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1、老年住宅宅市场浅浅析-第一一山地师师-一、客户户研究11、 一一般客户户研究1)我国老老年人现现状19998年年底，我我国老年年人口为为1.224亿，性性别比为为93.24，即即男性老老年人占占48.25%，女性性老年人人占511.755%。从从年龄分分布上看看，低龄龄(600699岁)老老人居多多数，占占59.96%。高龄龄(800岁及以以上)老老人增长长虽然较较快，但但是仅占占老年人人口的88.599%。在在高龄老老人中，女女性占多多数为663.220%，性性别比为为58.22。老年人居居住状况况从从目前老老年人居居住情况况来看，有有29.8%居居住在城城镇，770.22%居住住在乡村村。
2、在有有老年人人居住的的家庭中中，600-644岁老年年人有550.111%的的人还作作为家庭庭户主，665岁以以上老年年人户主主率下降降到433.4%。在665岁以以上老年年人户中中，有777.002%的的户是老老年人与与其子女女或亲属属一起居居住，成成为主要要生活方方式，但但是不能能忽视的的是，只只有一对对老年夫夫妇生活活的户占占11%，单独独老人户户占100.444%，与与未成年年亲属一一起生活活的户占占1.225%，也也就是说说23%的老年年人户没没有与成成年子女女和亲属属一起居居住。老年人的的婚姻状状况有1.18%的老年年人从未未结过婚婚，离婚婚、丧偶偶者占332.883%，与与配偶一
3、一起生活活的老年年人占666%。随随着年龄龄的增长长，有配配偶老年年人比例例逐渐减减少，665岁以以上老年年人有配配偶占558%。老老年人的的就业状状况随着着老年人人的健康康水平提提高和市市场经济济的发展展，老年年就业比比率有所所增加 ，总在在业者占占33.17%，其中中城市占占14.78%，镇占占15.37%，农村村占433.644%，均均比以往往各年都都高。老老年人的的受教育育程度虽虽然近几几年来老老年人的的文化程程度有所所提高，但但是全国国成年人人文盲的的一半为为老年人人，近660%的的老年人人为文盲盲，特别别是女性性老年人人的800%为文文盲。2)老年年人居住住生活特特征步入老老年以后
4、后，人在在心理和和生理上上随着年年龄的增增加而发发生与青青壮年完完全不同同的情况况，叫做做老化现现象。一一般表现现在：11.身体体功能的的变化老年人人身体尺尺寸总体体上变小小，出现现弯腰、弓弓背的现现象，手手臂也不不象青壮壮年人伸伸得直了了。老年人人身体的的运动能能力下降降。关节节活动的的范围变变小了；脚力、背背力、握握力、腕腕力等肌肌力明显显下降；机敏的的反应能能力缺乏乏；持久久力降低低。老年人人骨骼脆脆弱，关关节组织织呈现了了弹性减减弱。22.感觉觉功能的的变化由于感感觉功能能的衰老老，对室室温冷热热变化的的感觉的的衰退不不敏感。在视觉衰退上表现显著，瞳孔的光通量能力下降，在较暗的场所很难
5、看得清。视觉的敏感度降低，对明暗度感觉能力下降，适应时间加长；焦点调节能力下降，老花眼加重；水晶体内部散光，混浊变黄，对色差的识别能力降低；在辨别物体存在的知觉中，辉度对比的能力也降低了。听觉能力衰退。老年人听力明显下降，语言的辨别能力不足，特别是对低频区域和混响音，对音的明力度大大降低。在嗅觉、触觉和平衡感方面均明显下降，表现迟钝。3.心理功能特征的变化一般老人普遍地留恋过去，在居住方面总希望继续居住自己曾长期生活过来的地方。希望与自己经常接触的老朋友，老同事们保持联系，否则会显得孤独感。适应新事物需要时间，有时也懒得思考，思维的适应性和逻辑性减少，辨别事物真相的能力也减弱，有时显得难以控制
6、感情；通常只对身边的事物感兴趣。4.老人的生活结构的变化步入老年后，通常闲暇时间增多了，随着年龄的增长，生理能力的衰退（特别是行走的能力），滞留在家里的时间增长。通常国际上将65岁以上的老人定为需要社会提供服务，并获得关照的界线。根据老人的健康行为的特征，可将老人分为四个年龄段：健康活跃期：6064岁自立自力期：6574岁行为缓慢期：7584岁照顾关怀期：85岁以上75岁以下的健康老人，其行为是积极的，一般都有很高热情，愿意发挥余热为社会和家庭作出贡献。他们仍有自己的人生目标和生活目标，通常会为自己的某种目标全力追求。一般地说住宅设计是一种可以左右老人的一生的大事业，住宅设计就应当努力满足老人
