比如地块块的名称称，地块块上的装装饰物，如如棚屋，地地块名称称牌等。本项目提倡倡的是一一种完全全有别于于以往的的休闲方方式，抛抛弃在城城市里水水泥森林林中的生生活，全全身心的的投入大大自然，用用耕种来来荡涤身身心，用用收获来来唤起柔柔情。使使年轻人人在共同同的劳动动中升华华爱情，使使老年人人在相濡濡以沫中中追忆往往昔。本本项目致致力于改改变现代代都市人人与人之之间冷漠漠的人际际关系，提提倡游
42、客客之间的的相互关关怀与协协作，向向大家提提供一个个放松身身心，结结交朋友友的场所所。3.2本项项目客户户定位及及目标客客户心态态分析根据前面的的消费群群体分析析，我们们把本项项目的客客户群体体分成三三种类型型。一是月收入入在30000元元以上，已已经有了了几年工工作经验验，有一一定的积积蓄，年年龄在225-299岁的单单身青年年，他们们比较容容易接受受新事物物，喜欢欢结交朋朋友，有有兴趣体体验新的的生活方方式，追追求浪漫漫和品位位。二是孩子的的年龄在在5-122岁的收收入较高高的三口口之家，这这类家庭庭较重视视孩子的的早期教教育，重重视培养养孩子的的动手动动脑能力力，愿意意带领孩孩子亲近近大
43、自然然。三是年龄在在55岁岁以上，孩孩子已经经成家单单独生活活的中老老年夫妇妇。这类类消费者者有的年年轻时本本来就是是农民，有有的经历历过上山山下乡，农农村生活活是他们们的年轻轻生活中中不可或或缺的部部分。有有一块土土地让他他们种植植各种作作物是追追忆他们们年轻生生活的一一种最好好方式。3.3收费费方式建建议费用的收取取有两种种方式：一是土土地，车车费，住住宿，服服务等费费用分开开收取；二是采采取收取取会员费费的方式式，将所所有的费费用都折折算在一一起，作作为半年年或一年年的会员员费用。推推荐使用用第二种种方式，多多次频繁繁的收费费会给顾顾客上当当受骗的的感觉，而而使用会会员制可可以提升升整个
44、项项目的层层次。会会员卡有有金卡和和银卡之之分，不不同等级级的卡可可以享受受不同内内容的附附加服务务。在会会员无法法亲自管管理土地地的情况况下，提提供代管管服务，并并与一些些学校团团体联系系，给孩孩子们提提供一个个锻炼身身心的机机会。第四篇 物业发展建建议4.1 规规划设计计要点及及参数确确定4.1.11 总平平面设计计该项目在平平面设计计上采取取开放式式，使得得游客方方便的到到达自己己租种的的地块。该该地块将将划分为为粮食种种植区、蔬蔬菜种植植区、水水果种植植区及鲜鲜花种植植区四个个种植区区以及一一个畜禽禽饲养区区来满足足客户的的不同种种植及养养殖需要要。在粗粗略的划划分五大大分区以以后，还
45、还将在连连接五个个区域的的中心地地带建设设小型荷荷花塘，种种植荷花花及其他他水生植植物，放放养鱼、蟹蟹等水生生动物。在在地块的的南面紧紧邻一条条小河，在在小河上上修木制制拱桥，建建立码头头，提供供渔船供供游客乘乘坐。总总平面图图如下：水果种植区粮食种植区饲养区鲜花种植区蔬菜种植区荷花塘4.1.22出入口口设置由于该地块块采取开开放式设设计，在在出入口口的设计计上就要要力求做做到使客客户能够够方便、快快捷的到到达租种种地块。建建议除在在地块的的四面设设置出入入口外，在在四角位位置也应应设置出出入口。在在鲜花种种植区和和蔬菜种种植区之之间的小小路上也也要设置置出入口口。并且且，整个个地快的的道路设
46、设计还要要兼顾观观光要求求，具有有一定的的审美价价值。4.1.33人流、车车流组织织及车位位设置由于种植作作物必须须保持田田地土质质肥沃纯纯净，因因此应明明文禁止止汽车及及其他机机动车辆辆进入地地块。游游客的车车辆应停停靠在公公司指定定的停车车场，并并徒步至至承包的的田块或或饲养区区。在设设计上，每每个出入入口不宜宜太窄，应应至少允允许六人人并排通通过，即即使是在在旅游旺旺季也可可以达到到畅行要要求。该该地块北北面为本本公司办办公及住住宿园区区，可以以为客户户提供550个车车位，客客户停车车后步行行10分钟钟即可到到达种植植田块或或饲养区区。建议议在项目目的经营营走入正正轨，游游客人数数初具规
47、规模之后后，对停停车场的的规模进进行扩大大。4.2 设设计要点点建议主要建议有有以下几几点：整体地块块设计应应具有田田园特色色。其中中建议有有小河贯贯穿，小小河的具具体方位位应兼顾顾便捷与与美观，既既能达到到灌溉要要求，又又能在景景观上突突出田园园特色。地块内部部各分区区应风格格各异，突突出本分分区的特特点。各各分区的的入口设设计应能能够体现现本分区区特色。分分区内的的配套服服务设施施也应与与该分区区所种植植的作物物相匹配配。田埂埂、灌溉溉沟渠以以及其他他种植辅辅助设施施均应与与各分区区相协调调。 粮食种植分分区应采采取能够够体现粮粮食如水水稻、荞荞麦、玉玉米的特特点，地地块周围围以风格格粗犷的的木质篱篱笆装饰饰。在分分区入口口处的篱篱笆上点点缀麦穗穗、稻穗穗、玉米米棒等实实物，并并悬挂秸秸秆编织织标牌，上上书“锄禾”（参考考）。 鲜花种植区区的设计计风格宜宜清新浪浪漫，以以原木低低矮篱笆笆隔断。分分区入口口设置欧欧式铁艺艺门，两两侧设置