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1、鹿迪鞋业业商贸城城可行性性研究项目总论论4一、项目目概况4二、可行行性研究究的结论论4第一章项项目提出出的背景景及必要要性分析析5一、项目目提出的的背景5二、项目目建设的的必要性性9第二章项项目市场场研究11一、武汉汉市鞋业业市场发发展现状状与趋势势分析（宏观）111、武汉汉市鞋业业市场现现状112、鞋业业市场的的发展趋趋势13二、项目目微观状状况分析析131、项目目的区位位特征132、项目目潜在的的客户群群体、市市场容量量及购买买心理分分析14第三章项项目环境境分析17一、地块块环境171、土地地性质综综述172、地块块周围景景观173、地块块周围的的交通条条件174、地块块周围的的配套设设
2、施17二、项目目地块的的优劣分分析（SSWOTT分析）181、优势势分析182、劣势势分析183、项目目的机会会分析194、项目目的威胁胁分析19三、结论论20第四章地地块建设设条件20一、工程程概况201、项目目选址202、经济济指标203、建设设目标21二、建筑筑布局21三、交通通组织21四、给排排水设计计221、生活活给水系系统222、排水水系统223、消火火栓系统统234、喷淋淋系统23五、电气气设计23六、电气气消防24七、通风风系统24第五章项项目投资资经营方方案25一、投资资组合方方式25二、资金金运作方方式25第六章项项目投资资估算及及资金筹筹措计划划25一、项目目的主要要经济
3、技技术指标标25二、项目目投资测测算26三、资金金筹措计计划27第七章项项目财务务效果评评价28第八章项项目不确确定性分分析30一、项目目静态盈盈亏平衡衡分析30二、单因因素敏感感性分析析30第九章项项目效益益评价31一、项目目社会效效益评价价32（一）、项目对对社会发发展的适适应性32（二）、目前对对人和社社会的影影响33二、项目目环境效效益评价价33项目总论论一、项目目概况项目名称称：华中中鞋业商商贸城建建设项目目建设性质质：新建建建设地点点：武汉汉市江汉汉区姑嫂嫂树区域域建设单位位：武汉汉鹿迪投投资有限限公司联 系 人：陈陈秉西电 话：0277-88276660880电子邮件件：zjjw
4、zccbxsinna.ccom二、可行行性研究究的结论论 项项目财务务指标投资利润润率=利利润总额额/总投投资额*1000%=1145559.11/3003711.8=48%;投资净利利润率=净利润润/总投投资额*1000%=997544.6/303371.8=332.11%;自有资金金回报率率=净利利润/企企业自有有资金=93668.55/1333200=700.3%;税后静态态投资回回收期=1.668税后动态态投资回回收期=1.773从静静态的财财务指标标上来看看，项目目是可行行的，具具有较好好的开发发前景；从从动态的的环境因因素来看看，国家家宏观金金融政策策的紧缩缩，人民民币利率率提高，
5、给项目目建设、销售带带来了一一定的阻阻力；但但同时政政府深度度支持、大兴路路拆迁改改造以及及大部分分股东作作为核心心商户在在老市场场的号召召力等诸诸因素为为本案的的成功开开发创造造了有利利条件。从从综合的的因素来来看，本本案是机机遇与风风险并存存，机遇遇与挑战战并存，只要能能采取一一定措施施吸引住住核心商商户并帮帮助核心心商户留留住核心心终端，解决了了本案开开发的核核心障碍碍，则本本案就能能开发成成功，实实现其正正常的财财务效益益。第一章项项目提出出的背景景及必要要性分析析一、项目目提出的的背景鞋类商品品作为人人民群众众必需的的生活消消费品，有着巨巨大的市市场，十十年前全全国人均均消费仅仅为3
6、55元,目目前,这这个数字字已经达达到1880元(在国内内发达地地区人均均消费已已经达到到3200元)。我国是是世界鞋鞋业产销销第一大大国，现现有72200多多个制鞋鞋企业，已形成成广东、福建、温州、成都、重庆等等五大鞋鞋类生产产集散地地，在我我们这个个年产660亿、年消费费25亿亿双鞋的的国度里里，鞋类类交易平平台的建建设有着着非常重重要的意意义。武汉位于于我国腹腹地，素素有“九省通通衢”之称，是华中中地区的的中心城城市，长长江中游游最大的的流通中中心之一一，为内内陆最大大的交通通枢纽，其铁路路、公路路、水运运、航空空交通网网络十分分发达。全市总总面积884677平方公公里，总总人口8830