7、们实现自己的目标。住宅设计对老人来说就是要设法提高老人生活动作的自理自力的能力，而不是限制或给老年人设置障碍。3)深圳圳市老年年人及老老年住宅宅状况深圳圳虽然是是中国“最年轻轻的城市市”，第五五次人口口普查资资料显示示，155至644岁的人人口占了了90.39%，655岁以上上的人口口为7.8万人人，但有有专家估估计，随随着经济济的发展展，一方方面深圳圳的平均均年龄将将会增大大；另一一方面，还还会有更更多的内内地老年年人“回流”深圳，“老年住住宅”也日益益受到关关注。由于于深圳是是移民城城市，年年轻一代代通常要要经历这这样一个个历程，即即“买房，生生孩子，接接父母”。与中中国其它它大城市市相比
8、，住住在深圳圳意味着着拥有较较好的城城市化生生活以及及较高的的居住水水平，但但同时也也意味着着更加紧紧张的生生活节奏奏和更加加有限的的闲暇时时间用于于子女教教育、照照顾长辈辈。这一一切使得得居住在在深圳的的年轻父父母有必必要也有有条件邀邀请他们们的父母母或者岳岳父母迁迁来深圳圳以共享享天伦。显显然，这这样的“新三代代同堂”与传统统的子女女从未离离家的同同堂家庭庭是不太太一样的的。现在在深圳市市的许多多楼盘都都会在三三房以上上的大户户型里划划出一间间大房，有有些还提提供了专专用的卫卫生间。如如果父母母不只是是小住，那那就远远远不够了了。由于于新老两两代人之之间的生生活习惯惯往往大大相径庭庭，过于
9、于简化的的设计往往往带来来使用上上的不便便以至产产生矛盾盾。因此此，更多多的家庭庭对真正正适合老老年人居居住的住住宅提出出了更高高的要求求，而在在深圳还还没有真真正意义义上的老老年住宅宅或老年年社区。深深圳市老老年住宅宅面临的的问题主主要是：一、规规模不够够；二、活活动场所所不够，住住宅设施施考虑老老人的因因素不够够；三、公公共设施施设计对对老年人人的关爱爱不够等等。2、 老老客户动动态跟踪踪研究可以以针对老老年人特特点，制制定了与与众不同同的老年年公寓促促销策略略和老客客户跟踪踪策略：1、大大力宣扬扬中华民民族“尊老爱爱幼”的传统统美德，倡倡导“孝心”消费，引引导子女女为老人人集资买买房，同
10、同时向子子女推荐荐本社区区内的其其他住房房，给予予优惠，鼓鼓励与父父母同住住一个大大社区；2、调调查有关关“尊老敬敬老”、为老老年人排排扰解难难办实事事的正反反两方面面新闻素素材，通通过新闻闻热线向向媒体提提供。巧巧妙联系系社会对对“亲情社社区”、“老年社社区”的舆论论期盼呼呼吁，利利用新闻闻扩大楼楼盘的知知名度和和美誉度度，既提提高效率率，又降降低成本本；3、制制定相对对较低的的价格，采采用分期期付款，银银行按揭揭等灵活活的收费费方式；4、从从下岗职职工中招招聘一批批中年妇妇女担任任售楼代代表，既既能提高高与老年年人的亲亲和力，又又相对降降低了用用工成本本；5、创创造“拉家常常”售楼方方式，
11、让让中年妇妇女售楼楼代表充充分“倾听”老人们们的“唠叨”，与老老人们推推心置腹腹，陪老老人们货货比三家家。6、制制造良好好的口碑碑，利用用老客户户中发展展新客户户，对家家族式购购买给予予优惠。二、产品品建议11、老年年住宅设设计要求求设计老老年人住住宅，首首先要一一切从老老年人的的居住生生活行为为特征出出发，也也就是应应很好地地理解老老年人究究竟具有有什么样样的身体体机能、心心理特征征、生活活结构和和具体的的家庭与与社会养养老生活活形式，确确定合适适的设计计方针。总总体来说说，应当当按下列列观点来来选择和和确定我我们的思思路。(1)要要有功用用性要充充分考虑虑老年人人步行和和使用轮轮椅的空空间
12、，消消除地面面所有的的高差，使使老人能能自由地地在住宅宅内移动动。家具具、器具具和设备备要配置置在便于于老人操操作的位位置，采采用简单单的动作作就能使使用的操操作方法法。要给给护理人人员或家家人留有有护理空空间，特特别是浴浴室和厕厕所空间间，一定定注意放放大一些些尺寸，保保证老人人活动需需要尺寸寸和协助助老人时时所需的的空间。(2)要有安全性住宅内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。特别是地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装
13、警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。(3)要有健康性要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。(4)要能确保隐私性老年人害怕孤单是一个普遍的现象。在不断创造机会加强社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。当老年人和儿子夫妻同住时，既要创造一个未被疏远的感觉，同时又要充分注意老年人生活的隐私。通常出现的二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分，同时又加强了联系和年轻一代对老人的关怀和照顾
14、。这类住宅中不仅保留了一些家庭共用的部分，也还有老人独立使用的部分。即使到了年老高寿时，也应当保留一个自己的空间，并适当保留更方便家人提供照顾的地方。另外一种共居的形式是邻居型，即通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，这种住宅隐私性则更能得到保证。(5)要便于改造老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设备、设施等改造工程。及时为老人提供协助，延缓老人的衰老过程。设计要求求具体来来说，结结合老年年住宅设设计规范范，在老老年人居居住的住住宅中或或小区的的公共场场所设计计上应考考虑如下下问题： 在人口口
15、处应设设置取代代台阶的的坡道，坡坡度不大大于1：12，即即不超过过45度度； 电梯梯的入口口净宽最最低应在在8000mm以以上，梯梯口处与与建筑物物的地面面处于同同一水平平线上； 地面、楼楼梯，倾倾斜路面面要使用用防滑的的建筑材材料； 老老年人往往往因不不注意或或因路面面不平，绊绊倒而发发生骨折折，在有有门的出出入口，例例如厕所所、浴室室、阳台台等出入入口处要要避免留留有门槛槛、台阶阶之类的的不平地地面，同同时，也也要注意意消除不不必要的的突出部部分； 厕厕所内应应设有扶扶手的座座式使器器，门应应做外开开式或侧侧面推拉拉式，以以保证内内部空间间便于轮轮椅进入入； 浴室室、厕所所或寝室室等都要要
16、安装通通向外面面的安全全电铃，遇遇紧急情情况时可可从外面面打开门门； 由于于老年人人视力减减退，辨辨色力差差，为了了安全使使于识别别，室内内最好能能有效地地、明显显地做出出色彩标标志； 为为了防止止夜间发发生事故故，要避避免电灯灯开关设设置在暗暗处或不不方便的的地方，厕厕所与寝寝室最好好能安上上夜间照照明灯； 由于老老年人对对温度一一般感觉觉十分敏敏感，室室温一般般在255左右为为宜，尤尤其是厕厕所、走走廊处要要保持恒恒温； 老年人人在居室室里工作作或阅读读时的照照明亮度度要比一一般居室室的亮度度高二倍倍左右，各各室内的的光线差差别要限限制在最最小限度度内； 老年人人对噪音音是很敏敏感的，所所
17、以住宅宅内一般般要装好好隔音设设备； 与子女女同住的的单元住住宅应尽尽可能分分门出入入，客厅厅的设计计既要可可以满足足家庭成成员会客客、看电电视、聊聊天等娱娱乐交往往活动的的需要，又又可兼作作餐厅，这这样，可可避免家家庭成员员之间因因工作、学学习、休休息、娱娱乐及习习惯的不不同相互互干扰，同同时也便便于生活活上的互互相照顾顾。2、老年年社区周周边环境境要求由由于各种种养老模模式的不不同，对对老年社社区的配配套及周周边环境境的要求求也不同同。一般般说来，老老年社区区必须具具备以下下基本条条件：11）环境境优美老老年人喜喜欢居住住在环境境优美，相相对位置置较为偏偏僻一点点的地方方。因此此，住宅宅公
18、共环环境应当当空气、绿绿化情况况良好，有有安静和和利于休休息的地地方。重重要的是是要有便便利的通通道让老老人（包包括使用用轮椅者者）接近近。此外外，老人人活动场场所应当当有良好好的通风风和日照照，但不不可位于于日照过过于强烈烈之处。2）远离喧嚣老年人都喜欢安静，不论是在家里或者在活动场所。大型社区中老年人的组团和活动设施，可以安排在相对角落的地方，周边最好有园林景观加以阻隔，以保证环境的相对安静。但是，住宅小区的布局应当合理有序，易于辨认方向。因为老年人多半有记忆力的下降，因此小区布局不宜过于散乱。3）小区配套齐全小区的配套设施建设和设置，应多为老年人考虑。小区要设有社区门诊，对于非健康状态的