7、多多万，居居民人口口6600多万。武汉市市周围4400公公里范围围内有445个中中等以上上的城市市，1.83亿亿人口，占全国国人口总总数的221.33%。武武汉在历历史上一一直是我我国内地地最繁华华的内外外商贾云云集的商商埠，最最大的商商品集散散中心。改革开开放以来来，武汉汉市各种种物流贸贸易商业业形态不不断涌现现，以汉汉正街为为代表的的各类综综合性或或专业性性市场更更是蓬勃勃发展，市场交交易活跃跃，成为为华中地地区最引引人注目目的商品品集散地地。据统统计，220022年武汉汉市实现现社会消消费品零零售总额额7700亿元，居全国国15个个省级城城市第22位，各各类批发发市场交交易额达达7000
8、多亿元元。著名名的国家家级汉正正街小商商品市场场，有330多个个室内专专业市场场，经营营6万余余种商品品，日均均客流量量20万万人次，年销售售额1880亿元元，占全全市批发发零售总总额的112.22%。深深厚的商商业文化化底蕴、独特的的区位优优势、巨巨大的消消费市场场、良好好的经营营氛围，形成了了武汉在在华中地地区物流流领域集集聚与辐辐射的独独特优势势。大兴路鞋鞋业批发发一条街街始建于于一九九九三年八八月，当当时由在在清芬路路从事鞋鞋类批发发经营活活动的七七十多家家温州籍籍经营户户在现任任江汉区区个协温温州鞋业业协会会会长陈秉秉西的带带动下自自发组织织筹资，在大兴兴路611号武汉汉球墨铸铸造公
9、司司原厂址址内改建建创办了了武汉市市第一家家鞋类专专业批发发市场，从而带带动了大大兴路鞋鞋业批发发一条街街的形成成。经过过十年来来的发展展，现在在大兴路路地区有有大小鞋鞋类批发发市场77个，拥拥有经营营门面8800余余间，经经营户116288户，经经营品种种齐全，国内外外知名品品牌如吉吉尔达、红蜻蜓蜓、老人人头等在在此均设设有总代代理处，年销售售额达115亿元元，幅射射湖北省省周边六六个省市市，已成成为华中中地区鞋鞋类产品品的销售售、集散散中心。然而受受市场经经营条件件限制，大兴路路地区鞋鞋业批发发市场群群与武汉汉市6552个商商品交易易市场一一样，集集中在市市中心区区，占据据黄金地地段，其其
10、建场当当初就遗遗留下的的许多问问题逐渐渐显现出出来。主主要表现现在：a.市场场硬件设设施差，安全隐隐患严重重大兴路地地区位于于武汉市市城市中中心，属属市民集集居密度度一类区区，人口口密度大大，城市市道路交交通本身身就满负负荷。由由于大兴兴路地区区鞋业批批发市场场群的存存在，使使得该地地区更是是人货为为患，行行人出行行都感困困难，交交通严重重堵塞。同时，现有的的市场经经营用房房大多为为砖混或或砖木结结构老厂厂房改建建而成，缺乏统统一规划划，杂乱乱无章，耐火等等级差，加之现现有市场场普遍存存在人货货混居的的现象，鞋类产产品是易易燃物品品，一旦旦燃烧产产生有毒毒气体，对人身身安全造造成极大大危害，这
11、都给给防火安安全埋下下了极大大的隐患患。虽经经过历年年来的多多次整改改，均未未能得到到彻底解解决，市市场的管管理者及及经营者者在担心心害怕中中度日，一旦出出现问题题后果不不堪设想想。b.市场场缺乏发发展现代代商业、物流业业的空间间现在大兴兴路地区区鞋业批批发市场场群的环环境和空空间显然然不能满满足现代代商业、物流业业要求。仅从物物流、仓仓储配送送方面来来看，鞋鞋类产品品的产地地来自温温州、广广东、福福建等外外省市，货物销销售幅射射全省各各地及周周边六省省市，鞋鞋类产品品包装体体积大、流量大大，目前前年吞吐吐量约1150万万m3，折标标准集装装箱2.6万箱箱，受城城市交通通管制限限制，运运输车辆
12、辆不能及及时进入入城区，装卸转转运入库库作业受受阻，货货物出库库发送也也难以及及时疏运运出去。由于物物流渠道道不畅，大宗批批发业务务受到极极大影响响，至使使一些外外省的经经销商被被迫转往往郑州、合肥、南昌、长沙等等地购货货，客源源大量流流失，这这是近两两年大兴兴路地区区鞋业批批发市场场群不能能像以前前那样迅迅速发展展的重要要原因。c.影响响城市环环境卫生生，治安安形势严严峻大兴路地地区位于于中心城城区，是是市民集集居区，人口密密度大，现有经经营者及及服务人人员达万万余人，大多属属外来人人口，给给公安机机关的治治安管理理带来极极大的压压力。同同时也带带来一系系列社会会问题，如计生生管理、暂住人人