19、老人，小区要有跟踪档案，对其定期进行体检，确保老人日常生活的安全。无论是亚健康还是非健康的老人，居室以及浴室必须要有连接到管理中心的紧急呼叫器，物业管理部门可以在老人发生意外时及时赶到，送往设在小区的社区诊所。老年人的大部分活动是通过步行来实现的，因此，在设计中该特别关注住宅小区步行道路的情况，主主要包括括以下几几个细节节：道路路坡度：由于老老年人的的平衡能能力下降降，站立立、行走走不稳，因因此道路路的坡度度最好小小于 55，地地势起伏伏不宜过过大。道道路宽度度：由于于部分老老年人需需要依赖赖轮椅或或拐杖行行走，因因此适合合老年人人的居所所不宜有有太多的的台阶，最最好是以以坡道代代替。同同时，
20、主主要道路路的宽度度应能满满足两辆辆轮椅相相对驶过过的要求求。路面面：由于于夏季多多雨，因因此应注注意路面面是否防防滑，同同时是否否平坦和和利于通通行，由由卵石、碎碎石、砂砂子等铺铺就的凹凹凸不平平的地面面不宜老老年人行行走。路路灯：老老年人的的视力较较弱，因因此路灯灯不可过过于昏暗暗，尤其其是在地地势变化化较大的的地段，应应当有更更高的照照明程度度。休息息椅：由由于老人人的健康康状况下下降，身身体易于于疲劳，因因此，在在步行路路线应当当有一些些休息椅椅或休息息区的设设置，同同时座椅椅高度以以3045ccm为宜宜，过低低则老人人起坐不不便，过过高则不不舒适。指示牌：老人的视觉能力、方向辨识能力
21、、记忆能力均不如年青人，因此，在老人的居所应当有标识明确的路线、方位指示牌，或是有能起到类似作用的标志物。4）周边设施使用方便小区周边的市政配套设施应当较为齐全，例如，银行、医院、社会福利保险机构、市场等，以方便老年人就近使用。特别是医疗设施，应当能在紧急情况下及时到达。5）动静结合可以在老年人活动区域的周边设置一些公共设施，例如：食堂、咖啡馆、图书馆、幼儿园、学校等，方便老人与其他年龄段人群的交流，同时保持动静结合，提高老年人的活力和朝气。可以建设一些设施让低龄老年人为社区提供一些力所能及的服务，使其有老有所为、老有所乐。三、案例例分析11）北京京东方太太阳城“开开退休社社区之先先河，立立晚
22、年幸幸福之标标准”东方太太阳城位位于北京京市顺义义区双青青林场境境内、潮潮白河西西侧，占占地面积积35000亩，总总建筑面面积700万平方方米，总总投资额额30亿亿人民币币，预计计在4-6年内内全面完完成建设设。东方方太阳城城以美国国太阳城城中心为为蓝本，旨旨在打造造符合中中国特色色的大型型退休生生活社区区，引领领全新退退休生活活方式。【销售均价】￥3400元/平米【地理位置】顺义潮白河畔【入住时间】2004年7月【物业费用】1.95元/平方米/月【按揭方式】一次性付款、贷款均可【外观材质】高级涂料 建筑材料注释【园区描述】建筑形式不仅包括点式公寓、板式公寓、联体别墅，还增加了独栋别墅。其中别
23、墅区增送户式地源热泵中央空调主机，即节能又环保，充分体现了科技住宅设计理念。倍受关注的总建筑面积为4.1万平米的二期公建，不仅包括商业零售中心、短期度假公寓、旅馆、康体中心、医院、社区活动中心等多种配套设施；而且还将建成温泉疗养浴、有氧锻炼室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑道、体操房、保龄球馆以及康复中心等各类健身空间，用我运动，我健康的快乐感染居所中的每个人；先进完善的医疗服务机构和持续性照顾计划，为每位业主建立的健康跟踪档案和科学的照护体系。位于中心会所内的老年大学，环境优美，教学设施先进，旨在丰富老年人的精神、文化生活，为老人开辟一个学习、交流和增长知识的场所。课程设置形式多样且不拘一
24、格，含盖陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等课程，让每个有兴趣和特长的业主都可以参加进来教学相长，营造了一种积极向上的生活氛围和健康愉悦的生活态度。【周边环环境】周周边有44个旅游游区，即即：潮白白河旅游游度假区区，唐指指山风景景区，京京东大芦芦荡旅游游度假区区和焦庄庄户旅游游观光区区。全县县已建起起北京乡乡村高尔尔夫俱乐乐部、北北京国际际高尔夫夫球俱乐乐部、北北京乡村村乐园、绿绿色度假假村、北北京乡村村赛马场场等十余余个景点点。北京京东直门门将建候候机楼乘乘坐高速速悬浮列列车十几几分钟到到机场，工工程于220033年完工工。顺义义区优势势：上风风上水，临临近机场场、燕莎莎商