13、口管理理等问题题。由于于在这狭狭小的地地区集居居如此大大密度的的人口和和大量的的流动人人员，所所产生的的生活垃垃圾、城城市噪声声等严重重影响者者市民的的正常工工作、生生活、学学习及城城市环境境卫生。d.市场场散乱，缺乏统统一管理理现有市场场各主办办单位各各自为政政，个别别市场的的主办者者，仅为为了市场场的经济济效益，而缺乏乏相关的的服务，如保洁洁、保安安工作等等，疏于于管理以以致经营营者或消消费者利利益受损损害的事事件时有有发生，而得不不到有效效的保护护。同时时，市场场分布散散乱，难难以形成成规模效效应，特特别是产产品按行行入市问问题无法法解决，也加大大了政府府职能部部门的监监管难度度。e.经
14、营营成本较较高，经经营效益益受影响响老城区物物业租赁赁成本高高，一些些店铺年年租达115万元元，相当当于购买买本项目目店铺的的首期付付款，经经营成本本较高，经营效效益受影影响较大大。以现现有周边边环境条条件更谈谈不上发发展商品品展示、信息服服务、办办公设施施、服务务设施等等现代商商业所必必需的配配套条件件，基本本上限制制了现有有鞋业市市场进一一步的发发展空间间，久而而久之，势必在在竞争中中遭到淘淘汰。f.拆迁迁在即，现在的的市场将将面临消消失根据现行行的城市市发展规规划，该该地区是是武汉市市“两江四四岸”规划的的重点拆拆迁区域域之一，现有的的市场群群多数位位于该规规划区域域内，拆拆迁在即即，现
15、在在的市场场将面临临消失的的危险。即将出出台的武汉市市商品交交易市场场管理条条例，针对上上述问题题也同时时明确对对在城市市中心区区建设大大型交易易市场加加以限制制，鞋类类交易批批发市场场不可能能继续在在该地区区重建，只有将将现有的的市场迁迁出中心心城区，才能谋谋求长期期稳定的的发展。g.类似似问题普普遍存在在于江汉汉区其它它鞋类、鞋料批批发市场场通过对汉汉正街、清芬路路为代表表的武汉汉其他鞋鞋类、鞋鞋料市场场经营户户规模调调查显示示，江汉汉区分布布有其它它十三个个鞋类、鞋料批批发市场场，9442户一一级批发发商，他他们同样样面临地地处闹市市区，物物流不畅畅，经营营空间进进一步拓拓展困难难等诸多
16、多问题，与大兴兴路地区区鞋业批批发市场场相比，规模更更小，更更加分散散，现有有经营环环境完全全不能满满足现代代商业及及物流业业发展的的需要。在激烈烈的市场场竞争中中，由于于软硬件件环境的的不配套套，处于于竞争劣劣势状态态，迫切切需要谋谋求新的的发展空空间，保保持华中中地区鞋鞋业、鞋鞋料批发发零售的的龙头地地位。针对上述述问题，20003年66月，江江汉区个个协温州州鞋业协协会经过过充分调调研，形形成兴建建“华中鞋鞋业商贸贸城”的动议议。江汉汉区政府府、江汉汉区新华华工业区区指挥部部等方面面对此议议进行了了认真研研究，充充分肯定定了兴建建该项目目的意义义。并获获得了武武汉市及及江汉区区计委、城市
17、规规划部门门等对此此项目的的肯定，并就项项目选址址等提供供了支持持。二、项目目建设的的必要性性a.是进进一步加加快武汉汉市建设设国际性性大城市市的需要要大兴路地地区鞋业业批发市市场群位位于“二江四四岸”改造的的重点区区域，根根据城市市总体规规划和商商业布局局总体规规划，该该区域应应建成高高起点的的旅游观观光、娱娱乐休闲闲、大型型购物的的现代化化都市商商务区和和高尚的的滨江生生活区。该鞋业业批发市市场商品品单一、附加值值低、人人流物流流大，市市场布局局和经营营混乱，不仅自自身生存存发展受受到严重重制约，更不符符合城市市建设发发展的大大局。因因此，迁迁建鞋业业批发市市场，腾腾出黄金金地段，才能改改