25、务区区和使馆馆区，是是北京形形成最早早、最大大的高档档外销别别墅区。该该地区已已经吸引引了不少少的国际际学校和和医院，并并计划兴兴建大学学城，吸吸引国内内外联合合大学和和民办学学校。【相关说说明】以以“开退休休社区之之先河，立立晚年幸幸福之标标准”为目标标的东方方太阳城城，坐落落于有东东方莱茵茵河之美美誉的顺顺义潮白白河畔770000亩浩瀚瀚林地中中。2334万平平米的规规划土地地上，东东方太阳阳城的建建筑面积积仅为770万平平米，社社区绿化化覆盖率率高达880%，遵遵循有天天、有地地、自由由自在的的生存法法则，高高尔夫球球场整体体坐落于于社区之之中，形形成开放放式、团团组式、花花园式建建筑群
26、，簇簇鲜的绿绿色直抵抵门外。【开发企企业】北北京东方方太阳城城房地产产开发有有限责任任公司2）上海海松江社社会福利利院“三星星级 宾宾馆型”养老院院福利院院的外景景 福利利院的环环境：小小河流水水上海市市首家按按照“三星级级”宾馆标标准设计计的“宾馆型型”养老院院松江江社会福福利院，近近日揭牌牌开业。上海市松松江社会会福利院院，位于于上海市市松江区区（沪杭杭高速公公路北侧侧）新城城区其昌昌路龙兴兴路口，离离上海市市区188公里，沪沪杭高速速公路直直达，离离佘山国国家旅游游区6公公里。地地理位置置优越，交交通使捷捷。福利利院占地地面积3300000平方方米（约约45亩亩），建建筑面积积11550
27、0平平方米，总总投资443000万元，设设置2550只床床位（其其中500只病床床），按按国家二二级福利利院标准准建造。福福利院融融养老、康康复、娱娱乐为一一体的社社会开放放性福利利型的老老年人乐乐园。整整体布局局分五个个区：【居住区区】一号号楼内有有3人套套间544间，22号楼内内有2人人间（一一室一厅厅）8套套，3号号楼内有有一室二二厅122套，可可供2000位老老人居住住。室内内中央空空调、闭闭路电视视、程控控电话、呼呼叫器、卫卫生设施施、浴缸缸、衣柜柜等全部部配套。居居住区内内上下走走廊相通通，环形形的无障障碍坡道道相互连连接，到到各楼有有电梯上上下。【医医疗区】按按国家医医院标准准建
28、造，内内设500张床位位（其中中四间套套房8张张床位），医医疗设施施齐全，有有新一代代的X光光机、BB超、动动态心电电、动态态血压、血血压分析析系统、十十二道同同步自动动分析仪仪、床边边监护仪仪、血球球分析仪仪、尿液液分析仪仪、理疗疗设施等等先进的的医疗，理理疗仪器器，配备备有实践践经验的的专业医医务人员员。【绿绿化休闲闲区】绿绿化面积积占总面面积的555%，植植有名贵贵树木660000多株，草草皮30000平平方米，屋屋面绿化化10000平方方米。880000平方米米（约112亩）公公园内小小桥流水水相伴，亭亭台楼阁阁掩映，假假山喷泉泉，茂林林修竹。映映在水面面上的各各种观赏赏金鱼给给公园又
29、又增添了了一景。【娱乐区】各层楼面均有阳光室、棋牌室、桌球室、阅览室，有150平方米的多功能舞厅，200平方米的健身房。【生活区】有420平方米的食堂，供应各类可口饭菜，还设有包厢，可随时小酌，食堂内配有高级厨师、点心师和营养师，为老年人提供可选择的饭菜。二台计130万大卡的中央空调除供冷暖气外还承担着全院老人的生活用水。为提供老年人方便，院内还设200平方米超市。3）北京京澳洲康康都“亲人人社区 因爱而而居”【项目目概况】亲亲人社区区 因爱爱而居：澳洲康康都是北北京首个个以家庭庭的需要要为核心心从项目目硬件到到生活软软件，配配合全新新物业形形态统一一规划的的全功能能亲人社社区。和和家人毗毗邻
30、而居居：领先先国际的的规划理理念，解解决了同同堂之家家既需要要相互照照顾而生生活习惯惯又各不不相同的的矛盾，住住宅主体体以全然然不同的的功能设设计规划划CONNDO公公寓、乐乐龄公寓寓和青年年公寓，和和家人毗毗邻而居居，提案案家庭新新生态。社区整体功能分区：针对不同成员的生活习惯和需要，提供相应的设施。适合孩子的双语幼儿园、儿童阅览室和风情园林的邦迪风致区；适合老人的阳光活动室、棋牌室和蓝山公园坡地；适合家庭中坚力量的悉尼帆影、健身中心、商业配套等等，并在会所提供家庭共享的休闲空间。既有区隔又有融合。社区私家医疗为整个社区成员健康提供保障。物业形态上注重因爱而居的社区核心思想：营造人文环境，鼓
31、励邻里交流，促进睦邻关系，澳洲康都将成为北京第一个强调社区情感交流的亲人社区。【销售均均价】448000元/平平方米起起价【地地理位置置】朝阳阳望京广广顺北大大街叶青青大厦往往西3000米路路北【入入住时间间】现搂搂【按揭揭方式】一一次性付付款、分分期付款款、银行行按揭【物物业类别别】精装装修普通通住宅，板板楼【交交通状况况】紧邻邻两大高高尔夫球球场，交交通便捷捷通畅。姜姜庄湖和和馨叶两两大高尔尔夫球场场东侧，比比邻规划划中的奥奥林匹克克公园，北北接200万平米米五环绿绿色屏障障，1660万平平方米青青绿无限限鲜氧供供应，罕罕有的闹闹市绿岛岛；五环环高速路路、京承承高速路路，望京京西路都都可直
32、达达，交通通便捷，左左右逢源源。【开开发企业业】北京京世纪润润通房地地产开发发有限公公司【监监 理 方】北北京中诚诚信工程程建设监监理所【建建筑设计计】澳洲洲格意建建筑设计计有限公公司【相相关说明明】绝对对康都配配套1先进国国际社区区规划，先先锋户型型设计：整体功功能分区区，完善善社区配配套。社社区内规规划1000000平方米米商业配配套。叠叠落式广广场的地地下阳光光餐厅、茶茶吧、美美容院等等减压项项目配套套，对外外开放的的中西餐餐饮、咖咖啡厅、224小时时便利店店、银行行、洗衣衣房、书书店，同同时招商商不同功功能的品品牌店进进驻。社社区北临临普尔斯斯马特旗旗舰店南南邻中福福百货、京京客隆超超
33、市以及及规划中中的家乐乐福超市市，衣食食住行配配套全面面。2私家医医疗：9900平平方米私私家社区区医疗，除除提供完完善的医医疗服务务外，还还提供预预防保健健、家庭庭健康卡卡、家庭庭体检、健健康教育育、健康康医疗咨咨询、推推拿康复复以及急急救转院院服务，使使居者真真正无后后顾之忧忧。双语幼幼儿园：澳洲康康都的国国际双语语幼儿园园，一期期入住同同步开放放，和拥拥有先进进幼教理理念的、全全透明知知名幼儿儿园合作作，让拥拥有无限限发展潜潜能和可可塑性的的孩子领领先起跑跑。4水上会会所：顶顶部帆形形张拉膜膜，似片片片白帆帆轻盈点点缀于建建筑之上上，极富富海洋情情结。主主体全玻玻璃幕墙墙结构的的黄金眼眼
34、造型，超超大弧形形大面积积大角度度将阳光光导入地地下，设设水下热热带雨林林沙滩游游泳池，家家庭亲水水休闲区区、阅览览室和儿儿童阅览览角、壁壁球、台台球、乒乒乓球、水水畔咖啡啡吧等项项目，同同时在会会所顶层层特设开开敞式公公众社交交平台，鼓鼓励邻里里间的沟沟通和交交流。对康都位位置：紧紧邻两大大高尔夫夫球场，交交通便捷捷通畅 姜庄湖湖和馨叶叶两大高高尔夫球球场东侧侧，比邻邻规划中中的奥林林匹克公公园，北北接200万平米米五环绿绿色屏障障，1660万平平方米青青绿无限限鲜氧供供应，罕罕有的闹闹市绿岛岛；五环环高速路路、京承承高速路路，望京京西路都都可直达达，交通通便捷，左左右逢源源。EDDSA园园
35、林设计计公司全全部景观观设计由由美国最最大的环环境景观观规划设设计事务务所之一一EDSSA亚洲洲区EDDSA-ORIIENTT环境景景观规划划设计研研究院完完成 EEDSAA名师联联手打造造，2887000平米澳澳洲风情情完整移移植 世世界顶级级园林景景观设计计公司EEDSAA，澳洲洲资深设设计师MMatttheww Juustiin LLangg和Ennricco RRedeegallli联联手设计计，社区区中心花花园2887000平方米米，移植植澳洲风风情园林林。Bllue Mouuntaainss蓝山公公园、BBonddi邦迪迪风致、SYDNEY悉尼帆影、Melbourne墨尔本印象，异