18、善城市市环境，提升城城市品味味。b.是江江汉区实实现城市市新区商商业化改改造的需需要本项目建建设拟选选址在城城乡结合合部的姑姑嫂树村村内，该该地区为为市区城城中村，按江汉汉区城市市发展规规划要求求，是应应重点拆拆迁改造造、建设设成商业业区，由由于该区区域民居居密度高高、拆迁迁量大，区域内内还有112家集集体企业业，濒临临破产，缺乏资资金进行行企业改改革，增增加了这这一地区区的改造造费用，一般项项目无法法承受其其土地开开发成本本，致使使这一地地区的城城市改造造问题迟迟迟不能能推行。本项目目的建设设为这一一地区的的拆迁改改造和企企业改革革提供了了契机。老市场场的搬迁迁与新商商贸城的的建成，将使两两
19、地彻底底告别污污水横流流、垃圾圾遍地、空气混混浊的生生活环境境，有利利于促进进城市区区间协调调发展，满足城城市管理理和发展展的需要要，综合合效益明明显。c.是江江汉区乃乃至武汉汉市加快快发展第第三产业业的需要要加快发展展第三产产业，改改善三产产业结构构是武汉汉市“十五”计划的的重点，物流业业是第三三产业的的重点，大力发发展非公公有制经经济是带带动武汉汉经济快快速发展展的重要要举措之之一。商商贸业是是江汉区区的支柱柱产业,根据江江汉区政政府加快快发展第第三产业业，改造造、提升升传统市市场，创创新商业业形态的的要求，项目建建设实施施后，将将显著地地改善招招商引资资的软硬硬环境。本项目目置业的的业主
20、绝绝大部分分是外地地客商，使这些些客商从从租赁房房屋经营营，到购购买商铺铺、住宅宅，把家家安在武武汉，把把事业基基础留在在武汉，并以商商引商，加快武武汉引进进市外资资本起到到重要作作用，预预计会给给新区内内引外联联投资220多亿亿元。同同时，吸吸纳大兴兴路地区区鞋业批批发市场场群以外外鞋类、鞋料经经营户入入驻。使使华中鞋鞋业商贸贸城真正正成为立立足于武武汉，辐辐射湖北北及周边边华中地地区的鞋鞋业及鞋鞋料批发发、零售售一级市市场，增增加市场场集聚及及辐射能能力，大大幅度扩扩大市场场规模。并在此此基础上上，吸引引外国品品牌进入入市场，将境外外先进的的管理模模式及资资本与现现代化的的经营场场所和市市
21、场资源源相结合合，促使使武汉市市重整鞋鞋业市场场资源，拓展功功能，提提升品味味，高位位发展，吸引更更多的企企业特别别是有实实力的知知名企业业入市经经营，使使武汉真真正成为为华中地地区鞋类类商品的的集散地地，进一一步巩固固和提高高武汉在在华中地地区鞋业业物流的的龙头地地位，推推动整个个武汉市市鞋业市市场的可可持续发发展。d.是适适应现代代商业、物流业业发展趋趋势的需需要鞋类商品品作为人人民群众众必需的的生活消消费品，有着巨巨大的市市场，武武汉市鞋鞋类、鞋鞋料批发发市场从从无到有有，从小小到大，到现在在，经营营户从不不足1000户发发展到226000余户，这些市市场集中中了来自自温州、广东、江苏、
22、上海等等国内外外知名品品牌，众众多知名名企业纷纷纷在此此设有总总代理、总经销销。这些些市场立立足于武武汉，辐辐射湖北北全省及及周边66个省市市，年销销售额约约为200亿元人人民币。成为了了华中地地区最大大的鞋类类商品销销售集散散中心。同时，也成为为武汉市市重要的的专业批批发市场场。据预预测，今今后十年年，武汉汉鞋业交交易市场场的发展展速度将将大大超超过前十十年，其其进出交交易规模模将达到到85亿亿元，成成为武汉汉市最具具潜力的的商品交交易市场场。但现现代商业业、物流流业要求求商品的的交易市市场同时时具有商商品展示示、批发发零售、专卖营营销、区区域连锁锁、仓储储配送、办公服服务、游游购娱配配套等
23、“七位一一体”的综合合服务功功能，现现有大兴兴路地区区鞋业批批发市场场以及武武汉其他他鞋业市市场的经经条件均均离此要要求相差差甚远，市场环环境和服服务功能能完全不不能适应应今后武武汉鞋业业市场发发展的需需要。 综上所述述，建设设华中鞋鞋业商贸贸城项目目是广大大鞋业商商户的迫迫切需要要，也是是进一步步调整市市场布局局，加速速发展城城市经济济，改善善城市面面貌的重重要举措措，建设设是十分分必要的的。第二章项项目市场场研究一、武汉汉市鞋业业市场发发展现状状与趋势势分析（宏观）1、武汉汉市鞋业业市场现现状武汉市鞋鞋业批发发市场主主要分布布在大兴兴路及汉汉正街等等地区。大兴路路鞋业批批发市场场位于汉汉口
24、中心心区，该该市场立立足武汉汉、辐射射湖北全全省及周周边6个个省市（包括湖湖北、湖湖南、四四川、重重庆、安安徽、江江西等地地区），20003年销销售额115亿元元，涵盖盖人口22亿人。经过十十余年的的发展，已成为为周边地地区鞋类类商品的的集散中中心。但随着鞋鞋业市场场的飞速速发展以以城市功功能的提提升，市市场对城城市交通通、形象象方面带带来了较较大影响响，其自自身发展展也由于于区位、用地、交通条条件等受受到限制制，主要要表现在在：1）符合合城市规规划布局局。武汉汉市“两江四四岸”工程即即将改造造大兴路路以南的的市场用用地为商商贸城（已挂牌牌出让，正在拆拆迁），7个市市场中的的4个市市场拆迁迁在
25、即，需要另另觅经营营场所。2）交通通运输受受到限制制。由于于几个市市场均位位于中心心城区，周边居居民高度度集中、交通流流量大，境外大大型货车车进入市市区受到到严格的的交通管管制，外外地货物物无法及及时进入入城区，内部货货物也不不能及时时输出到到周边省省市，市市场交易易已无法法适应现现代专业业批发市市场流通通速度的的日益提提高的要要求、物物流不畅畅。3）市场场规模小小，发展展受到制制约。因因建成年年代较早早，受当当时各种种条件限限制，市市场容量量较小，经营面面积及仓仓储面积积较小，难以形形成规模模效应。同时大大兴路市市场的货货流主要要通过110米宽宽的道路路停车、卸货、装货和和疏散，并和市市内人
26、流流混杂，物流及及疏散用用地严重重不足，不能适适应日益益发展壮壮大的需需要。4）市市场硬件件设施差差，市场场安全隐隐患严重重。现在在经营场场所经营营条件十十分简陋陋，人货货混居，同时鞋鞋类产品品又是易易燃有毒毒产品，消防隐隐患严重重，被列列为武汉汉市重点点消防隐隐患地区区。5）配配套服务务设施不不完善。市场管管理混乱乱，配套套设施不不足。基于上述述诸多方方面的矛矛盾与问问题，加加之中心心区租金金年年上上涨，经经营成本本增加，已严重重制约了了现在大大兴路鞋鞋业批发发市场的的进一步步规范与与发展。武汉市主主要鞋业业批发市市场分布布于大兴兴路以外外的还有有汉正街街、清芬芬路等地地区，鞋鞋料市场场分布
27、在在汉西、乔口等等地区，由于这这些批发发市场均均位于老老城区中中心地段段，也面面临着和和大兴路路市场类类似的问问题，市市场规模模小且分分散，设设施简陋陋、品位位低下、管理落落后，已已严重制制约了市市场的扩扩大与发发展。在在市场经经济下，市场的的集聚与与发展，专业市市场的创创新整合合，是市市场发展展的唯一一出路。同时从从武汉市市的商业业市场分分析，实实现商品品交易市市场合理理布局，创新商商业形态态，提升升市场功功能与品品位，实实现可持持续发展展，已成成为建设设国际性性大城市市的必由由之路。2、鞋业业市场的的发展趋趋势通过对全全国有名名的小商商品城-浙江义义乌的考考察研究究，我们们发现我我国的批批
28、发市场场发展正正处于由由平面扩扩张为主主转向提提升内涵涵为主的的转型时时期，现现代批发发市场呈呈现出由由小规模模、分散散化经营营向规模模化、集集约化、专业化化经营转转变的趋趋势，市市场规模模呈现出出由小到到大，区区位从城城区中心心到城区区边缘移移动的变变化趋势势。商品品档次、市场品品位逐步步提高，配套设设施逐步步完善，交易手手段逐步步向网络络化、信信息化转转变。因此，本本项目应应顺应新新型批发发市场的的发展趋趋势，通通过对武武汉现有有鞋业批批发市场场的整合合，改造造、提升升传统市市场，创创新商业业形态，走规模模化、集集约化的的新路。因此，项目应应立足大大兴路鞋鞋类市场场群扩容容性搬迁迁，考虑虑
29、华中地地区鞋类类、鞋料料市场集集聚性发发展的需需要，力力求新建建市场的的功能提提升和品品位提升升。二、项目目微观状状况分析析1、项目目的区位位特征江汉区位位于武汉汉市东北北部，东东邻黄陂陂区，南南傍长江江，与武武昌区和和青山区区隔江相相望，西西接江岸岸区，北北与东西西湖区接接壤。全全区户籍籍人口661.228万人人，土地地面积664.224平方方公里，是武汉汉市的政政治、文文化、信信息中心心，市委委、市政政府及市市直属机机关900%设在在该区内内，是武武汉商贸贸的重要要组成部部分。这这里汇集集有武商商、武广广、中百百、沃尔尔玛等国国内国际际知名的的零售企企业。著著名的国国家级汉汉正街小小商品市