36、域热带风情和海洋情结分主题呼应现代都市人生活品位。4）北京京太阳城城大型型老年公公寓【楼盘名名称】北北京太阳阳城-国际老老年公寓寓【类 别】公公寓【城城 区】昌昌平【地地理位置置】太阳阳城坐落落于驰名名中外的的京城北北郊昌平平区小汤汤山镇，西西临立汤汤路、北北畔温榆榆河、东东距首都都机场117公里里、南距距亚运村村15公公里。【环环线位置置】五环环以外，社社区周边边有绿色色长廊、百百里长河河、千亩亩果园、万万亩草坪坪。交通通十分便便利,9912、9949、3358等等公交车车及规划划轻轨铁铁道在此此通过，乘乘车到达达市区仅仅需200分钟。其其周边地地区现已已成为北北京市高高新技术术产业和和高等
37、文文化教育育的重点点发展区区，成为为北京市市现代农农业科技技示范园园区和绿绿色食品品的主要要供应基基地。【价价 格】均均价50000元元/平方方米【入入住时间间】现房房【开 发 商商】北京京太阳城城房地产产开发有有限公司司【项目目简介】北京太阳城开发建设为全国首创老年多元化居住社区第三住宅，占地面积42万平方米。社区建筑外观设计为仿欧式风格，建设有：购物中心、医疗中心、老年娱乐中心、家政服务中心、老年教育中心、酒店、国医堂等配套齐全的六大公共建筑设施，对社区入住业主提供了人性化服务模式，小区公建配套充分体现了老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为的五老精神，是老年人安享晚年的理想居住
38、环境。在太阳城的社区内，各种公寓、别墅、住宅、公益建筑和下沉式文化广场以“西”为主，并兼顾东方建筑风格的四合院、回医堂、仿古文化步行街、庭院等。为了满足老年人的不同需要，同时又根据老年人的身体状况、经济条件和爱好，北京太阳城把公寓设计成三大类：宿舍式公寓，就是老年人如同住集体宿舍一样，安排在社区相同的楼房中居住和生活。该类适合单身或夫妇两人的老年人居住，宿舍开间较大，有电视、电话、卫生间、沙发、衣柜等各种设施，并提供水、电、暖、医疗监护等各种物业服务。居家式公公寓或住住宅式公公寓，一一家一户户，可以以是老年年夫妇，也也可以是是夫妇两两人及子子女，还还可以是是老人、子子女和孙孙辈三代代人。护护理
39、式公公寓，就就是把因因身体有有病、生生活不能能自理或或行动不不便的老老年人集集中安排排在一些些房间居居住，并并由医院院或专门门雇佣的的护理人人员进行行护理。同时，北北京太阳阳城还有有2500到3000平方方米、4400到到5000平方米米别墅共共70余余套及44座4000到5500平平方米的的四合院院，以满满足老年年人的不不同需求求。关于目标标市场和和目标客客户群的的细致研研究随着着项目的的深入，本本项目还还需要进进行目标标市场的的发掘和和目标客客户的细细致研究究，我们们预计设设计如下下问卷：深圳市市老年住住宅市场场目标客客户的调调查研究究1、项项目调研研目的通通过对深深圳中、高高端老年年人居
40、住住/休闲闲消费习习性和其其日常消消费情况况、消费费频率等等状况的的了解，为为老年住住宅市场场研究定定位提供供市场信信息和决决策依据据。2、调调研设计计、组织织工作与与实施情情况1. 问卷卷设计本本次调查查问卷由由以下三三大部分分组成：甄别部部分：用用于甄别别出符合合本次调调查要求求的被访访者；主体部部分：根根据此次次调研目目的设计计的项目目相关调调查内容容；背景资资料：被被访者的的个人背背景资料料及媒体体接触习习惯等。2. 样本条件年龄在40-50及55-65周岁之间；符合市场调查的常规过滤条件：家庭月收入在10000元以上；3. 调查区域市内各干部活动中心、老年大学、老年活动中心、中高档社
41、区4. 调查对象：高收入老年人，准备为父母购房的中年人。5. 访问方法：进行随机的消费者街头访问及入户调查的形式。国内老年年住宅经经营思路路及评述述1、老老年社区区由由国家住住宅工程程中心联联合十多多个大专专院校提提出建立立的“老年人人居住社社区”概念，倡倡导通过过设施硬硬件的建建设，将将“被动养养老”转化为为“主动养养老”，提高高老年人人自信、自自立和自自强的生生活方式式。北京京“太阳城城小区”，大连连的“夕阳红红”工程以以及北京京老年协协会在温温榆河畔畔小汤山山拟建的的老年家家园项目目，都不不同程度度地体现现出了老老年生活活社区的的模式。建建立老年年社区可可以分为为三个阶阶段：11）建设设