30、市场，有有30多多个室内内专业市市场，经经营6万万余种商商品，日日均客流流量200万人次次，年销销售额1180亿亿元，占占全市批批发零售售总额的的12.2%。深厚的的商业文文化底蕴蕴、独特特的区位位优势、巨大的的消费市市场、良良好的经经营氛围围，形成成了江汉汉区在武武汉乃至至华中地地区物流流领域集集聚与辐辐射的独独特优势势。90年代代以后，全国的的金融机机构纷纷纷选址江江汉区建建设大道道，形成成了建设设大道金金融一条条街，这这里高楼楼大厦云云集，高高档写字字楼、酒酒店、酒酒吧应有有尽有，集商贸贸、金融融、办公公、休闲闲于一体体，成为为武汉市市对外交交往的一一张城市市名片。更进一一步提升升了江汉
31、汉区作为为武汉商商贸中心心的地位位。2、项目目潜在的的客户群群体、市市场容量量及购买买心理分分析1）目标标客户群群体l大兴兴路市场场群现有有的经营营户；l大兴兴路以外外的鞋类类鞋料市市场经营营户；l国内内外品牌牌代理商商及投资资置业的的人群。2）市场场容量分分析武汉市鞋鞋业批发发市场是是华中地地区最大大的流转转型鞋业业交易市市场，大大兴路地地区鞋业业批发市市场，现现在营业业面积3300000平方方米，经经营户数数16228户，从业人人员近万万人，220033年实现现市场成成交额115亿元元人民币币，上缴缴税金330000万元；汉正街街、清芬芬路为代代表的武武汉其他他鞋业鞋鞋料市场场经营户户规模
32、大大致是汉汉口现有有鞋城经经营户5541户户，武汉汉鞋料批批发市场场现在经经营户4401户户，两个个具有代代表性的的鞋类市市场群经经营户户户数共计计9422户，220033年实现现市场成成交额55亿元人人民币，上缴税税金10000万万元。从从三个代代表性的的市场的的经营户户来看，其总数数约为226000户，考考虑到大大兴路的的改造搬搬迁以及及新建市市场对大大兴路以以外市场场经营户户的吸引引，其潜潜在客户户至少有有20000户，可见其其市场容容量是相相当可观观的。潜在的客客户群体体预测：以现有有经营户户为主，基本转转入新市市场以集资股股东为核核心，江江汉区鞋鞋业个协协组织现现有需拆拆迁的1162
33、88户鞋业业专营经经营户，以业主主购买和和租赁方方式进入入新华中中鞋业商商贸城。表3-11 大兴兴路地区区鞋类市市场群经经营户群群搬迁部部分统计计表市场名称称经营户户户数市场名称称经营户户户数大兴路市市场201大兴鞋城城93金兴童鞋鞋城142万宝鞋城城167鼎力鞋城城417万商鞋城城42银河鞋城城566(1-33层)合 计16288户大兴路路地区以以外的鞋鞋类、鞋鞋料市场场群入驻驻部分华中鞋业业商贸城城项目的的建设并并不是仅仅限于大大兴路地地区鞋业业批发市市场的拆拆迁改造造工程，而是通通过该项项目的运运作，发发挥市场场的集聚聚效应和和规模效效应，吸吸引武汉汉及其周周边地区区的鞋业业鞋料经经营户
34、进进入市场场，建立立一个立立足于武武汉，辐辐射周边边华中地地区的鞋鞋业及鞋鞋料批发发、零售售一级市市场。对对以汉正正街、清清芬路为为代表的的武汉其其他鞋业业鞋料市市场经营营户调查查显示，大约有有45%的经营营户迫切切希望迁迁入，预预测情况况见表33-2、3-33：表3-22 武汉汉大兴路路地区以以外的鞋鞋城现有有经营户户基本情情况市场名称称经营户户户数市场名称称 经营户户户数新兴鞋业业批发市市场60紫阳平价价鞋城15新涛鞋城城70新华鞋城城30浙江鞋城城76晴川桥鞋鞋城60八宝鞋城城100昌隆鞋城城50鹿城鞋城城30盛源鞋城城30合 计541户户表3-33 武武汉鞋料料批发市市场现有有经营户户
35、户数基基本情况况市场名称称经营户户户数汉来市场场172硚口市场场43清芬路市市场186.合 计401以上两个个具有代代表性的的鞋类市市场群经经营户户户数共计计9422户。同时由于于“华中鞋鞋业商贸贸城”项目的的建设不不是大兴兴路地区区鞋业批批发市场场群的简简单复制制，其目目标定位位是将此此项目按按照未来来鞋业批批发零售售市场的的发展目目标和现现代物流流的发展展方向，要求集集贸易、物流、信息、服务于于一体，形成完完整配套套体系的的大型专专业鞋业业商贸中中心。运运用本项项目完善善的市场场网络和和经营设设施条件件，预计计可以吸吸引国内内外知名名品牌及及代理商商进驻量量大为增增加，预预计将增增加100
36、%。从从以上统统计的数数据来看看，预计计将有226000户的潜潜在客户户群体。可见其其潜在客客户群体体还是相相当庞大大的。3）目标标客户群群体的购购买心理理分析通过对上上述市场场的经营营户的调调查研究究，我们们发现，在这些些潜在的的客户群群体当中中主要存存在着以以下几种种购买心心理：a)由由租户向向业主转转变的要要求。现现有大兴兴路地区区除鼎力力鞋市外外，其他他六个市市场的经经营户均均以租赁赁方式取取得商铺铺的经营营权， 25平平方米左左右的经经营铺面面，年租租金一般般在3-5万元元，且租租赁费用用呈逐年年上升的的趋势。现在因因龙王庙庙改造，大兴路路鞋市一一间255平米的的铺面转转租金竟竟高达
37、110万元元/年以以上，而而且还十十分抢手手，造成成经营者者经营成成本的大大幅上升升，因此此，经营营户中大大多数人人都想有有自己的的置业。b）、置置业投资资。现在在由于股股市的行行情低迷迷，房地地产行业业以其高高增长、高回报报吸引了了广大的的投资者者，而在在众多的的房地产产产品当当中，商商铺更是是成为众众多投资资者追捧捧的对象象。从大大兴路鞋鞋市商铺铺的市场场表现以以及我们们的调查查结果来来看，众众多的潜潜在客户户都表示示了明确确的投资资意向。如一间间60平平方米的的商铺，售价880000元/平平方米计计，售价价为488万元，若用于于租赁经经营，以以每年88万元计计，不考考虑资金金的时间间价值
38、，其静态态回收期期只有66年，其其回报率率是相当当可观的的。精明明的投资资者当然然不会错错过。可见，稳稳定的客客户群体体及众多多的置业业投资者者是本项项目成功功的最大大保证。第三章项项目环境境分析一、地块块环境1、土地地性质综综述项目选址址于武汉汉市江汉汉区新华华下路与与潇湘路路交界的的原武汉汉东风锅锅炉厂厂厂址内，项目净净用地约约55亩亩，规划划建筑面面积约77.3万万方，建建成以后后将能容容纳15500户户左右的的经营户户进场经经营。2、地块块周围景景观本案的北北面和南南面是一一些老的的工业厂厂房和由由老厂房房改成的的管材批批发市场场，视觉觉环境较较差，但但西面是是中高档档小区新新华家园园
39、，临街街为好美美家、三三五酒店店、武商商量贩店店、招商商银行、工商银银行等，商业氛氛围较为为浓厚，炫目的的立面装装潢，独独特的建建筑模式式，为本本案丰富富了区域域的视觉觉环境，提升了了区域层层次。3、地块块周围的的交通条条件本案北接接张公堤堤，南连连发展大大道，向向东通金金桥大道道，具备备较好的的货运条条件。对对大物流流的形成成具备客客观条件件。4、地块块周围的的配套设设施本案对面面就在于于武商量量贩店，好美家家、三五五酒店和和银行以以及成片片的居民民区，生生活及商商业配套套设施相相对齐全全。而且且本案的的周围有有新华路路管材批批发市场场、潇湘湘路装饰饰建材市市场等批批发市场场，对本本案聚集集
40、人流、加速形形成大物物流条件件具有一一定的促促进作用用。二、项目目地块的的优劣分分析（SSWOTT分析）1、优势势分析地理理位置优优势：该该地块处处于城郊郊结合部部，交通通方便，运输条条件较好好，是现现代大型型物流中中心布局局的理想想区域。核心心商户优优势：我我们的股股东就是是核心商商户的一一部分，并在大大兴路的的核心市市场老市市场具有有相当的的号召力力。成成本优势势：相对对于市中中心的大大兴路，项目的的土地成成本较低低，具有有较大的的成本优优势。配配套优势势：周边边分布大大型便民民超市武武商量贩贩店和唐唐家墩购购物广场场、三五五酒店、市中心心医院；四家银银行招商银银行、工工商银行行、中国国光
41、大银银行、中中国信合合，现在在的配套套方便市市场的形形成。政府府的支持持：此项项目是湖湖北、浙浙江两省省的签约约项目，受到了了武汉市市市委市市政府的的高度重重视与支支持，被被列入江江汉区重重点建设设项目。政府的的支持的的项目成成功的最最大保障障。2、劣势势分析物流流组织困困难：大大兴路的的物流组组织完全全依赖于于汉正街街，且托托运一般般为多种种商品组组合，依依靠鞋城城重组物物流困难难较大，而依然然依赖汉汉正街的的物流又又诸多不不便。客流组织织困难：大兴路路的客流流组织也也依赖于于汉正街街，客流流的组织织体系较较为完善善，而本本案脱离离了汉正正街，要要重新组组织客流流存在较较大的困困难。脱离了汉