42、长寿型型普通住住宅在建设设普通的的商品住住宅时，要要充分考考虑老年年人居住住的需要要，一旦旦主人变变老或转转让老人人居住时时，通过过简单的的改造就就能很快快适应老老年人的的生活需需求，如如事先设设置好的的可拆改改墙体和和门洞，一一旦需要要就可以以扩大和和减小空空间的尺尺寸；又又如在墙墙上预先先留好扶扶手的埋埋件，电电器、电电讯报警警装置，需需要时也也可就近近开通装装置。当当然在房房型的设设计上为为老年人人考虑就就更为重重要了。供供老年人人使用的的卧室应应和卫生生间紧连连，老年年人用的的卫生间间尺度应应适当放放宽，要要考虑老老人使用用时的空空间尺寸寸和方便便程度，在在适当的的地方要要设置不不同功
43、能能的扶手手。供老老年人使使用的空空间地面面要防滑滑、防跌跌和防碰碰，不要要出现高高差。门门洞尺寸寸要加宽宽、厨卫卫的门不不应小于于80厘厘米。关关门开门门要防止止夹伤和和碰伤老老年人的的手脚。特特别是推推拉门和和折叠门门更应注注意。供供老年人人用的门门把手、应应摆把式式、开锁锁的钥匙匙就应为为锥形，以以适应老老年人握握裹力和和视力不不强的特特点。如如此种种种，设计计和选材材上要十十分小心心。社会会进入老老龄化，建建设普通通住宅关关注老年年人的需需求十分分必要。2）老年公寓这里讲的“老年公寓”在概念上是完全不同于传统形式上的养老院和敬老院。老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式为主，并配置相应的
44、服务设施和完善的生活照料，有足够的归属感和安全感。因此在规划设计上应具备下列特征：(1)以老人家庭套型为平面组合的基本单元，具有家庭的温情，能保障老年人的私密性、独立性和领域感，让老年人的尊严得到充分的保障。(2)老年人住宅套型和公共设施的设计必须符合老年人的生理和心理的需要。比如：具备简单易行的预报和呼叫系统、设置通廊便于服务和交流、无障碍设计、加强光照色彩的设计、防滑、防撞和设置扶手等。(3)老年人公共设施和配置应符合老年人群的要求，要便于老年人交往。服务要能及时，有餐饮、医疗、休闲、健身的设施和各种健全的管理和服务，有各种应急的措施。有较好的外部居住环境。生活在老年公寓的老人，保留了老人
45、的温馨感，又有了生活的照料，健康条件有了保证，即使有了病，也会及时得到救护和医治。3）具有中国特色的老年社区老年人一般不愿意远离自己熟悉的环境和亲人，大多数老年公寓的建设因此设置在居住区内，便于与亲人们交往。但是由于子女无暇照料，单身老人和老年夫妇的居住条件有时不能满足老年人提高生活质量的要求。一种新型的养老模式“老年人居住社区”的概念被提出了，房地产商创造了一个全新的养老概念，得到全社会的重视。老年社区内不但设有老年公寓，而且还包括普通住宅的老年住宅(集合式住宅、联排住宅和别墅)，适合老年人需要的保健医疗、文化娱乐、老年大学、商业餐饮等一应俱全。老年人利用这些设施开展各种文艺创作、娱乐健身、
46、联谊、观光等活动，扩大了交往的空间，提高了精神境界，给老年人以新的生活、新的追求，尽享人间的快乐。老年社区一般选择在自然山水风景相宜的地方，不仅有老年人，还有更多的年轻人和少儿，节假日之间会洋溢着更多的生活情趣，有别于城市的喧哗，真正体现了人间真情！2、亲情社区与亲情住宅亲情社区是一种以维系和增进家庭亲情为主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分体现“以人为本”理念的新型社区。倡导亲情住宅的重点是解决老人问题，而亲情包括三部分：一是家庭的亲情，二是邻里亲情，三是社会亲情。家庭亲情要通过住宅建设来巩固，邻里亲情则要通过小区建设来发展。这是两个方面的问题，一个是硬件，一个是软件，同时小区管理既是硬件
47、又是软件。“幼吾幼以及人之幼”是很容易实现的，亲情的特殊性在于自上而下的流动，但子女对父母远没有父母对子女那样的关爱。所以亲情的核心更多的应在于“老吾老以及人之老”，对老人的关心与照顾。以人人为本，拓拓展社区区交往空空间也是是倡导亲亲情住宅宅的重点点。目前前很多社社区都没没有涉及及到社区区交往空空间。亲亲情物业业在社区区规划设设计中必必须充分分考虑到到交往空空间，使使之形成成多元生生态空间间共处、亲亲邻交流流和健康康环保的的共享式式社区，成成为睦邻邻友好和和亲情交交流的平平台。就就本项目目来看，建建设价格格中等偏偏上的大大社区是是必然趋趋势。针针对老年年市场，可可以开发发一些价价格相对对较低的的小户型型产品，重重点突出出社区亲亲情和社社区文化化。