42、汉正街的的品牌影影响：汉汉正街商商品种类类丰富，方便多多元化经经营户打打货，脱脱离汉正正街后，必然要要损失部部分多元元化经营营的客户户。重塑鞋鞋业批发发市场品品牌：到到大兴路路打鞋已已成为客客户的一一种习惯惯，如果果大兴路路鞋业批批发市场场继续存存在，我我们市场场将难以以生存，我们与与大兴路路市场是是你死我我活的竞竞争关系系。项目地地块规模模偏小，相应的的配套设设施难以以全部满满足，周周边虽然然会自然然形成相相关配套套，但没没有整体体规划，且具有有落后性性。3、项目目的机会会分析正值大大兴路改改造契机机：大兴兴路南面面的四个个鞋市场场已经确确定要拆拆迁，为为我们介介入鞋城城的建设设提供了了机会
43、。龙王庙庙商贸中中心定位位集购物物、餐饮饮、休闲闲娱乐为为一体的的大型主主题购物物广场，其建筑筑形式为为地上十十层，地地下二层层，经营营可能性性往零售售转型。龙王王庙商贸贸中心成成本很高高，其售售价或租租价必然然很高，而鞋类类批发商商户能够够承受的的成本不不如服装装，其可可能放弃弃鞋类批批发一块块。4、项目目的威胁胁分析龙王王庙的拆拆迁改造造是逐步步进行的的，并未未形成市市场大的的动荡，要吸引引那部分分商户离离开大兴兴路存在在着一定定的困难难。老市场场的改造造没有确确定日期期，商户户都愿意意继续在在此经营营，而不不愿变动动，银河河市场经经营稳定定且规模模大，诸诸多因素素将商户户稳定在在大兴路路
44、经营。本案案的竞争争对手龙龙王庙的的定位虽虽然可能能往零售售转型，可也不不能确定定不会做做批发市市场。本案案的竞争争对手康康奈国际际鞋城与与鼎力市市场商会会合作，可能对对本项目目动员鼎鼎力市场场的商户户存在不不利影响响。三、结论论通过以上上的分析析我们可可以看出出，本案案是机会会与风险险并存，其运作作成功的的关键取取得政府府的深度度支持和和如何吸吸引核心心商户。本案同同大兴路路市场群群的关系系基本上上是你死死我活的的竞争关关系，如如果政府府有深度度的政策策支持，如采取取掐断大大兴路市市场的货货运条件件、以消消防未达达标为由由限制市市场的发发展等举举措，限限制老市市场支持持本案的的发展，否则大大
45、兴路鞋鞋城的搬搬迁将非非常困难难，本案案的运作作也将存存在较大大的风险险。同时时如何吸吸引核心心商户也也将是本本案面临临的一个个较为棘棘手的问问题，一一方面大大兴路部部分市场场的拆迁迁给本案案的建设设带来机机遇，但但另一方方面是如如何吸引引核心商商户和帮帮助客户户留住核核心终端端的问题题，如果果不能帮帮助核心心商户留留住核心心终端，同时大大兴路又又难以做做到整体体性搬迁迁，则本本案的建建设将面面临着较较大的风风险。第四章 地地块建设设条件一、工程程概况1、项目目选址鹿迪鞋城城选址于于武汉市市汉口姑姑嫂树路路12号号，基地地西临姑姑嫂树路路，南临临潇湘路路，北侧侧与东侧侧均为330M宽宽的规划划
46、道路。规划用用地面积积约为3370000平方方米。2、经济济指标总用地：370000平平方米总建筑面面积：7732660平方方米（不不含地下下室）其中中：市场场用房（带阁楼楼仓库）548878平平方米办公用用房94438平平方米仓储用用房89944平平方米建筑密度度：499.7%绿化率：30.4%容积率：1.9983、建设设目标武汉鹿迪迪鞋城拟拟将建设设成为一一个集商商铺、仓仓储、办办公配套套、停车车、餐饮饮等多种种功能为为一体，涵盖批批发、零零售、商商品展示示、新品品发布、网上交交易等多多种购物物方式，立足于于大兴路路鞋类市市场群扩扩容性搬搬迁，考考虑华中中地区鞋鞋类、鞋鞋料市场场集聚性性发展的的需要，力求新新建市场场的功能能提升和和品位提提升，将将鞋城建建设成为为辐射全全省、面面向全国国的现代代化、综综合性的的大型鞋鞋类批发发市场。二、建筑筑布局基地内布布置整体体式商场场，基地地东首，沿规划划道路设设置仓储储，商场场与仓储储，商场场与仓储储之间由由多层物物流通道道及商业业步行街街相连。板式高高层办公公楼，设设在基地